Mieterhöhung 2026: Kappungsgrenze, Begründung und BGH-Linie
Mieterhöhung 2026: Wie Kappungsgrenze und Begründung zusammenspielen, welche BGH-Urteile gelten, mit Rechenbeispielen, Fristen und typischen Fehlern.
Redaktion immokunde.com
Redaktionsleitung · Andreas Malkow
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss 2026 zwei Prüfungen bestehen. Die verlangte Miete darf die Kappungsgrenze nicht überschreiten, und das Schreiben braucht eine Begründung, mit der der Mieter die Forderung nachprüfen kann. Wer zur Mieterhöhung, zur Kappungsgrenze und zur Begründung nach der BGH-Rechtsprechung 2026 sucht, landet bei Regeln, die seit Jahren gelten. Die geplante Mietrechtsreform ändert daran nach dem aktuellen Entwurf nichts. In der Praxis scheitern die meisten Erhöhungen an kleinen Fehlern beim Formalen, sehr selten an der Höhe.
Die Kurzantwort für Eilige
Der Vermieter darf die Miete höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Innerhalb von drei Jahren darf sie dabei um nicht mehr als 20 Prozent steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um nicht mehr als 15 Prozent. Maßgeblich ist immer die niedrigere der beiden Grenzen. Das Erhöhungsverlangen muss in Textform kommen und begründet sein, etwa mit einem Mietspiegel, einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Ein Mietspiegel, der Jahrzehnte alt ist, taugt laut Bundesgerichtshof nicht als Begründung. Dann ist das Verlangen schon aus formellen Gründen unwirksam.
Mieterhöhung, Kappungsgrenze, Begründung: die BGH-Linie 2026 im Überblick
Die Regeln stehen in den Paragrafen 558 bis 558e des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie gelten in dieser Form seit dem 1. Juli 2022. Wichtig ist der Charakter der Mieterhöhung: Der Vermieter kann sie nicht einfach festsetzen. Er verlangt die Zustimmung des Mieters. Ohne diese Zustimmung oder ein Urteil bleibt die alte Miete.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die erste Obergrenze
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mieten, die in der Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden. Einbezogen werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Bis Ende 2019 waren es vier Jahre, und manche ältere Musterschreiben nennen diesen Zeitraum bis heute.
Die Kappungsgrenze ist die zweite Obergrenze
Die Kappungsgrenze ist eine prozentuale Bremse für den Anstieg der Bestandsmiete. Nach Paragraf 558 Absatz 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. Die Länder dürfen diese Grenze per Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre auf 15 Prozent absenken, wenn die Versorgung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, steht in der Verordnung Ihres Bundeslandes. Diese Verordnungen laufen aus und werden regelmäßig neu gefasst, deshalb zählt die Fassung, die am Tag der Erhöhung gilt.
Ausgangspunkt der Rechnung ist die Miete drei Jahre vor dem Monat, ab dem die neue Miete gelten soll. Frühere Erhöhungen nach Paragraf 558 in diesem Zeitraum zählen mit. Zuschläge nach einer Modernisierung und Änderungen bei den Betriebskosten zählen nicht mit.
Die Begründung ist die formelle Hürde
Paragraf 558a BGB verlangt Textform. Ein Brief ohne Unterschrift oder eine E-Mail reicht. Zur Begründung nennt das Gesetz vier Wege:
- einen Mietspiegel der Gemeinde oder einer vergleichbaren Nachbargemeinde
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- das begründete Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- mindestens drei Vergleichswohnungen mit konkreten Angaben
Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, also einen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten und von der Gemeinde oder den Verbänden anerkannten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte für die Wohnung im Schreiben nennen. Das gilt auch dann, wenn er sich auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützt.
Was der Bundesgerichtshof zur Begründung entschieden hat
Der BGH stellt an die Begründung bewusst keine überzogenen Anforderungen. Sie soll dem Mieter eine erste Prüfung erlauben, mehr nicht. Die folgenden Entscheidungen prägen die Praxis bis heute. Jede betrifft ihren konkreten Fall, die Grundsätze werden aber von den Instanzgerichten regelmäßig herangezogen.
| Entscheidung | Kernaussage | Bedeutung in der Praxis |
|---|---|---|
| BGH, Urteil vom 16.10.2019, VIII ZR 340/18 | Ein Mietspiegel aus dem Jahr 1998 begründet ein Verlangen aus 2017 nicht | Ein uralter Mietspiegel macht das Schreiben formell unwirksam |
| BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 337/10 | Wer kurz nach Erscheinen eines neuen Mietspiegels noch den bisherigen nutzt, handelt nicht formell unwirksam | Ein kurzer zeitlicher Überhang schadet nicht |
| BGH, Urteil vom 07.07.2021, VIII ZR 167/20 | Ein allgemein zugänglicher Mietspiegel muss nicht beiliegen, ein konkreter Vergleichswert statt der Spanne genügt | Fehlende Anlage allein macht das Schreiben nicht angreifbar |
| BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 234/18 | Hat der Mieter zugestimmt, gilt die Erhöhung als Vereinbarung | Formfehler spielen nach der Zustimmung keine Rolle mehr |
| BGH, Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17 | Eine erteilte Zustimmung lässt sich nicht widerrufen | Die Zustimmung ist endgültig |
Der Magdeburger Fall: Wann ein Mietspiegel zu alt ist
Im Verfahren VIII ZR 340/18 ging es um eine 79 Quadratmeter große Wohnung in Magdeburg. Der Vermieter verlangte Anfang 2017 eine Erhöhung um 60,00 Euro auf 360,00 Euro und stützte sich auf den städtischen Mietspiegel von 1998. Das Gesetz erlaubt in Paragraf 558a Absatz 4 Satz 2 BGB zwar einen veralteten Mietspiegel, wenn kein aktueller existiert. Der BGH hielt die Daten nach 20 Jahren aber für so überholt, dass der Mieter daraus nichts mehr ablesen kann. Das Verlangen war formell unwirksam, die Klage scheiterte.
Eine feste Altersgrenze hat der BGH nicht gezogen. Mietspiegel sollen nach dem Gesetz im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden. Zwischen einem gerade abgelaufenen und einem zwei Jahrzehnte alten Mietspiegel liegt eine Grauzone, in der die Gerichte unterschiedlich entscheiden können. Wer als Vermieter in einer Gemeinde mit altem Mietspiegel erhöhen will, greift in der Praxis meist zu Vergleichswohnungen oder einem Gutachten. Genau auf diese Wege hat auch der BGH im Magdeburger Fall verwiesen.
Der Nürnberger Fall: Was fehlen darf
Im Verfahren VIII ZR 167/20 verlangte eine Vermieterin aus Nürnberg 15 Prozent mehr, von 490,00 Euro auf 563,50 Euro. Den Mietspiegel hatte sie nicht beigelegt, und statt der Spanne nannte sie nur einen Vergleichswert. Das Landgericht hielt das für unwirksam, der BGH nicht. Ist der Mietspiegel allgemein zugänglich, kann der Mieter die Spanne selbst nachlesen und nachrechnen. Eine geringe Schutzgebühr für den Mietspiegel ändert daran nichts.
Rechenbeispiele: Welche Grenze am Ende greift
Die folgenden Beispiele sind frei gewählt. Annahmen: Nettokaltmiete ohne Betriebskosten, keine Modernisierung im Zeitraum, Fristen eingehalten.
Beispiel 1: Die Miete war drei Jahre lang unverändert
Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet seit mehr als drei Jahren 630,00 Euro kalt, also 9,00 Euro je Quadratmeter. Der Mietspiegel weist für diese Wohnung 10,50 Euro je Quadratmeter aus.
| Position | 20-Prozent-Gebiet | 15-Prozent-Gebiet |
|---|---|---|
| Miete vor drei Jahren | 630,00 Euro | 630,00 Euro |
| Grenze aus Kappung | 756,00 Euro | 724,50 Euro |
| Ortsübliche Vergleichsmiete (70 × 10,50 Euro) | 735,00 Euro | 735,00 Euro |
| Zulässige neue Miete | 735,00 Euro | 724,50 Euro |
| Erhöhung pro Monat | 105,00 Euro | 94,50 Euro |
Im 20-Prozent-Gebiet bremst die Vergleichsmiete, im 15-Prozent-Gebiet die Kappungsgrenze. Pro Jahr macht das in diesem Beispiel einen Unterschied von 126,00 Euro.
Beispiel 2: Es gab schon eine Erhöhung im Dreijahreszeitraum
Vor drei Jahren lag die Miete bei 600,00 Euro. Vor 18 Monaten stieg sie auf 650,00 Euro. Die Vergleichsmiete liegt jetzt bei 720,00 Euro.
- 20-Prozent-Gebiet: 600,00 Euro × 1,20 = 720,00 Euro. Zulässig sind 70,00 Euro mehr pro Monat.
- 15-Prozent-Gebiet: 600,00 Euro × 1,15 = 690,00 Euro. Zulässig sind nur 40,00 Euro mehr pro Monat.
Genau hier passieren die meisten Rechenfehler. Wer die Kappungsgrenze auf die aktuellen 650,00 Euro rechnet, kommt im 15-Prozent-Gebiet auf 747,50 Euro, und das ist zu viel.
Beispiel 3: Der Vermieter verlangt zu viel
Verlangt der Vermieter im Beispiel 2 im 15-Prozent-Gebiet 710,00 Euro, ist das Schreiben deshalb nicht insgesamt unwirksam. Der Mieter muss nur bis 690,00 Euro zustimmen. Eine Teilzustimmung ist möglich und in der Praxis üblich.
Fristen: Ab wann die neue Miete gilt
Die Fristen laufen nach Paragraf 558b BGB in festen Schritten. Ein Beispiel mit Zugang des Schreibens am 15. Oktober 2026:
| Schritt | Regel | Datum im Beispiel |
|---|---|---|
| Überlegungsfrist des Mieters | bis Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang | 31. Dezember 2026 |
| Neue Miete bei Zustimmung | ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | 1. Januar 2027 |
| Klage des Vermieters | innerhalb von drei weiteren Monaten | bis 31. März 2027 |
| Sonderkündigung des Mieters | bis Ende des zweiten Monats nach Zugang, wirksam zum Ablauf des übernächsten Monats | Erklärung bis 31. Dezember 2026, Auszug zum 28. Februar 2027 |
Dazu kommen zwei Sperren. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Und die neue Miete darf erst gelten, wenn die alte seit 15 Monaten unverändert ist. Ein zu früh verschicktes Schreiben ist unwirksam, es wird nicht automatisch auf den richtigen Termin verschoben.
Typische Fehler und was sie kosten
In der Praxis wiederholen sich dieselben Fehler. Für den Vermieter heißt jeder formelle Fehler meist: Monate verlieren und von vorn anfangen.
- Nicht alle Mieter angeschrieben. Stehen zwei Personen im Vertrag, etwa ein Ehepaar, muss das Schreiben an beide gehen. Fehlt einer, ist das gesamte Verlangen unwirksam.
- Kappungsgrenze auf die falsche Basis gerechnet. Maßgeblich ist die Miete vor drei Jahren, siehe Beispiel 2.
- Wohnung im Mietspiegel falsch eingeordnet. Falsche Wohnfläche, ein nicht vorhandener Balkon oder ein falsches Baujahr verschieben das Mietspiegelfeld. Das macht das Schreiben nicht immer unwirksam, kann aber die zulässige Höhe senken.
- Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde. Ein Nachbarort ist nur dann tauglich, wenn er wirklich vergleichbar ist. Ein pauschaler Abschlag repariert eine falsche Wahl nicht.
- Vergleichswohnungen ohne Angaben. Die drei Wohnungen müssen so beschrieben sein, dass der Mieter sie finden und vergleichen kann, also mit Adresse, Lage im Haus, Größe und Quadratmetermiete.
- Vorschnelle Zustimmung. Wer unterschrieben hat, ist gebunden. Nach der Rechtsprechung des BGH lässt sich die Zustimmung nicht widerrufen, auch wenn sich später ein Fehler zeigt.
Für Vermieter gibt es eine Rettungsleine. Ist das Verlangen fehlerhaft, kann es nach Paragraf 558b Absatz 3 BGB noch im Prozess nachgeholt oder nachgebessert werden. Dann beginnt die Überlegungsfrist des Mieters allerdings neu, und die Erhöhung verschiebt sich entsprechend.
Sonderfälle, bei denen die Kappungsgrenze keine Rolle spielt
Staffelmiete und Indexmiete
Bei einer Staffelmiete sind die Erhöhungen im Vertrag festgelegt. Eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, die Kappungsgrenze gilt dort nicht. Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex, auch hier greift die Kappungsgrenze nicht.
Modernisierung
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung läuft über Paragraf 559 BGB und hat eigene Grenzen. Sie wird bei der Kappungsgrenze nicht mitgezählt. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung kann also zu einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete hinzukommen.
Neuvermietung
Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags gilt keine Kappungsgrenze. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete aber grundsätzlich um höchstens 10 Prozent übersteigen. Die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert.
Was die Mietrechtsreform 2026 ändert und was nicht
Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen, bekannt als Mietrecht II. Er liegt dem Bundestag als Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026 vor, die erste Lesung war am 9. Juli 2026. Seitdem berät der Rechtsausschuss. Der Stand ist damit: Entwurf, nicht beschlossen, nicht in Kraft.
Für die Erhöhung auf die Vergleichsmiete sieht der Entwurf keine neuen Prozentsätze vor. Die Kappungsgrenze bleibt bei 20 Prozent und 15 Prozent. Ändern soll sich vor allem die Indexmiete: In angespannten Wohnungsmärkten soll eine Inflation über 3 Prozent nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen. Dazu kommen Regeln zum Möblierungszuschlag und zur Kurzzeitvermietung. Bis zur Verabschiedung kann sich am Text noch einiges ändern.
Was Mieter und Vermieter jetzt prüfen können
Für Mieter mit einem Erhöhungsschreiben
- Ist das Schreiben an alle Vertragspartner adressiert?
- Sind seit der letzten Erhöhung zwölf Monate vergangen, und gilt die neue Miete frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung?
- Wie hoch war die Miete drei Jahre vor dem Erhöhungstermin, und liegt Ihre Gemeinde in einem 15-Prozent-Gebiet?
- Stimmen Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung mit der Einordnung im Mietspiegel überein?
- Wie alt ist der verwendete Mietspiegel, und gibt es einen neueren?
Die Überlegungsfrist von gut zwei Monaten reicht für diese Prüfung in aller Regel aus. Mietervereine prüfen solche Schreiben für ihre Mitglieder.
Für Vermieter vor dem Verschicken
- Kappungsgrenze von der Miete vor drei Jahren aus berechnen, nicht von der aktuellen Miete.
- Landesverordnung zur Kappungsgrenze in der Fassung vom Erhöhungstermin heranziehen.
- Den aktuellen Mietspiegel verwenden und die Wohnwertmerkmale im Schreiben nennen.
- Bei fehlendem oder sehr altem Mietspiegel auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten ausweichen.
- Zugang des Schreibens nachweisbar machen, weil daran alle Fristen hängen.
Häufige Fragen
Muss ich zustimmen, wenn alles stimmt?
Ist das Verlangen formell wirksam und inhaltlich berechtigt, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Verweigert der Mieter sie trotzdem, trägt er in der Regel die Prozesskosten.
Reicht eine Zustimmung durch Zahlung?
Wer die höhere Miete mehrmals vorbehaltlos überweist, kann damit nach verbreiteter Auffassung schlüssig zugestimmt haben. Wie viele Zahlungen dafür nötig sind, beurteilen die Gerichte nicht einheitlich.
Gilt die Kappungsgrenze auch für Sozialwohnungen?
Für preisgebundenen Wohnraum gelten eigene Vorschriften zur Kostenmiete. Die Paragrafen 558 ff. BGB greifen dort nicht.
Kann der Vermieter nach einer abgelehnten Erhöhung sofort neu verlangen?
Ein neues, korrigiertes Verlangen ist möglich, wenn das erste unwirksam war. Die Fristen beginnen dann ab Zugang des neuen Schreibens.
Was passiert mit einer Kappungsgrenzen-Verordnung, die ausläuft?
Läuft die Landesverordnung aus, ohne dass sie verlängert wird, gilt in der Gemeinde wieder die allgemeine Grenze von 20 Prozent. Entscheidend ist die Rechtslage zum Zeitpunkt, an dem die Erhöhung wirksam werden soll.
Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage. Ob eine konkrete Mieterhöhung wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte von einem Rechtsanwalt für Mietrecht oder einem Mieter- oder Eigentümerverein geprüft werden.
Quellen
- § 558 BGB, gesetze-im-internet.de
- § 558a BGB, gesetze-im-internet.de
- § 558b BGB, gesetze-im-internet.de
- § 561 BGB, gesetze-im-internet.de
- BGH, Urteil vom 16.10.2019, VIII ZR 340/18, bundesgerichtshof.de
- BGH, Urteil vom 07.07.2021, VIII ZR 167/20, bundesgerichtshof.de
- BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 234/18, bundesgerichtshof.de
- BGH, Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17, Pressemitteilung Nr. 168/2018, bundesgerichtshof.de
- BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 337/10, bundesgerichtshof.de
- Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026, dserver.bundestag.de
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