Grunderwerbsteuer in Hamburg

Beispielrechnungen für Hamburg

Formel: Kaufpreis abzüglich Inventar × 5,5 % = Grunderwerbsteuer.

Wie sich der Satz entwickelt hat

• 5,5 % vom 01.01.2023 bis heute
• 4,5 % vom 01.01.2009 bis 31.12.2022
• 3,5 % vom 01.01.1997 bis 31.12.2008

Bis Ende 2008 galt in Hamburg der bundesweit einheitliche Satz von 3,5 Prozent. Er war seit 1997 im Grunderwerbsteuergesetz festgeschrieben. Mit der Föderalismusreform von 2006 durften die Länder den Satz selbst festlegen. Hamburg nutzte diese Möglichkeit früh und erhöhte zum 1. Januar 2009 auf 4,5 Prozent. Damit gehörte der Stadtstaat zu den ersten Ländern, die vom alten Einheitssatz abwichen.

Der Satz von 4,5 Prozent hielt sich in Hamburg vierzehn Jahre lang, bis Ende 2022. In diesem Zeitraum erhöhten viele andere Länder mehrfach, teils deutlich. Hamburg blieb lange darunter, obwohl die Kaufpreise in Lagen wie Eppendorf, Winterhude oder Ottensen stark stiegen und die Steuereinnahmen damit auch ohne Satzänderung wuchsen.

Zum 1. Januar 2023 stieg der Satz auf 5,5 Prozent, der heute noch gilt. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, an dem der Kaufvertrag wirksam wird, in der Regel also der Tag der notariellen Beurkundung. Wer Ende 2022 in Hamburg beurkundet hat, zahlte noch den alten Satz, auch wenn Übergabe und Grundbucheintrag erst 2023 folgten.

Hamburg im Vergleich

Mit 5,5 Prozent liegt Hamburg bundesweit auf Rang 7 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied bei 400.000 € Kaufpreis:

Im Bundesvergleich liegt Hamburg mit 5,5 Prozent im oberen Mittelfeld. Einige Länder verlangen mehr, eine Reihe von Ländern weniger. Für Käufer in der Stadt spielt der Satz meist eine geringere Rolle als das Preisniveau: Bei den Quadratmeterpreisen in Innenstadtlagen, der HafenCity oder an der Elbe ergibt schon ein Prozentpunkt Unterschied eine spürbare Summe.

Interessant wird die Einordnung für alle, die im Hamburger Umland suchen. Im Norden und Osten grenzt Schleswig-Holstein an, mit Pendlerorten wie Norderstedt, Pinneberg, Ahrensburg oder Reinbek. Dort liegt der Satz höher als in Hamburg. Südlich der Elbe beginnt Niedersachsen, etwa mit Seevetal, Buchholz in der Nordheide, Buxtehude oder Stade. Dort ist der Satz niedriger. Es zählt immer das Land, in dem das Grundstück liegt, nicht der Wohnort oder Arbeitsort des Käufers. Die Tabelle neben dem Text rechnet die Unterschiede für Ihren Kaufpreis aus.

Ablauf und Fälligkeit

Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Kauf beim Finanzamt an. Für Grundstücke im gesamten Hamburger Stadtgebiet, von Blankenese bis Bergedorf und von Harburg bis Duvenstedt, geht diese Anzeige an ein und dieselbe Stelle: die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz. Das Amt erlässt daraufhin den Steuerbescheid. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.

Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese benötigt der Notar, damit das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht den Käufer als Eigentümer einträgt. Wer die Zahlung verzögert, verschiebt also auch die Eigentumsumschreibung. Bei Finanzierungen sollte die Grunderwerbsteuer deshalb von Anfang an im Eigenkapital eingeplant sein, denn Banken finanzieren Nebenkosten oft nur ungern mit.

Zuständiges Finanzamt

Hamburg hat keine Landkreise und keine örtlich verteilte Zuständigkeit für die Grunderwerbsteuer. Für den Erwerb sämtlicher Grundstücke in Hamburg ist zentral die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz zuständig. Das Amt sitzt am Gorch-Fock-Wall 11 in 20355 Hamburg und ist telefonisch über den HamburgService unter 040 115 erreichbar. Ein persönlicher Besuch ist nur nach telefonischer Vereinbarung möglich. Anliegen lassen sich auch über Mein ELSTER, per Brief, Fax oder per E-Mail an favug@finanzamt.hamburg.de einreichen. Das gleiche Amt bearbeitet in Hamburg auch die Grundsteuer.

hamburg.de: Grunderwerbsteuer, Informationen und Zuständigkeit

Wer in Hamburg keine Grunderwerbsteuer zahlt

Das Grunderwerbsteuergesetz nimmt in § 3 bestimmte Erwerbe von der Steuer aus. Diese Regeln gelten bundesweit und damit auch in Hamburg:

• Erwerbe, bei denen die Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt
• Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes
• Erwerbe im Rahmen der Teilung eines Nachlasses durch Miterben
• Erwerbe durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner
• Erwerbe durch den früheren Ehegatten oder Lebenspartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung oder Aufhebung
• Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, also Kinder, Enkel oder Eltern, sowie deren Ehegatten und Stiefkinder

Legal sparen

Die Steuer bemisst sich nur am Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Bewegliche Gegenstände, die mitverkauft werden, gehören nicht dazu. Typisch sind eine hochwertige Einbauküche, freistehende Möbel oder ein Vorrat an Heizöl. Wer diese Posten im Kaufvertrag gesondert und mit realistischem Zeitwert ausweist, zahlt auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt prüft die Angaben allerdings. Überhöhte Inventarwerte streicht es und rechnet sie dem steuerpflichtigen Kaufpreis wieder zu. Für eine zehn Jahre alte Küche in einer Altbauwohnung in Eimsbüttel wird kein Neupreis anerkannt. Belege wie alte Rechnungen helfen bei der Begründung.

Im Neubau kommt es darauf an, was genau gekauft wird. Erwirbt man nur das Grundstück und beauftragt die Baufirma später unabhängig davon, fällt die Steuer grundsätzlich nur auf den Grundstückspreis an. Kaufen Sie dagegen bei einem Bauträger ein Grundstück, das bereits mit einem bestimmten Haus verplant ist, oder sind Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder wirtschaftlich eng verbunden, spricht man vom einheitlichen Erwerbsgegenstand. Dann besteuert das Finanzamt auch die Baukosten. In Hamburg sind freie Baugrundstücke knapp, die meisten Neubauprojekte in der Stadt werden als fertige Wohnungen vom Bauträger verkauft. Die Aufteilung spielt deshalb vor allem am Stadtrand eine Rolle, etwa in Bergedorf, in den Walddörfern oder im Süderelberaum.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Hamburg

Quellen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Finanzbehörde Hamburg, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuerberatung.