Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein

Beispielrechnungen für Schleswig-Holstein

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein

Schleswig-Holstein erhebt eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent auf den im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2014 unverändert und im ganzen Land einheitlich. Davor hatte das Land den Satz 2012 von 3,5 auf 5,0 Prozent angehoben. Mit der Erhöhung 2014 hat Schleswig-Holstein als erstes Bundesland den heutigen Höchstsatz eingeführt.

Für sehr kleine Erwerbe gibt es eine Bagatellgrenze: Liegt die Gegenleistung nicht über 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag. Wird der Betrag überschritten, ist die Steuer auf den gesamten Kaufpreis zu zahlen. Für den üblichen Kauf einer Wohnung oder eines Hauses hat die Grenze deshalb keine Bedeutung.

Wie die Steuer im Einzelnen berechnet und festgesetzt wird, wann sie fällig ist und welche Ausnahmen es gibt, erklärt unsere eigene Seite zur Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein.

Zur ausführlichen Grunderwerbsteuer-Seite für Schleswig-Holstein

Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühren ergeben sich aus dem Geschäftswert, in der Regel dem Kaufpreis, und aus festen Gebührensätzen der Gebührentabelle. Für den Kaufvertrag fallen beim Notar an:

• 2,0 Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags
• 0,5 Gebühren für die Betreuung, zum Beispiel für die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit und die Umschreibung
• 0,5 Gebühren für den Vollzug, etwa für das Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen

Dazu kommen Auslagen und die Umsatzsteuer auf die Notargebühren. Beim Grundbuchamt fallen 0,5 Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und 1,0 Gebühren für die Eigentumsumschreibung an. Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, kommt die Grundschuld hinzu: 1,0 Gebühren für die notarielle Grundschuldbestellung, außerdem die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, für die ebenfalls ein 1,0 Gebührensatz gilt. Maßgeblich für die Grundschuld ist deren Nennbetrag.

Diese Kosten sind in Schleswig-Holstein genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Bei gleichem Kaufpreis und gleichem Vertragsinhalt zahlen Käufer in Kiel, Lübeck oder auf Sylt dieselben Gebühren wie in München oder Dresden. Viele Webseiten und Rechner stellen das falsch dar und nennen je Bundesland unterschiedliche Notarkosten. Unterschiede entstehen nur durch den Kaufpreis, zusätzliche Tätigkeiten des Notars und die Höhe der Grundschuld, nie durch das Bundesland.

Maklerprovision in Schleswig-Holstein

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt § 656c BGB, wie die Provision bei Wohnimmobilien verteilt wird. Die Regel gilt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, zu denen auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser zählen, wenn der Käufer Verbraucher ist. Lässt sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen, müssen Käufer und Verkäufer gleich viel zahlen. Wälzt der Verkäufer seinen Anteil vertraglich auf den Käufer ab, darf der Käufer höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer, und seine Zahlungspflicht entsteht erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien fallen nicht unter die Regelung.

In Schleswig-Holstein hat das Gesetz an der Aufteilung in der Praxis wenig geändert. Nach Angaben des Maklerportals immoverkauf24 erhalten Makler im Land üblicherweise insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Käufer und Verkäufer teilten sich die Courtage schon vor 2020 hälftig, also je 3,57 Prozent. Das Maklerunternehmen SFH Immobilien nennt für Schleswig-Holstein je Partei eine Spanne von rund 3,00 bis 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.

Einen gesetzlich festgelegten Satz gibt es nicht. Die Höhe der Provision ist Verhandlungssache und steht im Maklervertrag, der in Textform geschlossen werden muss.

Was die Bank nicht finanziert

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, aber nicht die Kaufnebenkosten. Der Grund liegt in der Sicherheit: Der Kredit wird über eine Grundschuld auf der Immobilie abgesichert. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklerprovision erhöhen den Wert der Immobilie aber nicht. Käme es zu einer Verwertung, stünden diesen Ausgaben keine Werte gegenüber. Deshalb erwarten die meisten Kreditinstitute, dass zumindest die Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. In Schleswig-Holstein ist das wegen des hohen Grunderwerbsteuersatzes ein spürbarer Betrag.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis ohne Eigenkapital finanziert. Die Nebenkosten muss der Käufer dann trotzdem selbst tragen. Manche Banken finanzieren darüber hinaus auch die Nebenkosten ganz oder teilweise mit, oft als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Solche Darlehen sind nur bei sehr guter Bonität erhältlich, kosten meist deutlich höhere Zinsen und bedeuten eine lange Phase, in der die Restschuld über dem Wert der Immobilie liegt.

Wo man sparen kann

• Inventar im Kaufvertrag ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie eine gebrauchte Einbauküche, Markisen oder Möbel können mit einem angemessenen Wert gesondert im Kaufvertrag aufgeführt werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Werte müssen realistisch sein, überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an.
• Provision verhandeln: Die übliche Courtage ist kein gesetzlicher Satz. Gerade bei gefragten Objekten mit kurzer Vermarktungszeit lohnt es sich, vor Abschluss des Maklervertrags über die Höhe zu sprechen.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Wer ein Grundstück kauft und das Haus später von einem davon unabhängigen Bauunternehmen errichten lässt, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Bilden Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder wirtschaftlich eine Einheit, besteuert das Finanzamt auch die Baukosten.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Jede zusätzliche Beurkundung löst eigene Gebühren aus. Wer den Vertragsentwurf vor dem Termin sorgfältig prüft, vermeidet spätere Nachträge. Auch gesonderte Vollmachten oder Genehmigungserklärungen lassen sich oft durch die persönliche Teilnahme aller Beteiligten am Termin vermeiden.
• Auf ein Notaranderkonto verzichten, wenn es nicht nötig ist: Die Abwicklung über ein Anderkonto kostet eine zusätzliche Hebegebühr. Im Regelfall reicht die direkte Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung des Notars.

Schleswig-Holstein im Vergleich

Mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Schleswig-Holstein bundesweit auf Rang 13 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Schleswig-Holstein gehört zu den Bundesländern mit den höchsten Kaufnebenkosten. Der Grund ist allein die Grunderwerbsteuer: Mit 6,5 Prozent teilt sich das Land den bundesweiten Höchstsatz mit Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Thüringen. Notar- und Grundbuchkosten führen zu keinem Unterschied, weil sie überall nach dem GNotKG berechnet werden.

Auch bei der Maklerprovision liegt Schleswig-Holstein im üblichen Rahmen. Die hälftige Teilung war hier schon vor der Gesetzesänderung 2020 üblich. Für Käufer entscheidet im Bundesvergleich also vor allem der Steuersatz über die Höhe der Nebenkosten, und dieser liegt in Schleswig-Holstein am oberen Ende.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Finanzministerium Schleswig-Holstein, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.