Kaufnebenkosten in Bremen

Beispielrechnungen für Bremen

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Bremen

Im Land Bremen, also in der Stadt Bremen und in Bremerhaven, beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent. Dieser Satz gilt für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Juli 2025. Vorher lag er bei 5,0 Prozent. Die Bremische Bürgerschaft hat die Anhebung als Teil der Haushaltssanierung beschlossen. Grundlage der Berechnung ist in der Regel der im notariellen Vertrag vereinbarte Kaufpreis.

Nach Bundesrecht sind Erwerbe bis 2.500 Euro von der Steuer befreit (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Diese Bagatellgrenze ist kein Freibetrag. Wird sie überschritten, fällt die Steuer auf den gesamten Kaufpreis an. Einen eigenen bremischen Freibetrag, etwa für Ersterwerber, gibt es nicht.

Wie die Steuer fällig wird, welche Befreiungen es gibt und welche Rolle die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eigentumsumschreibung hat, erklärt unsere eigene Seite zur Grunderwerbsteuer in Bremen.

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Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist der Geschäftswert, beim Kauf also in der Regel der Kaufpreis. Aus einer gesetzlichen Tabelle ergibt sich zu diesem Wert eine einfache Gebühr, die je nach Tätigkeit mit einem festen Faktor angesetzt wird. Für die Beurkundung des Kaufvertrags fallen 2,0 Gebühren an, für die Betreuungstätigkeit 0,5 und für den Vollzug 0,5. Dazu kommen Auslagen und Umsatzsteuer auf die Notarkosten.

Beim Grundbuchamt fallen für die Eintragung der Auflassungsvormerkung 0,5 Gebühren und für die Eigentumsumschreibung 1,0 Gebühr an. Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, kommt die Grundschuld hinzu: Für die notarielle Grundschuldbestellung wird 1,0 Gebühr berechnet, die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch kostet zusätzlich eine Gebühr des Grundbuchamts. Der Geschäftswert ist hier der Betrag der Grundschuld.

Diese Kosten sind in Bremen genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Weder die Gebührensätze noch die Tabellenwerte werden von den Ländern festgelegt. Viele Webseiten stellen die Notar- und Grundbuchkosten dennoch als regional unterschiedlich dar. Das ist falsch. Unterschiede im Einzelfall entstehen allein durch den Kaufpreis, die Höhe der Grundschuld und den Umfang der tatsächlich beauftragten Tätigkeiten.

Maklerprovision in Bremen

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit die Teilungsregel nach § 656c BGB. Wird eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, einschließlich Doppelhaushälfte und Reihenhaus, an einen Verbraucher verkauft und ist der Makler für beide Seiten tätig, darf der Käufer höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann ein Teil der Provision an den Käufer weitergegeben werden. Dieser Teil darf aber nicht höher sein als der Anteil, den der Verkäufer selbst trägt. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt die Regel nicht.

Für Bremen war die Regel eine besonders große Umstellung. Nach Berichten des Weser-Kurier trugen Käufer in Bremen und im Umland die Provision bis dahin allein, in der Regel 5,95 Prozent des Kaufpreises. Für die heute übliche Höhe gibt es keine belastbare, einheitliche Quelle. Die Angaben regionaler Maklerbüros gehen auseinander.

Die Höhe der Provision ist deshalb Verhandlungssache. Käufer sollten den Provisionssatz und die Verteilung zwischen den Parteien vor Vertragsschluss prüfen. Die Vereinbarung braucht bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Textform.

Was die Bank nicht finanziert

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht aber die Kaufnebenkosten. Der Grund: Die Bank sichert ihr Darlehen über die Grundschuld am Objekt ab. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler steigern den Wert der Immobilie nicht. Im Verwertungsfall bringen sie der Bank also nichts. Käufer sollten die Nebenkosten deshalb aus Eigenmitteln zahlen können und darüber hinaus möglichst einen Teil des Kaufpreises selbst aufbringen.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert und kein Eigenkapital in das Objekt fließt. Werden auch die Nebenkosten über das Darlehen bezahlt, ist oft von einer 110-Prozent-Finanzierung die Rede. Solche Finanzierungen sind nur bei guter Bonität möglich, kosten meist höhere Zinsaufschläge und bedeuten eine längere Restschuld. Außerdem steht die Immobilie am Anfang wirtschaftlich unter dem Darlehensbetrag.

Wo man sparen kann

• Inventar gesondert ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Möbel können im Kaufvertrag mit einem angemessenen Wert getrennt aufgeführt werden. Dieser Teil ist grunderwerbsteuerfrei. Die Werte müssen realistisch sein, da das Finanzamt sie prüfen kann.
• Provision verhandeln: Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Vor dem Abschluss des Maklervertrags lassen sich Satz und Verteilung verhandeln.
• Grundstück und Bauvertrag beim Bauträger trennen: Wer Grundstück und Hausbau aus einer Hand kauft, zahlt Grunderwerbsteuer in der Regel auch auf die Baukosten. Das lässt sich nur vermeiden, wenn der Bauvertrag tatsächlich unabhängig vom Grundstückskauf geschlossen wird. Andernfalls sieht das Finanzamt einen einheitlichen Erwerbsgegenstand.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Änderungen nach der Beurkundung, Nachträge und zusätzliche Urkunden kosten jeweils eigene Gebühren. Ein vollständig abgestimmter Vertragsentwurf vor dem Termin hält die Notarkosten gering.
• Bestehende Grundschuld nutzen: Ist im Grundbuch bereits eine Grundschuld eingetragen, kann ihre Übernahme oder Abtretung günstiger sein als eine neue Bestellung. Das muss mit dem Verkäufer und der finanzierenden Bank geklärt werden.

Bremen im Vergleich

Mit 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Bremen bundesweit auf Rang 7 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Mit 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Bremen im Bundesvergleich im Mittelfeld. Mehrere Länder verlangen 6,5 Prozent, Bayern dagegen 3,5 Prozent. Das niedersächsische Umland liegt mit 5,0 Prozent unter dem bremischen Satz. Das kann bei Kaufinteressenten, die zwischen Stadt und Umland wählen, in die Rechnung eingehen.

Da Notar- und Grundbuchkosten bundesweit einheitlich sind, entstehen Unterschiede zwischen den Ländern fast nur durch den Grunderwerbsteuersatz und die regionale Maklerpraxis. Seit der gesetzlichen Teilungsregel haben sich die Belastungen für Käufer bei der Provision zwischen den Ländern angenähert.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Bremen

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Die Senatorin für Finanzen Bremen, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.