Mietpreisbremse, Vormiete, BGH VIII ZR 125/23: Was jetzt gilt

Der Bundesgerichtshof hat am 1. Juli 2026 zur Mietpreisbremse und zur Vormiete entschieden (BGH VIII ZR 125/23). Ein Vermieter darf sich bei einer Neuvermietung auf eine hohe Vormiete berufen, auch wenn er den Vormieter vor Vertragsschluss nicht über durchgeführte Modernisierungen informiert hatte. Entscheidend ist allein, ob die Vormiete der Sache nach zulässig war. Die Pflichtverletzung gegenüber dem Vormieter hat Folgen nur in dessen Mietverhältnis. Für den Nachmieter senkt sie die maßgebliche Vormiete nicht. Abgeschlossen ist der konkrete Fall damit nicht: Der BGH hat das Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.

Der Fall: 11,39 Euro pro Quadratmeter statt 7,85 Euro

Geklagt hatte eine im Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Gesellschaft. Ihr hatten zwei Berliner Mieter ihre Ansprüche aus der Mietpreisbremse abgetreten. Die Mieter hatten im Februar 2021 eine 68,49 Quadratmeter große Wohnung angemietet, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.

Die wichtigsten Zahlen aus dem Verfahren:

Position	Wert
Wohnfläche	68,49 Quadratmeter
Vereinbarte Nettokaltmiete	780,10 Euro monatlich
Miete je Quadratmeter	11,39 Euro
Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mieterseite	7,14 Euro je Quadratmeter
Höchstmiete nach Mietpreisbremse (plus 10 Prozent)	7,85 Euro je Quadratmeter
Im Mietvertrag mitgeteilte Vormiete	11,39 Euro je Quadratmeter
Eingeklagt	242,03 Euro Miete für Mai 2021 und 1.291,86 Euro vorgerichtliche Kosten

Die Vermieterin hatte im Mietvertrag korrekt angegeben, dass bereits der Vormieter 11,39 Euro je Quadratmeter gezahlt hatte. Das Vormietverhältnis hatte frühestens im Dezember 2019 begonnen. Auch diese Vormiete lag deutlich über der Grenze der Mietpreisbremse. Gerechtfertigt sein konnte sie nur durch Modernisierungen. Über diese Modernisierungen hatte die Vermieterin den Vormieter aber vor dessen Vertragsschluss nicht informiert.

Die Klägerin folgerte daraus: Weil die Vermieterin sich gegenüber dem Vormieter wegen der fehlenden Auskunft nicht auf die Modernisierung berufen durfte, habe der Vormieter die hohe Miete nie geschuldet. Als Vormiete zähle daher nur die niedrigere Miete, die nach der Mietpreisbremse zulässig gewesen wäre. Dieser Argumentation ist der BGH nicht gefolgt.

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Mietpreisbremse und Vormiete: Was der BGH in VIII ZR 125/23 entschieden hat

Die Kernaussage in wenigen Sätzen

Maßgeblich ist nach § 556e Abs. 1 BGB die Vormiete, die der Vormieter zuletzt geschuldet hat. Beruft sich der Vermieter dafür auf einen Ausnahmetatbestand, etwa eine Modernisierung, kommt es allein darauf an, ob dieser Ausnahmetatbestand objektiv vorlag. Ob der Vermieter den Vormieter darüber pflichtgemäß informiert hatte, spielt für das nächste Mietverhältnis keine Rolle. War die Vormiete dagegen der Sache nach überhöht, zählt sie nur bis zur zulässigen Höhe. Das hatte der BGH schon am 19. Juli 2023 im Verfahren VIII ZR 229/22 festgehalten.

Warum der Auskunftsfehler nicht auf den Nachmieter durchschlägt

Das Gesetz regelt die Folgen einer versäumten Auskunft selbst. Nach § 556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB kann sich der Vermieter gegenüber dem betroffenen Mieter zeitweise nicht auf die Ausnahme berufen. Holt er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nach, darf er sich erst nach einer Frist wieder darauf stützen. Diese Folge trifft nach dem BGH das Mietverhältnis, in dem die Auskunft fehlte. Die Mietpreisbremse soll unangemessene Preissprünge bei der Wiedervermietung verhindern. Einen Vermieter für einen früheren Formfehler dauerhaft zu bestrafen, ist nicht ihr Zweck.

Weitere Punkte aus dem Urteil

• Der BGH hat die Vorschriften zur Mietpreisbremse und die Berliner Verordnung erneut als verfassungsgemäß angesehen.
• Für den Streitwert einer künftigen Mietsenkung setzt das Gericht den 42-fachen Betrag der monatlichen Differenz an. Das beeinflusst die Höhe der Gerichts- und Anwaltskosten.
• Der Hinweis im Mietvertrag auf die Vormiete von 11,39 Euro je Quadratmeter genügte den inhaltlichen Anforderungen an die vorvertragliche Auskunft.

Die Regeln hinter dem Urteil

Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Die bundesgesetzliche Grundlage wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Das Verlängerungsgesetz ist am 23. Juli 2025 in Kraft getreten.

In diesen Gebieten darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten Jahren üblicherweise vereinbart wurde. Meist ergibt sie sich aus dem Mietspiegel.

Von dieser Grenze gibt es mehrere Ausnahmen:

1. Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB): Hat der Vormieter mehr gezahlt, darf der Vermieter diese Miete weiter verlangen. Erhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben außer Betracht.
2. Modernisierung in den letzten drei Jahren (§ 556e Abs. 2 BGB): Die zulässige Miete darf um den Betrag steigen, der sich bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung ergäbe. Diese Modernisierungsumlage erlaubt es dem Vermieter, einen Teil der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen, nach § 559 Abs. 1 BGB 8 Prozent der aufgewendeten Kosten.
3. Neubau (§ 556f Satz 1 BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
4. Umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB): Die erste Vermietung danach ist ebenfalls ausgenommen.

Will sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen stützen, muss er den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a und Abs. 4 BGB). Textform heißt: lesbar und dauerhaft, etwa per E-Mail oder als Hinweis im Vertrag. Eine Unterschrift ist nicht nötig.

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Was das Urteil in Euro bedeutet

Beispiel 1: Die Zahlen aus dem Berliner Fall

Beispielrechnung. Annahmen: 68,49 Quadratmeter, ortsübliche Vergleichsmiete 7,14 Euro je Quadratmeter, gerundete Höchstmiete 7,85 Euro je Quadratmeter, vereinbarte Miete 780,10 Euro. Die im Verfahren eingeklagten Beträge beruhen auf einer eigenen Berechnung der Klägerin und können leicht abweichen.

Szenario	Zulässige Monatsmiete	Differenz pro Monat	Differenz pro Jahr
Vormiete zählt, weil die Modernisierung sie rechtfertigt	780,10 Euro	0,00 Euro	0,00 Euro
Vormiete zählt nicht, Grenze der Mietpreisbremse gilt	537,65 Euro	242,45 Euro	2.909,40 Euro

Der Unterschied ist erheblich. Stellt das Landgericht fest, dass die Modernisierungen die Vormiete von 11,39 Euro je Quadratmeter getragen haben, müssen die Mieter die volle Miete zahlen. Tragen sie die Vormiete nicht, zählt die Vormiete nur in der zulässigen Höhe. Dann kann es auf die Vor-Vormiete ankommen oder auf die allgemeine Grenze von 7,85 Euro je Quadratmeter. Rechnet man die monatliche Differenz von 242,45 Euro nach der Methode des BGH mit dem Faktor 42 hoch, ergibt sich für die künftige Mietsenkung ein Streitwert von 10.182,90 Euro.

Beispiel 2: Eine typische Wiedervermietung

Fiktives Beispiel. Annahmen: 60 Quadratmeter, ortsübliche Vergleichsmiete 9,00 Euro je Quadratmeter, Vormiete 12,00 Euro je Quadratmeter, durch eine Modernisierung objektiv gedeckt, Vormieter nicht informiert.

• Grenze nach § 556d BGB: 9,90 Euro je Quadratmeter, also 594,00 Euro monatlich
• Vormiete: 12,00 Euro je Quadratmeter, also 720,00 Euro monatlich
• Differenz: 126,00 Euro monatlich, 1.512,00 Euro im Jahr

Vor dem Urteil war unklar, ob der Nachmieter die Differenz zurückfordern kann, weil der Vormieter nicht informiert wurde. Nach der Entscheidung vom 1. Juli 2026 kommt es darauf nicht an. Die 720,00 Euro sind zulässig, sofern die Modernisierung die Vormiete tatsächlich rechtfertigte und der Vermieter dem Nachmieter die Vormiete ordnungsgemäß mitgeteilt hat. Fehlt dagegen der Nachweis über die Modernisierung, fällt die Rechnung zugunsten des Mieters aus.

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Wer von der Entscheidung profitiert und wer nicht

Vermieter gewinnen Rechtssicherheit. Ein Formfehler in einem früheren Mietverhältnis hat keine dauerhafte Folge mehr für die Miethöhe bei allen späteren Mietern. Wer Modernisierungen belegen kann, kann die daraus folgende Vormiete bei der Neuvermietung weiter ansetzen.

Mieter und Rügedienstleister verlieren ein Argument. Der Hinweis, der Vormieter sei damals nicht über die Modernisierung informiert worden, trägt allein keine Rückforderung mehr. Geschwächt ist die Position der Mieter trotzdem nur teilweise. Der Vermieter muss weiterhin darlegen und beweisen, dass die Modernisierung die frühere Miete der Sache nach rechtfertigte.

Vermieter ohne Unterlagen gewinnen wenig. Das Urteil hilft nur, wenn Umfang, Kosten und Zeitpunkt der Modernisierung nachvollziehbar sind. Fehlen Rechnungen oder eine Berechnung der Umlage, lässt sich die hohe Vormiete im Streitfall kaum halten.

Was offen ist

Das Landgericht Berlin muss nun klären, ob die behaupteten Modernisierungen die Vormiete von 11,39 Euro je Quadratmeter tatsächlich getragen haben. Erst danach steht fest, ob die Mieter zu viel gezahlt haben und ob die Vermieterin die vorgerichtlichen Kosten erstatten muss. Das Urteil betrifft den entschiedenen Fall. Es beantwortet eine Rechtsfrage, die sich in vielen Verfahren stellt. Wie die Instanzgerichte die Anforderungen an den Nachweis von Modernisierungen im Einzelnen handhaben, entscheidet sich erst in den folgenden Verfahren.

Was Betroffene jetzt prüfen können

Mieter in Gebieten mit Mietpreisbremse

• Mietvertrag lesen: Enthält der Vertrag oder ein Begleitschreiben einen Hinweis auf Vormiete, Modernisierung oder Neubau? Wenn ja, stützt sich der Vermieter auf eine Ausnahme.
• Auskunft verlangen: Nach § 556g Abs. 3 BGB können Mieter Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind. Dazu gehören Art und Kosten einer Modernisierung. Der Auskunftsanspruch verjährt nach der Rechtsprechung des BGH in drei Jahren, die Frist beginnt mit dem Auskunftsverlangen.
• Fristen der Rüge kennen: Zu viel gezahlte Miete lässt sich nur zurückfordern, wenn der Mieter den Verstoß in Textform rügt (§ 556g Abs. 2 BGB). Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis noch, erfasst der Anspruch die Miete ab Beginn. Eine spätere Rüge wirkt nur für die Zukunft.
• Argumentation anpassen: Ein Verweis auf die fehlende Information des Vormieters trägt allein nicht mehr. Maßgeblich ist, ob die Modernisierung die frühere Miete sachlich rechtfertigte.

Vermieter

• Unterlagen sichern: Rechnungen, Modernisierungsankündigungen und die Berechnung der Umlage sind die Grundlage, um eine hohe Vormiete später zu belegen.
• Auskunft vor Vertragsschluss erteilen: Die Pflicht aus § 556g Abs. 1a BGB bleibt bestehen. Wer sie versäumt, kann sich gegenüber dem betroffenen Mieter zeitweise nicht auf die Ausnahme berufen.
• Vormiete richtig ermitteln: Erhöhungen im letzten Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses zählen nicht. War die Vormiete selbst überhöht, zählt sie nur bis zur zulässigen Höhe.

Käufer einer vermieteten Wohnung

Wer eine vermietete Wohnung erwirbt und später neu vermieten möchte, ist auf die Unterlagen des Verkäufers angewiesen. Ob sich eine hohe Vormiete halten lässt, hängt davon ab, ob Modernisierungen des Voreigentümers belegbar sind. Welche Unterlagen übergeben werden, lässt sich im Kaufvertrag regeln.

Häufige Fragen

Gilt das Urteil auch für Wohnungen außerhalb Berlins?

Der BGH hat § 556e und § 556g BGB ausgelegt. Diese Vorschriften gelten bundesweit in allen Gebieten, für die eine Landesverordnung zur Mietpreisbremse besteht. Der entschiedene Fall betraf eine Berliner Wohnung.

Kann sich der Vormieter jetzt noch auf den Auskunftsfehler berufen?

Die Folgen der fehlenden Auskunft betreffen nach dem BGH gerade das Mietverhältnis mit dem Vormieter. Ob dieser noch Ansprüche hat, richtet sich nach den Regeln zur Rüge und zur Verjährung in seinem eigenen Fall.

Was passiert, wenn die Vormiete selbst gegen die Mietpreisbremse verstieß?

Dann zählt als Vormiete nur der Betrag, der damals zulässig war. Je nach Fall kann es auf die Miete des Vor-Vormieters ankommen. Das hat der BGH bereits im Urteil vom 19. Juli 2023, VIII ZR 229/22, festgehalten.

Muss der Vermieter dem neuen Mieter die Modernisierung vor Vertragsschluss detailliert erklären?

Vor Vertragsschluss genügt nach der bisherigen Rechtsprechung die Information, auf welche Ausnahme er sich stützt, im Fall der Vormiete deren Höhe. Einzelheiten kann der Mieter danach über seinen Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen.

Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Miete im Einzelfall zulässig ist, sollte ein Rechtsanwalt oder ein Mieterverein beziehungsweise Eigentümerverband prüfen.

Quellen

• BGH, Urteil vom 1. Juli 2026, VIII ZR 125/23, Nachweise bei dejure.org
• § 556d BGB, gesetze-im-internet.de
• § 556e BGB, gesetze-im-internet.de
• § 556f BGB, gesetze-im-internet.de
• § 556g BGB, gesetze-im-internet.de
• Bundesregierung: Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029