Kaufnebenkosten in Berlin

Beispielrechnungen für Berlin

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Berlin

Berlin erhebt eine Grunderwerbsteuer von 6,0 Prozent. Dieser Satz gilt laut der Senatsverwaltung für Finanzen für alle Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2014. Davor lag er ab April 2012 bei 5 Prozent und davor bei 4,5 Prozent. Berechnet wird die Steuer auf die Gegenleistung. Das ist in der Regel der beurkundete Kaufpreis, es können aber auch übernommene Belastungen oder eingeräumte Wohnrechte hinzukommen. Steuerschuldner ist üblicherweise der Käufer. Die Steuer entsteht schon mit dem Kaufvertrag, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Es gibt eine Bagatellgrenze: Erwerbe mit einer Gegenleistung von höchstens 2.500 Euro sind nach § 3 Nr. 1 GrEStG steuerfrei. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses hat das kaum Bedeutung, wohl aber beim Kauf kleiner Flächen wie einem Stellplatz oder einem Grundstücksstreifen. Der Berliner Satz ist seit 2014 unverändert. Ein Vorschlag aus dem Jahr 2025, ihn auf 6,5 Prozent anzuheben, wurde nicht in den Doppelhaushalt 2026/2027 übernommen.

Ausführliche Informationen zu Befreiungen, zur Fälligkeit und zur Unbedenklichkeitsbescheinigung finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Berlin.

Zur ausführlichen Grunderwerbsteuer-Seite für Berlin

Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kauf also in der Regel der Kaufpreis. Aus diesem Wert ergibt sich eine einfache Gebühr (1,0) laut der Gebührentabelle B des Gesetzes. Jede Tätigkeit wird mit einem festgelegten Vielfachen dieser einfachen Gebühr abgerechnet. Die Notare dürfen davon weder nach oben noch nach unten abweichen.

Beim Notar fallen typischerweise folgende Posten an:

• Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0 Gebühren
• Betreuungstätigkeiten, etwa die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit: 0,5 Gebühr
• Vollzug des Vertrags, etwa das Einholen von Genehmigungen und Erklärungen: 0,5 Gebühr
• bei Finanzierung die Beurkundung der Grundschuldbestellung: 1,0 Gebühr

Beim Grundbuchamt kommen hinzu:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung: 0,5 Gebühr
• Eigentumsumschreibung auf den Käufer: 1,0 Gebühr
• bei Finanzierung die Eintragung der Grundschuld: 1,0 Gebühr

Auf die Notargebühren kommen noch Umsatzsteuer und Auslagen, auf die Gerichtsgebühren des Grundbuchamts nicht.

Diese Kosten sind in Berlin genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Bei gleichem Kaufpreis und gleichem Vertragsumfang ergibt sich in Berlin, Brandenburg oder Bayern dieselbe Rechnung. Viele Webseiten stellen Notar- und Grundbuchkosten als regional unterschiedlich dar oder rechnen mit länderspezifischen Pauschalen. Das ist falsch. Unterschiede entstehen allein durch den Kaufpreis und durch Zusatzleistungen wie eine Grundschuld, Vollmachten oder Nachtragsurkunden, nicht durch das Bundesland.

Maklerprovision in Berlin

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt § 656c BGB, wie die Maklerkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verteilt werden, wenn der Käufer Verbraucher ist. Lässt sich der Makler von beiden Seiten beauftragen, darf er nur mit beiden Parteien eine gleich hohe Provision vereinbaren. Hat allein der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er nach § 656d BGB höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und erst dann, wenn er seinen eigenen Anteil nachweislich bezahlt hat. Der Käufer zahlt also nie mehr als der Verkäufer. Vor der Reform trugen Käufer in Berlin die Provision häufig allein.

Zur Höhe in Berlin schreibt das Baufinanzierungslexikon von baufi-netz.de, dass beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises anfallen. Das sind je 3,57 Prozent einschließlich Umsatzsteuer für Käufer und Verkäufer. Weitere Marktübersichten, etwa von ImmoScout24, nennen 7,14 Prozent ebenfalls als häufige Gesamtprovision. Gesetzlich festgelegt ist dieser Wert aber nicht. Einige Makler arbeiten mit niedrigeren Sätzen, die Höhe ist frei verhandelbar.

Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke ohne Wohnbebauung und Gewerbeobjekte gilt die Teilungsregel nicht. Hier kann die Provision frei verteilt werden.

Was die Bank nicht finanziert

Banken beleihen in erster Linie den Wert der Immobilie. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und die Maklerprovision schaffen keinen Gegenwert, den die Bank im Ernstfall verwerten könnte. Deshalb erwarten die meisten Kreditinstitute, dass Käufer die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen. In Berlin ist dieser Betrag wegen des Steuersatzes von 6,0 Prozent besonders hoch. Außerdem wird die Grunderwerbsteuer oft schon fällig, bevor der Kredit vollständig ausgezahlt ist, weil die Eigentumsumschreibung erst nach ihrer Zahlung erfolgt.

Von einer Vollfinanzierung spricht man meist, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert und der Käufer nur die Nebenkosten selbst aufbringt. Übernimmt die Bank auch die Nebenkosten, ist oft von einer 110-Prozent-Finanzierung die Rede. Die Begriffe werden am Markt allerdings nicht einheitlich verwendet, deshalb lohnt es sich, im Angebot genau nachzulesen, was gemeint ist. Beide Varianten setzen in der Regel eine sehr gute Bonität voraus und führen meist zu höheren Zinsen und einer längeren Laufzeit als eine Finanzierung mit Eigenkapital.

Wo man sparen kann

• Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder Möbel unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Wird ihr Wert im Vertrag gesondert und realistisch angegeben, sinkt die Bemessungsgrundlage. Überhöhte Ansätze kann das Finanzamt beanstanden.
• Maklerprovision verhandeln: Die Provisionshöhe ist gesetzlich nicht festgelegt. Käufer können vor Abschluss des Maklervertrags über den Satz verhandeln. Zudem sollten sie prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich einen gleich hohen Anteil trägt.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Wird das Grundstück von einem Dritten erworben und der Bauvertrag unabhängig davon mit einer anderen Partei geschlossen, fällt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur auf den Grundstückspreis an. Sind Grundstückskauf und Bauleistung rechtlich oder wirtschaftlich verknüpft, bewertet das Finanzamt beides als einheitlichen Erwerb und besteuert den Gesamtpreis.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Jede Nachtragsurkunde, gesonderte Vollmacht oder Genehmigungserklärung verursacht zusätzliche Gebühren. Eine vollständige Vorbereitung des Kaufvertrags mit allen Beteiligten spart Folgetermine.
• Bestehende Grundschuld nutzen: Ist im Grundbuch bereits eine Grundschuld eingetragen, kann eine Übernahme oder Abtretung an die finanzierende Bank günstiger sein als eine Neubestellung. Das setzt die Zustimmung aller Beteiligten voraus.

Berlin im Vergleich

Mit 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Berlin bundesweit auf Rang 10 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Mit einem Grunderwerbsteuersatz von 6,0 Prozent liegt Berlin im oberen Bereich der Länder. Höher ist der Satz derzeit mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein, den niedrigsten Satz hat Bayern mit 3,5 Prozent. Da Notar- und Grundbuchkosten bundesweit gleich berechnet werden, entstehen die Unterschiede bei den Kaufnebenkosten zwischen den Ländern fast vollständig durch die Grunderwerbsteuer und die regional übliche Maklerprovision.

Bei der Provision entspricht Berlin mit einem häufig genannten Käuferanteil von 3,57 Prozent der Praxis vieler anderer Länder. In der Summe zählt Berlin deshalb zu den Ländern mit vergleichsweise hohen Kaufnebenkosten. Wer zwischen Berlin und dem Umland abwägt, sollte bedenken, dass Brandenburg bei der Grunderwerbsteuer über dem Berliner Satz liegt.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Berlin

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.