Kaufnebenkosten in Bayern

Beispielrechnungen für Bayern

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Bayern

Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 Prozent der Gegenleistung, in der Regel also des im notariellen Vertrag beurkundeten Kaufpreises. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 1997 unverändert. Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 dürfen die Länder den Steuersatz selbst festlegen. Bayern hat von dieser Möglichkeit als einziges Land keinen Gebrauch gemacht und wendet weiterhin den im Grunderwerbsteuergesetz genannten allgemeinen Satz an.

Die Steuer entsteht mit Abschluss des Kaufvertrags. Das Finanzamt erlässt einen Bescheid, und erst nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen darf. Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn die Gegenleistung die Bagatellgrenze von 2.500 Euro nicht übersteigt. Das kann etwa beim separaten Erwerb eines kleinen Grundstücksanteils oder eines günstigen Stellplatzes relevant sein.

Ausführliche Informationen zu Berechnung, Befreiungen und Fälligkeit finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Bayern.

Zur ausführlichen Grunderwerbsteuer-Seite für Bayern

Notar und Grundbuch

Die Kosten für Notar und Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), einem Bundesgesetz. Maßgeblich ist der Geschäftswert, beim Kauf also der Kaufpreis, aus dem sich über die Gebührentabelle B eine volle Gebühr ergibt. Für den Notar fallen typischerweise an:

• 2,0 Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags
• 0,5 Gebühren für den Vollzug, etwa das Einholen von Genehmigungen und Erklärungen zum Vorkaufsrecht
• 0,5 Gebühren für die Betreuung, insbesondere die Fälligkeitsmitteilung und die Überwachung der Eigentumsumschreibung

Hinzu kommen Auslagen und die Umsatzsteuer auf die Notarleistungen.

Das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht berechnet 0,5 Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und 1,0 Gebühren für die Eigentumsumschreibung. Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, kommen für die Bestellung der Grundschuld 1,0 Gebühren beim Notar sowie 1,0 Gebühren für die Eintragung im Grundbuch hinzu. Geschäftswert ist in diesem Fall der Nennbetrag der Grundschuld.

Diese Gebührensätze gelten in Bayern in exakt derselben Höhe wie in jedem anderen Bundesland. Ein Kauf in München verursacht bei gleichem Kaufpreis und gleicher Finanzierung dieselben Notar- und Grundbuchkosten wie ein Kauf in Hamburg, Leipzig oder im Bayerischen Wald. Viele Webseiten stellen das falsch dar und nennen je Bundesland unterschiedliche Prozentsätze für Notar und Grundbuch. Unterschiede entstehen allein durch die Höhe von Kaufpreis und Grundschuld sowie durch zusätzliche Tätigkeiten im Einzelfall.

Maklerprovision in Bayern

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern bundesweit einheitliche Regeln, sofern der Käufer Verbraucher ist. Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er nach § 656c BGB nur eine gleich hohe Provision von Käufer und Verkäufer verlangen. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf nach § 656d BGB höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abgewälzt werden, und dieser Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat. Im Ergebnis zahlt der Käufer also höchstens so viel wie der Verkäufer. Der Maklervertrag bedarf zudem der Textform.

Zur üblichen Höhe in Bayern: Nach Angaben von Maklerunternehmen wie Von Poll Immobilien und Aigner Immobilien liegt die Provision im Freistaat regelmäßig bei 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite, insgesamt also bei 7,14 Prozent. Diese Angaben stammen aus der Branche selbst und sind als Orientierung zu verstehen, eine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe gibt es nicht.

Die tatsächliche Höhe bleibt daher Verhandlungssache. Einzelne Anbieter arbeiten mit niedrigeren Sätzen, und gerade bei hochpreisigen Objekten lohnt es sich, über die Provision zu sprechen, bevor ein Maklervertrag unterschrieben wird.

Was die Bank nicht finanziert

Banken bemessen ein Immobiliendarlehen am Beleihungswert der Immobilie. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision erhöhen diesen Wert nicht, sie sind mit der Zahlung verbraucht. Im Fall einer Verwertung könnte die Bank diese Beträge nicht zurückerlangen. Deshalb erwarten Kreditinstitute in der Regel, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Wer darüber hinaus einen Teil des Kaufpreises selbst trägt, erhält meist bessere Konditionen.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert und der Käufer nur die Nebenkosten selbst aufbringt. Deckt das Darlehen auch die Nebenkosten ab, ist häufig von einer 110 Prozent Finanzierung die Rede. Solche Finanzierungen setzen eine sehr gute Bonität voraus, sind mit Zinsaufschlägen verbunden und führen zu einer höheren Restschuld über viele Jahre. Der vergleichsweise niedrige Grunderwerbsteuersatz in Bayern senkt den Eigenkapitalbedarf zwar spürbar, ersetzt eine solide Rücklage aber nicht.

Wo man sparen kann

• Inventar im Kaufvertrag ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Markisen oder eine Sauna unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden sie mit realistischen Werten gesondert im Kaufvertrag aufgeführt, sinkt die Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt prüft die Angaben, überhöhte Werte werden nicht anerkannt.
• Provision verhandeln: Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Ein Gespräch vor Abschluss des Maklervertrags kann sich lohnen, ebenso der Blick auf Angebote ohne Makler.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Wird das Grundstück unabhängig vom späteren Bauvertrag erworben, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Besteht dagegen ein einheitliches Vertragswerk mit Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen, bezieht das Finanzamt die Baukosten ein.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Jede zusätzliche Urkunde, etwa für nachträgliche Vertragsänderungen, löst weitere Gebühren aus. Eine sorgfältige Prüfung des Vertragsentwurfs vor dem Termin vermeidet Nachträge.
• Grundschuld sinnvoll bemessen: Die Gebühren für Bestellung und Eintragung richten sich nach dem Nennbetrag. Eine Grundschuld in der tatsächlich benötigten Höhe oder, falls möglich, die Übernahme einer bestehenden Grundschuld des Verkäufers kann Kosten senken.

Bayern im Vergleich

Mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Bayern bundesweit auf Rang 1 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Im Bundesvergleich gehört Bayern zu den Ländern mit den niedrigsten Kaufnebenkosten. Das liegt fast ausschließlich an der Grunderwerbsteuer: Mit 3,5 Prozent hat der Freistaat den niedrigsten Satz aller Länder, während mehrere Bundesländer bis zu 6,5 Prozent erheben.

Die übrigen Posten unterscheiden sich kaum. Notar und Grundbuch kosten bundesweit bei gleichem Kaufpreis dasselbe, und die Maklerprovision bewegt sich in Bayern im Rahmen dessen, was auch in vielen anderen Ländern üblich ist. Zu beachten ist, dass die hohen Immobilienpreise in vielen bayerischen Regionen die absoluten Nebenkosten trotz des niedrigen Steuersatzes deutlich ansteigen lassen.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Bayern

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Bayerisches Landesamt für Steuern, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.