Kaufnebenkosten in Sachsen-Anhalt

Beispielrechnungen für Sachsen-Anhalt

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt

In Sachsen-Anhalt beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Das Land hat den Satz in zwei Schritten angehoben: 2010 von 3,5 auf 4,5 Prozent und 2012 auf den heute geltenden Wert. Seitdem ist der Satz unverändert. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel also der im notariellen Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis.

Nicht jeder Erwerb ist steuerpflichtig. Nach § 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes bleiben Erwerbe steuerfrei, deren Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt. Es handelt sich um eine Freigrenze und keinen Freibetrag: Liegt der Kaufpreis darüber, wird die Steuer auf den vollen Betrag erhoben. Einen besonderen Freibetrag für Familien oder Ersterwerber gibt es in Sachsen-Anhalt nicht.

Ausführliche Informationen zur Berechnung, Fälligkeit und zu den gesetzlichen Ausnahmen finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt.

Zur ausführlichen Grunderwerbsteuer-Seite für Sachsen-Anhalt

Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich in ganz Deutschland nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kauf also der Kaufpreis. Aus einer gesetzlichen Tabelle ergibt sich eine einfache Gebühr, die je nach Tätigkeit mit einem festen Faktor multipliziert wird. Für den Notar sind beim Immobilienkauf typischerweise folgende Gebühren maßgeblich:

• Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0 Gebühren
• Vollzug des Vertrags, etwa das Einholen von Genehmigungen und Unterlagen: 0,5 Gebühren
• Betreuung, etwa die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer: 0,5 Gebühren
• Bei Finanzierung: Beurkundung der Grundschuldbestellung mit 1,0 Gebühren aus dem Grundschuldbetrag

Auf die Notargebühren kommen Auslagen und Umsatzsteuer hinzu. Beim Grundbuchamt, in Sachsen-Anhalt angesiedelt bei den Amtsgerichten, fallen 0,5 Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und 1,0 Gebühren für die Eigentumsumschreibung an. Wird der Kauf finanziert, kostet die Eintragung der Grundschuld eine weitere 1,0 Gebühr aus dem Grundschuldbetrag.

Diese Kosten sind in Sachsen-Anhalt genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Ein Kaufvertrag in Magdeburg oder Halle kostet bei gleichem Kaufpreis und gleichem Aufwand dieselben Notar- und Grundbuchgebühren wie ein Vertrag in München oder Hamburg. Viele Webseiten stellen die Notarkosten als länderabhängig dar oder geben regionale Unterschiede an. Das ist fachlich falsch: Unterschiede entstehen allein durch den Kaufpreis, die Höhe der Grundschuld und den Umfang der notariellen Tätigkeit, nicht durch das Bundesland.

Maklerprovision in Sachsen-Anhalt

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, sofern der Käufer Verbraucher ist. Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er nach § 656c BGB nur mit beiden Parteien eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Hat allein der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er nach § 656d BGB höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben, und das erst, wenn er seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat. Im Ergebnis zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer. Der Maklervertrag bedarf zudem der Textform.

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Nach Angaben des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien liegt die Provision in Sachsen-Anhalt üblicherweise zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, wobei der Käuferanteil bei hälftiger Teilung höchstens 3,57 Prozent beträgt. Diese Werte sind Orientierungsgrößen und im Einzelfall verhandelbar.

Nicht unter die Teilungsregel fallen unter anderem Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeimmobilien sowie Käufe durch gewerbliche Erwerber. Dort können die Parteien die Verteilung frei vereinbaren, sodass die Provision auch vollständig beim Käufer liegen kann.

Was die Bank nicht finanziert

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis der Immobilie, nicht aber die Kaufnebenkosten. Der Grund: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovision schaffen keinen Gegenwert, der als Sicherheit dient. Die Bank orientiert sich am Beleihungswert der Immobilie, und dieser steigt durch die Nebenkosten nicht. Käufer sollten die Nebenkosten daher aus Eigenmitteln bestreiten, zumal die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt fällig wird, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert und der Käufer lediglich die Nebenkosten selbst trägt. Werden darüber hinaus auch die Nebenkosten über das Darlehen abgedeckt, ist häufig von einer 110-Prozent-Finanzierung die Rede. Beide Varianten setzen eine sehr gute Bonität voraus und gehen meist mit deutlichen Zinsaufschlägen einher, weil das Risiko für die Bank steigt.

Wo man sparen kann

• Inventar im Kaufvertrag ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie eine gebrauchte Einbauküche oder Möbel unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden sie mit einem realistischen Wert gesondert im Kaufvertrag aufgeführt, mindert das die Bemessungsgrundlage. Überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt kritisch.
• Provision verhandeln: Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Ein niedrigerer Satz lässt sich vor allem dann erreichen, wenn der Verkäufer ebenfalls weniger zahlt, da der Käuferanteil den Verkäuferanteil nicht übersteigen darf.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Wird das Grundstück unabhängig vom Bauvertrag erworben, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Besteht dagegen ein rechtlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang, etwa weil Grundstück und Bauleistung aus einer Hand angeboten werden, bezieht das Finanzamt die Baukosten in die Bemessungsgrundlage ein.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Nachträgliche Vertragsänderungen, zusätzliche Beurkundungstermine oder ein Notaranderkonto ohne besonderen Anlass verursachen weitere Gebühren. Vor dem Termin sollte der Vertragsentwurf daher sorgfältig geprüft werden.
• Bestehende Grundschuld nutzen: Ist im Grundbuch bereits eine Grundschuld eingetragen, kann es günstiger sein, diese übernehmen oder abtreten zu lassen, statt eine neue bestellen und eintragen zu lassen.

Sachsen-Anhalt im Vergleich

Mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Sachsen-Anhalt bundesweit auf Rang 2 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Mit einem Grunderwerbsteuersatz von 5,0 Prozent liegt Sachsen-Anhalt im Mittelfeld der Bundesländer, deren Sätze von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Ländern wie Brandenburg oder Nordrhein-Westfalen reichen. Im Vergleich zu den Nachbarländern ist Sachsen-Anhalt günstiger als Sachsen mit 5,5 Prozent und Brandenburg mit 6,5 Prozent und gleichauf mit Niedersachsen und Thüringen, die ebenfalls 5,0 Prozent erheben.

Da Notar- und Grundbuchkosten bundesweit identisch sind, ergeben sich die Unterschiede bei den Nebenkosten zwischen den Ländern allein aus der Grunderwerbsteuer und der regional üblichen Maklerprovision. In absoluten Beträgen fällt die Belastung in Sachsen-Anhalt wegen der vergleichsweise moderaten Kaufpreise oft niedriger aus als in teureren Regionen mit gleichem Steuersatz.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Sachsen-Anhalt

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Ministerium der Finanzen Sachsen-Anhalt, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.