Kaufnebenkosten in Sachsen

Beispielrechnungen für Sachsen

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Sachsen

Die Grunderwerbsteuer in Sachsen beträgt 5,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. <cite index="14-4,14-5">Dieser Satz gilt für Rechtsvorgänge ab dem 1. Januar 2023, davor lag er bei 3,5 Prozent.</cite> Rechtsgrundlage ist das <cite index="14-8,14-9">Sächsische Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (SächsGrEStSatzG) vom 20. Dezember 2022 (Artikel 10 des Haushaltbegleitgesetzes 2023/2024)</cite>. Im Kaufvertrag wird die Steuer in aller Regel dem Käufer auferlegt. Gegenüber dem Finanzamt haften beide Vertragsparteien jedoch gemeinsam.

Steuerfrei bleiben Erwerbe, bei denen die Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Diese Bagatellgrenze betrifft vor allem kleine Flächen wie Garagenstellplätze oder Arrondierungsflächen. Eine Ermäßigung speziell für Ersterwerber oder selbstgenutztes Wohneigentum kennt das sächsische Landesrecht nicht.

Weitere Einzelheiten zu Fälligkeit, Bemessungsgrundlage und gesetzlichen Befreiungen finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Sachsen.

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Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kauf also meist der Kaufpreis. Aus der Gebührentabelle ergibt sich für diesen Wert eine volle Gebühr, die je nach Tätigkeit mit einem festen Faktor multipliziert wird. Für den Notar fallen typischerweise an:

• Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0 Gebühren
• Vollzug, etwa Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen: 0,5 Gebühren
• Betreuung, etwa Überwachung der Kaufpreisfälligkeit und der Eigentumsumschreibung: 0,5 Gebühren
• bei Finanzierung die Bestellung der Grundschuld: 1,0 Gebühren

Auf die Notargebühren kommen Auslagen und Umsatzsteuer.

Das Grundbuchamt berechnet eigene Gebühren nach demselben Gesetz: 0,5 Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und 1,0 Gebühren für die Umschreibung des Eigentums. Bei einer Finanzierung kommt die Eintragung der Grundschuld hinzu. Maßgeblich für diese Gebühr ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht der Kaufpreis.

Diese Kosten sind in Sachsen genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Bei gleichem Kaufpreis und gleichem Vertragsinhalt zahlt man in Dresden, Leipzig oder Chemnitz dieselben Gebühren wie in Hamburg oder München. Viele Webseiten stellen die Notarkosten als landesabhängig dar oder nennen je Bundesland unterschiedliche Prozentsätze. Das ist falsch: Unterschiede entstehen allein durch Kaufpreis, Grundschuldhöhe und den Umfang der Tätigkeiten im Einzelfall.

Maklerprovision in Sachsen

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die Regeln der §§ 656a bis 656d BGB. Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er nach § 656c BGB von Käufer und Verkäufer nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB). Ein Maklervertrag über solche Objekte muss zudem in Textform geschlossen werden.

Für Sachsen ändert die Neuregelung in der Praxis wenig. Nach Angaben des Ratgeberportals immoverkauf24 <cite index="10-1">erhalten Makler in Sachsen üblicherweise eine Maklercourtage in Höhe von 7,14 Prozent des Kaufpreises</cite>. Dieselbe Quelle schreibt, dass sich <cite index="10-5">bereits vorher beide Seiten die Maklergebühr geteilt haben und somit 3,57 Prozent des Kaufpreises für beide Seiten üblich waren</cite>. Auch VIA-FINANZ nennt für Sachsen <cite index="8-2,8-3">eine Gesamt-Maklerprovision von 7,14 % inkl. MwSt</cite> als üblich.

Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Die genannten Werte beschreiben die Marktpraxis und sind keine feste Vorgabe. Die Provision bleibt Verhandlungssache, und bei einem Kauf direkt vom Eigentümer ohne Makler entfällt sie vollständig.

Was die Bank nicht finanziert

Banken bewerten eine Immobilie nach ihrem Beleihungswert. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision erhöhen diesen Wert nicht, denn sie sind nach dem Kauf wirtschaftlich verbraucht. Deshalb erwarten Kreditinstitute in der Regel, dass Käufer die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Hinzu kommt der Zeitpunkt: Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt meist wenige Wochen nach der Beurkundung. Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne diese wird das Eigentum nicht im Grundbuch umgeschrieben.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis ohne Eigenkapital finanziert. Werden zusätzlich die Nebenkosten über das Darlehen bezahlt, ist oft von einer 110-Prozent-Finanzierung die Rede. Solche Finanzierungen sind möglich, setzen aber meist ein hohes und sicheres Einkommen voraus. Das höhere Risiko für die Bank zeigt sich in spürbaren Zinsaufschlägen und häufig in höheren Tilgungsanforderungen.

Wo man sparen kann

• Inventar gesondert ausweisen: Wird eine gebrauchte Einbauküche, eine Sauna oder anderes bewegliches Zubehör mit einem eigenen Preis im Kaufvertrag aufgeführt, fällt auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer an. Der Wert muss realistisch sein, weil das Finanzamt überhöhte Ansätze nicht anerkennt.
• Provision verhandeln: Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Ein Gespräch über den Käuferanteil kann sich besonders bei hohen Kaufpreisen lohnen.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Wird das Grundstück von einem Dritten gekauft und das Haus später unabhängig davon beauftragt, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Sind Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verknüpft, besteuert das Finanzamt beides zusammen.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Nachträge zum Kaufvertrag, zusätzliche Vollmachten oder getrennte Termine verursachen jeweils eigene Gebühren. Wer den Vertragsentwurf vor der Beurkundung sorgfältig prüft, vermeidet spätere Änderungsurkunden.
• Grundschuld passend bemessen: Die Gebühren für Bestellung und Eintragung der Grundschuld richten sich nach ihrem Nennbetrag. Eine Grundschuld, die deutlich über dem tatsächlichen Darlehensbedarf liegt, verteuert den Vorgang ohne Nutzen.

Sachsen im Vergleich

Mit 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Sachsen bundesweit auf Rang 7 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Mit einem Grunderwerbsteuersatz von 5,5 Prozent liegt Sachsen im Bundesvergleich im oberen Mittelfeld. <cite index="17-14">Bis Ende 2022 gehörte Sachsen zusammen mit Bayern zu den günstigsten Bundesländern, seither liegt der Satz zwei Prozentpunkte höher.</cite> <cite index="17-16">Bayern hält mit 3,5 % weiterhin den niedrigsten Satz, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und drei weitere Länder 6,5 % verlangen.</cite>

Für den Vergleich der gesamten Nebenkosten ist entscheidend, dass sich die Bundesländer fast nur bei der Grunderwerbsteuer und bei der üblichen Maklerpraxis unterscheiden. Notar- und Grundbuchkosten sind überall gleich. Wer Kaufnebenkosten zwischen Sachsen und einem anderen Land vergleicht, muss deshalb vor allem den Steuersatz und die Provisionsaufteilung betrachten.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Sachsen

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Sächsisches Staatsministerium der Finanzen, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.