Leerstands-Atlas Deutschland: Wo 1,9 Millionen Wohnungen leer stehen

Leerstand nach Bundesländern: Der Osten liegt fast doppelt so hoch

Die Leerstandsquote misst den Anteil leer stehender Wohnungen an allen bewohnten und leer stehenden Wohnungen in Wohngebäuden. Ferienwohnungen und Wohnheime zählen nicht mit. Im Bundesdurchschnitt liegt dieser Wert bei 4,33 %. Hinter dem Mittelwert verbergen sich jedoch zwei völlig verschiedene Wohnungsmärkte.

Alle fünf ostdeutschen Flächenländer liegen über dem Bundesschnitt, drei davon fast doppelt so hoch. Gewichtet nach Wohnungsbestand kommen die ostdeutschen Gemeinden auf 7,44 %, die westdeutschen auf 3,84 %. Mit 7,06 Millionen Wohnungen stellen die fünf Ost-Flächenländer gut 16 % des deutschen Bestands, aber knapp 28 % aller leeren Wohnungen. Das Saarland (5,48 %) und Rheinland-Pfalz (4,78 %) sind die westdeutschen Länder mit dem höchsten Leerstand.

Quote: Leerstandsquote in Wohngebäuden. Leer: Zahl leer stehender Wohnungen. Die Anteile zu Dauer und Bezugsfertigkeit beziehen sich auf alle leer stehenden Wohnungen des Landes.

Das Paradox: Wohnungsnot trotz 1,9 Millionen leerer Wohnungen

Wer in München, Hamburg oder Berlin eine Wohnung sucht, findet den Hinweis auf fast zwei Millionen leere Wohnungen wenig tröstlich. Der Grund ist einfach: Der Leerstand liegt fast nie dort, wo die Nachfrage ist. Die Auswertung aller 400 Kreise und kreisfreien Städte zeigt einen deutlichen Zusammenhang zwischen Miethöhe und Leerstand. Der Korrelationskoeffizient liegt bei r = -0,62, ein für Regionaldaten starker negativer Zusammenhang.

Auf Gemeindeebene wird das Muster noch klarer. Gemeinden mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete unter 5 Euro je m² haben im Schnitt eine Leerstandsquote von 8,5 %. Zwischen 9 und 10 Euro sind es 2,7 %. Der Leerstand ist damit kein Zeichen eines zu großen Angebots insgesamt, sondern ein Abbild regionaler Ungleichgewichte.

Wie lange Wohnungen leer stehen und warum

Erstmals hat der Zensus 2022 auch nach Dauer und Grund des Leerstands gefragt. Das Ergebnis trennt den kurzfristigen Umzugsleerstand, den jeder funktionierende Markt braucht, vom strukturellen Leerstand. Bundesweit stand mehr als die Hälfte der leeren Wohnungen (55 %) schon seit mindestens zwölf Monaten leer. Nur knapp jede fünfte war seit weniger als drei Monaten frei.

38 % der leeren Wohnungen, also 731.142, waren laut Eigentümerangaben innerhalb von drei Monaten bezugsfertig. Zum Vergleich: Im Jahr 2025 wurden in Deutschland rund 206.000 Wohnungen fertiggestellt. Die kurzfristig verfügbaren Leerstände entsprechen damit rechnerisch dem Neubau von mehr als drei Jahren, liegen aber überwiegend in Regionen mit geringer Nachfrage. Fast jede vierte leere Wohnung (23,9 %) war wegen laufender oder geplanter Bauarbeiten unbewohnt, 3,9 % sollen abgerissen oder zurückgebaut werden.

In Thüringen sind 67,9 % der leeren Wohnungen schon länger als ein Jahr ungenutzt, in Berlin nur 28,9 %. In der Hauptstadt ist Leerstand also meist ein kurzer Übergang zwischen zwei Mietern, in Thüringen oft ein Dauerzustand. Auffällig ist auch der Altbau: In Sachsen stammen 29,3 % aller Wohnungen aus der Zeit vor 1919, bundesweit sind es 13,2 %. Laut Statistischem Bundesamt stehen Wohnungen in Gebäuden aus dieser Zeit besonders häufig lange leer.

Großstädte im Vergleich: Zwickau vorn, Hamburg am Ende

Für den Städtevergleich haben wir alle 85 Gemeinden mit mindestens 50.000 Wohnungen berücksichtigt. Die Spanne reicht von 13,07 % in Zwickau bis 1,92 % in Hamburg. Unter den zehn Städten mit dem höchsten Leerstand liegen sieben in Ostdeutschland, die drei westdeutschen sind Salzgitter, Saarbrücken und Bremerhaven.

In absoluten Zahlen sieht die Rangliste anders aus. Berlin hat mit 40.681 Wohnungen den größten Leerstandsbestand, obwohl die Quote zu den niedrigsten gehört. In großen Städten sind schon zwei Prozent Leerstand eine fünfstellige Zahl, die meist aus Mieterwechseln und Sanierungen besteht.

Kreise und kreisfreie Städte: Altenburger Land mit 14,55 % an der Spitze

Von den 400 Kreisen und kreisfreien Städten kommen 17 auf eine Quote von 10 % oder mehr. 16 davon liegen in Ostdeutschland, die einzige westdeutsche Ausnahme ist die kreisfreie Stadt Pirmasens in Rheinland-Pfalz mit 10,02 %. Am anderen Ende stehen 54 Kreise mit weniger als 3 % Leerstand, angeführt von Hamburg, Berlin, Münster und der Stadt Rosenheim.

Gemeinden: 645 Orte mit zweistelliger Leerstandsquote

Auf Gemeindeebene wird die Spreizung extrem. Von 9.094 Gemeinden mit statistisch belastbarer Quote liegen 645 bei 10 % oder mehr. In diesen Orten stehen zusammen 245.782 Wohnungen leer. 30 Gemeinden erreichen sogar 20 % und mehr. Kleine Gemeinden sind deutlich stärker betroffen als große: Orte mit weniger als 500 Wohnungen kommen gewichtet auf 6,23 %, Städte ab 50.000 Wohnungen auf 3,38 %.

Ranking je Bundesland: Gemeinden mit dem höchsten und niedrigsten Leerstand

Die folgenden Ranglisten zeigen je Bundesland die fünf Gemeinden mit dem höchsten und dem niedrigsten Leerstand. Berücksichtigt sind Gemeinden mit mindestens 500 Wohnungen in Wohngebäuden und einer Quote, die das Statistische Bundesamt nicht als unsicher kennzeichnet. So fallen Kleinstorte heraus, in denen schon wenige leere Häuser die Quote verzerren.

Extremfälle: Was hinter den Spitzenwerten steckt

Die Zensusdaten erlauben für jede Gemeinde einen Blick auf Dauer und Gründe. Dabei zeigt sich, dass hohe Quoten sehr unterschiedliche Ursachen haben.

Ausblick: Der Leerstand im Osten wird weiter steigen

Die Bundesregierung rechnet nicht mit einer Entspannung. In einem Bericht an den Bauausschuss des Bundestags vom April 2026 geht sie davon aus, dass der Leerstand in ostdeutschen Mehrfamilienhäusern von 9,3 % im Jahr 2025 auf 14,4 % im Jahr 2045 steigt. In den ländlichen Regionen Ostdeutschlands soll die Bevölkerung bis 2045 um rund eine Million Menschen schrumpfen. Dort stehen schon heute rund 390.000 Wohnungen leer, was einer Quote von 7,6 % entspricht.

Gleichzeitig wächst der Bestand weiter. Ende 2025 gab es in Deutschland rund 44,0 Millionen Wohnungen, 196.000 mehr als ein Jahr zuvor. Ein Teil des Neubaus entsteht damit in Regionen, in denen der Bestand bereits nicht mehr vollständig genutzt wird.

Was die Zahlen für Käufer, Vermieter und Kommunen bedeuten

Für Käufer und Kapitalanleger: Die Leerstandsquote ist einer der schnellsten Frühindikatoren für das Vermietungsrisiko. In Kreisen über 8 % ist nicht die Kaufpreisrendite das Problem, sondern die Frage, ob sich überhaupt ein Mieter findet. Ein hoher Anteil langfristigen Leerstands ist dabei aussagekräftiger als die Quote allein.

Für Vermieter in Wachstumsregionen: In Hamburg, Berlin, München und Münster liegt der Leerstand unter 2,5 %. Als Reserve für Umzüge gelten in der Wohnungswirtschaft meist 2 bis 3 % Leerstand, darunter wird der Markt eng. Hier ist Leerstand fast nur Wechsel- oder Sanierungsleerstand.

Für Kommunen: Die Gemeindedaten zeigen, dass Leerstand selten gleichmäßig verteilt ist. Wo einzelne Großobjekte die Quote treiben, helfen Rückbau oder Umnutzung. Wo viele Altbauten lange leer stehen, sind Förderprogramme für Sanierung und Erwerb wirksamer als Neubaugebiete.

Für die Wohnungspolitik: Der Leerstand kann die Wohnungsnot in den Städten nicht lösen, weil er räumlich woanders liegt. Gerade deshalb lohnt der Blick auf Pendlerregionen: Zwischen dem angespannten Leipziger Stadtgebiet (4,37 %) und dem Umland mit über 7 % liegen oft nur wenige Kilometer.

Häufige Fragen zum Wohnungsleerstand

Datenbasis und Methodik

Grundlage ist die Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen des Zensus 2022, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt. Stichtag ist der 15. Mai 2022. Die Leerstandsquote ist der Anteil leer stehender Wohnungen an allen bewohnten und leer stehenden Wohnungen in Wohngebäuden ohne Wohnheime. Absolute Leerstandszahlen, Dauer und Gründe beziehen sich auf alle Gebäude mit Wohnraum.

Der Zensus schützt Einzelangaben mit einem Überlagerungsverfahren, Einzelwerte können daher leicht von Summen abweichen. Für 1.563 Gemeinden kennzeichnet das Amt die Quote als statistisch unsicher, für 129 ist sie gesperrt. Diese Gemeinden sind in unseren Ranglisten nicht enthalten. Für die Bundesland-Ranglisten gilt zusätzlich eine Mindestgröße von 500 Wohnungen. Gruppenwerte nach Mietniveau, Gemeindegröße sowie Ost und West sind nach Wohnungsbestand gewichtete Mittelwerte und eigene Berechnungen von immokunde.com. Als ostdeutsch gelten Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen; Berlin ist gesondert ausgewiesen.

Die Bundesregierung nennt in ihrem Bericht von 2026 rund 1,93 Millionen leere Wohnungen und eine Quote von 4,5 %; die Abweichung geht auf eine andere Bezugsgröße zurück. Angaben zum Wohnungsbestand 2025 und zu den Fertigstellungen 2025 stammen aus Pressemitteilungen des Statistischen Bundesamts vom Mai und Juli 2026.