Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen

Beispielrechnungen für Nordrhein-Westfalen

Ohne Makler und ohne Grundschuldbestellung. Notar (inkl. 19 % MwSt.) und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG.

Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2015. Damals hat das Land den Steuersatz von zuvor 5,0 Prozent angehoben. Seitdem ist er unverändert. Der Satz gilt landesweit einheitlich. Ob die Immobilie in Köln, Düsseldorf, im Sauerland oder in Ostwestfalen liegt, macht keinen Unterschied.

Bemessungsgrundlage ist die im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gegenleistung, in der Regel also der Kaufpreis. Nach § 3 Nr. 1 GrEStG bleiben Erwerbe steuerfrei, deren Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt. Diese Bagatellgrenze ist eine Freigrenze und kein Freibetrag: Liegt der Kaufpreis darüber, wird der gesamte Betrag besteuert. Bei Wohnimmobilien spielt die Grenze deshalb praktisch keine Rolle, bei kleinen Teilflächen oder Stellplätzen kann sie greifen.

Das Finanzamt trägt den Käufer erst dann als Eigentümer ein, wenn die Steuer bezahlt ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Ausführliche Informationen zu Befreiungen, Fälligkeit und Berechnung finden Sie auf unserer eigenen Seite zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen.

Zur ausführlichen Grunderwerbsteuer-Seite für Nordrhein-Westfalen

Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kauf also in der Regel der Kaufpreis. Aus der Gebührentabelle ergibt sich für diesen Wert eine volle Gebühr (1,0). Die einzelnen Tätigkeiten werden als Vielfaches oder Bruchteil dieser Gebühr abgerechnet. Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet 2,0 Gebühren. Für die Betreuung, etwa die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit, kommen 0,5 Gebühren hinzu, für den Vollzug, also das Einholen von Genehmigungen und Unterlagen, weitere 0,5 Gebühren. Auf die Notarrechnung entfallen außerdem Auslagen und Umsatzsteuer.

Beim Grundbuchamt fallen 0,5 Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung an. Sie sichert den Anspruch des Käufers bis zur Umschreibung. Die Eigentumsumschreibung selbst kostet 1,0 Gebühr. Wird der Kauf finanziert, kommt die Grundschuldbestellung hinzu. Der Notar berechnet dafür 1,0 Gebühr aus dem Nennbetrag der Grundschuld. Für die Eintragung der Grundschuld verlangt das Grundbuchamt eine weitere Gebühr.

Diese Kosten sind in Nordrhein-Westfalen genauso hoch wie in jedem anderen Bundesland. Das GNotKG ist ein Bundesgesetz, und die Gebührentabelle gilt überall gleich. Viele Webseiten stellen Notar- und Grundbuchkosten als regional unterschiedlich dar oder nennen je Bundesland abweichende Prozentsätze. Das ist fachlich falsch. Unterschiede entstehen nur durch den Kaufpreis, die Höhe der Grundschuld und den Umfang der Tätigkeiten im Einzelfall, nicht durch den Standort.

Maklerprovision in Nordrhein-Westfalen

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt § 656c BGB, wie die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern verteilt wird, wenn der Käufer Verbraucher ist. Lässt sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen, müssen Käufer und Verkäufer gleich viel zahlen. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er nach § 656d BGB höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Der Käufer zahlt also in keinem Fall mehr als der Verkäufer. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt diese Regel nicht.

Eine gesetzliche Höhe der Provision gibt es nicht, sie wird frei vereinbart. In Nordrhein-Westfalen ist nach Angaben des Finanzierungsportals Baufi24 und des Ratgebers immobilie.nrw eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich. Das sind 3,57 Prozent je Partei. Dieser Wert ist ein regionaler Richtwert, kein Pflichtsatz. Bei höheren Kaufpreisen oder leicht vermittelbaren Objekten lassen sich auch niedrigere Sätze vereinbaren.

Kaufen Sie direkt von privat ohne Makler, fällt keine Provision an. Die Nebenkosten sinken dann auf die oben genannte Quote aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.

Was die Bank nicht finanziert

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis oder einen Teil davon. Die Kaufnebenkosten erwarten sie aus Eigenmitteln. Der Grund liegt in der Sicherheit: Die Grundschuld sichert den Wert der Immobilie ab, nicht aber Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Provision. Diese Beträge sind nach dem Kauf ausgegeben und erhöhen den Beleihungswert nicht. In Nordrhein-Westfalen fällt wegen des Steuersatzes von 6,5 Prozent ein vergleichsweise hoher Betrag an, der vor der Finanzierung bereitstehen sollte.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert. Werden die Nebenkosten ebenfalls über das Darlehen bezahlt, ist oft von einer 110-Prozent-Finanzierung die Rede. Solche Darlehen sind möglich, setzen aber meist ein hohes, sicheres Einkommen voraus. Wegen des höheren Risikos für die Bank sind sie mit deutlichen Zinsaufschlägen verbunden. Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten verbessert die Konditionen spürbar und verringert die Restschuld von Beginn an.

Wo man sparen kann

• Inventar im Kaufvertrag ausweisen: Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, Möbel oder eine Markise gehören nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Sie sollten im Kaufvertrag gesondert und mit realistischen Werten aufgeführt werden. Überhöhte Ansätze kann das Finanzamt beanstanden.
• Provision verhandeln: Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Ein niedrigerer Satz für beide Seiten senkt wegen der Teilungsregel auch den Anteil des Käufers.
• Beim Bauträger Grundstück und Bauvertrag trennen: Werden Grundstückskauf und Bauvertrag unabhängig voneinander geschlossen, fällt die Grunderwerbsteuer in der Regel nur auf das Grundstück an. Bilden beide Verträge rechtlich oder wirtschaftlich ein einheitliches Vertragswerk, bezieht das Finanzamt die Baukosten ein. Diese Konstellation sollte vorab fachlich geprüft werden.
• Vermeidbare Beurkundungen prüfen: Jede zusätzliche Urkunde, etwa ein Nachtrag wegen kurzfristiger Änderungen, verursacht eigene Gebühren. Wer den Vertragsentwurf vor dem Termin sorgfältig prüft und offene Punkte vorher klärt, vermeidet Nachbeurkundungen.
• Grundschuld in passender Höhe eintragen: Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuld richten sich nach ihrem Nennbetrag. Eine Grundschuld, die deutlich über dem tatsächlichen Darlehensbedarf liegt, erhöht die Kosten ohne Nutzen.

Nordrhein-Westfalen im Vergleich

Mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegt Nordrhein-Westfalen bundesweit auf Rang 13 von 16 (Rang 1 ist der niedrigste Satz). Unterschied der Gesamtnebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis, ohne Makler:

Nordrhein-Westfalen gehört bei den Kaufnebenkosten zur Spitzengruppe der Bundesländer. Das liegt allein an der Grunderwerbsteuer: Mit 6,5 Prozent erhebt das Land den höchsten Satz, den ein Bundesland derzeit festgelegt hat. Am unteren Ende steht Bayern mit 3,5 Prozent. Die übrigen Länder liegen dazwischen.

Notar- und Grundbuchkosten sind für den Vergleich ohne Bedeutung, weil sie nach dem GNotKG überall gleich berechnet werden. Auch die Maklerprovision unterliegt seit Dezember 2020 bundesweit derselben Teilungsregel, nur die üblichen Sätze schwanken regional. Wer Standorte in verschiedenen Bundesländern vergleicht, muss deshalb vor allem den Unterschied bei der Grunderwerbsteuer einrechnen.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), geprüft am 30.09.2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), geprüft am 30.09.2026
• Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, geprüft am 30.09.2026

Stand: 30.09.2026. Die Berechnung ist unverbindlich und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Notarrechnung hängt vom Umfang der Beurkundung ab.