Grunderwerbsteuer in Hessen

Beispielrechnungen für Hessen

Formel: Kaufpreis abzüglich Inventar × 6,0 % = Grunderwerbsteuer.

Wie sich der Satz entwickelt hat

• 6,0 % vom 01.08.2014 bis heute
• 5,0 % vom 01.01.2013 bis 31.07.2014
• 3,5 % vom 01.01.1997 bis 31.12.2012

Bis Ende 2012 galt in Hessen der Satz von 3,5 Prozent, den das Grunderwerbsteuergesetz seit 1997 bundeseinheitlich vorsah. Seit der Föderalismusreform von 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen. Mehrere Länder haben diese Möglichkeit früh genutzt. Hessen blieb zunächst beim alten Wert.

Dann ging es schnell. Zum 1. Januar 2013 stieg der Satz auf 5,0 Prozent, und schon zum 1. August 2014 folgte die Anhebung auf 6,0 Prozent. Zwischen den beiden Schritten lagen nur 19 Monate. Beide Erhöhungen fielen in eine Zeit, in der das Land seinen Haushalt auf die Schuldenbremse ausrichtete. Die hatten die Hessen 2011 per Volksabstimmung in die Landesverfassung aufgenommen.

Seit mehr als zwölf Jahren ist der Satz jetzt unverändert. Gesenkt hat das Land die Steuer nicht. Seit März 2024 gibt es aber das Hessengeld, einen Zuschuss für Menschen, die zum ersten Mal Wohneigentum kaufen. Die Steuer wird dabei in voller Höhe festgesetzt und gezahlt, der Zuschuss kommt später und verteilt auf zehn Jahre.

Hessen im Vergleich

Mit 6,0 Prozent liegt Hessen bundesweit auf Rang 10 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied bei 400.000 € Kaufpreis:

Bundesweit liegen die Sätze zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Hessen gehört damit zur oberen Gruppe, nur die Länder mit dem Höchstsatz verlangen mehr. Unter den sechs Nachbarn liegt allein Nordrhein-Westfalen darüber. Niedersachsen, Thüringen, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz verlangen weniger. Bayern steht am unteren Ende der bundesweiten Spanne.

Im Alltag merkt man das vor allem in den Pendlerräumen an den Landesgrenzen. Im Rhein-Main-Gebiet vergleichen viele Käufer Wiesbaden mit Mainz und Rheinhessen auf der anderen Rheinseite, Frankfurt und Hanau mit Aschaffenburg und dem bayerischen Untermain. An der Bergstraße liegt die Grenze zu Baden-Württemberg mit Weinheim, Mannheim und Heidelberg sehr nah. In Nordhessen spielen Göttingen und das Eisenacher Umland eine Rolle, im hessischen Hinterland das Siegerland. Wo der Käufer wohnt oder arbeitet, spielt für die Steuer keine Rolle. Es zählt allein, wo das Grundstück liegt. Wer Standorte vergleicht, sollte außerdem bedenken: Die Unterschiede bei den Kaufpreisen zwischen dem Frankfurter Speckgürtel und ländlichen Lagen wirken sich oft stärker aus als die unterschiedlichen Steuersätze.

Ablauf und Fälligkeit

Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen beim Finanzamt an. In Hessen geht diese Anzeige immer an die Zentralstelle in Lauterbach, auch wenn die Wohnung in Frankfurt, das Haus in Darmstadt oder das Baugrundstück im Landkreis Fulda liegt. Die Zentralstelle prüft den Vertrag und schickt den Steuerbescheid. Zahlen muss man grundsätzlich einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids. Meist übernimmt das der Käufer, weil der Kaufvertrag es so regelt.

Ist die Steuer vollständig bezahlt, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt sie an den Notar. Erst danach kann der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Wer Hessengeld beantragen will, muss die Steuer vorher komplett bezahlt haben, denn verrechnen lässt sich der Zuschuss nicht. Den Antrag stellt man online bei der WIBank.

Zuständiges Finanzamt

Hessen hat die Grunderwerbsteuer an einer Stelle gebündelt. Seit dem 1. Januar 2018 ist die Hessische Zentralstelle für Grunderwerbsteuer (HZG) im Finanzamt Alsfeld-Lauterbach, Verwaltungsstelle Lauterbach, für Erwerbsvorgänge im ganzen Land zuständig. Das örtliche Finanzamt am Wohnort oder dort, wo das Grundstück liegt, ist für diese Steuer also nicht der Ansprechpartner. Die HZG setzt die Steuer auch dann fest, wenn ein Finanzamt außerhalb Hessens die Besteuerungsgrundlagen für hessische Grundstücke gesondert feststellt.

Grunderwerbsteuer Festsetzung - Verwaltungsportal Hessen

Wer in Hessen keine Grunderwerbsteuer zahlt

Einige Erwerbe sind nach dem Grunderwerbsteuergesetz ganz oder teilweise steuerfrei. Die wichtigsten Fälle sind:

• Erwerbe, bei denen die Gegenleistung höchstens 2.500 Euro beträgt (§ 3 Nr. 1 GrEStG)
• Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung. Hier fällt stattdessen gegebenenfalls Erbschaft- oder Schenkungsteuer an (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
• Erwerbe durch Miterben, wenn ein Nachlass geteilt wird (§ 3 Nr. 3 GrEStG)
• Erwerbe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
• Vermögensauseinandersetzungen nach einer Scheidung oder der Aufhebung einer Lebenspartnerschaft (§ 3 Nr. 5 GrEStG)
• Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, also etwa von den Eltern an die Kinder, sowie durch deren Ehegatten (§ 3 Nr. 6 GrEStG)

Das Hessengeld ist keine Steuerbefreiung. Es ist ein Zuschuss des Landes, der zusätzlich zur regulären Besteuerung gezahlt wird.

Legal sparen

Möbel und andere bewegliche Gegenstände gehören nicht zum Grundstück. Wer also eine Einbauküche, eine Sauna, Möbel oder ein Gartenhaus ohne Fundament mitkauft, kann dafür im Kaufvertrag einen eigenen Preis angeben. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Beträge müssen aber zum Alter und Zustand der Sachen passen, und Belege wie alte Rechnungen oder Fotos sind hilfreich. Die Zentralstelle schaut sich solche Angaben genau an. Setzt jemand die Inventarwerte zu hoch an, streicht das Finanzamt den überhöhten Teil und rechnet ihn wieder in die Bemessungsgrundlage ein. Alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist, bleibt ohnehin steuerpflichtig, zum Beispiel Heizung, Fenster oder fest eingebaute Bäder.

Bei Neubauten kommt es darauf an, wie die Verträge gestaltet sind. Kauft man Grundstück und Haus zusammen bei einem Bauträger, zahlt man die Steuer auf den gesamten Preis einschließlich der Baukosten. Kauft man dagegen erst ein unbebautes Grundstück und beauftragt danach unabhängig davon ein Bauunternehmen, fällt die Steuer meist nur auf den Grundstückspreis an. Das gilt allerdings nicht, wenn Grundstück und Bauleistung wirtschaftlich zusammengehören. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Verkäufer das Grundstück nur zusammen mit einem bestimmten Haus anbietet oder wenn Verkäufer und Baufirma eng miteinander verbunden sind. Dann bezieht das Finanzamt die Baukosten trotz getrennter Verträge mit ein. Für das Hessengeld spielt es laut Finanzministerium keine Rolle, wann das Haus auf dem gekauften Grundstück gebaut wird.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Hessen

Quellen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Hessisches Ministerium der Finanzen, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuerberatung.