Kaufnebenkosten berechnen
Beim Kauf einer Immobilie fallen vier Posten an: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision. Nur die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je Bundesland. Notar und Grundbuch rechnen bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Ohne Makler liegen die Nebenkosten zwischen 4,5 % (Bayern) und 7,5 % (Schleswig-Holstein) des Kaufpreises.
Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche. Mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Voreinstellung 3,57 % (3 % zzgl. 19 % MwSt.), mit − und + oder direkt änderbar. Bei Wohnimmobilien zahlen Sie höchstens so viel wie der Verkäufer.
Genau nach der GNotKG-Gebührentabelle gerechnet, nicht geschätzt: Notar 2.802 € (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch 1.178 €.
Kaufnebenkosten gesamt
44.260 €
11,06 % vom Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen
Eigenkapitalbedarf
44.260 €
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Diesen Betrag sollten Sie aus Eigenmitteln aufbringen.
Aufteilung der Nebenkosten
Dieselbe Immobilie im Ländervergleich (ohne Makler)
Rechenweg anzeigen
- Bemessungsgrundlage: 400.000 € − 0 € Inventar = 400.000 €
- Grunderwerbsteuer: 400.000 € × 6,5 % = 26.000 €
- Notar: Beurkundung 1.570 € + Betreuung 393 € + Vollzug 393 € + 19 % MwSt. 447 € = 2.802 € (Gebührentabelle GNotKG)
- Grundbuch: Vormerkung 393 € + Umschreibung 785 € = 1.178 €
- Makler: 400.000 € × 3,57 % = 14.280 €
- Summe der Nebenkosten: 44.260 €
- Nebenkostenquote: 11,06 % vom Kaufpreis
- Gesamtkosten: 400.000 € + 44.260 € = 444.260 €
Stand 30.09.2026. Notarkosten nach GNotKG inkl. 19 % MwSt., Grundbuchkosten nach GNotKG (umsatzsteuerfrei). Nicht enthalten: Auslagen des Notars (meist unter 100 €), Gutachter, Umzug und Renovierung. Unverbindliche Schätzung, die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Kaufnebenkosten in allen 16 Bundesländern
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten bei 400.000 € (ohne Makler) | Quote |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 17.980 € | 4,49 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 23.980 € | 5,99 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 23.980 € | 5,99 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 23.980 € | 5,99 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 23.980 € | 5,99 % |
| Thüringen | 5,0 % | 23.980 € | 5,99 % |
| Bremen | 5,5 % | 25.980 € | 6,49 % |
| Hamburg | 5,5 % | 25.980 € | 6,49 % |
| Sachsen | 5,5 % | 25.980 € | 6,49 % |
| Berlin | 6,0 % | 27.980 € | 6,99 % |
| Hessen | 6,0 % | 27.980 € | 6,99 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 27.980 € | 6,99 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 29.980 € | 7,49 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 29.980 € | 7,49 % |
| Saarland | 6,5 % | 29.980 € | 7,49 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 29.980 € | 7,49 % |
Notar- und Grundbuchkosten aus der Gebührentabelle des GNotKG, Notar inkl. 19 % MwSt., ohne Grundschuldbestellung.
Aus welchen vier Posten sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen
Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist Ländersache und liegt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dahinter folgen Notar und Grundbuch. Beide richten sich nach der gesetzlichen Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes und sind in jedem Bundesland gleich hoch. Der vierte Posten ist die Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist.
Warum die Notarkosten nicht vom Bundesland abhängen
Viele Webseiten weisen unterschiedliche Notarkosten je Bundesland aus. Das ist falsch. Ein Notar in Bayern rechnet nach derselben Gebührentabelle ab wie ein Notar in Hamburg. Gebührenunterschiede entstehen nur durch den Umfang der Beurkundung, etwa wenn zusätzliche Klauseln oder Vollmachten nötig sind.
Was die Bank nicht finanziert
Die Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Deshalb erwarten Banken in der Regel, dass sie aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer sie mitfinanzieren möchte, braucht eine Vollfinanzierung, die mit höheren Zinsen und strengeren Anforderungen verbunden ist.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Ohne Makler liegen sie je nach Bundesland zwischen etwa 4,5 und 7,5 Prozent des Kaufpreises. Mit Makler kommen je nach Vereinbarung weitere Prozentpunkte dazu.
Sind die Notarkosten in jedem Bundesland gleich?
Ja. Notar- und Grundbuchkosten richten sich bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Unterschiede entstehen nur durch den Umfang der Beurkundung, nicht durch das Bundesland.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Bei Wohnimmobilien an Verbraucher gilt seit Dezember 2020: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. Die Höhe selbst ist Verhandlungssache.
Kann man die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Banken erwarten meist, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, kostet aber in der Regel höhere Zinsen.
Wie kann man Kaufnebenkosten senken?
Mitverkauftes Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweisen, die Maklerprovision verhandeln und beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen, sofern beide rechtlich unabhängig sind.
Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.