Kaufnebenkosten in Hessen

Beispielrechnungen für Hessen

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Hessen

Hessen erhebt eine Grunderwerbsteuer von 6,0 Prozent. Grundlage ist die Gegenleistung, in der Regel also der im notariellen Vertrag vereinbarte Kaufpreis. Der Satz gilt seit dem 1. August 2014. Davor lag er ab dem 1. Januar 2013 bei 5 Prozent und zuvor beim früher bundesweit einheitlichen Satz von 3,5 Prozent. Seither hat das Land den Satz nicht verändert. Im Kaufvertrag wird die Steuer üblicherweise dem Käufer auferlegt. Gegenüber dem Finanzamt haften Käufer und Verkäufer jedoch als Gesamtschuldner.

Bei sehr kleinen Erwerben greift die Bagatellgrenze nach § 3 Nr. 1 GrEStG: Liegt die Gegenleistung bei höchstens 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das betrifft etwa Kleinstflächen oder einzelne Stellplätze. Die Grenze ist eine Freigrenze und kein Freibetrag. Liegt der Kaufpreis darüber, wird der gesamte Betrag besteuert.

Ausführliche Informationen zu Fälligkeit, Befreiungen und Berechnung finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Hessen.

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Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), einem Bundesgesetz. Die Gebühren werden als Vielfaches einer Gebühr aus der Gebührentabelle berechnet, deren Höhe vom Geschäftswert abhängt, beim Kauf also vom Kaufpreis. Für die Beurkundung des Kaufvertrags setzt der Notar 2,0 Gebühren an. Hinzu kommen in der Regel 0,5 Gebühren für die Betreuung, etwa die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit, und 0,5 Gebühren für den Vollzug, zum Beispiel das Einholen von Genehmigungen und Erklärungen. Auf die Notargebühren entfallen außerdem Auslagen und Umsatzsteuer.

Das Grundbuchamt berechnet 0,5 Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die den Käufer bis zur Umschreibung absichert, und 1,0 Gebühr für die Eigentumsumschreibung. Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, verlangt die Bank eine Grundschuld. Für deren Bestellung fällt beim Notar 1,0 Gebühr an und für die Eintragung im Grundbuch eine weitere 1,0 Gebühr. Maßgeblich ist hier der Betrag der Grundschuld, nicht der Kaufpreis.

Diese Kosten sind in Hessen genau so hoch wie in jedem anderen Bundesland. Ein Kaufvertrag über 300.000 Euro kostet in Frankfurt, Kassel oder Fulda dieselben Notar- und Grundbuchgebühren wie in Hamburg oder München. Viele Webseiten und Nebenkostenrechner geben für Notar und Grundbuch je nach Bundesland unterschiedliche Prozentsätze an. Das ist fachlich falsch. Unterschiede zwischen den Ländern entstehen allein durch die Grunderwerbsteuer und die regional übliche Maklerprovision.

Maklerprovision in Hessen

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die §§ 656a bis 656d BGB. Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe zur Provision verpflichtet werden. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben, höchstens aber die Hälfte. Der Käufer zahlt damit nie mehr als der Verkäufer. Sein Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil bezahlt hat. Maklerverträge über diese Objekte müssen in Textform geschlossen werden.

Eine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe gibt es nicht. In Hessen tätige Maklerunternehmen, darunter Amtmann Immobilien und IKD Immobilien, bezeichnen in ihren Ratgebern eine Gesamtprovision von rund 5,95 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer als marktüblich, bei hälftiger Teilung also etwa 2,975 Prozent je Seite. Andere Anbieter verlangen mehr: Von Poll Immobilien etwa gibt für die eigene Tätigkeit in Hessen in der Regel 3,57 Prozent je Seite an, zusammen also 7,14 Prozent. Diese Angaben stammen von Marktteilnehmern und sind keine amtlichen Werte.

Die Provision ist daher Verhandlungssache und wird im Maklervertrag festgelegt. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte sowie für Käufer, die keine Verbraucher sind, gilt die gesetzliche Teilungsregel nicht. Dort kann die Verteilung frei vereinbart werden.

Was die Bank nicht finanziert

Banken finanzieren in erster Linie den Wert der Immobilie, der ihnen als Sicherheit dient. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und die Maklerprovision schaffen keinen Gegenwert, auf den die Bank im Ernstfall zurückgreifen könnte. Deshalb erwarten Kreditinstitute in der Regel, dass Käufer die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Hinzu kommt der Zeitpunkt: Die Grunderwerbsteuer ist meist schon kurz nach der Beurkundung fällig, oft bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Ohne die Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne diese wird der Käufer nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert und der Käufer nur die Nebenkosten selbst aufbringt. Übernimmt die Bank auch die Nebenkosten, handelt es sich um eine Finanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises hinaus. Solche Finanzierungen werden nur bei sehr guter Bonität angeboten, sind in der Regel mit höheren Zinsaufschlägen verbunden und lassen weniger Spielraum, falls der Immobilienwert sinkt. Auch das Hessengeld ersetzt kein Eigenkapital, weil es erst nach Zahlung der Steuer in Jahresraten ausgezahlt wird.

Wo man sparen kann

• Inventar im Kaufvertrag ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Möbel oder eine Sauna können mit einem angemessenen Wert gesondert im Kaufvertrag aufgeführt werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Werte sollten realistisch sein, da das Finanzamt überhöhte Ansätze nicht anerkennt.
• Provision verhandeln: Da es keinen gesetzlichen Provisionssatz gibt, lassen sich Höhe und Leistungsumfang verhandeln. Das gilt besonders bei hohen Kaufpreisen oder wenn der Käufer das Objekt selbst gefunden hat.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Wird das Grundstück von einem Verkäufer erworben und das Haus unabhängig davon bei einem anderen Unternehmen beauftragt, fällt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur auf den Grundstückspreis an. Bilden Grundstückskauf und Bauleistung wirtschaftlich eine Einheit, besteuert das Finanzamt beides zusammen. Eine Prüfung vor der Unterschrift ist daher ratsam.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Jede zusätzliche Beurkundung, etwa ein Nachtrag zum Kaufvertrag oder die Genehmigung eines vollmachtlos Vertretenen, verursacht weitere Gebühren. Ein vorab vollständig abgestimmter Vertragsentwurf und rechtzeitig geklärte Vollmachten verringern dieses Risiko.
• Hessengeld beantragen: Wer in Hessen erstmals eine Wohnimmobilie zur eigenen Nutzung erwirbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Landeszuschuss zur gezahlten Grunderwerbsteuer erhalten. Der Antrag läuft über die WIBank.

Hessen im Vergleich

Mit 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Hessen bundesweit auf Rang 10 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Mit einem Grunderwerbsteuersatz von 6,0 Prozent gehört Hessen im Bundesvergleich zu den Ländern mit hohen Kaufnebenkosten. Nur wenige Länder erheben 6,5 Prozent. Bayern liegt mit 3,5 Prozent am unteren Ende. Da Notar- und Grundbuchkosten überall nach demselben Gesetz berechnet werden, entsteht der Unterschied zwischen Hessen und anderen Ländern fast ausschließlich durch die Grunderwerbsteuer.

Bei der Maklerprovision liegt Hessen nach Angaben regionaler Marktteilnehmer eher am unteren Ende der bundesweit üblichen Spanne. Das kann den Abstand zu Ländern mit niedrigerer Grunderwerbsteuer etwas verringern, wenn ein Makler beteiligt ist. Für Ersterwerber kommt das Hessengeld hinzu, das einen Teil der Steuerlast nachträglich ausgleicht.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Hessen

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Hessisches Ministerium der Finanzen, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.