Mietrechtsreform 2026: Indexmiete-Deckel kommt zur Anhörung

Der Indexmiete-Deckel der Mietrechtsreform 2026 gilt noch nicht. Er steht in einem Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drucksache 21/6807). Mit diesem Entwurf befasst sich der Rechtsausschuss des Bundestags am Mittwoch, 14. Oktober 2026, in einer öffentlichen Anhörung. Nach dem Entwurf sollen Indexmieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt langsamer steigen: Klettert der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um mehr als 3 Prozent, darf der Vermieter den darüber liegenden Teil nur zur Hälfte auf die Miete aufschlagen. Bis das Gesetz in Kraft tritt, gilt weiter § 557b BGB in der heutigen Fassung.

Beschlossen ist noch nichts: Der Entwurf steht vor der Anhörung

Das Vorhaben heißt offiziell Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete. Intern läuft es unter dem Arbeitstitel „Mietrecht II“. Die bisherigen Schritte:

Datum	Verfahrensschritt	Inhalt der Indexmieten-Regel
8. Februar 2026	Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums	feste Obergrenze von 3,5 Prozent pro Jahr
29. April 2026	Beschluss im Bundeskabinett	bis 3 Prozent voll, darüber nur zur Hälfte
1. Juli 2026	Regierungsentwurf als BT-Drucksache 21/6807	wie Kabinettsfassung
9. Juli 2026	erste Lesung im Bundestag, Überweisung an die Ausschüsse	wie Kabinettsfassung
12. Oktober 2026	Anmeldeschluss für Zuhörer der Anhörung
14. Oktober 2026	öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss, 16.30 bis 18.30 Uhr, Paul-Löbe-Haus

Im ersten Durchgang hat der Bundesrat zu dem Entwurf Stellung genommen (Drucksache 265/26). Nach der Anhörung berät der Ausschuss abschließend. Danach stimmt der Bundestag in zweiter und dritter Lesung ab, und das Gesetz geht zum zweiten Mal in den Bundesrat. Erst dann kann es im Bundesgesetzblatt verkündet werden und in Kraft treten. Wann das Gesetz in Kraft tritt, ist noch offen.

In der Anhörung geht es auch um weitere Vorlagen. Der Ausschuss berät zugleich Anträge und Gesetzentwürfe der Grünen, unter anderem zur Stärkung des sozialen Mietrechts und zur Eigenbedarfskündigung. Dazu kommt ein Antrag der Linken mit dem Titel „Mietrechtsnovelle nachschärfen“. Diese Vorlagen stammen aus der Opposition. Für sich genommen ändern sie nichts an der Rechtslage.

Der Deckel wirkt erst, wenn die Inflation hoch ist

Die geplante Regel dämpft Erhöhungen, eine feste Grenze setzt sie nicht. Bis zu einer jährlichen Indexsteigerung von 3 Prozent ändert sich nichts. Liegt der Anstieg darüber, darf der Vermieter nur die Hälfte des Überschusses weitergeben. Gelten soll die Regel nur dort, wo das Land per Rechtsverordnung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat. Die zuerst geplante feste Obergrenze von 3,5 Prozent hat das Kabinett im April 2026 gestrichen.

Mietrechtsreform 2026: So funktioniert der Indexmiete-Deckel im Entwurf

Was eine Indexmiete nach heutigem Recht ist

Bei einer Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Diesen Index veröffentlicht das Statistische Bundesamt jeden Monat. Die Regeln dazu stehen in § 557b BGB. Heute gilt:

• Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr gleich bleiben.
• Der Vermieter muss die Änderung in Textform erklären, also etwa per Brief oder E-Mail. Er muss angeben, wie sich der Index verändert hat und wie hoch die neue Miete oder die Erhöhung ist.
• Die neue Miete ist erst ab dem übernächsten Monat fällig, nachdem die Erklärung beim Mieter angekommen ist.
• Solange die Indexvereinbarung läuft, ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen.

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einer Wiedervermietung auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Indexmieten gilt sie nur für die Ausgangsmiete. Spätere Steigerungen folgen bislang voll dem Index.

Was sich nach dem Entwurf ändern soll

Der Regierungsentwurf ergänzt § 557b BGB um eine Kappung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. So wird gerechnet:

1. Ausgangspunkt ist die jährliche Steigerung des Verbraucherpreisindex.
2. Bis 3 Prozent wird diese Steigerung voll auf die Miete übertragen.
3. Den Teil über 3 Prozent halbiert man und rechnet ihn dann hinzu.

Steigt der Index um 6 Prozent, darf die Miete also um 4,5 Prozent steigen.

Welche Gebiete betroffen sind, legen die Landesregierungen per Rechtsverordnung fest. Die Kappung soll nur für Änderungserklärungen gelten, die beim Mieter ankommen, nachdem seine Wohnung unter eine solche Verordnung fällt. Für Erklärungen, die vor dem Inkrafttreten zugehen, bleibt das bisherige Recht maßgeblich.

Was der Deckel in Euro bedeutet

Die folgenden Rechnungen sind Beispiele. Sie beruhen auf diesen Annahmen: Die Wohnung liegt in einem Gebiet, das per Landesverordnung ausgewiesen ist. Das Gesetz ist in der Fassung des Regierungsentwurfs in Kraft. Zwischen zwei Anpassungen liegt genau ein Jahr. Gerechnet wird mit der Nettokaltmiete, also ohne Betriebskosten.

Übersicht bei 1.000,00 Euro Nettokaltmiete

Indexanstieg im Jahr	Erhöhung nach geltendem Recht	Erhöhung nach Regierungsentwurf	Differenz pro Monat
2 Prozent	20,00 Euro	20,00 Euro	0,00 Euro
3 Prozent	30,00 Euro	30,00 Euro	0,00 Euro
4 Prozent	40,00 Euro	35,00 Euro	5,00 Euro
5 Prozent	50,00 Euro	40,00 Euro	10,00 Euro
6 Prozent	60,00 Euro	45,00 Euro	15,00 Euro
8 Prozent	80,00 Euro	55,00 Euro	25,00 Euro

Beispiel 1: Zweizimmerwohnung mit 72 Quadratmetern

Annahme: Die Nettokaltmiete beträgt 13,50 Euro pro Quadratmeter, also 972,00 Euro im Monat. Der Index steigt binnen eines Jahres um 5 Prozent.

• Geltendes Recht: 972,00 Euro × 5 Prozent = 48,60 Euro. Die neue Miete beträgt 1.020,60 Euro.
• Regierungsentwurf: 3 Prozent plus die Hälfte von 2 Prozent ergibt 4 Prozent. 972,00 Euro × 4 Prozent = 38,88 Euro. Die neue Miete beträgt 1.010,88 Euro.
• Unterschied: 9,72 Euro im Monat oder 116,64 Euro im Jahr.

Beispiel 2: Große Wohnung mit hoher Ausgangsmiete

Annahme: Die Nettokaltmiete beträgt 1.450,00 Euro. Der Index steigt binnen eines Jahres um 7 Prozent.

• Geltendes Recht: 101,50 Euro mehr, die neue Miete beträgt 1.551,50 Euro.
• Regierungsentwurf: 3 Prozent plus die Hälfte von 4 Prozent ergibt 5 Prozent. Das sind 72,50 Euro mehr, die neue Miete beträgt 1.522,50 Euro.
• Zum Vergleich der Referentenentwurf vom Februar mit fester Grenze von 3,5 Prozent: 50,75 Euro mehr, die neue Miete hätte 1.500,75 Euro betragen.
• Unterschied zwischen geltendem Recht und Regierungsentwurf: 29,00 Euro im Monat oder 348,00 Euro im Jahr.

Hier zeigt sich, warum die Änderung zwischen Februar und April für beide Seiten zählt. Mit der zuerst geplanten Grenze wäre die Erhöhung in diesem Fall um weitere 21,75 Euro im Monat niedriger ausgefallen.

Beispiel 3: Moderate Inflation

Annahme: Die Nettokaltmiete beträgt 850,00 Euro, der Index steigt um 2,4 Prozent. Nach beiden Regeln steigt die Miete um 20,40 Euro auf 870,40 Euro. Der Deckel greift hier nicht.

Wer von der Regel profitiert und wer verzichtet

Mieter mit Indexmietvertrag in ausgewiesenen Gebieten zahlen weniger, wenn der Index in einem Jahr um mehr als 3 Prozent steigt. Bei niedriger Teuerung ändert sich für sie nichts. Dem Deutschen Mieterbund geht die Begrenzung nicht weit genug. Er fordert für bestehende Verträge eine Grenze von 2 Prozent pro Jahr. Außerdem will er Indexmieten bei Neu- und Wiedervermietung ganz verbieten.

Vermieter mit Indexmietverträgen verlieren einen Teil des Inflationsausgleichs, aber nur oberhalb der Schwelle von 3 Prozent. Den zusätzlichen Aufwand schätzt die Bundesregierung als gering ein. Die üblichen Rechenprogramme müssten nur an die neue Kappungsgrenze angepasst werden. Wie viel Mehreinnahmen den Vermietern entgehen, lässt sich laut Entwurfsbegründung nicht vorhersagen. Sie verweist darauf, dass die Inflation historisch meist unter 3 Prozent lag und die Europäische Zentralbank 2 Prozent anstrebt.

Mieter und Vermieter außerhalb ausgewiesener Gebiete betrifft die neue Indexregel nicht. Dort gilt § 557b BGB weiter ohne Kappung.

Käufer vermieteter Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Markt sollten wissen: Nach dem Entwurf würde die Miete langsamer wachsen als der Index, sobald dieser um mehr als 3 Prozent steigt. Bei niedriger Inflation gäbe es keinen Unterschied.

Eigentümer, die selbst in ihrer Wohnung leben, betrifft die Regel nicht.

Was bis zum Inkrafttreten noch offen ist

• Der genaue Wortlaut. Der Ausschuss kann den Entwurf nach der Anhörung noch ändern. In der ersten Lesung hat die Unionsfraktion Änderungen gefordert, und zwar bei der Schonfristzahlung und bei Kurzzeitmietverträgen. Zur Indexmiete kamen aus der Koalition bis August 2026 keine vergleichbaren Änderungswünsche.
• Der Zeitpunkt. Wann das Gesetz in Kraft tritt, hängt vom weiteren Verfahren in Bundestag und Bundesrat ab. Verbindlich ist erst das Datum, das im verkündeten Gesetz steht.
• Die Gebiete. Welche Städte und Gemeinden unter die Regel fallen, legen die Länder per Verordnung fest.
• Die Kritik an der Rechenregel. Die Grünen-Abgeordnete Hanna Steinmüller nannte die Kappung auf 3 Prozent plus die Hälfte der darüber liegenden Inflation „extrem kompliziert“.

Was Sie jetzt prüfen können, nach Gruppen

Mieter

• Sehen Sie im Mietvertrag nach, ob er eine Indexvereinbarung nach § 557b BGB enthält. Typisch ist ein Verweis auf den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.
• Klären Sie, ob Ihre Gemeinde in einer Landesverordnung zum angespannten Wohnungsmarkt aufgeführt ist. Einen Anhaltspunkt gibt die Verordnung zur Mietpreisbremse in Ihrem Bundesland.
• Prüfen Sie jede Erhöhungserklärung auf die Vorgaben des geltenden Rechts: Textform, Angabe der Indexänderung, Einhaltung der Jahresfrist und Fälligkeit erst ab dem übernächsten Monat.
• Erhöhungen, die Sie schon gezahlt haben, berührt der Entwurf nicht. Er setzt erst bei Erklärungen an, die nach dem Inkrafttreten zugehen.

Vermieter

• Bis zum Inkrafttreten gilt § 557b BGB in der heutigen Fassung. Ob die neue Regel greift, hängt nach dem Entwurf davon ab, wann die Änderungserklärung beim Mieter ankommt.
• Prüfen Sie, welche Ihrer Wohnungen in einem ausgewiesenen Gebiet liegen. Nur dort würde die Kappung gelten.
• Wer Erhöhungen mit einer Vorlage oder einem Programm berechnet, braucht nach dem Inkrafttreten eine Rechnung mit Schwelle und Halbierung.
• Bei neuen Mietverträgen lassen sich Indexmiete, Staffelmiete und Miete nach Vergleichsmiete mit den Werten aus dem Entwurf durchrechnen.

Käufer vermieteter Wohnungen

• Lassen Sie sich vor dem Kauf die Mietverträge vorlegen. Achten Sie darauf, wie die Miete jeweils angepasst werden darf.
• Liegt die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet, lassen sich die Mietsteigerungen nach beiden Formeln durchrechnen, der geltenden und der aus dem Entwurf. Zur Kalkulation gehören außerdem die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf.

Diese Regeln stehen außerdem im Entwurf

Der Indexmiete-Deckel ist Teil eines größeren Pakets. Weitere Punkte des Regierungsentwurfs:

• Möblierungszuschlag: Vermieter sollen den Aufschlag für Möbel gesondert ausweisen. Er soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Fehlt die Angabe, gilt die Wohnung bei der Miethöhe als unmöbliert, und zwar bis zu zwei Jahre, nachdem der Vermieter die Angabe nachgeholt hat.
• Kurzzeitmietverträge: Die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch soll auf sechs Monate begrenzt werden. Einmal soll eine Verlängerung auf bis zu acht Monate möglich sein, wenn der Mieter die Wohnung unerwartet länger braucht. Wird diese Grenze überschritten, gilt der volle Mieterschutz einschließlich Mietpreisbremse.
• Schonfristzahlung: Heute kann ein Mieter nur eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen abwenden, indem er nachzahlt. Künftig soll das einmalig auch bei einer ordentlichen Kündigung gehen.

Wie sich die Beratungen im Bundestag weiter entwickeln, lesen Sie in unseren aktuellen Meldungen. Grundlagen zu Mietverträgen und Mieterhöhungen finden Sie im Ratgeber.

Häufige Fragen

Gilt der Indexmiete-Deckel auch für bestehende Verträge?

Nach dem Entwurf ja. Voraussetzung ist, dass die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt und die Änderungserklärung nach dem Inkrafttreten zugeht. Für Erklärungen, die vorher zugegangen sind, bleibt das bisherige Recht maßgeblich.

Was ist aus der Grenze von 3,5 Prozent geworden?

Sie stand im Referentenentwurf vom 8. Februar 2026. Das Kabinett hat sie am 29. April 2026 ersetzt: Bis 3 Prozent wird die Steigerung voll weitergegeben, darüber nur zur Hälfte. Laut Presseberichten war die ursprüngliche Fassung mit der Union nicht zu machen.

Darf der Vermieter statt der Indexerhöhung auf den Mietspiegel ausweichen?

Nach geltendem Recht nicht. Solange eine Indexvereinbarung läuft, ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen.

Kann man die Anhörung verfolgen?

Ja. Die Sitzung am 14. Oktober 2026 ist öffentlich. Zuhörer können sich bis zum 12. Oktober 2026 über die Seite des Rechtsausschusses anmelden.

Ab wann gilt das neue Recht?

Das steht noch nicht fest. Erst müssen Bundestag und Bundesrat das Gesetz beschließen und es muss im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Maßgeblich ist das Datum, das dann im Gesetz steht.

Quellen

• Deutscher Bundestag, Rechtsausschuss: Anhörung zu Änderungen des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete
• Deutscher Bundestag, DIP: Vorgang zum Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete
• Bundesrat: Drucksache 265/26 (B)
• BMJV: Gesetzgebungsverfahren Mietrecht II
• BMJV: Pressemitteilung 09/2026 vom 8. Februar 2026
• Bundesregierung: Im Kabinett, besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter
• § 557b BGB auf gesetze-im-internet.de
• Deutscher Mieterbund: Mietrechtsreform zur 1. Lesung im Bundestag

Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und den Stand des Gesetzgebungsverfahrens. Eine Rechtsberatung ersetzt er nicht. Wie sich eine Mieterhöhung auf Ihren Vertrag auswirkt, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen, etwa durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Bei steuerlichen Fragen zur Vermietung hilft ein Steuerberater.