Grunderwerbsteuer in Berlin

Beispielrechnungen für Berlin

Formel: Kaufpreis abzüglich Inventar × 6,0 % = Grunderwerbsteuer.

Wie sich der Satz entwickelt hat

• 6,0 % vom 01.01.2014 bis heute
• 5,0 % vom 01.04.2012 bis 31.12.2013
• 4,5 % vom 01.01.2007 bis 31.03.2012
• 3,5 % vom 01.01.1997 bis 31.12.2006

Bis Ende 2006 galt in Berlin wie im ganzen Bundesgebiet ein einheitlicher Satz von 3,5 Prozent. Mit der Föderalismusreform 2006 durften die Länder den Satz selbst festlegen. Berlin nutzte diese Befugnis als erstes Land und hob die Steuer zum 1. Januar 2007 auf 4,5 Prozent an. Hintergrund war die angespannte Haushaltslage der Hauptstadt, die damals hohe Schulden abbauen musste.

Danach folgten zwei weitere Schritte in kurzem Abstand. Zum 1. April 2012 stieg der Satz auf 5,0 Prozent, zum 1. Januar 2014 auf die heute gültigen 6,0 Prozent. Berlin hat seinen Satz damit innerhalb von sieben Jahren dreimal angehoben.

Seit 2014 hat sich am Berliner Satz nichts mehr geändert. In dieser Zeit sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Innenstadtlagen wie Prenzlauer Berg, Friedrichshain oder Neukölln stark gestiegen. Weil sich die Steuer prozentual vom Kaufpreis berechnet, sind die Einnahmen des Landes ohne weitere Erhöhung deutlich gewachsen.

Berlin im Vergleich

Mit 6,0 Prozent liegt Berlin bundesweit auf Rang 10 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied bei 400.000 € Kaufpreis:

Mit 6,0 Prozent gehört Berlin zu den Ländern mit hoher Grunderwerbsteuer. Mehrere Flächenländer im Süden und Westen verlangen spürbar weniger. Nur wenige Länder liegen über dem Berliner Wert. Wie viel das in Euro ausmacht, zeigt die Vergleichstabelle neben diesem Text für jeden Kaufpreis.

Brandenburg, das Berlin vollständig umschließt, gehört zu den Ländern, die noch mehr verlangen als die Hauptstadt. Wer aus Berlin ins Umland zieht, etwa nach Potsdam, Falkensee, Bernau, Teltow oder Königs Wusterhausen, spart also bei der Grunderwerbsteuer nichts. Der Satz richtet sich nach der Lage des Grundstücks, nicht nach dem Wohnort oder Arbeitsplatz des Käufers. Beim Häuserkauf im Speckgürtel fällt die Steuer daher im Verhältnis zum Kaufpreis höher aus als beim Kauf eines Einfamilienhauses in Berliner Randbezirken wie Spandau, Köpenick oder Marzahn-Hellersdorf.

Ablauf und Fälligkeit

Die Steuer entsteht bereits mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag, nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Der Notar zeigt den Erwerb innerhalb von zwei Wochen beim Finanzamt an. In Berlin geht diese Anzeige für alle Grundstücke an dieselbe Stelle, egal ob die Wohnung in Mitte oder das Haus in Zehlendorf liegt. Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid meist an den Käufer, weil die Verträge das in der Regel so vorsehen. Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt auch vom Verkäufer Geld verlangen.

Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Erst wenn sie vollständig bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt sie an den Notar. Dieser beantragt dann die Eintragung des neuen Eigentümers beim zuständigen Grundbuchamt. Wer zu spät zahlt, verzögert also den gesamten Eigentumsübergang.

Zuständiges Finanzamt

Berlin hat die Grunderwerbsteuer zentral gebündelt. Für Erwerbe von Grundstücken im Land Berlin ist grundsätzlich das Finanzamt Spandau zuständig, genauer dessen Grunderwerbsteuerstelle in der Nonnendammallee 21, 13599 Berlin (U7 Haselhorst). Für Einkommensteuer und andere Steuern bleibt weiterhin das Finanzamt am Wohnsitz zuständig. Bei Fragen zum Bescheid, zur Zahlung oder zur Unbedenklichkeitsbescheinigung wenden sich Käufer deshalb immer an Spandau, auch wenn sie in einem ganz anderen Bezirk wohnen.

FAQ Grunderwerbsteuer, Senatsverwaltung für Finanzen Berlin

Wer in Berlin keine Grunderwerbsteuer zahlt

Das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes gilt in Berlin genauso wie überall. Einen Freibetrag für Ersterwerber kennt das Berliner Recht nicht. Steuerfrei sind vor allem diese Erwerbe:

• Erwerbe mit einem Kaufpreis bis 2.500 Euro (Freigrenze; wird sie überschritten, ist der ganze Betrag steuerpflichtig)
• Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung
• Aufteilung eines Nachlasses unter Miterben
• Erwerbe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern
• Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft
• Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, etwa von Eltern an Kinder, einschließlich Stiefkindern und der Ehegatten dieser Personen

Legal sparen

Bemessungsgrundlage ist nur der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Bewegliches Inventar wie eine frei stehende Einbauküche oder Möbel gehört nicht dazu, wenn es im Kaufvertrag gesondert und mit einem realistischen Zeitwert ausgewiesen ist. Bei gebrauchten Berliner Altbauwohnungen geht es dabei meist um überschaubare Summen. Das Finanzamt prüft die Angaben: Überhöhte Inventarwerte erkennt es nicht an, streicht sie und berechnet die Steuer auf den vollen Kaufpreis. Belege wie Rechnungen oder Fotos sollten Käufer daher aufbewahren.

Beim Neubau kommt es darauf an, ob Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich zusammenhängen. Kauft jemand ein Grundstück und schließt mit dem Verkäufer oder einem mit ihm verbundenen Unternehmen zugleich einen Vertrag über den Hausbau, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Vertragswerk vor. Dann wird die Steuer auch auf die Baukosten erhoben. Das betrifft in Berlin viele Bauträgerprojekte, etwa in den neuen Wohnquartieren am Stadtrand. Nur wer das Grundstück tatsächlich frei erwirbt und den Bauunternehmer unabhängig davon auswählt, zahlt die Steuer allein auf den Grundstückspreis.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Berlin

Quellen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuerberatung.