Untervermietung mit Gewinn: Vermieter muss Erlaubnis nicht geben

Wer eine Untervermietung mit Gewinn plant, hat keinen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters. So hat es der Bundesgerichtshof am 28. Januar 2026 entschieden (Urteil VIII ZR 228/23). Der Vermieter darf die Zustimmung also verweigern, wenn die Untermiete mehr einbringt, als die Wohnung den Hauptmieter selbst kostet. Wer trotzdem ohne Erlaubnis untervermietet, kann die eigene Wohnung verlieren. Im Berliner Fall des BGH ist genau das passiert.

Die Kurzantwort für Mieter und Vermieter

Sie dürfen als Mieter weiterhin untervermieten, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben und der Vermieter zustimmt. Ein berechtigtes Interesse kann etwa ein längerer Auslandsaufenthalt sein, eine Trennung oder schlicht der Wunsch, die eigenen Wohnkosten zu senken. Die Untermiete darf nach der Linie des BGH aber nur die eigenen wohnungsbezogenen Kosten decken. Darunter fallen vor allem die eigene Miete und die tatsächlich gezahlten Betriebs- und Heizkosten. Alles, was darüber hinausgeht, ist Gewinn. Und auf eine Erlaubnis für eine gewinnbringende Untervermietung haben Sie keinen Anspruch.

Was der BGH am 28. Januar 2026 entschieden hat

Der Fall stammt aus Berlin. Der Mieter wohnte seit 2009 in einer Zweizimmerwohnung und zahlte 460 Euro Nettokaltmiete im Monat. Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab Anfang 2020 an zwei Untermieter. Eine Erlaubnis der Vermieterin hatte er nicht. Die Untermieter zahlten 962 Euro nettokalt plus Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten, zusammen 1.100 Euro im Monat.

Die Vermieterin mahnte ab. Der Mieter machte weiter. Im Februar 2022 kündigte sie fristgemäß und klagte auf Räumung. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab, das Landgericht Berlin gab ihr statt. Der BGH wies die Revision des Mieters zurück. Damit ist das Räumungsurteil rechtskräftig.

Die Begründung des VIII. Zivilsenats: Das Gesetz erlaubt die Untervermietung, damit Mieter ihre Wohnung behalten können, wenn sich ihre Lebensumstände wesentlich ändern. Eine Einnahmequelle soll sie ihnen nicht verschaffen. Weil der Mieter auf die Erlaubnis keinen Anspruch hatte, konnte er sich auch nicht darauf berufen, dass die Vermieterin hätte zustimmen müssen. Die unerlaubte Untervermietung war damit eine erhebliche Pflichtverletzung, und die reichte für die ordentliche Kündigung.

Wichtig für die Einordnung: Das Urteil gilt unmittelbar nur für den entschiedenen Fall. Weil der BGH das höchste Zivilgericht ist, orientieren sich die Amts- und Landgerichte aber in der Regel an seiner Auslegung.

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Untervermietung mit Gewinn: Warum die Erlaubnis des Vermieters entfällt

Um das Urteil zu verstehen, braucht man zwei Vorschriften aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

§ 540 BGB: Ohne Erlaubnis keine Untervermietung

Nach § 540 Absatz 1 BGB darf ein Mieter die Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Nach Absatz 2 haftet der Mieter für Schäden, die der Untermieter verursacht.

§ 553 BGB: Der Anspruch auf Erlaubnis bei Teiluntervermietung

Der Anspruch auf Erlaubnis steht in § 553 Absatz 1 BGB. Er setzt voraus:

• Das berechtigte Interesse ist erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden.
• Überlassen wird ein Teil des Wohnraums, nicht die ganze Wohnung. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es, wenn der Mieter etwa ein Zimmer für sich behält und dort persönliche Sachen lagert (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, VIII ZR 349/13).
• Es gibt keinen wichtigen Grund in der Person des Untermieters, die Wohnung würde nicht überbelegt, und die Untervermietung ist dem Vermieter zumutbar.

Nach § 553 Absatz 2 BGB kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter einer angemessenen Mieterhöhung zustimmt. Dieser sogenannte Untermietzuschlag kommt in Betracht, wenn die Untervermietung für den Vermieter nur mit höherer Miete zumutbar ist, etwa weil mehr Wasser verbraucht wird oder die Wohnung stärker abgenutzt wird.

Neu durch das Urteil vom 28. Januar 2026: Kostensenkung ist ein berechtigtes Interesse, Gewinn ist es nicht. Will ein Mieter mehr einnehmen, als die Wohnung ihn kostet, fehlt schon die erste Voraussetzung des Anspruchs.

Was zu den wohnungsbezogenen Aufwendungen zählt

Eine feste Euro-Grenze oder einen zulässigen Prozentaufschlag nennt der BGH nicht. Gegenübergestellt werden die Einnahmen aus der Untermiete und die Kosten, die der Hauptmieter für die Wohnung tatsächlich trägt:

• die eigene Nettokaltmiete
• die Vorauszahlungen auf Betriebskosten, soweit sie tatsächlich anfallen
• die Heizkosten

Wird nur ein Zimmer vermietet, darf der Hauptmieter nicht ohne Weiteres die gesamten Wohnkosten an den Untermieter weitergeben. Dann kommt es auf die Größe des Zimmers an, auf die gemeinsame Nutzung von Küche, Bad und Flur und darauf, welcher Teil der Wohnung beim Hauptmieter bleibt.

So lässt sich die zulässige Untermiete nachrechnen

Die folgenden Rechnungen sind Beispiele. Eine verbindliche Berechnungsmethode hat der BGH nicht vorgegeben. Die Aufteilung nach Fläche ist eine von mehreren denkbaren Methoden.

Beispiel 1: Ein WG-Zimmer in einer Dreizimmerwohnung

Annahmen: Die Wohnung hat 70 Quadratmeter. Der Hauptmieter zahlt 700,00 Euro nettokalt, 180,00 Euro Betriebskostenvorauszahlung und 90,00 Euro für die Heizung, zusammen 970,00 Euro im Monat. Untervermietet wird ein Zimmer mit 20 Quadratmetern. Küche, Bad und Flur haben zusammen 20 Quadratmeter und werden von beiden genutzt.

Posten	Wert
Zimmer des Untermieters	20 Quadratmeter
Hälfte der gemeinsam genutzten Fläche	10 Quadratmeter
Anteil des Untermieters	30 von 70 Quadratmetern = 42,86 Prozent
Anteilige Wohnkosten (42,86 Prozent von 970,00 Euro)	415,71 Euro im Monat
Beispiel A: verlangte Untermiete 400,00 Euro	unter den anteiligen Kosten
Beispiel B: verlangte Untermiete 600,00 Euro	184,29 Euro im Monat über den anteiligen Kosten

In Beispiel A deckt der Hauptmieter nur einen Teil seiner Kosten. Das ist nach der Linie des BGH ein berechtigtes Interesse. In Beispiel B liegen die Einnahmen deutlich über dem rechnerischen Anteil. Hier besteht nach dem Urteil das Risiko, dass ein Gericht einen Gewinn sieht und den Anspruch auf Erlaubnis verneint. Aufs Jahr gerechnet sind das 2.211,48 Euro über den anteiligen Kosten.

Beispiel 2: Die Zahlen aus dem Berliner Fall

Posten	Betrag
Eigene Nettokaltmiete des Hauptmieters	460,00 Euro
Nettokaltmiete der Untermieter	962,00 Euro
Differenz nettokalt im Monat	502,00 Euro
Differenz nettokalt im Jahr	6.024,00 Euro

Die Untermieter zahlten nettokalt mehr als das Doppelte der Hauptmiete. Leistungen, die diesen Unterschied erklärt hätten, stellten die Gerichte nicht fest. Nach den Feststellungen des Landgerichts lag die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete für die Wohnung bei höchstens 748 Euro. Auch dieser Wert wurde überschritten.

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Welche Folgen eine Untervermietung ohne Erlaubnis haben kann

Wer ohne Zustimmung untervermietet, verletzt den Mietvertrag. Je nach Fall sind diese Schritte möglich:

1. Abmahnung: Der Vermieter fordert auf, die Untervermietung zu beenden.
2. Ordentliche Kündigung: Nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Diesen Weg ging die Vermieterin im Berliner Fall.
3. Fristlose Kündigung: Nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB ist sie möglich, wenn der Mieter die Wohnung unbefugt einem Dritten überlässt und dadurch die Rechte des Vermieters erheblich verletzt. Ob die Voraussetzungen vorliegen, hängt vom Einzelfall ab.
4. Räumungsklage: Ist die Kündigung wirksam, kann der Vermieter auf Räumung und Herausgabe klagen.

Im BGH-Fall war entscheidend, dass der Mieter auch nach der Abmahnung weiter untervermietete. Ob schon eine einmalige oder kurze gewinnbringende Untervermietung für eine Kündigung reicht, hat das Urteil nicht entschieden.

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Was das Urteil für die einzelnen Gruppen bedeutet

Hauptmieter

Eine Untervermietung zur Kostendeckung bleibt möglich. Die Erlaubnis muss vor Beginn der Untervermietung beim Vermieter eingeholt werden, schriftlich und mit Name des Untermieters, Dauer und Grund. Zur Höhe der Untermiete: Eine nachvollziehbare Aufstellung, wie sich der Betrag aus eigener Miete, Betriebs- und Heizkosten zusammensetzt, macht die Untermiete im Streitfall überprüfbar. Wer Möbel stellt, kann diese in die Rechnung einbeziehen. Wie hoch ein solcher Zuschlag sein darf, ist aber offen.

Untermieter

Das Urteil schützt Untermieter im Grundsatz vor überhöhten Untermieten. Wer deutlich mehr zahlt, als der Hauptmieter selbst an seinen Vermieter überweist, hat ein Risiko: Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter wirksam, endet in der Regel auch das Nutzungsrecht des Untermieters. Untermieter können den Hauptmieter fragen, ob eine Erlaubnis vorliegt, und sich diese zeigen lassen.

Vermieter und vermietende Eigentümer

Bittet ein Mieter um Erlaubnis, dürfen Sie als Vermieter nach Grund, Person des Untermieters und Höhe der Untermiete fragen. Ergibt sich daraus eine klare Gewinnabsicht, besteht nach dem Urteil kein Anspruch auf Zustimmung. Wer eine Erlaubnis ohne tragfähigen Grund verweigert, obwohl der Anspruch besteht, riskiert dagegen Schadensersatz. So entschied der BGH bereits im Urteil vom 11. Juni 2014, VIII ZR 349/13. Bei einer festgestellten unerlaubten Untervermietung steht am Anfang in der Regel eine Abmahnung, bevor eine Kündigung in Betracht kommt.

Sonderfälle: Möbel, Mietpreisbremse und Ferienwohnung

Möblierte Untervermietung

Der Berliner Mieter hatte argumentiert, er habe die Wohnung voll ausgestattet überlassen, unter anderem mit Fernseher, Geschirrspüler und Waschmaschine. Zur Frage, wie Mobiliar in die Untermiete eingerechnet werden darf, hat der BGH nicht entschieden. Fest steht nur: Ein pauschaler Aufschlag, der den großen Abstand zwischen Haupt- und Untermiete erklären soll, reicht ohne nachvollziehbare Berechnung nicht.

Mietpreisbremse bei der Untermiete

Das Landgericht Berlin hatte auch einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse angenommen. Die Mietpreisbremse begrenzt in angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei Vertragsbeginn, geregelt in den §§ 556d ff. BGB. Der BGH musste das nicht entscheiden, weil schon die Gewinnerzielung den Anspruch auf Erlaubnis ausschloss. Ob und wie die Mietpreisbremse auf Untermietverträge anzuwenden ist, hat der BGH in diesem Verfahren also offengelassen.

Vermietung an Touristen

Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nach dem BGH-Beschluss vom 8. Januar 2014 (VIII ZR 210/13) in der Regel keine tageweise Vermietung an wechselnde Feriengäste. Dafür braucht es eine eigene Zustimmung. Dazu kommen kommunale Regeln: In Städten mit Zweckentfremdungssatzung kann die Vermietung als Ferienwohnung zusätzlich eine behördliche Genehmigung oder Registrierung erfordern.

Was der Entwurf Mietrecht II ändern würde

Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen. Er liegt dem Bundestag als Drucksache 21/6807 vor. Der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an den Ausschuss überwiesen. Beschlossen ist das Gesetz nicht. Es gilt also nicht, und einzelne Regeln können sich im Verfahren noch ändern.

Zwei Punkte des Entwurfs berühren die möblierte Vermietung und damit mittelbar auch viele Untermietverhältnisse:

Thema	Geltendes Recht	Regierungsentwurf, Stand Ausschussberatung
Möblierungszuschlag	keine gesetzliche Berechnungsregel	höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel pro Monat, bei Vollmöblierung vereinfachte Pauschale von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete, Pflicht zur Ausweisung
Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch	keine feste Höchstdauer im Gesetz	grundsätzlich höchstens sechs Monate bei besonderem vorübergehendem Bedarf, Verlängerung auf bis zu acht Monate möglich

Beispiel nach dem Entwurf, nicht nach geltendem Recht: Haben die überlassenen Möbel einen geschätzten Zeitwert von 5.000,00 Euro, wäre ein Möblierungszuschlag von höchstens 50,00 Euro im Monat angemessen. Ob Gerichte solche Werte künftig auch als Maßstab für Untermieten heranziehen, ist offen. Der Entwurf regelt den Zuschlag im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse, nicht ausdrücklich für das Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter.

Typische Fehler und ihre Folgen

• Erst untervermieten, später fragen: Auch wenn ein Anspruch auf Erlaubnis bestanden hätte, ist die Überlassung ohne Zustimmung eine Vertragsverletzung. Bei gewinnbringender Untervermietung fällt der Einwand weg, der Vermieter hätte zustimmen müssen.
• Die ganze Wohnung untervermieten: Der Anspruch aus § 553 BGB betrifft einen Teil des Wohnraums. Wer die Wohnung vollständig überlässt und nichts für sich behält, kann sich nicht auf diesen Anspruch stützen.
• Gesamtkosten an einen Zimmeruntermieter weitergeben: Wer ein Zimmer vermietet, aber die volle Warmmiete verlangt, liegt rechnerisch schnell über den eigenen anteiligen Kosten.
• Möbelzuschlag ohne Berechnung: Eine Pauschale ohne Bezug zum Wert der Einrichtung lässt sich im Streit kaum begründen.
• Abmahnung ignorieren: Im BGH-Fall war das Weitermachen nach der Abmahnung ein zentraler Punkt.

Häufige Fragen

Darf ich überhaupt keinen Euro mehr verlangen, als ich selbst zahle?

Der BGH stellt auf die wohnungsbezogenen Aufwendungen ab, also auf mehr als die reine Kaltmiete. Betriebs- und Heizkosten zählen dazu. Bei möblierter Überlassung können zusätzliche Leistungen den Betrag erhöhen. Eine Grenze in Euro oder Prozent hat das Gericht nicht festgelegt.

Gilt das Urteil auch, wenn der Vermieter bereits zugestimmt hat?

Im entschiedenen Fall lag keine Erlaubnis vor. Zu der Frage, welche Folgen eine überhöhte Untermiete bei erteilter Erlaubnis hat, äußert sich die Entscheidung nicht. Eine Erlaubnis kann aber Bedingungen enthalten, etwa einen Untermietzuschlag nach § 553 Absatz 2 BGB.

Muss ich dem Vermieter die Höhe der Untermiete nennen?

Der Vermieter muss prüfen können, ob ein berechtigtes Interesse besteht. Seit dem Urteil gehört die Frage, ob mit Gewinn untervermietet werden soll, zu dieser Prüfung. Ohne Angaben zur Untermiete kann der Vermieter das kaum beurteilen.

Muss ich Einnahmen aus der Untermiete versteuern?

Einnahmen aus Untervermietung sind steuerlich grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Einkommensteuergesetz. Abziehbar sind dabei die Aufwendungen, die auf den untervermieteten Teil entfallen. Ob am Ende ein steuerpflichtiger Überschuss bleibt, hängt vom Einzelfall ab.

Kann der Vermieter die Erlaubnis einfach so verweigern?

Nein, wenn der Anspruch aus § 553 BGB besteht. Dann drohen ihm bei unberechtigter Verweigerung Schadensersatzforderungen. Fehlt das berechtigte Interesse, etwa weil Gewinn erzielt werden soll, besteht kein Anspruch.

Quellen

• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 024/2026 vom 28. Januar 2026 zum Urteil VIII ZR 228/23
• § 540 BGB, Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 553 BGB, Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 573 BGB, Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 543 BGB, Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026
• Deutscher Bundestag, Debatte vom 9. Juli 2026 zum Mieterschutz

Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Untervermietung im konkreten Fall zulässig ist oder eine Kündigung wirksam wäre, kann nur eine Prüfung durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht klären. Bei steuerlichen Fragen hilft eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.