Hausverwalter-Provision bei Neuvermietung: BGH I ZR 224/25

Der Bundesgerichtshof hat am 21. Mai 2026 entschieden: Wer eine Wohnung verwaltet, darf für ihre Neuvermietung keine Provision verlangen. Das gilt gegenüber dem Mieter und ebenso gegenüber dem Vermieter (Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25). Die Frage nach der Hausverwalter-Provision bei Neuvermietung ist mit BGH I ZR 224/25 für Miet- und Sondereigentumsverwaltungen also klar beantwortet. Für Eigentümer, die ihrer Verwaltung jahrelang pro neuem Mietvertrag ein oder zwei Monatsmieten zusätzlich überwiesen haben, ist das Thema gerade im Herbst brisant. Provisionen, die im Jahr 2023 gezahlt wurden, verjähren in der Regel mit Ablauf des 31. Dezember 2026.

Der Fall: 13 Neuvermietungen, 16.815,71 Euro Provision

Eine Eigentümerin hatte eine Hausverwaltung mit der Betreuung von 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt. Die Verwaltung bekam eine monatliche Grundvergütung von 24 Euro je Einheit. Zusätzlich stand im Verwaltervertrag eine Provision von zwei Monatskaltmieten für jede Neuvermietung, gedeckelt auf 10.000 Euro brutto im Jahr. Wer länger mit Mietverwaltungen zu tun hat, kennt dieses Modell: Es war über Jahrzehnte Standard.

Für 13 neue Mietverträge stellte die Verwaltung insgesamt 16.815,71 Euro in Rechnung, verteilt auf die Jahre 2020 bis 2022. Die Eigentümerin zahlte. Nach dem Ende des Verwaltervertrags forderte sie das Geld zurück.

Das Landgericht Krefeld sah das zunächst anders und sprach ihr nur 149,51 Euro zu, die die Verwaltung anerkannt hatte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf verurteilte die Verwaltung zur Zahlung weiterer 16.666,20 Euro nebst Zinsen. Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Verwaltung zurück.

Die Kernaussage von BGH I ZR 224/25 zur Hausverwalter-Provision

Grundlage ist das Wohnungsvermittlungsgesetz, kurz WoVermittG. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 hat ein Wohnungsvermittler keinen Anspruch auf Provision, wenn der Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen wird, deren Verwalter er ist. Umstritten war bis Mai 2026, wen diese Regel schützt. Ein Teil der Gerichte und der Fachliteratur meinte, das Verbot gelte nur zugunsten der Wohnungssuchenden. Der Vermieter dürfe seinem Verwalter also sehr wohl eine Vermietungsprovision versprechen.

Der BGH hat dem eine Absage erteilt. Der Wortlaut des Gesetzes schließe den Anspruch insgesamt aus, eine Beschränkung auf den Mieter lasse sich daraus nicht ableiten. Das Gesetz wolle Verwaltung und Vermittlung strikt trennen. Eine abweichende Vereinbarung ist nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam. Bereits gezahltes Geld kann nach § 5 Abs. 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 BGB zurückverlangt werden, also nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung.

In einem Punkt hat der Senat die Verwaltungsbranche nicht erhört: Er sieht in dem Provisionsausschluss keinen unangemessenen Eingriff in die Berufsfreiheit. Ein Verwalter müsse deswegen seine Tätigkeit nicht aufgeben.

Was das in Euro bedeutet: zwei Beispielrechnungen

Die folgenden Zahlen sind Beispiele. Sie zeigen, in welcher Größenordnung sich typische Provisionsklauseln bewegen. Unterstellt ist jeweils, dass die Provision zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer abgerechnet und vom Eigentümer bezahlt wurde.

Beispiel 1: Mehrfamilienhaus mit Mietverwaltung

Annahmen: 24 Wohnungen, durchschnittlich 62 Quadratmeter, Kaltmiete 9,80 Euro je Quadratmeter. Im Verwaltervertrag stehen zwei Monatskaltmieten Provision je Neuvermietung. Pro Jahr wechseln drei Mieter.

Posten	Betrag
Monatskaltmiete je Wohnung	607,60 Euro
Provision netto (2 Monatsmieten)	1.215,20 Euro
Umsatzsteuer 19 Prozent	230,89 Euro
Provision brutto je Neuvermietung	1.446,09 Euro
Pro Jahr bei 3 Neuvermietungen	4.338,27 Euro
Summe 2023 bis 2025	13.014,81 Euro

Von diesen 13.014,81 Euro hängen die 4.338,27 Euro aus dem Jahr 2023 an einem seidenen Faden. Unternimmt der Eigentümer bis zum 31. Dezember 2026 nichts, was die Verjährung hemmt, ist dieser Teil in der Regel nicht mehr durchsetzbar.

Beispiel 2: Vermietete Eigentumswohnung mit Sondereigentumsverwaltung

Annahmen: Eine Eigentumswohnung mit 71 Quadratmetern, Kaltmiete 840,00 Euro. Der Eigentümer hat neben der WEG-Verwaltung eine Sondereigentumsverwaltung beauftragt, also eine Verwaltung, die sich um seine vermietete Wohnung selbst kümmert: Mieter, Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnung. Der Vertrag sieht eine Monatskaltmiete Provision je Neuvermietung vor. Im Jahr 2024 gab es einen Mieterwechsel.

Die Provision betrug 840,00 Euro zuzüglich 159,60 Euro Umsatzsteuer, zusammen 999,60 Euro. Für einen Einzeleigentümer ist das kein Vermögen, aber auch kein Kleingeld. Hier läuft die Verjährung in der Regel erst mit Ablauf des Jahres 2027 ab.

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Wer profitiert und wer draufzahlt

Eigentümer und Vermieter

Sie sind die eigentlichen Gewinner des Urteils. Bisher galt das Verbot nach überwiegender Lesart vor allem zugunsten der Mieter, die ohnehin seit Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2015 kaum noch Provision zahlen. Jetzt steht fest, dass auch der Vermieter seinem eigenen Verwalter nichts für die Vermietung schuldet, solange dieser die Wohnung verwaltet. Wer in den vergangenen drei Jahren solche Rechnungen bezahlt hat, hat grundsätzlich einen Rückzahlungsanspruch.

Mieter

Für Mieter ändert sich wenig. Eine Provision vom Mieter war für den verwaltenden Vermittler schon vorher ausgeschlossen. Hat ein Mieter trotzdem an die Hausverwaltung gezahlt, etwa als Vermittlungsgebühr oder Bearbeitungsentgelt für den Vertragsabschluss, kann er das Geld nach denselben Regeln zurückverlangen.

Mietverwaltungen

Für Verwaltungen mit Provisionsmodell ist das Urteil teuer, und zwar doppelt: Sie verlieren eine laufende Einnahmequelle und müssen mit Rückforderungen rechnen. Der Immobilienverband IVD rät seinen Mitgliedern, Verträge und Vergütungsmodelle zu prüfen und anzupassen. Für Eigentümer heißt das in der Praxis: Wenn die Verwaltung demnächst eine neue Vergütungsstruktur vorschlägt, hat das in vielen Fällen mit diesem Urteil zu tun.

Wo die Grenze verläuft

Entscheidend ist immer, ob der Vermittler die konkrete Wohnung verwaltet. Daraus ergibt sich folgende Abgrenzung:

Konstellation	Provision für die Neuvermietung?	Begründung
Mietverwaltung der Wohnung	Nein	Vom BGH im Urteil I ZR 224/25 entschieden
Sondereigentumsverwaltung der Wohnung	Nach herrschender Einschätzung nein	Der Verwalter betreut die vermietete Wohnung selbst
Reine WEG-Verwaltung	Grundsätzlich ja	Der WEG-Verwalter verwaltet das Gemeinschaftseigentum, die einzelne Wohnung verwaltet er nicht (BGH, Urteil vom 13.03.2003, III ZR 299/02)
Gewerberäume, Büros, Läden	Ja	Das WoVermittG gilt nur für Wohnräume
Unabhängiger Makler ohne Verwaltungsauftrag	Ja, nach Bestellerprinzip	Keine Doppelrolle

Die reine WEG-Verwaltung ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Missverständnisse entstehen. Viele Büros machen beides: die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und für einzelne Eigentümer die Sondereigentumsverwaltung. Sobald die Verwaltung die konkrete vermietete Wohnung betreut, greift das Verbot. Dass die Gemeinschaft dieselbe Firma als WEG-Verwalter bestellt hat, ändert daran nichts.

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Was das Urteil offen lässt

Der BGH hat über eine Provisionsklausel und deren Rückabwicklung entschieden. Einige Folgefragen sind damit nicht beantwortet:

• Wertersatz für die Vermietungsarbeit: Ob eine Verwaltung der Rückforderung entgegenhalten kann, sie habe Inserate geschaltet und Besichtigungen gemacht, und dafür einen Ausgleich verlangen darf, war nicht Gegenstand der Entscheidung. Erste Stimmen aus der Branche bringen eine Aufrechnung ins Spiel. Die Gerichte werden diese Frage erst noch beantworten müssen. Dass eine solche Gegenrechnung den Zweck des gesetzlichen Verbots aushebeln würde, liegt allerdings nahe.
• Umbenannte Pauschalen: Aus einer Vermietungsprovision wird nicht dadurch etwas anderes, dass sie im Vertrag Neuvermietungspauschale oder Bearbeitungsgebühr heißt. Nach Einschätzung des IVD Süd kommt es darauf an, ob die Vergütung wirtschaftlich ein Entgelt für die Vermittlung ist. Wo genau die Grenze zu einer zulässigen Vergütung für echte Verwaltungsarbeit liegt, etwa für Wohnungsabnahme und Übergabe ohne Erfolgsbezug, entscheiden am Ende die Gerichte im Einzelfall.
• Verbundene Maklerfirmen: Lässt die Verwaltung die Vermietung über eine Schwestergesellschaft abrechnen, ist das nach Einschätzung des IVD Süd keine sichere Lösung. Das Gesetz erfasst in § 2 Abs. 2 auch rechtliche und wirtschaftliche Verflechtungen.
• Beginn der Verjährung: Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Eigentümer die maßgeblichen Umstände kannte (§§ 195, 199 BGB). Ob die bis Mai 2026 umstrittene Rechtslage den Fristbeginn im Einzelfall nach hinten verschiebt, ist nicht geklärt. Darauf sollte man sich bei der Planung nicht verlassen.

Was Eigentümer, Vermieter und Mieter jetzt prüfen können

Eigentümer und Vermieter mit Miet- oder Sondereigentumsverwaltung

1. Verwaltervertrag heraussuchen. Suchen Sie nach Klauseln wie Neuvermietung, Vermietungsgebühr, Vermittlung, Mieterwechsel oder Provision. Maßgeblich ist der Inhalt, nicht die Überschrift.
2. Zahlungen der Jahre 2023 bis 2026 zusammenstellen. Am schnellsten geht das über die Jahresabrechnungen der Verwaltung oder die eigenen Kontoauszüge. Notieren Sie Datum, Betrag und betroffene Wohnung.
3. Die Jahreszahl 2023 im Blick behalten. Für diese Zahlungen endet die Frist in der Regel am 31. Dezember 2026. Ein einfaches Schreiben an die Verwaltung hält die Verjährung nicht auf. Gehemmt wird sie etwa durch eine Klage, einen gerichtlichen Mahnbescheid oder ernsthafte Verhandlungen über den Anspruch (§ 203 BGB). Verhandlungen sind allerdings im Streitfall schwer nachzuweisen.
4. Steuerliche Seite mitdenken. Wer die Provisionen als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abgesetzt hat, muss eine Rückzahlung in der Regel im Jahr des Geldeingangs wieder versteuern. Am Ende bleibt trotzdem ein Plus, weil die Erstattung höher ist als die frühere Steuerersparnis.
5. Laufende Vertragsbeziehung bedenken. Viele Eigentümer zögern, weil sie mit ihrer Verwaltung sonst zufrieden sind. Das ist eine wirtschaftliche Abwägung, die jeder für sich trifft. Am Verwaltervertrag selbst ändert das Urteil nichts: Unwirksam ist nur die Provisionsklausel, der Rest des Vertrags gilt weiter.

Mieter

Prüfen Sie, ob Sie bei Abschluss des Mietvertrags eine Gebühr an die Hausverwaltung gezahlt haben, die die Wohnung verwaltet. Auch für Sie gilt die dreijährige Verjährung.

Bei einer neuen Verwaltung

Wer gerade eine Mietverwaltung sucht oder einen neuen Vertrag vorgelegt bekommt, sollte genau hinsehen, wie die Neuvermietung vergütet wird. Ein erfolgsabhängiges Honorar pro abgeschlossenem Mietvertrag ist bei einem Verwalter, der die Wohnung betreut, nach diesem Urteil nicht durchsetzbar.

Ob und in welcher Höhe im konkreten Fall ein Rückzahlungsanspruch besteht, hängt vom genauen Vertragstext und der Zahlungshistorie ab. Das sollte ein Rechtsanwalt prüfen, die steuerlichen Folgen ein Steuerberater.

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Häufige Fragen

Kann ich die Provision auch dann zurückverlangen, wenn ich die Rechnungen anstandslos bezahlt habe?

Grundsätzlich ja. Genau so lag der Fall beim BGH: Die Eigentümerin hatte jahrelang gezahlt und erst nach Vertragsende zurückgefordert. § 5 Abs. 1 WoVermittG verweist für die Rückforderung auf die allgemeinen Regeln des Bereicherungsrechts und schließt dabei § 817 Satz 2 BGB ausdrücklich aus.

Bekomme ich den Betrag mit oder ohne Umsatzsteuer zurück?

Zurückverlangen können Sie das, was Sie tatsächlich gezahlt haben. Bei einer Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer ist das der Bruttobetrag. Waren Sie selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt, etwa bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung, kann sich die Rechnung verschieben. Das klärt man am besten mit dem Steuerberater.

Mein WEG-Verwalter hat einen Mieter für meine Wohnung gefunden. Darf er dafür Provision nehmen?

Wenn er nur die Gemeinschaft verwaltet und keine Sondereigentums- oder Mietverwaltung für Ihre Wohnung übernommen hat, grundsätzlich ja. Der BGH hat diese Abgrenzung schon 2003 gezogen und im Urteil I ZR 224/25 nicht aufgegeben. Bei einer Wohnungsvermittlung gilt dann wie bei jedem Makler das Bestellerprinzip.

Gilt das Urteil auch für Gewerbeflächen in meinem Haus?

Nein. Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt nur die Vermittlung von Wohnräumen. Für Läden, Büros oder Praxen kann eine Vermietungsprovision mit dem Verwalter weiterhin wirksam vereinbart werden.

Darf die Verwaltung die Grundvergütung jetzt erhöhen?

Das Urteil verbietet keine höhere Grundvergütung. Ob eine Erhöhung während der Laufzeit möglich ist, richtet sich nach dem Verwaltervertrag. Einseitig kann die Verwaltung die Vergütung in der Regel nicht anheben, ein neuer Preis braucht Ihre Zustimmung.

Quellen

• BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25 (Volltext)
• Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, § 2
• Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, § 5
• IVD Bundesverband: BGH-Rechtsprechung zur Provisionsvergütung von Hausverwaltungen
• IVD Süd: BGH-Entscheidung zur Verwaltervergütung Wohnungsvermittlung