Grunderwerbsteuer Personengesellschaft 2027: Befreiung bleibt

Die Grunderwerbsteuer-Befreiung bei Personengesellschaften fällt 2027 nicht weg. Der Gesetzgeber hat die bis zum 31. Dezember 2026 befristete Sonderregel in § 24 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) aufgehoben. Das geschah mit dem Neunten Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht, verkündet am 2. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 197). Wer ein Grundstück in eine GbR oder KG einbringt oder es aus der Gesellschaft auf einen Gesellschafter überträgt, kann die Befreiungen der §§ 5 und 6 GrEStG deshalb auch ab dem 1. Januar 2027 nutzen. Zahlreiche Warnungen vor einem Wegfall der Befreiung 2027 sind damit überholt.

Warum überhaupt ein Stichtag drohte

Die Befreiungen für Personengesellschaften hängen seit Jahrzehnten an einem alten Rechtsbegriff, der Gesamthand. Gemeint ist: Das Vermögen einer GbR, OHG oder KG gehörte den Gesellschaftern gemeinsam. Die Grunderwerbsteuer hat daraus eine einfache Logik abgeleitet. Bringt jemand ein Haus in eine Gesellschaft ein, an der er selbst zur Hälfte beteiligt ist, bleibt die Hälfte wirtschaftlich bei ihm. Für diese Hälfte fällt keine Steuer an.

Dann kam das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG). Seit dem 1. Januar 2024 gehört das Vermögen einer rechtsfähigen Personengesellschaft zivilrechtlich der Gesellschaft selbst. Die Gesamthand gibt es dort nicht mehr. Ohne Gegenmaßnahme wären die §§ 5 und 6 GrEStG für Personengesellschaften ins Leere gelaufen.

Der Gesetzgeber half sich mit einer Fiktion. § 24 GrEStG bestimmt, dass rechtsfähige Personengesellschaften für die Grunderwerbsteuer weiter als Gesamthand gelten. Diese Regel war aber bis zum 31. Dezember 2026 befristet. In der Beratungspraxis wurde deshalb monatelang gerechnet, ob man Einbringungen, Familienpools und Umstrukturierungen noch vor Silvester 2026 beim Notar unterbringen muss.

Der Weg zum Gesetz: vom Entwurf bis zur Verkündung

Das Verfahren verlief nicht geradlinig. Der Überblick zeigt, warum viele Eigentümer bis zum Sommer im Unklaren waren:

Datum	Schritt
14.01.2026	Bundeskabinett beschließt den Regierungsentwurf
24.04.2026	Bundestag beschließt das Gesetz, damals mit einer steuerfreien Entlastungsprämie für Arbeitnehmer
08.05.2026	Bundesrat verweigert die Zustimmung
19.05.2026	Neuer Entwurf der Koalitionsfraktionen ohne Prämie (BT-Drucksache 21/6002)
11.06.2026	Bundestag beschließt das Gesetz in 2./3. Lesung
12.06.2026	Bundesrat stimmt zu
02.07.2026	Verkündung im Bundesgesetzblatt, BGBl. 2026 I Nr. 197

Der Stand ist damit eindeutig: Das Gesetz ist verkündet und in Kraft. Die grunderwerbsteuerlichen Änderungen gelten für Erwerbsvorgänge ab dem 3. Juli 2026. § 24 GrEStG enthält seitdem kein Ablaufdatum mehr.

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Kurz gesagt

Die Gesamthandsfiktion gilt unbefristet. Übertragungen zwischen Gesellschaftern und ihrer Personengesellschaft bleiben im Umfang der Beteiligung steuerfrei, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Für Eigentümer, die eine Umstrukturierung nur wegen des Stichtags vorziehen wollten, entfällt dieser Termindruck. Die Fristen der §§ 5 und 6 GrEStG gelten unverändert weiter. Die Entfristung bedeutet keinen Bestandsschutz für alle Zeiten: Eine spätere Grunderwerbsteuerreform kann das Thema erneut aufgreifen.

So funktionieren die Befreiungen, die bleiben

Im Alltag geht es fast immer um drei Konstellationen:

Vorgang	Vorschrift	Steuerfrei, soweit …
Miteigentümer oder Alleineigentümer bringt Grundstück in GbR oder KG ein	§ 5 Abs. 1 und 2 GrEStG	… der Einbringende an der Gesellschaft beteiligt ist
Gesellschaft überträgt Grundstück auf einen oder mehrere Gesellschafter	§ 6 Abs. 1 und 2 GrEStG	… der Erwerber an der Gesellschaft beteiligt war
Gesellschaft überträgt Grundstück auf eine andere Personengesellschaft	§ 6 Abs. 3 GrEStG	… die Beteiligungen in beiden Gesellschaften übereinstimmen

Dazu kommt § 7 Abs. 2 GrEStG für die flächenweise Aufteilung eines Grundstücks, das einer Gesellschaft gehört.

Entscheidend sind zwei Fristen, die in der Praxis immer wieder unterschätzt werden.

Die Nachbehaltensfrist: zehn Jahre stillhalten

Wer ein Grundstück steuerfrei in eine Gesellschaft einbringt, darf seinen Anteil an dieser Gesellschaft zehn Jahre lang nicht verringern. Das regelt § 5 Abs. 3 GrEStG. Für Übertragungen zwischen zwei Personengesellschaften gilt nach § 6 Abs. 3 Satz 2 GrEStG ebenfalls eine Frist von zehn Jahren. Bis Mitte 2021 waren es fünf Jahre. Sinkt die Beteiligung früher, etwa durch Schenkung von Anteilen an die Kinder oder den Verkauf an einen Mitgesellschafter, holt das Finanzamt die Steuer für den verringerten Teil nach.

Die Vorbehaltensfrist: Wer erst kurz dabei ist, bekommt weniger

In der umgekehrten Richtung, also wenn ein Grundstück aus der Gesellschaft auf einen Gesellschafter übergeht, schaut das Finanzamt zurück. Hat der Erwerber seinen Anteil erst innerhalb der letzten zehn Jahre erworben, greift die Befreiung für diesen Teil grundsätzlich nicht (§ 6 Abs. 4 GrEStG). In bestimmten Konstellationen mit Anteilsübertragungen beträgt diese Frist sogar 15 Jahre. Die Regel soll verhindern, dass jemand kurz in eine Gesellschaft eintritt, nur um ein Grundstück steuerfrei herauszuholen.

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Was die Befreiung in Euro wert ist: zwei Beispielrechnungen

Die folgenden Zahlen sind Beispiele mit vereinfachten Annahmen. Bei Einbringungen gegen Gesellschaftsrechte legt das Finanzamt häufig keinen Kaufpreis zugrunde, sondern den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Das ist ein steuerlicher Ersatzwert, der in der Nähe des Verkehrswerts liegen kann. Für die Beispiele wird ein feststehender Grundbesitzwert angenommen.

Beispiel 1: Ehepaar bringt ein Mehrfamilienhaus in eine Familien-GbR ein

Annahmen:

• Mehrfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen, Grunderwerbsteuersatz 6,5 Prozent
• Grundbesitzwert 1.200.000 Euro
• Das Ehepaar ist je zur Hälfte Miteigentümer und wird je zur Hälfte an der GbR beteiligt

	Ohne Befreiung	Mit § 5 Abs. 1 GrEStG
Steuerpflichtiger Anteil	1.200.000 Euro	0 Euro
Grunderwerbsteuer	78.000 Euro	0 Euro

Genau um solche Beträge ging es in der Diskussion über das Jahr 2027. Hätte die Fiktion zum Jahresende geendet, wäre derselbe Vorgang im Januar 2027 nach überwiegender Einschätzung voll steuerpflichtig gewesen. Wie hoch der Satz im eigenen Bundesland ausfällt, lässt sich mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner schnell nachvollziehen.

Beispiel 2: Einbringung mit Partner und spätere Anteilsverschiebung

Annahmen:

• Eigentumswohnungspaket in Bayern, Grunderwerbsteuersatz 3,5 Prozent
• Grundbesitzwert 800.000 Euro
• Alleineigentümer A bringt die Wohnungen in eine GbR ein, an der er zu 50 Prozent und ein nicht verwandter Partner B zu 50 Prozent beteiligt ist

Steuer bei Einbringung:

• Befreit nach § 5 Abs. 2 GrEStG: 50 Prozent
• Steuerpflichtig: 400.000 Euro × 3,5 Prozent = 14.000 Euro
• Ohne Befreiung wären es 28.000 Euro gewesen

Im sechsten Jahr überträgt A 20 Prozentpunkte seiner Beteiligung auf B. Damit verletzt er die zehnjährige Nachbehaltensfrist. Vereinfacht gerechnet entfällt die Befreiung für 20 Prozent des Werts:

• 800.000 Euro × 20 Prozent = 160.000 Euro
• 160.000 Euro × 3,5 Prozent = 5.600 Euro Nachversteuerung

Das Beispiel zeigt ein typisches Problem: Die Befreiung bei der Einbringung wird gern mitgenommen. Fünf Jahre später plant die Familie oder die Partnerschaft eine Anteilsverschiebung, und niemand prüft die alte Frist. Gesellschafterwechsel sollten deshalb mit Blick auf laufende Behaltensfristen geprüft werden.

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Wegfall der Grunderwerbsteuer-Befreiung 2027 abgesagt: Wen das betrifft

Familien mit Immobilien in GbR oder KG

Diese Gruppe hat am meisten Grund zur Erleichterung. Familienpools, Vermietungs-GbR und Familien-KG werden häufig genutzt, um Immobilien schrittweise an die nächste Generation zu übergeben. Spätere Einbringungen weiterer Objekte oder die Rückübertragung einzelner Wohnungen an einen Gesellschafter bleiben nach den bekannten Regeln möglich. Ein starrer Stichtag entfällt.

Eigentümer mit laufenden Fristen

Für Übertragungen bis Ende 2026 hatte der Gesetzgeber bereits mit dem Jahressteuergesetz 2024 vorgesorgt. Nach § 23 Abs. 27 GrEStG werden laufende Nachbehaltensfristen nicht allein dadurch verletzt, dass die Fiktion endet. Durch die Entfristung kommt es auf diese Übergangsregel nur noch in Randfällen an. Die zehnjährige Frist selbst läuft weiter und muss eingehalten werden.

Wer 2026 unter Zeitdruck umstrukturiert hat

Wer im Laufe des Jahres 2026 eine Einbringung vorgezogen hat, hat dadurch keinen steuerlichen Nachteil. Allerdings beginnt mit jedem Vorgang eine neue zehnjährige Nachbehaltensfrist. Wer eine Umstrukturierung nur wegen des befürchteten Stichtags vorgezogen hat, ist jetzt länger gebunden, als es nötig gewesen wäre.

Käufer und Verkäufer am normalen Markt

Für den klassischen Kauf einer Wohnung oder eines Hauses von privat ändert sich nichts. Die §§ 5 und 6 GrEStG greifen nur, wenn auf beiden Seiten dieselben Personen über eine Personengesellschaft beteiligt sind. Erwerben Käufer Anteile an einer grundbesitzenden GbR, prüft das Finanzamt zusätzlich die Regeln zu Anteilsübertragungen (§ 1 Abs. 2a und 3 GrEStG).

Wer gar nicht betroffen ist

GmbH und andere Kapitalgesellschaften waren nie Gesamthand. Für sie gelten die §§ 5 und 6 GrEStG grundsätzlich nicht. Auch Bruchteilseigentum, etwa das klassische hälftige Eigentum von Eheleuten im Grundbuch, fällt nicht unter § 24 GrEStG. Die Erbengemeinschaft ist zivilrechtlich weiterhin eine Gesamthand und war vom MoPeG nicht betroffen.

Was offen bleibt

„Bis auf Weiteres“ gilt wörtlich. Die Entfristung schreibt die bisherige Rechtslage fort. Sie ersetzt aber keine grundlegende Reform der Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaften. Ein künftiger Gesetzgeber kann die Systematik ändern. Für Vorgänge, die bereits verwirklicht sind, wäre dann wieder eine Übergangsregel nötig.

Die Fristenfrage aus 2021 ist umstritten. Strittig ist, ob die im Juli 2021 von fünf auf zehn Jahre verlängerten Behaltensfristen auch für Übertragungen gelten, die vor dem 1. Juli 2021 stattgefunden haben. Die Finanzverwaltung bejaht das in vielen Fällen. Finanzgerichte und der Bundesfinanzhof haben in Eilverfahren Zweifel geäußert. Wer eine Einbringung aus den Jahren 2016 bis 2021 hat, kann daher nicht sicher davon ausgehen, dass die Frist nach fünf Jahren abgelaufen ist.

Anzeigepflichten haben sich ebenfalls geändert. Für Erwerbsvorgänge ab dem 3. Juli 2026 haben Beteiligte einen Monat statt bisher in der Regel zwei Wochen Zeit, um grunderwerbsteuerlich relevante Vorgänge anzuzeigen (§ 19 GrEStG). Das betrifft vor allem Gesellschafterwechsel in einer grundbesitzenden GbR. Ohne Notar bemerkt das oft niemand. Eine versäumte Anzeige kann dazu führen, dass eine spätere Korrektur oder Aufhebung der Steuer nicht mehr möglich ist.

Was Sie jetzt prüfen können

Wenn Sie eine Einbringung für Ende 2026 geplant hatten: Der Stichtag 31. Dezember 2026 hat für die Grunderwerbsteuer keine Bedeutung mehr. Damit bleibt Zeit, das Vorhaben nach Erbschaftsteuer, Einkommensteuer und Finanzierung zu prüfen. Eine Grundschuld und die Zustimmung der Bank zum Eigentümerwechsel sind in der Praxis oft der langsamste Teil.

Wenn Ihre Immobilie bereits in einer GbR oder KG liegt: Legen Sie eine einfache Liste an. Darin stehen jedes Objekt, das Datum der Einbringung, die Beteiligungsquoten zu diesem Zeitpunkt und das Ende der zehnjährigen Frist. Jede geplante Schenkung von Anteilen, jeder Ein- oder Austritt und jede Änderung der Quoten wird mit dieser Liste abgeglichen.

Wenn ein Grundstück aus der Gesellschaft auf einen Gesellschafter übergehen soll: Prüfen Sie, seit wann der Erwerber in welcher Höhe beteiligt ist. Anteile, die erst innerhalb der letzten zehn Jahre hinzugekommen sind, sind für die Befreiung problematisch.

Wenn Sie Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft kaufen oder verkaufen: Ab dem 3. Juli 2026 gilt die Monatsfrist für die Anzeige. Halten Sie im Vertrag fest, wer die Anzeige übernimmt.

Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaften ist ein Rechtsgebiet, in dem kleine Abweichungen bei Quoten oder Fristen schnell fünfstellige Beträge auslösen. Vor jeder Übertragung gehört der konkrete Fall zu einem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Steuerrecht.

Häufige Fragen

Muss ich noch vor Silvester 2026 einen Notartermin machen?

Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht nicht. Die Befreiungen der §§ 5 und 6 GrEStG gelten auch für Vorgänge ab dem 1. Januar 2027. Andere Gründe für einen bestimmten Termin, etwa bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer, sind davon unabhängig.

Gilt die Entfristung auch für die GmbH & Co. KG?

Die GmbH & Co. KG ist eine Personengesellschaft. § 24 GrEStG erfasst sie deshalb. Ist die Komplementär-GmbH am Vermögen nicht beteiligt, was häufig vorkommt, wird ihr bei der Befreiung auch keine Quote zugerechnet.

Was passiert mit Einbringungen aus den Jahren 2024 bis 2026?

Diese wurden schon bisher über § 24 GrEStG begünstigt. Die Nachbehaltensfrist von zehn Jahren läuft normal weiter. Die befürchtete Nachversteuerung allein wegen des Auslaufens der Fiktion ist mit der Entfristung vom Tisch.

Kann ich Anteile an der Familien-GbR jetzt an meine Kinder verschenken?

Das ist grunderwerbsteuerlich möglich. Läuft für ein eingebrachtes Grundstück aber noch die zehnjährige Nachbehaltensfrist, kann Ihre sinkende Beteiligung eine Nachversteuerung auslösen. Ob andere Befreiungen den Vorgang trotzdem steuerfrei halten, etwa für Schenkungen oder für Verwandte in gerader Linie, hängt von der Gestaltung ab. Das muss im Einzelfall geprüft werden.

Ist die Befreiung jetzt für immer sicher?

Nein. Sicher ist nur, dass das Gesetz keinen festen Ablauftermin mehr enthält. Der Gesetzgeber kann die Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaften jederzeit neu regeln.

Quellen

• Neuntes Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht, BGBl. 2026 I Nr. 197 vom 2. Juli 2026
• § 24 GrEStG, Rechtsfähige Personengesellschaften
• § 5 GrEStG, Übergang auf eine Gesamthand
• § 6 GrEStG, Übergang von einer Gesamthand
• Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6002 vom 19. Mai 2026