Pool Baugenehmigung in Berlin

Wer in Berlin einen Pool plant, findet im Gesetz eine vergleichsweise klare Grundregel: Schwimmbecken bis 100 Kubikmeter Beckeninhalt sind verfahrensfrei. Die Berliner Bauordnung erfasst sie sogar doppelt. Schwierig wird es an anderen Stellen: bei der Überdachung, beim Außenbereich und vor allem beim Poolwasser. Für das Wasser hat Berlin strengere und deutlichere Vorgaben als jedes andere Land. Dieser Überblick zeigt, was die Bauordnung freistellt und was trotzdem gilt. Er zeigt auch, welche Fragen die ausgewerteten Quellen offenlassen. Rechtsstand ist der 1. Oktober 2026. Der Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Zwei Tatbestände, ein Grenzwert

Die Berliner Bauordnung (BauO Bln) regelt das Becken an zwei Stellen. § 61 Abs. 1 Nr. 10 a stellt Schwimmbecken bis 100 Kubikmeter Beckeninhalt verfahrensfrei, außer im Außenbereich. Eine luftgetragene Überdachung ist in diesem Tatbestand mitgeregelt. Daneben steht § 61 Abs. 1 Nr. 6 f für Wasserbecken mit einem Beckeninhalt bis zu 100 Kubikmetern, und zwar ohne Außenbereichsklausel.

Weil beide Tatbestände dieselbe Grenze nennen, entsteht keine Lücke. In Bayern ist das anders: Dort steht die Volumengrenze nur beim Wasserbecken, nicht beim Schwimmbecken. Ob die Verwaltungspraxis den Wert dort hineinliest, ist bislang nicht abschließend gegen den amtlichen Text geprüft.

Einen eigenen Tatbestand für Schwimmteiche kennt Berlin nicht. Ein Schwimmteich fällt je nach Ausgestaltung unter Nr. 6 f oder Nr. 10 a.

Verfahrensfrei heißt nicht zulässig

Verfahrensfreiheit erspart nur den Bauantrag. Alle anderen Vorschriften gelten weiter: Bebauungsplan, Grundflächenzahl, Abstandsflächen, Denkmalrecht und Wasserrecht.

Das gilt besonders im Außenbereich. Der Schwimmbecken-Tatbestand Nr. 10 a nimmt ihn ausdrücklich aus. Wie sich das mit dem Wasserbecken-Tatbestand Nr. 6 f verträgt, der keine solche Klausel hat, klären die ausgewerteten Quellen nicht. Unabhängig davon bleibt § 35 BauGB anwendbar. Ein privater Pool fällt unter keinen Privilegierungstatbestand. Er ist damit ein sonstiges Vorhaben, das schon bei Beeinträchtigung öffentlicher Belange unzulässig ist. Regelmäßig betroffen sind drei Belange aus § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB:

• der Flächennutzungsplan (Nr. 1),
• die natürliche Eigenart der Landschaft (Nr. 5),
• die Gefahr einer Splittersiedlung (Nr. 7).

Das VG München hat am 11. Mai 2022 (M 9 K 20.5553) die Genehmigung eines Schwimmteichs aufgehoben. Der Teich stand nicht mehr im Bebauungszusammenhang mit dem Wohnhaus.

Die Überdachung: In Berlin fast immer genehmigungspflichtig

Verfahrensfrei ist nur die luftgetragene Überdachung. Das VG Münster hat sie im Urteil vom 31. Mai 2023 (2 K 1357/22) definiert. Gemeint ist eine elastische, am Boden abgedichtete Hülle, die durch leichten Überdruck aus einem Gebläse getragen wird. Eine fest mit dem Beckenrand verbundene Kuppel aus verschiebbaren Kunststoffelementen fällt ausdrücklich nicht darunter.

Eine feste Überdachung macht aus dem Becken ein Gebäude. Dann gilt § 61 Abs. 1 Nr. 1 BauO Bln: Verfahrensfrei sind nur eingeschossige Gebäude bis 10 Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Gemeinsam mit Sachsen-Anhalt hat Berlin damit die engste Schwelle bundesweit. Eine feste Poolüberdachung ist in Berlin praktisch immer genehmigungspflichtig.

Abstandsflächen und Grenzlage

Ein Pool ist kein Gebäude. Maßgeblich ist daher § 6 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln. Danach lösen auch andere Anlagen Abstandsflächen aus, wenn von ihnen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen.

Eine amtliche Berliner Aussage zum Schwimmbecken fehlt. Die einzige ausdrückliche Verwaltungsaussage bundesweit stammt aus Brandenburg: Von Schwimmbecken gehen danach in der Regel keine solchen Wirkungen aus, auch wenn sie aufgestellt und nicht eingelassen sind. Das VG Münster hat gebäudegleiche Wirkung bei einem Becken mit 1,15 Metern Gesamthöhe verneint.

Als Faustregel gilt: Ein ebenerdig eingelassenes Becken löst keine Abstandsflächen aus, ein deutlich erhöht aufgestelltes kann es.

Umwehrung und Sicherung

§ 38 BauO Bln regelt Umwehrungen, nennt Wasserbecken aber nicht. Eine bauordnungsrechtliche Pflicht, den Gartenpool einzuzäunen, ergibt sich daraus nicht.

Offen bleibt die zivilrechtliche Verkehrssicherungspflicht, gerade gegenüber Kindern. Die dazu bekannten Entscheidungen liegen nur als Fundstellenhinweis vor. Das AG Kleve verneinte eine Einzäunungspflicht, der Fall betraf aber ein Tier. Daraus lässt sich nicht ableiten, dass gegenüber Kindern keine Sicherungspflicht besteht.

Bebauungsplan, Grundflächenzahl, Baufenster

Örtliche Bauvorschriften als kommunale Satzungsebene gibt es in Berlin nicht. Als Stadtstaat ermächtigt § 86 BauO Bln nur die Senatsverwaltung. Das Bundesplanungsrecht gilt dennoch vollständig:

• Grundflächenzahl: Nach § 19 Abs. 4 BauNVO zählen Nebenanlagen wie ein Pool zur Grundfläche mit. Die zulässige Grundfläche darf durch sie bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Wer die Grundflächenzahl mit Haus, Garage und Terrasse ausgeschöpft hat, bringt den Pool planungsrechtlich nicht mehr unter.
• Nebenanlage: Ein Pool ist nach § 14 BauNVO nur zulässig, wenn er funktionell und räumlich untergeordnet ist (BVerwG, 4 C 10.03).
• Baufenster: Außerhalb der überbaubaren Fläche können Nebenanlagen nach § 23 Abs. 5 BauNVO zugelassen werden, sofern der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt. Auf einer festgesetzten privaten Grünfläche hielt das BVerwG ein Schwimmbecken für unzulässig (4 B 11.17).

Poolwasser: Berlins strengste Regel

Hier liegt die Berliner Besonderheit. Bundesrechtlich ist Poolwasser Abwasser nach § 54 Abs. 1 WHG, genauer Schmutzwasser. Die Versickerungsregel des § 55 Abs. 2 WHG gilt nur für Niederschlagswasser.

Die Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt hat dazu ein Hinweisblatt mit Stand September 2024 herausgegeben. Es ist das präziseste Landesdokument bundesweit. Das Abgeordnetenhaus hat in Drucksache 19/19610 im Jahr 2024 bestätigt, dass Poolwasser als Abwasser gilt und nicht versickert werden darf.

Zwei Punkte sind offen:

• Anders als etwa Bremen nennt das Berliner Hinweisblatt weder einen Chlorgrenzwert noch eine Wartezeit vor dem Ablassen.
• Die aktuelle Fassung von § 1 Abs. 2 BWG ist nicht verifiziert, die ausgewerteten Textspiegel zeigen den Stand 2005.

Lärm von Technik und Badebetrieb

Für Pumpe, Filter und Wärmepumpe gilt die TA Lärm. In allgemeinen Wohngebieten liegen die Richtwerte bei 55 Dezibel tags und 40 nachts, in reinen Wohngebieten bei 50 und 35.

Badelärm ist kein privilegierter Kinderlärm nach § 22 Abs. 1a BImSchG. Er ist aber über das Rücksichtnahmegebot regelmäßig hinzunehmen. Der VGH München spricht von nutzungstypischen Wohngeräuschen (15 ZB 24.1558). Feste Uhrzeiten für den Badebetrieb hat kein Gericht festgelegt.

Verbreitete Irrtümer

• „Unter 100 Kubikmetern ist alles erlaubt.“ Das stimmt nur für das Verfahren, nicht für die Zulässigkeit.
• „Ein Aufstellpool ist keine bauliche Anlage.“ Nach der Musterbauordnung genügt es, dass die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht. Ob ein saisonal abgebauter Stahlwandpool anders zu behandeln ist, ist in keinem Land amtlich geklärt.
• „Die Überdachung ist mit frei.“ In Berlin gilt das nur für luftgetragene Hüllen.
• „Das Wasser kann in den Garten.“ In Berlin ist das ausdrücklich unzulässig.

Stand der Prüfung: 1. Oktober 2026.