Erbschaftsteuer: Bundesverfassungsgericht prüft Immobilien 2026

Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am Montag, 12. Oktober 2026, und am Dienstag, 13. Oktober 2026, über zentrale Regeln der Erbschaftsteuer. Die Termine hat das Gericht am 30. Juli 2026 mit den Pressemitteilungen 48/2026 und 49/2026 bekannt gegeben. Für alle, die beim Thema Erbschaftsteuer, Bundesverfassungsgericht und Immobilien 2026 eine schnelle Antwort suchen: Bis zu einem Urteil ändert sich nichts. Das geltende Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) wird weiter angewandt, mit denselben Freibeträgen und derselben Bewertung von Häusern und Wohnungen. Einen Verkündungstermin hat das Gericht noch nicht genannt. Zwischen Verhandlung und Urteil liegen in Karlsruhe üblicherweise einige Monate.

Wer gerade erbt, eine Schenkung plant oder einen Steuerbescheid auf dem Tisch hat, sollte trotzdem genau hinsehen. Beide Verfahren drehen sich im Kern um Immobilien, auch wenn in den Schlagzeilen meist von Familienunternehmen die Rede ist.

Erbschaftsteuer, Bundesverfassungsgericht und Immobilien 2026: Zwei Verfahren mit unterschiedlicher Stoßrichtung

In Karlsruhe liegen zwei Fälle, die oft in einen Topf geworfen werden. Sie zielen aber in verschiedene Richtungen.

Montag, 12. Oktober: Bayern greift Freibeträge, Steuersätze und Grundstücksbewertung an

Im Verfahren mit dem Aktenzeichen 1 BvF 1/23 klagt die Bayerische Staatsregierung im Wege der abstrakten Normenkontrolle. Bei diesem Verfahren prüft das Gericht ein Gesetz grundsätzlich, ohne dass ein konkreter Steuerfall dahinterstehen muss. Bayern greift drei Vorschriften an:

• die Bewertung von Grundbesitz (§ 12 Abs. 3 ErbStG)
• die persönlichen Freibeträge (§ 16 Abs. 1 ErbStG)
• die Steuersätze (§ 19 Abs. 1 ErbStG)

Der erste Vorwurf ist formeller Natur. Dem Bund fehle die Gesetzgebungskompetenz, eine bundeseinheitliche Regelung sei nach Art. 72 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 105 Abs. 2 Grundgesetz nicht erforderlich. Hätte Bayern damit Erfolg, könnten die Länder künftig selbst festlegen, ab welchem Betrag und zu welchem Satz Erbschaften besteuert werden.

Der zweite Vorwurf trifft Immobilieneigentümer direkt. Freibeträge und Steuersätze seien nicht an die Preissteigerung der vergangenen Jahre angepasst worden. Zudem müssten die Freibeträge das regional sehr unterschiedliche Niveau der Immobilienpreise berücksichtigen. Hintergrund: Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden zum 1. Januar 2023 die Parameter für die steuerlichen Grundstückswerte angepasst. Seither liegt der Steuerwert in vielen Fällen näher am Marktwert, Vererben und Verschenken wurde teurer. Bayern wollte damals höhere Freibeträge durchsetzen und scheiterte damit im Bundesrat.

Dienstag, 13. Oktober: Ein Privaterbe stellt die Begünstigung von Firmenvermögen infrage

Im Verfahren 1 BvR 804/22 geht es um eine Verfassungsbeschwerde. Der Beschwerdeführer hat seine Tante beerbt. Im Nachlass befand sich ausschließlich Privatvermögen, darunter ein Wertpapierdepot und Grundvermögen. Vor dem Finanzgericht Münster blieb er erfolglos, der Bundesfinanzhof wies seine Nichtzulassungsbeschwerde zurück.

Sein Argument: Wer Betriebsvermögen erbt, wird über die §§ 13a, 13b, 13c, 19a und 28a ErbStG sowie § 203 Bewertungsgesetz massiv begünstigt. Das reicht laut Bundesverfassungsgericht von einer weitgehenden Steuerfreistellung bis zum vollständigen Erlass bei sehr großen Erwerben. Für Privatvermögen gibt es nichts Vergleichbares. Darin sieht der Kläger eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung.

Für private Immobilienerben ist dieser Fall interessant, weil hier jemand aus ihrer Lage heraus klagt. Ein Automatismus zu niedrigeren Steuern für Privaterben folgt daraus aber nicht. Hält das Gericht die Ungleichbehandlung für zu groß, kann der Gesetzgeber die Lücke auf zwei Arten schließen: Er kann Privatvermögen entlasten oder Betriebsvermögen stärker belasten.

Bis zum Urteil gilt das bisherige Recht

Die Kernaussage lässt sich in wenigen Sätzen zusammenfassen. Am 12. und 13. Oktober fällt kein Urteil, es wird verhandelt. Bis zur Entscheidung setzen die Finanzämter das ErbStG unverändert um. Ob und wann sich Freibeträge, Steuersätze oder die Bewertung ändern, ist offen. In seinen Entscheidungen von 2006 und 2014 hat das Gericht das beanstandete Recht jeweils für eine Übergangszeit weitergelten lassen und dem Gesetzgeber eine Frist für eine Neuregelung gesetzt.

Warum gerade Immobilienerben betroffen sind

Aus der Praxis kennt man das Muster: Das Elternhaus wurde vor Jahrzehnten für einen Bruchteil des heutigen Werts gebaut, die Eltern fühlen sich nicht reich, und trotzdem landet der Nachlass über dem Freibetrag. Die persönlichen Freibeträge gelten in ihrer heutigen Höhe seit 2009. Die Immobilienpreise sind seitdem in vielen Regionen stark gestiegen. Hinzu kommt die seit 2023 marktnähere Bewertung.

Die geltenden Freibeträge

Erwerber	Steuerklasse	Persönlicher Freibetrag
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner	I	500.000 Euro
Kinder, Stiefkinder	I	400.000 Euro
Enkel	I	200.000 Euro
Eltern und Großeltern beim Erbfall	I	100.000 Euro
Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder	II	20.000 Euro
Alle übrigen, etwa unverheiratete Lebensgefährten	III	20.000 Euro

Die Freibeträge gelten je Erblasser oder Schenker und leben nach zehn Jahren wieder auf (§ 14 ErbStG). Ein Kind kann also von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei erhalten, und das alle zehn Jahre erneut.

Die geltenden Steuersätze

Steuerpflichtiger Erwerb bis	Klasse I	Klasse II	Klasse III
75.000 Euro	7 %	15 %	30 %
300.000 Euro	11 %	20 %	30 %
600.000 Euro	15 %	25 %	30 %
6.000.000 Euro	19 %	30 %	30 %
13.000.000 Euro	23 %	35 %	50 %
26.000.000 Euro	27 %	40 %	50 %
darüber	30 %	43 %	50 %

Der Satz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Betrag, nicht stufenweise wie bei der Einkommensteuer. An den Stufengrenzen mildert ein Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG Sprünge ab.

Was das in Euro bedeutet: drei Beispielfälle

Die folgenden Rechnungen sind Beispiele nach geltendem Recht. Annahmen: Der Steuerwert der Immobilie entspricht dem genannten Betrag, es gibt keine Vorschenkungen in den letzten zehn Jahren, keine Schulden im Nachlass und keine weiteren Befreiungen.

Beispiel 1: Tochter erbt ein Haus, das sie nicht selbst bewohnt. Steuerwert 900.000 Euro, Erblasser ist ein Elternteil. Nach Abzug von 400.000 Euro Freibetrag bleiben 500.000 Euro. Steuersatz 15 Prozent, Steuer 75.000 Euro. Zieht die Tochter dagegen unverzüglich selbst ein und hat der Vater bis zuletzt dort gewohnt, kann das Haus als Familienheim bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei bleiben. Bedingung: Sie bewohnt es zehn Jahre selbst.

Beispiel 2: Neffe erbt die Eigentumswohnung seiner Tante. Das ist die Konstellation des Karlsruher Falls. Steuerwert 450.000 Euro, Steuerklasse II, Freibetrag 20.000 Euro. Steuerpflichtig sind 430.000 Euro, Steuersatz 25 Prozent, Steuer 107.500 Euro. Hier wird sichtbar, warum Bayern die Freibeträge angreift: Ein Freibetrag von 20.000 Euro deckt heute kaum einen Stellplatz in der Großstadt ab.

Beispiel 3: Unverheiratete Lebensgefährtin erbt die gemeinsam bewohnte Wohnung. Steuerwert des geerbten Anteils 350.000 Euro, Steuerklasse III, Freibetrag 20.000 Euro. Steuerpflichtig sind 330.000 Euro, Steuersatz 30 Prozent, Steuer 99.000 Euro. Die Familienheim-Befreiung greift hier nicht, sie gilt nur für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder.

Wer von einem Urteil profitieren könnte und wer verlieren könnte

Ohne Urteil lässt sich nur sagen, welche Gruppen von welchem Ausgang betroffen wären.

• Erben in teuren Regionen: Folgt das Gericht Bayerns Argument zu regionalen Immobilienpreisen oder zur fehlenden Inflationsanpassung, müsste der Gesetzgeber bei Freibeträgen oder Tarifen nachbessern. Profitieren würden vor allem Erben in Ballungsräumen, deren Nachlass im Wesentlichen aus einer einzigen Immobilie besteht.
• Erben in Steuerklasse II und III: Nichten, Neffen, Geschwister und Lebensgefährten zahlen heute schon bei mittleren Werten hohe Steuern. Jede Anhebung der Freibeträge würde sich bei ihnen prozentual am stärksten bemerkbar machen.
• Erben von Betriebsvermögen und gewerblichen Immobilienbeständen: Kippt das Gericht die Verschonungsregeln, wird die Übertragung von Unternehmen und betrieblich gehaltenen Wohnungsbeständen voraussichtlich teurer. Gestaltungen, bei denen Vermietungsobjekte in betriebliche Strukturen eingebracht wurden, stünden dann auf dem Prüfstand.
• Private Erben ohne Firmenvermögen: Für sie ist der Ausgang des zweiten Verfahrens offen. Eine stärkere Belastung von Betriebsvermögen senkt ihre eigene Steuer nicht automatisch.

Was offen ist und wovon die Umsetzung abhängt

Offen ist zunächst der Zeitpunkt. Das Gericht hat keinen Verkündungstermin genannt, Fachleute rechnen mit einer Entscheidung im Jahr 2027.

Offen ist auch die Form. Erklärt das Gericht Vorschriften für unvereinbar mit dem Grundgesetz, hat es bisher meist eine Übergangsfrist gesetzt. Nach dem Beschluss vom 7. November 2006 (1 BvL 10/02) kam die Reform 2009. Nach dem Urteil vom 17. Dezember 2014 (1 BvL 21/12) trat das heutige Recht für Betriebsvermögen zum 1. Juli 2016 in Kraft. Im Urteil von 2014 hat das Gericht dem Gesetzgeber zudem erlaubt, eine Neuregelung für exzessive Gestaltungen rückwirkend ab dem Tag der Urteilsverkündung gelten zu lassen. Ob es diesmal ähnlich verfährt, ist nicht bekannt.

Und offen ist die Politik. Die SPD hat am 13. Januar 2026 das Konzept „FairErben“ vorgestellt. Es sieht einen Lebensfreibetrag von insgesamt 1.000.000 Euro je Erwerber vor, davon 900.000 Euro für Erwerbe aus der Familie und 100.000 Euro von anderen Personen. Die Zehn-Jahres-Regel würde entfallen, an ihre Stelle träte ein einheitlicher progressiver Tarif. Das selbst bewohnte Familienheim soll weiterhin steuerfrei übertragen werden können, wenn die Erben darin wohnen. Das Papier ist ausdrücklich ein Eckpunktepapier und kein Gesetzentwurf. Die Union will das Urteil abwarten. Geltendes Recht ist davon nichts.

Was Eigentümer, Erben und Schenker jetzt prüfen können

Wer einen Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid erhalten hat

• Einspruchsfrist beachten: Sie beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Ist der Bescheid bestandskräftig, profitieren Sie von einer späteren Entscheidung in aller Regel nicht mehr.
• Auf den Vorläufigkeitsvermerk achten: Steht im Bescheid ein Vermerk, dass er hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der angegriffenen Vorschriften vorläufig ergeht, bleibt der Fall in diesem Punkt offen. Fehlt der Vermerk, kann ein Einspruch mit Verweis auf die Aktenzeichen 1 BvF 1/23 und 1 BvR 804/22 den Fall offenhalten. Stützt sich ein Einspruch auf ein beim Bundesverfassungsgericht anhängiges Verfahren, ruht er nach § 363 Abs. 2 Abgabenordnung kraft Gesetzes.
• Zahlung einplanen: Ein Einspruch hält die Fälligkeit nicht auf. Die festgesetzte Steuer muss in der Regel trotzdem bezahlt werden.
• Den richtigen Bescheid angreifen: Ist Ihnen der Wert der Immobilie zu hoch, richtet sich der Einwand gegen den gesonderten Bescheid über den Grundbesitzwert und nicht gegen den Steuerbescheid. Über § 198 Bewertungsgesetz lässt sich ein niedrigerer Verkehrswert nachweisen, meist durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis. Der Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im normalen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Wer eine Schenkung an Kinder oder Enkel plant

Die Freibeträge gelten heute alle zehn Jahre neu. Fiele diese Regel weg, wie es das SPD-Konzept vorsieht, wären gestaffelte Schenkungen künftig weniger wert. Das ist bislang ein politischer Vorschlag. In Schenkungsverträgen über Immobilien sind Rückforderungsrechte und Steuerklauseln ein Thema, das man mit dem Notar besprechen kann. Mit einer Steuerklausel lässt sich der Vertrag rückabwickeln, wenn die Steuer anders ausfällt als geplant. Wer sich bei einer Übertragung einen Nießbrauch vorbehält, also das Recht, weiter selbst zu wohnen oder die Miete zu kassieren, senkt den steuerpflichtigen Wert. Wie stark, hängt vom Alter des Schenkers und vom Jahreswert der Nutzung ab.

Wer eine vermietete Wohnimmobilie erbt

Zwei Regeln werden in der Praxis oft übersehen. Nach § 13d ErbStG bleiben 10 Prozent des Werts einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie steuerfrei. Und nach § 28 Abs. 3 ErbStG kann die Steuer für zu Wohnzwecken genutzte Immobilien bis zu zehn Jahre gestundet werden, wenn sie nur durch einen Verkauf bezahlt werden könnte. Wer die Wohnung der Tante nicht verkaufen will, hat damit Spielraum, der mit dem anstehenden Urteil nichts zu tun hat.

Wer über einen Verkauf oder eine Übertragung nachdenkt

Ein Verfahren in Karlsruhe ist kein Grund für Schnellschüsse. Ob ein Urteil die Lage verbessert oder verschlechtert, hängt von der eigenen Konstellation ab: Verwandtschaftsgrad, Höhe des Vermögens, Anteil betrieblicher Werte. Gerade bei Familien mit Vermietungsbestand lohnt es sich, den Nachlass einmal vollständig zu bewerten, bevor man Entscheidungen trifft.

Häufige Fragen

Muss ich die Erbschaftsteuer zahlen, solange Karlsruhe verhandelt?

Ja. Das Gesetz gilt unverändert. Ein Einspruch hält den Fall offen, verschiebt aber die Zahlung grundsätzlich nicht.

Werden die Freibeträge 2027 steigen?

Das ist offen. Eine Anhebung setzt ein Urteil mit entsprechendem Ergebnis oder eine Entscheidung des Gesetzgebers voraus. Beides gibt es derzeit nicht.

Gilt das Verfahren auch für Schenkungen?

Ja. Das ErbStG regelt Erbschaften und Schenkungen gemeinsam. Freibeträge, Steuersätze und Bewertung gelten für beide Fälle.

Betrifft mich das Verfahren zum Betriebsvermögen, obwohl ich nur eine Wohnung erbe?

Mittelbar. Der Kläger hat selbst Grundvermögen geerbt und rügt die Ungleichbehandlung. Welche Folgen ein Urteil für private Erben hätte, hängt davon ab, wie der Gesetzgeber anschließend reagiert.

Fällt beim Erben einer Immobilie Grunderwerbsteuer an?

Nein. Der Erwerb von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz befreit. Auch die Teilung eines Nachlasses unter Miterben ist nach § 3 Nr. 3 befreit.

Was passiert, wenn Bayern mit der Kompetenzfrage gewinnt?

Dann müsste geklärt werden, ob und in welchem Umfang die Länder Freibeträge und Steuersätze selbst festlegen. Unterschiedliche Erbschaftsteuer je nach Bundesland wäre die mögliche Folge. Wie ein solches Modell aussähe, ist nicht festgelegt.

Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Beratung. Ob ein Einspruch, eine Schenkung oder eine andere Gestaltung im konkreten Fall sinnvoll ist, sollte ein Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht prüfen.

Quellen

• Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung 49/2026 vom 30. Juli 2026, 1 BvR 804/22
• Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung 48/2026 vom 30. Juli 2026, 1 BvF 1/23
• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz
• Bewertungsgesetz
• Abgabenordnung, § 363