Kaufnebenkosten in Brandenburg

Beispielrechnungen für Brandenburg

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Brandenburg

Die Grunderwerbsteuer ist in Brandenburg der größte Posten unter den Kaufnebenkosten. Der Satz beträgt 6,5 Prozent des Kaufpreises. <cite index="13-7,13-8,13-9,13-10,13-11,13-12,13-13">Das Erste Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 23. Juni 2015 wurde am 24. Juni 2015 im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Brandenburg verkündet und trat am 1. Juli 2015 in Kraft.</cite> Vorher lag der Satz bei 5,0 Prozent. Maßgeblich ist nicht der Tag der Eigentumsumschreibung, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erwerbsvorgang steuerlich verwirklicht wird, in der Regel also der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.

Bemessungsgrundlage ist die vereinbarte Gegenleistung, in der Regel also der Kaufpreis. Erwerbe mit einer Gegenleistung von höchstens 2.500 Euro bleiben nach der bundesweiten Bagatellgrenze steuerfrei. Bei üblichen Haus- und Wohnungskäufen spielt diese Grenze praktisch keine Rolle, sie betrifft etwa kleine Grundstücksteilflächen oder Stellplätze.

Details zu Berechnung, Fälligkeit, Ausnahmen und Zuständigkeit der Finanzämter finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Brandenburg.

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Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühren ergeben sich aus dem Geschäftswert, beim Kauf also in der Regel aus dem Kaufpreis, und aus einer festen Gebührentabelle. Für einen typischen Kauf fallen beim Notar folgende Gebühren an:

• Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0 Gebühren
• Betreuungstätigkeit, etwa Überwachung der Kaufpreisfälligkeit: 0,5 Gebühren
• Vollzug, etwa Einholung von Genehmigungen und Löschungsunterlagen: 0,5 Gebühren

Hinzu kommen Auslagen und die Umsatzsteuer auf die Notarleistungen.

Das Grundbuchamt erhebt nach derselben Logik eigene Gebühren: 0,5 Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und 1,0 Gebühren für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Wird der Kauf finanziert, kommen 1,0 Gebühren beim Notar für die Beurkundung der Grundschuldbestellung hinzu, außerdem 1,0 Gebühren beim Grundbuchamt für deren Eintragung. In der Summe liegen Notar und Grundbuch damit meist bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, abhängig von Kaufpreis, Finanzierung und Umfang der Vollzugstätigkeiten.

Diese Kosten sind in Brandenburg genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Viele Webseiten stellen Notar- und Grundbuchkosten fälschlich als landesabhängig dar oder nennen für einzelne Länder abweichende Prozentsätze. Das ist nicht zutreffend: Bei gleichem Kaufpreis und gleichem Vertragsumfang ergeben sich in Potsdam, Cottbus, Berlin oder München identische Gebühren. Unterschiede zwischen den Bundesländern entstehen bei den Kaufnebenkosten allein durch die Grunderwerbsteuer und die regional übliche Maklerprovision.

Maklerprovision in Brandenburg

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. <cite index="4-3,4-4">In Brandenburg gelten keine eigenen Sonderregeln zur Maklerprovision beim Immobilienkauf. Maßgeblich sind die bundesweit geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs.</cite> Nach § 656c BGB gilt: Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er mit Käufer und Verkäufer nur Provisionen in gleicher Höhe vereinbaren. Der Käufer zahlt also höchstens so viel wie der Verkäufer. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf nach § 656d BGB höchstens die Hälfte an den Käufer weitergegeben werden, und dieser Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat. Für Mehrfamilienhäuser, reine Baugrundstücke und Gewerbeobjekte gilt die Teilungsregel nicht.

Zur Höhe gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Nach Angaben des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien <cite index="5-5">liegt diese in Brandenburg in der Regel bei 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises (einschließlich Mehrwertsteuer)</cite>, wobei sich der obere Wert auf die Gesamtprovision beider Seiten bezieht. Bei hälftiger Teilung entfällt auf den Käufer damit häufig ein Anteil von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Diese Werte sind Marktbeobachtungen, keine verbindlichen Sätze. Die Provision ist Verhandlungssache und kann je nach Region, Objekt und Maklerbüro abweichen. Entscheidend ist, was im Maklervertrag und im Exposé konkret vereinbart ist.

Was die Bank nicht finanziert

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis beziehungsweise den Beleihungswert der Immobilie, nicht aber die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler schaffen keinen Gegenwert, der als Sicherheit dienen könnte: Wer kurz nach dem Kauf wieder verkaufen müsste, bekäme diese Beträge nicht zurück. Deshalb erwarten die meisten Kreditinstitute, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. In Brandenburg bedeutet das bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro einen Eigenkapitalbedarf von rund 7,5 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler gerechnet.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert und der Käufer lediglich die Nebenkosten selbst trägt. Wird darüber hinaus auch ein Teil oder die Gesamtheit der Nebenkosten über das Darlehen abgedeckt, ist von einer Finanzierung über 100 Prozent die Rede. Solche Finanzierungen sind möglich, setzen aber in der Regel ein hohes, sicheres Einkommen voraus und sind mit spürbaren Zinsaufschlägen verbunden, weil das Risiko für die Bank steigt.

Wo man sparen kann

• Inventar im Kaufvertrag ausweisen: Werden mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Markisen oder eine Sauna mit einem angemessenen Wert gesondert im Kaufvertrag aufgeführt, unterliegt dieser Anteil nicht der Grunderwerbsteuer. Die Werte sollten realistisch sein, da das Finanzamt überhöhte Ansätze nicht anerkennt.
• Provision verhandeln: Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Ein Gespräch über den Satz lohnt sich, besonders bei höheren Kaufpreisen oder wenn das Objekt schon länger angeboten wird.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Wird ein Grundstück gekauft und der Bau davon unabhängig mit einem anderen Unternehmen vereinbart, fällt die Grunderwerbsteuer in der Regel nur auf den Grundstückspreis an. Besteht dagegen ein einheitliches Vertragswerk mit dem Verkäufer, bezieht das Finanzamt die Baukosten ein. Die Trennung muss rechtlich und tatsächlich bestehen.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Nachträge, gesonderte Vollmachten oder nachträgliche Änderungen des Kaufvertrags lösen jeweils eigene Notargebühren aus. Wer vor dem Beurkundungstermin alle Punkte klärt, vermeidet zusätzliche Termine.
• Bestehende Grundschuld übernehmen: Ist im Grundbuch bereits eine Grundschuld des Verkäufers eingetragen, kann eine Abtretung an die finanzierende Bank unter Umständen günstiger sein als Löschung und Neubestellung. Ob sich das lohnt, klären Notar und Bank im Einzelfall.

Brandenburg im Vergleich

Mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Brandenburg bundesweit auf Rang 13 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Mit einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent gehört Brandenburg zu den Bundesländern mit dem höchsten Satz in Deutschland. Nach aktuellen Übersichten entspricht dieser Wert <cite index="12-8">dem Höchstsatz in Deutschland, der auch in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und im Saarland erhoben wird.</cite> Entsprechend liegen die Kaufnebenkosten in Brandenburg im oberen Bereich des Bundesvergleichs.

Da Notar- und Grundbuchkosten überall gleich berechnet werden, entsteht der Unterschied zu anderen Ländern fast ausschließlich über die Grunderwerbsteuer, bei Käufen mit Makler zusätzlich über die regional übliche Provision. Für Käufer, die zwischen Berlin und dem Umland abwägen, lohnt deshalb ein Blick auf beide Steuersätze und auf die jeweils verlangte Provision, bevor die Finanzierung geplant wird.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Brandenburg

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Ministerium der Finanzen und für Europa Brandenburg, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.