Kaufnebenkosten in Hamburg

Beispielrechnungen für Hamburg

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Hamburg

In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent des Kaufpreises. Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2023. Damals hob der Senat die Steuer von zuvor 4,5 Prozent an. Der Satz ist in der ganzen Stadt gleich, der Stadtteil spielt für die Höhe der Steuer also keine Rolle. Grundlage ist der im notariellen Vertrag vereinbarte Kaufpreis. Mitverkauftes bewegliches Inventar gehört nicht dazu.

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz bleiben Erwerbe mit einer Gegenleistung von höchstens 2.500 Euro steuerfrei. Diese Bagatellgrenze betrifft vor allem kleine Flächen wie Garagenstellplätze oder Grundstücksstreifen. Für eine übliche Wohnung oder ein Haus hat sie keine Bedeutung. Die Steuer zahlt in der Praxis der Käufer. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch nötig ist.

Befreiungen gelten unter anderem für Käufe unter Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie. Mehr zu Berechnung, Fälligkeit und Ausnahmen finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Hamburg.

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Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dieses Bundesgesetz gilt in allen Ländern gleich. Maßgeblich ist der Geschäftswert, also in der Regel der Kaufpreis oder bei einer Finanzierung der Betrag der Grundschuld. Aus der Gebührentabelle des GNotKG ergibt sich für diesen Wert eine volle Gebühr, die je nach Tätigkeit mit einem festen Faktor multipliziert wird. Für den Notar fallen beim Kauf üblicherweise diese Gebühren an:

• Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0 Gebühren
• Vollzug des Vertrags, etwa das Einholen von Genehmigungen und Unterlagen: 0,5 Gebühren
• Betreuung, etwa die Fälligkeitsmitteilung zum Kaufpreis und die Überwachung der Umschreibung: 0,5 Gebühren

Dazu kommen die Kosten des Grundbuchamts. Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die den Käufer bis zur Umschreibung absichert, wird eine 0,5 Gebühr fällig. Die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer kostet eine 1,0 Gebühr. Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, fällt für die Bestellung der Grundschuld beim Notar eine 1,0 Gebühr an und für ihre Eintragung ins Grundbuch eine weitere 1,0 Gebühr. Beim Notar kommen noch Auslagen und Umsatzsteuer hinzu.

Diese Kosten sind in Hamburg genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Bei gleichem Kaufpreis und gleichem Vertragsumfang ergibt sich in Hamburg, München oder Leipzig derselbe Betrag. Viele Webseiten stellen die Notar- und Grundbuchkosten trotzdem so dar, als hingen sie vom Bundesland ab, oder zeigen dafür Länderunterschiede. Das stimmt nicht. Die einzige Kaufnebenkostenart, die das Land selbst festlegt, ist die Grunderwerbsteuer.

Maklerprovision in Hamburg

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten. Kaufen Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, muss der Käufer nach § 656c BGB höchstens so viel Provision zahlen wie der Verkäufer. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Der Anteil des Käufers wird dann erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat. Der Maklervertrag braucht mindestens die Textform. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Käufer, die keine Verbraucher sind, gilt die Teilungsregel nicht.

Eine gesetzlich festgelegte Höhe der Provision gibt es nicht. Nach Angaben von immoverkauf24 und dem Bremer Maklerunternehmen Schichtel & Partner war in Hamburg lange eine Gesamtcourtage von 6,25 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer üblich, also 3,125 Prozent für jede Seite. Andere Anbieter wie Von Poll Immobilien und das Hamburger Maklerhaus Hansen & Hansen nennen dagegen 3,57 Prozent je Partei, zusammen also 7,14 Prozent. Diese Zahlen stammen von Marktteilnehmern und nicht aus einer amtlichen Statistik.

Für die Kalkulation sollten Käufer in Hamburg deshalb mit einem Anteil zwischen 3,125 und 3,57 Prozent des Kaufpreises rechnen. Maßgeblich ist, was im Exposé und im Maklervertrag steht. Die Höhe ist Verhandlungssache, und bei provisionsfreien Angeboten fällt dieser Posten ganz weg.

Was die Bank nicht finanziert

Banken finanzieren den Kaufpreis einer Immobilie, weil ihm ein Gegenwert gegenübersteht, der als Sicherheit dient. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklerprovision schaffen dagegen keinen Wert, den die Bank im Ernstfall verwerten könnte. Deshalb erwarten Kreditinstitute in der Regel, dass Käufer die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Häufig kommt noch ein Teil des Kaufpreises als Eigenkapital hinzu, was die Zinskonditionen spürbar verbessern kann.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis ohne Eigenkapital finanziert. Die Nebenkosten müssen dann trotzdem aus Ersparnissen kommen. Werden auch sie über das Darlehen bezahlt, ist oft von einer 110 Prozent Finanzierung die Rede. Solche Finanzierungen bieten nur manche Banken an. Sie setzen meist ein hohes und sicheres Einkommen voraus und sind mit Zinsaufschlägen und einer längeren Tilgungsdauer verbunden.

Wo man sparen kann

• Inventar im Kaufvertrag ausweisen: Einbauküche, Möbel oder Markisen können im Vertrag mit einem eigenen, angemessenen Preis aufgeführt werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt prüft, ob die Werte realistisch sind, überhöhte Ansätze werden nicht anerkannt.
• Provision verhandeln: Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Ein Gespräch über den Satz kann sich lohnen, vor allem bei höheren Kaufpreisen oder längerer Vermarktungsdauer. Provisionsfreie Angebote sparen diesen Posten ganz.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück an, wenn es unabhängig vom späteren Bauvertrag erworben wird. Bilden beide Verträge ein einheitliches Geschäft, etwa weil der Verkäufer das Grundstück nur zusammen mit einem bestimmten Bauunternehmen anbietet, besteuert das Finanzamt auch die Baukosten.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Jede zusätzliche Urkunde löst eigene Gebühren aus. Ein vollständiger und gut abgestimmter Vertragsentwurf vermeidet spätere Nachträge. Vollmachten und Genehmigungen sollten rechtzeitig geklärt werden.
• Bestehende Grundschuld nutzen: Ist im Grundbuch bereits eine Grundschuld eingetragen, kann es günstiger sein, sie abtreten zu lassen, statt eine neue bestellen und die alte löschen zu lassen. Ob die finanzierende Bank das mitmacht, sollte früh geklärt werden.

Hamburg im Vergleich

Mit 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Hamburg bundesweit auf Rang 7 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Im Bundesvergleich liegt Hamburg bei der Grunderwerbsteuer mit 5,5 Prozent im Mittelfeld. Die Spanne der Länder reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent unter anderem in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und im Saarland. Wer zwischen Hamburg und dem Umland abwägt, sollte deshalb beachten: Beim Kauf im benachbarten Schleswig-Holstein ist der Steuersatz höher, in Niedersachsen mit 5,0 Prozent etwas niedriger. Es gilt immer der Satz des Landes, in dem die Immobilie liegt.

Bei den übrigen Posten gibt es zwischen den Ländern keinen Unterschied, soweit es um Notar und Grundbuch geht, denn diese werden überall nach dem GNotKG berechnet. Unterschiede entstehen nur noch bei der Maklerprovision. Hier gilt Hamburg mit der lange üblichen Gesamtcourtage von 6,25 Prozent als vergleichsweise günstig, auch wenn einige Anbieter inzwischen höhere Sätze verlangen.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Hamburg

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Finanzbehörde Hamburg, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.