Mietminderung Heizungsausfall: Tabelle, Quoten und Rechenwege

Anfang Januar, draußen minus fünf Grad, und die Heizkörper bleiben kalt. Der Heizungsbauer kommt frühestens in drei Tagen. Dann geht es fast immer um dieselbe Frage: Wie viel Miete darf man kürzen? Eine amtliche Tabelle für die Mietminderung bei Heizungsausfall gibt es nicht. Was es gibt, sind Gerichtsentscheidungen. Bei einem vollständigen Ausfall im Winter liegen sie meist zwischen 40 und 85 Prozent. Bei einer Heizung, die nur einzelne Räume nicht warm bekommt oder zu schwach heizt, liegen sie meist zwischen 8 und 25 Prozent. Gerechnet wird von der Bruttomiete, also von der Miete einschließlich aller Nebenkosten.

Die Kurzantwort für Eilige

Fällt die Heizung in der Heizperiode aus, ist die Wohnung mangelhaft. Die Miete mindert sich dann automatisch, ohne dass jemand zustimmen muss. Wie hoch die Minderung ist, hängt davon ab, wie stark die Nutzung eingeschränkt ist. Entscheidend sind dabei die Jahreszeit, die Dauer und die Frage, ob auch das Warmwasser fehlt. Voraussetzung ist, dass der Vermieter vom Mangel weiß. Das größte Risiko liegt in der Praxis bei einer zu hohen Quote: Kürzen Sie mehr, als später ein Gericht anerkennt, entsteht ein Mietrückstand. Im schlimmsten Fall kann das bis zur fristlosen Kündigung führen.

Welche Temperatur eine Mietwohnung schaffen muss

Ob ein Mangel vorliegt, hängt nicht vom Gefühl ab. Es kommt darauf an, welche Temperatur die Wohnung erreichen muss. Ein Gesetz dazu gibt es nicht. Die Gerichte orientieren sich seit Jahren an einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97). Daraus haben sich diese Richtwerte entwickelt:

Zeitraum	Wohnräume	Bad
6 bis 23 Uhr	mindestens 20 Grad	mindestens 21 Grad
23 bis 6 Uhr	mindestens 18 Grad	mindestens 18 Grad

Auch für die Heizperiode gibt es keine gesetzliche Regelung. Üblich ist der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April, der so auch in vielen Mietverträgen steht. Ein Vertrag darf die Heizperiode verlängern, aber nicht verkürzen. Bleibt es im Mai oder September mehrere Tage empfindlich kalt, kann der Vermieter auch dann zum Heizen verpflichtet sein.

Wichtig: Diese Werte stammen überwiegend von Amts- und Landgerichten. Andere Gerichte sind nicht daran gebunden. In der Praxis werden sie aber fast überall als Maßstab genommen.

Mietminderung bei Heizungsausfall: Tabelle mit Gerichtsentscheidungen

Die Tabelle zeigt veröffentlichte Entscheidungen mit Gericht, Datum und Aktenzeichen. Sortiert ist sie grob nach der Schwere des Mangels.

Situation	Gericht, Datum, Aktenzeichen	Quote
Gasversorgung unterbrochen, keine Heizung und kein Warmwasser	AG Nürnberg, 22.03.2017, 16 C 127/16 (WuM 2017, 398)	85 Prozent im Winter, 60 Prozent im Sommer
Heizungsanlage fällt im Winter aus	LG Berlin, 29.07.2002, 61 S 37/02	70 Prozent der Warmmiete
Keine Heizungsanlage von Anfang Oktober bis Anfang Dezember	AG Charlottenburg, 07.06.2013, 216 C 7/13	70 Prozent
Heizung fällt teilweise aus, nur 14 bis 15 Grad, Warmwasser betroffen	AG Görlitz, 15.05.1997, 3 C 1347/96 (WuM 1998, 315)	70 Prozent
Mangelhafte Heizung, Einzelfallbewertung	KG Berlin, 28.04.2008, 8 U 209/07	50 Prozent
Heizung fällt vollständig aus	LG Berlin, Beschluss vom 04.06.1993, 64 T 69/93 (GE 1993, 861)	40 Prozent
Heizung fällt im Oktober 20 Tage lang aus	AG Hamburg, 22.03.1973, 46 C 191/72 (WuM 1973, 210)	25 Prozent
Schlafzimmer im Februar nicht beheizbar	LG Hannover, 19.12.1979, 11 S 296/79 (WuM 1980, 130)	20 Prozent
Raumtemperatur nur zwischen 16 und 18 Grad	AG Köln, 06.12.1976, 152 C 1249/74 (WuM 1978, 189)	20 Prozent
Wohnung lässt sich teilweise nur auf 18 Grad heizen	AG Potsdam, 30.04.2012, 23 C 236/10	10 Prozent
Defekte Heizung	AG Gießen, 05.11.2015, 48 C 48/15 (WuM 2016, 26)	8 Prozent
Zwischen 22 und 7 Uhr nur kaltes Wasser	AG Köln, 24.04.1995, 206 C 251/94	7,5 Prozent

Warum Sie die Tabelle nicht eins zu eins übernehmen sollten

Jedes dieser Urteile betrifft genau den Fall, über den das Gericht entschieden hat. Schon zwei Berliner Gerichte zeigen, wie weit die Bewertungen auseinandergehen: Das Landgericht hielt bei einem Ausfall im Winter 70 Prozent für angemessen, das Kammergericht in einem anderen Fall 50 Prozent. Die Unterschiede haben handfeste Gründe:

• Jahreszeit: Ein Ausfall im Januar wiegt schwerer als einer Mitte April.
• Dauer: Ein paar Stunden Ausfall wegen einer Wartung sind meist hinzunehmen. Mehrere Tage am Stück sind es nicht.
• Warmwasser: Hängt das Warmwasser an derselben Anlage, ist die Wohnung deutlich schwerer nutzbar. Die Quoten liegen dann höher.
• Ersatz: Stellt der Vermieter sofort Heizlüfter hin, ist die Wohnung wenigstens teilweise nutzbar. Das spricht eher für eine niedrigere Quote.
• Berechnungsbasis: Ältere Entscheidungen rechnen teils von der Nettomiete. Heute gilt die Bruttomiete, und dieselbe Prozentzahl ergibt dann einen höheren Eurobetrag.

Für die Praxis heißt das: Die Tabelle zeigt einen Rahmen. Wer am Rand dieses Rahmens kürzt, trägt das Risiko, dass ein Gericht später anders entscheidet.

Die Minderung kommt von selbst, die Mängelanzeige nicht

Im Mietrecht gilt ein Grundsatz, der viele überrascht: Die Miete mindert sich kraft Gesetzes. Ist die Wohnung gar nicht nutzbar, muss der Mieter keine Miete zahlen. Ist sie nur eingeschränkt nutzbar, zahlt er eine angemessen herabgesetzte Miete. So steht es in § 536 BGB. Der Vermieter muss nicht zustimmen. Eine Frist muss der Mieter auch nicht setzen.

Eine Voraussetzung gibt es aber: Der Vermieter muss vom Mangel erfahren. Nach § 536c BGB muss der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftritt, unverzüglich melden. Unterlässt er das und kann der Vermieter deshalb nicht reparieren, verliert der Mieter für diese Zeit sein Minderungsrecht. Außerdem kann er für Folgeschäden haften, etwa für eingefrorene Leitungen.

In der Praxis hat sich dieser Ablauf bewährt:

1. Rufen Sie sofort den Vermieter oder die Hausverwaltung an. Ist ein Notdienst angegeben, rufen Sie dort an.
2. Bestätigen Sie die Meldung noch am selben Tag in Textform, also per E-Mail oder Brief, mit Datum und Uhrzeit.
3. Führen Sie ein Temperaturprotokoll: mehrmals täglich, in mehreren Räumen, in Raummitte und etwa einen Meter über dem Boden. Ein Foto vom Thermometer mit Zeitstempel ist ein brauchbarer Beleg.
4. Halten Sie fest, ob Warmwasser fehlt und wann Handwerker da waren.
5. Ermöglichen Sie den Zutritt für die Reparatur. Wer den Handwerker nicht hereinlässt, kann für diese Zeit kaum mindern.

Wer schon beim Einzug weiß, dass etwa ein Zimmer nicht richtig warm wird, und trotzdem vorbehaltlos unterschreibt, kann nach § 536b BGB seine Rechte wegen genau dieses Mangels verlieren.

So rechnen Sie die Minderung in Euro aus

Die Formel ist einfach: Bruttomiete mal Quote, geteilt durch die Tage des Monats, mal die Tage mit Mangel. Grundlage ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.04.2005 (Az. XII ZR 225/03). Danach wird die Minderung von der Bruttomiete berechnet. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind.

Beispiel 1: Totalausfall im Januar. Annahmen: Nettokaltmiete 850 Euro, Vorauszahlung für Neben- und Heizkosten 250 Euro, Bruttomiete also 1.100 Euro. Die Heizung fällt an 6 von 31 Januartagen komplett aus, das Warmwasser funktioniert. Als Orientierung dient die Quote von 70 Prozent aus der Berliner Entscheidung von 2002.

1.100 Euro × 70 Prozent ÷ 31 Tage × 6 Tage = 149,03 Euro

Zum Vergleich: Nach der heute überholten Rechnung von der Nettokaltmiete kämen 115,16 Euro heraus. Der Unterschied beträgt 33,87 Euro.

Beispiel 2: Kaltes Schlafzimmer im Februar. Annahmen: dieselbe Bruttomiete von 1.100 Euro. Ein Heizkörper im Schlafzimmer bringt den Raum im Februar 2027 an 21 von 28 Tagen nur auf 16 Grad, der Rest der Wohnung ist warm. Als Orientierung dienen 20 Prozent, wie in der Entscheidung des Landgerichts Hannover.

1.100 Euro × 20 Prozent ÷ 28 Tage × 21 Tage = 165,00 Euro

Beispiel 3: Ein ganzer Monat zu kühl. Annahmen: Die Wohnung erreicht im gesamten März nur 18 statt 20 Grad. Als Orientierung dienen die 10 Prozent des Amtsgerichts Potsdam.

1.100 Euro × 10 Prozent = 110,00 Euro für den Monat

Fall	Quote (Annahme)	Tage	Minderung
Totalausfall Januar	70 Prozent	6 von 31	149,03 Euro
Schlafzimmer Februar	20 Prozent	21 von 28	165,00 Euro
Wohnung zu kühl, März	10 Prozent	31 von 31	110,00 Euro

Trotz geringerer Quote liegt Beispiel 2 über Beispiel 1, weil der Mangel viel länger dauert. In der Praxis wird das oft unterschätzt. Ein kurzer Totalausfall kostet den Vermieter häufig weniger als ein schwacher Heizkörper, der über Wochen nicht repariert wird.

Was mit den Heizkosten passiert

Weil von der Bruttomiete gemindert wird, ist ein Teil der Kürzung rechnerisch auch auf die Vorauszahlungen entfallen. Diese Kürzung darf der Vermieter nicht über eine höhere Nachzahlung in der Betriebskostenabrechnung wieder hereinholen. Für die Abrechnung bedeutet das, dass die Minderung dort sauber berücksichtigt werden muss. Mieter sollten ihre Kürzungen deshalb mit Monat und Betrag notieren. So lässt sich die Abrechnung später prüfen.

Wo es in der Praxis schiefgeht

Zu hoch gekürzt. Das ist der Klassiker. Wer bei einem kalten Schlafzimmer 50 Prozent abzieht, liegt weit über dem, was Gerichte in vergleichbaren Fällen anerkannt haben. Was zu viel gekürzt wurde, ist ein Mietrückstand. Erreicht der Rückstand die Grenzen aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Gar nichts mehr gezahlt. Neben der Minderung gibt es das Zurückbehaltungsrecht, also das Recht, einen Teil der Miete vorübergehend als Druckmittel einzubehalten. Nach der Reparatur muss dieser Betrag nachgezahlt werden. Der Bundesgerichtshof hat dieses Recht mit Urteil vom 17.06.2015 (Az. VIII ZR 19/14) begrenzt, und zwar zeitlich und der Höhe nach. Eine pauschale Regel wie "drei- bis fünffache Minderung bis zur Reparatur" hat er ausdrücklich abgelehnt. Wer Minderung und Zurückbehaltung kombiniert, geht also ein erhebliches Kündigungsrisiko ein.

Keine Belege. Ohne Temperaturprotokoll steht im Streit Aussage gegen Aussage. Der Vermieter behauptet 19 Grad, der Mieter 15 Grad. Wer nichts aufgeschrieben hat, wird es schwer haben.

Unwirtschaftlich ist nicht gleich mangelhaft. Eine alte Anlage, die viel Energie verbraucht, aber zuverlässig warm macht, berechtigt nicht zur Minderung. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 18.12.2013 (Az. XII ZR 80/12) entschieden, sofern die Anlage fehlerfrei arbeitet und dem Standard zur Bauzeit des Gebäudes entspricht.

Vorbehaltlos weitergezahlt. Wer unsicher ist, wie viel er kürzen darf, kann die volle Miete ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung überweisen. Das Kündigungsrisiko entfällt dann. Zu viel gezahlte Miete lässt sich nach einer Klärung zurückverlangen. Gerade bei großen Quoten wählen viele Mieter diesen ruhigeren Weg.

Sonderfälle, bei denen andere Regeln gelten

Heizungstausch im Rahmen einer energetischen Modernisierung

Baut der Vermieter eine neue, sparsamere Heizung ein, gilt § 536 Abs. 1a BGB. Für drei Monate bleibt eine eingeschränkte Nutzbarkeit außer Betracht, soweit sie auf einer energetischen Modernisierung beruht, also einer Maßnahme, die nachhaltig Endenergie einspart. Werden dabei zugleich reine Reparaturen erledigt, gilt die Sperre für diese Arbeiten nicht. Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig. Ist die Wohnung durch die Arbeiten gar nicht mehr nutzbar, vertritt ein Teil der juristischen Kommentarliteratur die Auffassung, dass die Miete auch in den ersten drei Monaten vollständig entfällt. Eine einheitliche Linie der Gerichte gibt es dazu nicht.

Ausfall außerhalb der Heizperiode

Im Sommer ist eine kalte Heizung kaum ein Mangel. Fällt dagegen das Warmwasser mit aus, bleibt die Minderung möglich. Das zeigt das Nürnberger Urteil mit 60 Prozent für die Sommermonate. Bei Kälteeinbrüchen im Mai oder September kann auch die Heizung selbst wieder eine Rolle spielen.

Gasetagenheizung und Wartung

Bei Etagenheizungen ist im Mietvertrag oft geregelt, dass der Mieter die Wartungskosten trägt. Die Pflicht, einen Defekt zu beheben, bleibt trotzdem beim Vermieter. Anders liegt es, wenn der Mieter den Ausfall selbst verursacht hat. Dann scheidet eine Minderung aus.

Ausfall ohne Schuld des Vermieters

Auf ein Verschulden kommt es bei der Minderung nicht an. Auch wenn ein Versorger die Lieferung unterbricht oder ein Ersatzteil wochenlang fehlt, mindert sich die Miete. Ein Verschulden spielt erst beim Schadensersatz eine Rolle.

Was Vermieter in dieser Lage tun können

Für Vermieter zählt vor allem die Zeit. Jeder Tag Ausfall erhöht die Minderung. Bewährt haben sich diese Punkte:

• Melden Sie Ausfälle sofort an einen Heizungsnotdienst und dokumentieren Sie den Auftrag mit Uhrzeit.
• Stellen Sie elektrische Heizgeräte als Übergang bereit. Klären Sie mit den Mietern, wer die Stromkosten trägt.
• Informieren Sie alle betroffenen Parteien schriftlich über Ursache und voraussichtliche Dauer.
• Lassen Sie die Anlage vor dem 1. Oktober warten. Viele Ausfälle zum Start der Heizperiode gehen auf aufgeschobene Wartung zurück.
• Prüfen Sie Kürzungen der Mieter anhand der Tabelle und reagieren Sie sachlich. Eine vorschnelle Kündigung wegen einer Kürzung, die sich als berechtigt herausstellt, ist unwirksam.

Häufige Fragen

Muss ich die Mietminderung vorher ankündigen?

Gesetzlich vorgeschrieben ist nur die Mängelanzeige, keine Ankündigung der Kürzung. Wer die geplante Quote mit Berechnung mitteilt, vermeidet aber unnötigen Streit und Mahnungen.

Kann ich die Stromkosten für einen Heizlüfter zurückverlangen?

Dafür kommt § 536a BGB in Betracht. Er regelt Ansprüche des Mieters auf Schadens- und Aufwendungsersatz, unter anderem wenn der Vermieter mit der Reparatur in Verzug ist. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab. Ein separater Stromzähler oder eine Schätzung über Geräteleistung und Laufzeit erleichtert die Abrechnung.

Darf ich auch rückwirkend mindern?

Wurde der Mangel gemeldet und die volle Miete trotzdem weitergezahlt, kann zu viel gezahlte Miete grundsätzlich zurückverlangt werden. Am einfachsten ist das bei einer Zahlung unter ausdrücklichem Vorbehalt. Ohne Vorbehalt und nach langer Zeit wird es schwieriger.

Gilt die Minderung auch, wenn nur das Warmwasser fehlt?

Ja. Fehlendes oder zu kaltes Warmwasser ist ein eigener Mangel. Die Quoten liegen meist niedriger als bei einem Heizungsausfall, beim Amtsgericht Köln waren es 7,5 Prozent für die Nachtstunden.

Was ist, wenn der Vermieter die Kürzung nicht akzeptiert?

Dann entscheidet im Streitfall das Amtsgericht. Bis dahin trägt der Mieter das Risiko einer zu hohen Quote. Ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht kann die Quote vorher einschätzen.

Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage. Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall eine Minderung berechtigt ist, sollte im Einzelfall eine Rechtsanwältin, ein Rechtsanwalt oder ein Mieterverein prüfen.

Quellen

• § 536 BGB, Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
• § 536a BGB, Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters
• § 536b BGB, Kenntnis des Mieters vom Mangel
• § 536c BGB, Mängelanzeige durch den Mieter
• § 543 BGB, Außerordentliche fristlose Kündigung
• BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03
• BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14
• BGH, Urteil vom 18.12.2013, XII ZR 80/12
• Instanzgerichte laut Tabelle, jeweils mit Aktenzeichen und Fundstelle in WuM oder GE