Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

Beispielrechnungen für Baden-Württemberg

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg

Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5,0 Prozent des Kaufpreises. Dieser Satz gilt seit dem 5. November 2011, vorher lag er bei 3,5 Prozent. Seitdem hat das Land den Satz nicht verändert. Maßgeblich ist der im notariellen Vertrag vereinbarte Kaufpreis. Den Steuerbescheid verschickt das Finanzamt nach der Beurkundung, gezahlt werden muss in der Regel innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe.

Käufe mit einer Gegenleistung von bis zu 2.500 Euro sind nach § 3 Nr. 1 GrEStG steuerfrei. Dabei handelt es sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag: Wird der Betrag überschritten, ist der gesamte Kaufpreis steuerpflichtig. Bei Wohnimmobilien hat die Grenze deshalb praktisch keine Bedeutung, relevant ist sie etwa beim Erwerb kleiner Teilflächen oder Stellplätze.

Ausführliche Informationen zu Berechnung, Fälligkeit und Ausnahmen finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg.

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Notar und Grundbuch

Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dieses Bundesgesetz gilt in allen Ländern gleichermaßen. Die Gebühren ergeben sich aus dem Geschäftswert, in der Regel dem Kaufpreis, und einem festen Gebührensatz. Für den Notar fallen beim Immobilienkauf typischerweise an:

• 2,0 Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags
• 0,5 Gebühren für die Betreuung, etwa die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit
• 0,5 Gebühren für den Vollzug, etwa das Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen

Beim Grundbuchamt kommen 0,5 Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und 1,0 Gebühren für die Eigentumsumschreibung hinzu. Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, verlangt die Bank eine Grundschuld. Für deren Bestellung berechnet der Notar 1,0 Gebühren, die Eintragung im Grundbuch kostet zusätzlich eine 1,0 Gebühr. Hinzu kommen Auslagen und Umsatzsteuer auf die Notarkosten.

Daraus folgt: Notar- und Grundbuchkosten sind in Baden-Württemberg genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Bei gleichem Kaufpreis und gleichem Vertragsinhalt ergibt sich in Stuttgart dieselbe Rechnung wie in Hamburg oder Dresden. Viele Webseiten stellen die Notarkosten als länderabhängig dar, das ist fachlich falsch. Unterschiede entstehen allein durch den Geschäftswert und den Umfang der Tätigkeiten, etwa zusätzliche Genehmigungen oder die Löschung alter Belastungen. Auch die Notariatsreform von 2018, mit der Baden-Württemberg auf freiberufliche Notare umgestellt hat, ändert an der bundeseinheitlichen Gebührenordnung nichts.

Maklerprovision in Baden-Württemberg

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher bundesweit feste Teilungsregeln. Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er nach § 656c BGB von beiden Parteien nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen. Der Käufer zahlt also höchstens so viel wie der Verkäufer. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er nach § 656d BGB höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil nachweislich bezahlt hat. Für unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gelten diese Regeln nicht.

Einen gesetzlich festgelegten Provisionssatz gibt es nicht, die Höhe ist Verhandlungssache. Nach Marktübersichten regionaler Maklerunternehmen, etwa von Von Poll Immobilien und König Immobilien, beträgt die Gesamtprovision in Baden-Württemberg üblicherweise 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei hälftiger Teilung tragen Käufer und Verkäufer damit jeweils 3,57 Prozent. Andere Quellen berichten auch von niedrigeren Gesamtsätzen ab 5,95 Prozent. Bei höheren Käuferanteilen als 3,57 Prozent lohnt es sich, genau zu prüfen, ob die gesetzliche Teilung eingehalten wird.

Im Bundesvergleich liegt dieser übliche Satz im oberen Bereich. Mit Makler erhöhen sich die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg deshalb deutlich über die Quote von 6 Prozent hinaus.

Was die Bank nicht finanziert

Banken finanzieren eine Immobilie in erster Linie bis zur Höhe ihres Beleihungswerts. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler steigern den Wert der Immobilie jedoch nicht. Fällt ein Darlehen aus, kann die Bank diese Kosten über eine Verwertung nicht zurückholen. Deshalb erwarten die meisten Kreditinstitute, dass Käufer die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenmitteln bezahlen und darüber hinaus möglichst einen Teil des Kaufpreises selbst einbringen. In Baden-Württemberg ist diese Summe wegen der Grunderwerbsteuer und des hohen Preisniveaus in vielen Regionen erheblich.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert und der Käufer nur die Nebenkosten selbst trägt. Werden auch die Nebenkosten über den Kredit bezahlt, spricht man häufig von einer Finanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises. Beide Varianten sind möglich, setzen aber eine sehr gute Bonität voraus und sind in der Regel mit Zinsaufschlägen verbunden. Wegen der höheren Restschuld sollte eine solche Finanzierung mit einer höheren Tilgung kalkuliert werden.

Wo man sparen kann

• Inventar im Kaufvertrag ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Markise oder Gartenhaus unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden sie mit einem realistischen Wert gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt nicht an.
• Provision verhandeln: Da es keinen gesetzlichen Provisionssatz gibt, lässt sich die Höhe verhandeln. Käufer sollten außerdem prüfen, ob ihr Anteil die gesetzliche Grenze nach der Teilungsregel einhält.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Wer ein Grundstück kauft und den Bauunternehmer anschließend frei wählt, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Besteht jedoch ein enger Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag, besteuert das Finanzamt beides zusammen. Eine Trennung wirkt also nur, wenn beide Verträge tatsächlich unabhängig voneinander sind.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Jede nachträgliche Änderung eines beurkundeten Vertrags löst neue Gebühren aus. Den Vertragsentwurf vor dem Termin sorgfältig zu prüfen, vermeidet kostenpflichtige Nachträge.
• Bestehende Grundschuld nutzen: Statt einer neuen Grundschuld kann unter Umständen eine bereits eingetragene Grundschuld des Verkäufers an die eigene Bank abgetreten werden. Das kann günstiger sein als eine Neubestellung und sollte mit Bank und Notar abgestimmt werden.

Baden-Württemberg im Vergleich

Mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Baden-Württemberg bundesweit auf Rang 2 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Mit einem Grunderwerbsteuersatz von 5,0 Prozent liegt Baden-Württemberg im Mittelfeld der Bundesländer. Günstiger ist nur Bayern mit 3,5 Prozent, mehrere Länder verlangen dagegen deutlich höhere Sätze bis zu 6,5 Prozent. Notar- und Grundbuchkosten spielen für den Ländervergleich keine Rolle, da sie bundesweit nach dem GNotKG gleich berechnet werden.

Anders sieht es beim Makler aus. Der in Baden-Württemberg übliche Käuferanteil liegt im oberen Bereich dessen, was bundesweit gängig ist. Bei einem Kauf mit Makler relativiert sich der Vorteil der mittleren Steuerbelastung deshalb teilweise. Hinzu kommt das hohe Preisniveau in Regionen wie Stuttgart, am Bodensee oder in Freiburg, das die Nebenkosten in absoluten Beträgen ansteigen lässt.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Finanzministerium Baden-Württemberg, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.