Heizperiode 2026: Mindesttemperatur in der Mietwohnung

Am 1. Oktober 2026 hat die Heizperiode 2026/2027 begonnen. Für die Mindesttemperatur in der Mietwohnung gilt: Zwischen 6 und 23 Uhr müssen Wohnräume auf mindestens 20 Grad und das Bad auf 21 Grad beheizbar sein, nachts genügen 18 Grad. Kein Gesetz schreibt diese Werte vor. Sie stammen aus der Rechtsprechung, vor allem aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 26. Mai 1998 (Az. 64 S 266/97), an dem sich Gerichte bis heute orientieren. Für Vermieter kommt in diesem Winter eine Frist hinzu: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Heizkostenverteiler und Wärmezähler im Bestand fernablesbar sein.

Heizperiode 2026: Mindesttemperatur in der Mietwohnung auf einen Blick

Der Vermieter schuldet eine Heizung, mit der die Mieter die genannten Temperaturen erreichen können. Werden sie über mehrere Tage nicht erreicht, ist die Wohnung mangelhaft, und die Miete mindert sich kraft Gesetzes. Die Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April ist ein Richtwert aus der Rechtsprechung. Wird es im September oder Mai über mehrere Tage kalt, muss auch dann geheizt werden. Die Energiesparregeln aus dem Winter 2022/2023 sind ausgelaufen. Für die Heizperiode 2026/2027 gelten keine Sonderregeln.

Die Pflicht zum Heizen folgt aus dem Mietvertrag selbst

Nach § 535 Absatz 1 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand überlassen und erhalten, der sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Zum Wohnen gehört, dass man die Räume im Winter warm bekommt. Wie warm genau, hat der Gesetzgeber offengelassen.

Auch der Bundesgerichtshof hat keinen festen Wert bestimmt. Im Urteil vom 15. Mai 1991 (Az. VIII ZR 38/90) ließ er die Frage ausdrücklich offen, hielt aber eine Temperatur von mindestens 20 Grad tagsüber für angemessen. Die Instanzgerichte haben daraus über Jahrzehnte feste Richtwerte entwickelt.

Diese Werte nennen die Gerichte

Raum oder Situation	Zeitfenster	Mindesttemperatur	Fundstelle
Wohn- und Schlafräume	6 bis 23 Uhr	20 Grad	LG Berlin, 26.05.1998, Az. 64 S 266/97
Badezimmer	6 bis 23 Uhr	21 Grad	LG Berlin, ebenda
Alle Wohnräume nachts	23 bis 6 Uhr	18 Grad	LG Berlin, ebenda; AG Köln, 05.07.2016, Az. 205 C 36/16
Nachtabsenkung durch den Vermieter	etwa 0 bis 6 Uhr	16 bis 17 Grad, Tageswert muss zügig wieder erreichbar sein	AG Bonn, 26.01.2021, Az. 206 C 18/19

Das Amtsgericht Köln verurteilte eine Vermieterin, die Anlage so einzustellen, dass die Mieter in einer Dachgeschosswohnung auch zwischen 23 und 6 Uhr mindestens 18 Grad erreichen. Im Mietvertrag war dazu nichts geregelt.

Gemeint ist erreichbar, nicht dauerhaft eingestellt

Der Vermieter muss die Wohnung nicht selbst auf 20 Grad halten. Er schuldet eine Anlage, mit der die Mieter diese Temperatur einstellen können. Das Amtsgericht Münster (Az. 6 C 218/81) sah keinen Mangel, wenn die Werte nur mit voll aufgedrehten Thermostatventilen erreicht werden. Ein Heizkörper muss also nicht auf halber Stufe schon die volle Leistung bringen.

Umgekehrt muss sich die Temperatur auch senken lassen. Das Landgericht Berlin (Az. 67 S 357/15) entschied für einen Mieter, dessen Schlafzimmer trotz Thermostat auf null mindestens 22 Grad warm blieb. Kann ein Schlafraum nicht auf 18 Grad heruntergeregelt werden, ist das nach dieser Entscheidung ebenfalls ein Mangel. Dauerndes Lüften über das Fenster sei den Mietern nicht zuzumuten.

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Der 1. Oktober ist ein Richtwert und kein Stichtag

Den Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April hat die Rechtsprechung als übliche Heizperiode angenommen. Ein Gesetz dazu gibt es nicht. Viele Mietverträge nennen denselben Zeitraum. Ein Formularvertrag, der die Heizpflicht deutlich verkürzt, hält einer Prüfung in aller Regel nicht stand.

Entscheidend ist das Wetter, nicht das Datum. Wann die Heizung außerhalb der Heizperiode laufen muss, beurteilen die Gerichte unterschiedlich:

• Einige stellen auf die Außentemperatur ab, etwa auf mehrere Tage unter 12 Grad.
• Andere fragen nach der Raumtemperatur. Sinkt sie auf 16 Grad und ist in den nächsten Tagen keine Besserung zu erwarten, muss geheizt werden.
• Ein Zeitraum von drei Tagen gilt in mehreren Entscheidungen als nicht mehr vorübergehend.

Eine einheitliche Grenze gibt es also nicht. Wie weit die Pflicht reichen kann, zeigt ein Fall vor dem Amtsgericht Villingen-Schwenningen (Az. 11 C 243/14): Obwohl der Mai nicht mehr zur Heizperiode zählt, sprach das Gericht wegen fehlender Heizung eine Minderung von 50 Prozent zu.

Was im Mietvertrag stehen darf und was nicht

Klauseln, die deutlich niedrigere Temperaturen festlegen oder die Heizpflicht auf wenige Stunden am Tag beschränken, sind in Formularverträgen in aller Regel unwirksam. Maßstab ist § 307 BGB, der Mieter vor unangemessener Benachteiligung schützt. Eine Vereinbarung, die über die Richtwerte hinausgeht, etwa eine längere Heizperiode, ist dagegen möglich.

Im Winter 2022/2023 hatte eine befristete Energiesparverordnung vertragliche Pflichten der Mieter zu einer Mindesttemperatur vorübergehend ausgesetzt. Diese Regel ist längst ausgelaufen. Damit gilt auch für Mieter wieder, was der Vertrag vorsieht.

Mieter haben ihrerseits eine Obhutspflicht. Sie müssen so heizen und lüften, dass weder Frostschäden an Leitungen noch Schimmel entstehen. Wer die Wohnung über Wochen völlig auskühlen lässt und dadurch einen Schaden verursacht, kann dafür haften.

Wenn die Wohnung kalt bleibt: der Ablauf für Mieter

Fällt die Heizung aus oder bleibt die Wohnung zu kalt, sieht das Gesetz mehrere Rechte vor. Sie bauen aufeinander auf.

1. Mangel anzeigen. Nach § 536c BGB muss der Mieter einen Mangel unverzüglich melden. Unterbleibt die Anzeige, kann das Recht zur Minderung für die Zeit davor entfallen, und für Folgeschäden droht Schadensersatz. Eine schriftliche Anzeige mit Datum ist im Streitfall leichter zu beweisen.
2. Temperaturen festhalten. Ein Protokoll mit Datum, Uhrzeit, Raum und gemessener Temperatur ist das wichtigste Beweismittel. Gemessen wird in der Raummitte, nicht direkt am Fenster oder am Heizkörper. Fotos vom Thermometer ergänzen die Liste.
3. Minderung. Nach § 536 Absatz 1 BGB ist die Miete für die Dauer des Mangels gemindert. Das geschieht automatisch, eine Zustimmung des Vermieters braucht es nicht. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt nach § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB außer Betracht, etwa ein kurzer Ausfall oder eine Abweichung um rund ein Grad.
4. Mangel selbst beseitigen lassen. Ist der Vermieter mit der Reparatur in Verzug, erlaubt § 536a Absatz 2 BGB dem Mieter, den Mangel selbst beheben zu lassen und Ersatz der Kosten zu verlangen. Die Hürden sind hoch, weil der Verzug feststehen muss.
5. Fristlose Kündigung. Ist die Wohnung so kalt, dass die Gesundheit erheblich gefährdet ist, kann § 569 Absatz 1 BGB eine fristlose Kündigung tragen. Das bleibt die Ausnahme für schwere und anhaltende Fälle.

Wie hoch die Minderung ausfällt

Eine Tabelle mit festen Quoten gibt es nicht. Die Gerichte entscheiden nach Dauer, Jahreszeit und Ausmaß der Unterschreitung. Bei einem vollständigen Ausfall hielt das Amtsgericht Nürnberg (Az. 16 C 127/16) während der Heizperiode eine Minderung von 85 Prozent für angemessen, außerhalb der Heizperiode 60 Prozent. Liegt die Temperatur nur knapp unter 20 Grad, sind die Quoten deutlich niedriger.

Eine alte, unwirtschaftliche Heizung allein ist kein Mangel. Der Bundesgerichtshof entschied am 18. Dezember 2013 (Az. XII ZR 80/12), dass eine fehlerfrei arbeitende Anlage keine Minderung rechtfertigt, wenn sie dem Stand der Technik bei ihrem Einbau entspricht. Der Fall betraf Gewerberäume. Für Wohnungen ziehen viele Gerichte denselben Gedanken heran: Entscheidend ist, ob die Räume warm werden.

Rechenbeispiel: Minderung im November

Das folgende Beispiel ist frei gewählt und beruht auf diesen Annahmen:

• Bruttowarmmiete: 980,00 Euro im Monat
• Monat mit 30 Tagen
• 12 Tage lang erreicht das Wohnzimmer tagsüber nur 16 Grad, angenommene Minderungsquote 30 Prozent
• danach 4 Tage vollständiger Ausfall, angenommene Quote 85 Prozent

Zeitraum	Rechnung	Minderung
12 Tage zu kalt	980,00 Euro × 30 % × 12 / 30	117,60 Euro
4 Tage Totalausfall	980,00 Euro × 85 % × 4 / 30	111,07 Euro
Summe		228,67 Euro

Grundlage der Minderung ist nach der Rechtsprechung die Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen. Wer eine zu hohe Quote ansetzt, gerät in Zahlungsrückstand. Bei größeren Rückständen kann das eine Kündigung auslösen. Viele Mieter zahlen deshalb die volle Miete unter Vorbehalt und fordern den Minderungsbetrag später zurück.

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Was Vermieter in dieser Heizperiode prüfen müssen

Für Vermieter beginnt mit dem Oktober die Zeit, in der Mängel an der Heizung sofort Geld kosten. Im Einzelnen geht es um:

• Betriebsbereitschaft: Wartung, Heizkurve und Vorlauftemperatur sind so einzustellen, dass auch die ungünstigste Wohnung im Haus, oft das Dachgeschoss oder eine Eckwohnung, die Richtwerte erreicht.
• Nachtabsenkung: Zulässig ist sie, solange nachts 18 Grad erreichbar bleiben und der Tageswert morgens rasch wieder erreicht wird.
• Erreichbarkeit im Störfall: Mieter brauchen eine Telefonnummer, unter der sie einen Ausfall auch am Wochenende melden können.

Frist zum 31. Dezember 2026: fernablesbare Zähler

Nach § 5 Absatz 3 der Heizkostenverordnung müssen Heizkostenverteiler sowie Wärme- und Warmwasserzähler, die noch nicht fernablesbar sind, bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Seit dem 1. Dezember 2021 dürfen ohnehin nur noch fernablesbare Geräte neu eingebaut werden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Nachrüstung im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führt.

Die Pflicht trifft den Gebäudeeigentümer. Hält er sie nicht ein, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten nach § 12 Absatz 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung um 3 Prozent kürzen. Dasselbe gilt nach § 12 Absatz 1 Satz 3, wenn bei bereits fernablesbaren Geräten die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a fehlt. Diese Information ist seit dem 1. Januar 2022 Pflicht. In einer Eigentümergemeinschaft gilt das Kürzungsrecht im Verhältnis zwischen Mieter und vermietendem Eigentümer, nicht aber zwischen einem Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft.

Rechenbeispiel: Bei einem Heizkostenanteil von angenommen 1.240,00 Euro in der Jahresabrechnung beträgt die Kürzung um 3 Prozent 37,20 Euro. Für Altgeräte greift die Kürzung wegen fehlender Fernablesbarkeit erst nach Ablauf der Frist.

CO2-Kosten: So teilen Mieter und Vermieter in diesem Winter

Wer mit Gas oder Öl heizt, zahlt einen CO2-Preis. Für 2026 gilt ein gesetzlicher Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Seit 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, wie diese Kosten in Mietwohnungen verteilt werden. Je mehr CO2 ein Gebäude pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ausstößt, desto größer ist der Anteil des Vermieters. In der günstigsten Stufe unter 12 Kilogramm trägt der Mieter alles, in der schlechtesten Stufe über 52 Kilogramm trägt der Vermieter 95 Prozent. Für die Aufteilung im Jahr 2026 wird der Mittelwert des Korridors angesetzt, also 60 Euro je Tonne.

Rechenbeispiel mit diesen Annahmen: Wohnung mit 70 Quadratmetern, Gasverbrauch 9.800 Kilowattstunden im Jahr, Emissionsfaktor 0,201 Kilogramm CO2 je Kilowattstunde, Beträge ohne Umsatzsteuer.

• Ausstoß: 9.800 kWh × 0,201 kg = 1.969,8 kg CO2, das sind rund 28,1 kg je Quadratmeter
• Stufe 27 bis unter 32 kg: Mieter 60 Prozent, Vermieter 40 Prozent
• CO2-Kosten: 1,9698 Tonnen × 60,00 Euro = 118,19 Euro
• Anteil Vermieter: 47,28 Euro, Anteil Mieter: 70,91 Euro

Die Aufteilung erfolgt in der Heizkostenabrechnung. Nach einer Faustregel der Verbraucherzentralen senkt jedes Grad weniger Raumtemperatur den Heizenergiebedarf um rund 6 Prozent.

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Das neue Heizungsrecht lässt die Mindesttemperatur unberührt

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Der Bundestag beschloss es am 10. Juli 2026. Am 28. Juli 2026 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet, große Teile sind seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung 65 Prozent erneuerbare Energie zu nutzen, ist entfallen. Weitere Stufen folgen 2027, 2028 und 2030.

Für die Frage, wie warm eine Mietwohnung werden muss, spielt das Gesetz keine Rolle. Sie richtet sich weiter nach dem Mietrecht des BGB und der dazu ergangenen Rechtsprechung.

Sonderfälle, die häufig Streit auslösen

Fußbodenheizung und träge Anlagen

Fußbodenheizungen reagieren langsam. Eine starke Nachtabsenkung kann dazu führen, dass die Räume am Morgen erst nach Stunden warm werden. Das Amtsgericht Bonn stellte darauf ab, dass der Tageswert nach dem Ende der Absenkung zügig wieder erreichbar sein muss. Bei trägen Systemen spricht das für eine geringere Absenkung.

Gastherme in der Wohnung

Betreibt der Mieter eine eigene Gasetagenheizung, bestimmt er die Temperatur selbst. Der Vermieter bleibt aber für die Funktionsfähigkeit des Geräts verantwortlich, soweit der Mietvertrag nichts anderes regelt. Fällt die Therme aus, gelten dieselben Rechte wie bei einer Zentralheizung.

Selbstnutzende Wohnungseigentümer

Die Mindesttemperaturen sind Mietrecht. Ein Eigentümer, der selbst in seiner Wohnung lebt, kann gegenüber der Gemeinschaft keine Miete mindern. Seine Ansprüche richten sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz und den Beschlüssen der Gemeinschaft.

Häufige Fragen

Dürfen Mieter die Heizung während eines Urlaubs ganz abdrehen?

Die Temperatur dürfen sie absenken. Die Obhutspflicht verlangt aber, dass weder Leitungen einfrieren noch Feuchtigkeit Schäden verursacht. Viele Mietverträge enthalten dazu eine Regel. Was der Vertrag vorschreibt, ist verbindlich, solange es den Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

Muss ein Mieter einen Heizlüfter als Übergangslösung akzeptieren?

Bei kurzen und geringen Unterschreitungen halten Gerichte eine Zusatzheizung für zumutbar. Das ändert nichts an der Pflicht des Vermieters zur Reparatur. Ist der Vermieter in Verzug, kommen die zusätzlichen Stromkosten als Schadensersatz nach § 536a Absatz 1 BGB in Betracht.

Was gilt, wenn der Handwerker erst nach Tagen kommt?

Die Minderung hängt nicht vom Verschulden ab. Auch wenn der Vermieter sofort einen Fachbetrieb beauftragt und dieser keinen früheren Termin hat, ist die Miete für die Zeit des Mangels gemindert, sofern die Beeinträchtigung erheblich ist.

Können Mieter die Nachrüstung der Zähler verlangen?

Die Heizkostenverordnung selbst gibt Mietern keinen Anspruch auf die Nachrüstung. Sie sieht als Folge eines Versäumnisses das Kürzungsrecht von 3 Prozent vor.

Hinweis

Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Ob und in welcher Höhe eine Minderung oder Kürzung berechtigt ist, sollte im Zweifel ein Fachanwalt für Mietrecht, ein Mieterverein oder ein Vermieterverband prüfen.

Quellen

• § 535 BGB, Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
• § 536 BGB, Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
• § 536a BGB, Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters
• § 536c BGB, Mängelanzeige durch den Mieter
• § 569 BGB, außerordentliche fristlose Kündigung
• Heizkostenverordnung
• Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz
• Deutscher Bundestag, hib: Ausschuss stimmt für Gebäudemodernisierungsgesetz
• Deutscher Bundestag, Drucksache 21/7982