Kaufnebenkosten in Niedersachsen

Beispielrechnungen für Niedersachsen

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Niedersachsen

Niedersachsen erhebt die Grunderwerbsteuer mit einem Satz von 5,0 Prozent. Nach Landesrecht gilt dieser Satz für alle Erwerbsvorgänge, die ab dem 1. Januar 2014 verwirklicht werden. Zuvor lag er bei 4,5 Prozent. Die Steuer wird auf die Gegenleistung berechnet, beim Kauf also in der Regel auf den im notariellen Vertrag vereinbarten Kaufpreis. Der Satz gilt im ganzen Land gleich: Für einen Kauf in Hannover wird dieselbe Steuer fällig wie für einen Kauf im Emsland oder im Harz.

Nach § 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes bleiben Erwerbe steuerfrei, wenn die Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt. Dabei handelt es sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Liegt der Preis darüber, wird der gesamte Betrag besteuert. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses spielt diese Grenze keine Rolle, sie betrifft vor allem kleine Grundstücksstreifen oder Flächen, die an ein Nachbargrundstück angegliedert werden.

Mehr zu Berechnung, Fälligkeit und gesetzlichen Befreiungen finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Niedersachsen.

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Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kauf in der Regel der Kaufpreis. Aus der Gebührentabelle B ergibt sich für diesen Wert eine volle Gebühr, die mit festgelegten Gebührensätzen multipliziert wird. Notare und Grundbuchämter sind an diese Sätze gebunden. Rabatte oder frei ausgehandelte Honorare sind nicht erlaubt.

Beim Notar kostet die Beurkundung des Kaufvertrags 2,0 Gebühren. Dazu kommen 0,5 Gebühren für die Betreuung, etwa die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit, und 0,5 Gebühren für den Vollzug, also zum Beispiel das Einholen von Genehmigungen, Erklärungen zum Vorkaufsrecht der Gemeinde und Löschungsunterlagen. Das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht berechnet 0,5 Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und 1,0 Gebühr für die Eigentumsumschreibung. Bei einer Finanzierung fallen für die Grundschuldbestellung 1,0 Gebühr beim Notar und 1,0 Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch an. Auf die Notargebühren kommen noch Auslagen und Umsatzsteuer.

In Niedersachsen sind diese Kosten genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Ein Kaufvertrag zum gleichen Preis kostet beim Notar in Oldenburg dieselben Gebühren wie in München oder Leipzig. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass in Niedersachsen Anwaltsnotare beurkunden. Viele Webseiten führen Notar- und Grundbuchkosten trotzdem als Kosten auf, die vom Bundesland abhängen, oder nennen je Land unterschiedliche Prozentwerte. Das ist falsch. Unterschiede gibt es nur je nach Umfang des einzelnen Falls, etwa bei zusätzlichen Vollmachten, Genehmigungen oder der Löschung alter Belastungen.

Maklerprovision in Niedersachsen

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher eine gesetzliche Teilungsregel. Nach § 656c BGB kann ein Makler, der für beide Seiten tätig ist, nur mit beiden Parteien Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er nach § 656d BGB höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Fällig wird dieser Anteil erst, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Teil bezahlt hat. Der Käufer zahlt also nie mehr als der Verkäufer. Der Maklervertrag muss außerdem in Textform geschlossen werden.

Wie hoch die Provision ist, legt kein Gesetz fest. Sie ist Verhandlungssache. Amtliche Zahlen zur üblichen Höhe in Niedersachsen gibt es nicht. Maklerunternehmen wie Von Poll Immobilien nennen für Niedersachsen bei einem Makler, der für beide Seiten tätig ist, üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Der Ratgeber dieimmobilie.de weist darauf hin, dass die Gesamtprovision je nach Region in Niedersachsen zwischen 4,76 und 7,14 Prozent liegt. Diese Angaben stammen aus der Branche und sind nur ein grober Anhaltspunkt.

Die Teilungsregel gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden. Beim Kauf von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken oder Gewerbeobjekten kann die Provision weiterhin frei verteilt werden. Käufer sollten daher schon im Exposé und im Maklervertrag prüfen, wie hoch ihr Anteil ist und auf welcher Grundlage er berechnet wird.

Was die Bank nicht finanziert

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis oder einen Teil davon, nicht aber die Kaufnebenkosten. Grund dafür ist, dass Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler keinen Wert schaffen, den die Bank als Sicherheit verwerten könnte. Wer bei einer Zwangsversteigerung die Immobilie verwertet, bekommt diese Ausgaben nicht zurück. Deshalb erwarten die meisten Kreditinstitute, dass Käufer die Nebenkosten mindestens aus eigenem Geld bezahlen. Dazu kommt oft noch ein Teil des Kaufpreises.

Bei einer Vollfinanzierung wird der gesamte Kaufpreis über ein Darlehen bezahlt. Werden auch die Nebenkosten mitfinanziert, nennt man das häufig eine 110-Prozent-Finanzierung. Solche Finanzierungen sind möglich, setzen aber in der Regel eine sehr gute Bonität und ein sicheres Einkommen voraus. Weil das Risiko für die Bank höher ist, sind meist die Zinsen höher, die Tilgung dauert länger und die Restschuld bleibt über Jahre größer als der Wert der Immobilie.

Wo man sparen kann

• Inventar gesondert im Kaufvertrag ausweisen: Für mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder Möbel fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn sie mit einem angemessenen Preis gesondert im Vertrag stehen. Die Beträge sollten realistisch sein und sich im Zweifel belegen lassen.
• Maklerprovision verhandeln: Die Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Bei Objekten, nach denen viel gefragt wird, oder wenn der Makler wenig Aufwand hat, lohnt sich ein Gespräch über die Höhe, bevor der Maklervertrag unterschrieben wird.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Werden Grundstückskauf und Bauleistung wirklich unabhängig voneinander vereinbart, kann die Grunderwerbsteuer auf den Grundstückspreis beschränkt bleiben. Hängen beide Verträge rechtlich oder tatsächlich zusammen, besteuert das Finanzamt den Gesamtpreis. Das sollte vorab geprüft werden.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Nachträge zum Vertrag, gesonderte Vollmachten oder eine Grundschuld, die nachträglich beurkundet wird, verursachen eigene Gebühren. Wenn Finanzierung und Vertragsinhalt vor dem Notartermin feststehen, lassen sich solche Zusatzkosten oft vermeiden.
• Grundschuld in passender Höhe bestellen: Die Gebühren für Notar und Grundbuch richten sich nach dem Betrag der Grundschuld. Eine Grundschuld, die deutlich über dem Darlehensbedarf liegt, erhöht die Kosten, ohne dass dem ein Nutzen gegenübersteht.

Niedersachsen im Vergleich

Mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Niedersachsen bundesweit auf Rang 2 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Niedersachsen im Bundesvergleich im Mittelfeld. Die Sätze der Länder reichen von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern, darunter Brandenburg. Da die Grunderwerbsteuer der größte Posten ist, wird die Gesamtquote der Nebenkosten vor allem durch sie bestimmt.

Notar- und Grundbuchkosten gelten bundesweit nach dem GNotKG und sind deshalb überall gleich hoch. Beim Vergleich zwischen den Ländern unterscheiden sich die Kaufnebenkosten nur durch den Steuersatz und die Maklerprovision, soweit ein Makler beteiligt ist. Wer Angebote in Niedersachsen mit Objekten in Nachbarländern vergleicht, sollte sich deshalb auf diese beiden Posten konzentrieren.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Niedersachsen

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Niedersächsisches Finanzministerium, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.