Kaufnebenkosten in Thüringen

Beispielrechnungen für Thüringen

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Thüringen

In Thüringen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2024. Von 2017 bis Ende 2023 lag er bei 6,5 Prozent. Thüringen war damit das erste Bundesland, das einen zuvor erhöhten Satz wieder gesenkt hat. Der Satz gilt einheitlich im ganzen Land. Ob die Immobilie in Erfurt, Jena, Gera oder im ländlichen Raum liegt, ändert an der Höhe nichts.

Bemessen wird die Steuer nach der Gegenleistung, in der Regel also nach dem Kaufpreis. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche gehören nicht dazu, wenn sie im Kaufvertrag gesondert und mit einem angemessenen Wert ausgewiesen sind. Steuerfrei sind nach § 3 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz Erwerbe, bei denen die Gegenleistung die Bagatellgrenze von 2.500 Euro nicht übersteigt. Weitere Befreiungen gibt es unter anderem für Erwerbe zwischen Ehegatten und zwischen Verwandten in gerader Linie.

Fällig wird die Steuer nach Zugang des Steuerbescheids des Finanzamts. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer einträgt. Ausführliche Informationen zu Berechnung, Fristen und Ausnahmen finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Thüringen.

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Notar und Grundbuch

Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der Geschäftswert, beim Immobilienkauf in der Regel der Kaufpreis. Darauf werden gesetzlich festgelegte Gebührensätze angewendet. Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt ein Gebührensatz von 2,0 an. Für die Betreuung, etwa die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit, kommen 0,5 hinzu, für den Vollzug, also das Einholen von Genehmigungen und Unterlagen, weitere 0,5. Zusätzlich berechnet der Notar Auslagen und die Umsatzsteuer.

Beim Grundbuchamt entstehen zwei Posten: 0,5 für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die den Anspruch des Käufers bis zur Umschreibung sichert, und 1,0 für die Eigentumsumschreibung. Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, kommt die Grundschuld hinzu. Für die Beurkundung der Grundschuldbestellung berechnet der Notar einen Gebührensatz von 1,0, für die Eintragung im Grundbuch fällt ebenfalls 1,0 an. Geschäftswert ist hier der Nennbetrag der Grundschuld, nicht der Kaufpreis.

Diese Kosten sind in Thüringen genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Viele Webseiten stellen Notar- und Grundbuchkosten als landesabhängig dar, das ist falsch. Das GNotKG ist ein Bundesgesetz, und Notare dürfen keine abweichenden Gebühren vereinbaren. Unterschiede zwischen zwei Käufen entstehen allein durch die Höhe des Kaufpreises, die Höhe der Grundschuld und den Umfang der notariellen Tätigkeiten, nicht durch den Standort der Immobilie.

Maklerprovision in Thüringen

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit eine gesetzliche Teilungsregel für die Maklerprovision. Sie greift beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. Hat der Makler Verträge mit beiden Seiten geschlossen, dürfen Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet werden. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er nach § 656d BGB höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben, und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat. Im Ergebnis zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer. Für Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gilt die Regel nicht.

Eine gesetzlich festgelegte Höhe der Provision gibt es nicht. Nach Angaben des Maklerportals immoverkauf24 liegt die Gesamtprovision in Thüringen weitgehend bei 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, in Westthüringen üblicherweise bei 5,95 Prozent. Bei hälftiger Teilung tragen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte davon.

Diese Werte sind Richtwerte aus der Marktpraxis und keine verbindlichen Sätze. Die tatsächliche Höhe ist Verhandlungssache und hängt vom einzelnen Makler, vom Objekt und vom Vermarktungsaufwand ab.

Was die Bank nicht finanziert

Banken finanzieren eine Immobilie in erster Linie auf Basis ihres Beleihungswerts. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision erhöhen diesen Wert nicht, denn bei einer Verwertung der Immobilie wären sie verloren. Deshalb erwarten die meisten Kreditinstitute, dass Käufer mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen. Dazu kommt, dass die Grunderwerbsteuer meist schon wenige Wochen nach der Beurkundung fällig wird, oft bevor das Darlehen vollständig ausgezahlt ist.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis ohne Eigenkapital finanziert. Werden auch die Nebenkosten über das Darlehen bezahlt, ist häufig von einer 110-Prozent-Finanzierung die Rede. Solche Finanzierungen sind möglich, setzen aber in der Regel eine sehr gute Bonität voraus und sind mit höheren Zinsen verbunden, weil die Bank ein höheres Risiko trägt. Hinzu kommt, dass die Restschuld langsamer sinkt.

Wo man sparen kann

1. Inventar im Kaufvertrag ausweisen: Werden mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Möbel gesondert und mit realistischem Wert im Kaufvertrag aufgeführt, gehören sie nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Überhöhte Ansätze kann das Finanzamt beanstanden.
2. Provision verhandeln: Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Ein Nachlass, den der Makler einer Seite gewährt, wirkt bei Doppeltätigkeit nach § 656c BGB auch zugunsten der anderen Seite.
3. Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich nur auf das Grundstück an, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich und tatsächlich unabhängig voneinander sind. Stammen beide aus einer Hand oder sind sie miteinander verknüpft, bezieht das Finanzamt die Baukosten meist in die Bemessung ein.
4. Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Jede zusätzliche Urkunde, etwa für nachträgliche Vertragsänderungen oder gesonderte Vollmachten, löst eigene Gebühren aus. Es lohnt sich, den Vertragsentwurf vor dem Termin sorgfältig zu prüfen und offene Punkte vorab zu klären.
5. Grundschuld in passender Höhe bestellen: Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuld richten sich nach ihrem Nennbetrag. Eine Grundschuld, die deutlich über dem tatsächlichen Darlehensbedarf liegt, verursacht höhere Kosten.

Thüringen im Vergleich

Mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Thüringen bundesweit auf Rang 2 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Mit 5,0 Prozent liegt Thüringen bei der Grunderwerbsteuer im Mittelfeld der Bundesländer. Die Spanne reicht bundesweit von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern. Durch die Senkung zum 1. Januar 2024 hat sich die Position des Freistaats im Vergleich deutlich verbessert, zuvor gehörte er mit 6,5 Prozent zur Spitzengruppe.

Da Notar- und Grundbuchkosten in allen Ländern nach demselben Bundesgesetz berechnet werden, entstehen Unterschiede bei den Kaufnebenkosten fast ausschließlich durch die Grunderwerbsteuer und die regional übliche Maklerprovision. Wer Standorte in verschiedenen Bundesländern vergleicht, sollte daher genau diese beiden Posten gegenüberstellen.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Thüringen

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Thüringer Finanzministerium, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.