Tiny House Baugenehmigung in Bayern

Bayern geht bei kleinen Gebäuden einen Sonderweg: Die Bayerische Bauordnung knüpft die Verfahrensfreiheit im Innenbereich allein an den Brutto-Rauminhalt. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn darin gewohnt wird. Ein Tiny House kann deshalb ohne Baugenehmigungsverfahren errichtet werden. Die Staatsregierung hat das gegenüber dem Landtag sogar ausdrücklich bestätigt.

Daraus folgt aber nicht, dass ein Tiny House überall stehen darf. Der wichtigste Satz dieses Ratgebers lautet: Verfahrensfreiheit ist nicht Zulässigkeit (§ 59 Abs. 2 MBO). Wer ohne Verfahren baut, muss alle materiellen Vorschriften trotzdem einhalten. Die Bauaufsicht kann jederzeit einschreiten. Der folgende Überblick fasst den Stand vom 1. Oktober 2026 zusammen. Er ersetzt keine Rechtsberatung.

Bayern auf einen Blick

Merkmal	Regelung in Bayern
Gesetz	BayBO, zuletzt geändert durch das Vierte Modernisierungsgesetz vom 26.03.2026 (GVBl. 2026 S. 75)
Grundsatz Genehmigungspflicht	Art. 55 Abs. 1 BayBO
Verfahrensfreiheit	Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 a BayBO, nur im Innenbereich
Messgröße und Grenzwert	Brutto-Rauminhalt, 75 m³
Aufenthaltsräume	im Innenbereich nicht ausgeschlossen; die Einschränkung gilt nur im Außenbereich
Amtliche Bestätigung	Landtagsdrucksache 19/6416, Antwort der Staatsregierung vom 17.04.2025
Datenstatus	geprüft, Konfidenz hoch, Stand 01.10.2026

Vergrößern

Kann ein bewohntes Tiny House in Bayern verfahrensfrei sein?

Ja, aber nur im Innenbereich und nur bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt. Andere Länder schließen Aufenthaltsräume bei verfahrensfreien Kleingebäuden aus. In Bayern greift diese Einschränkung nur im Außenbereich. Die Staatsregierung hat in der Landtagsdrucksache 19/6416 ausdrücklich zu Tiny Houses erklärt, dass Gebäude bis 75 m³ verfahrensfrei sind, sofern sie nicht im Außenbereich stehen. Bayern ist damit das einzige Bundesland mit einer solchen amtlichen Bestätigung.

Zur Einordnung: 75 m³ entsprechen etwa 25 m² Grundfläche bei 3 m Höhe. Maßgeblich ist der Rauminhalt und nicht die Fläche. Ein Satteldach oder ein Hochbett unter dem First zählt deshalb mit seiner Dachkubatur mit. Viele Modelle überschreiten die Grenze genau an dieser Stelle, obwohl ihre Grundfläche klein wirkt.

Auch ein verfahrensfreies Haus muss die Vorgaben des Bebauungsplans oder das Einfügungsgebot, die Abstandsflächen und die gesicherte Erschließung einhalten. Nur prüft das vorher niemand. Fehler fallen dann erst auf, wenn die Bauaufsicht tätig wird.

Genehmigungsfreistellung und vereinfachtes Verfahren

Liegt das Haus über 75 m³, steht es im Außenbereich oder soll Rechtssicherheit vorab bestehen, kommen zwei Wege in Betracht. Welcher im konkreten Fall offensteht, klärt man mit Gemeinde und unterer Bauaufsichtsbehörde.

	Genehmigungsfreistellung	Vereinfachtes Verfahren
Fundstelle	Art. 58 BayBO	Art. 59 BayBO
Erfasste Vorhaben	alle, die keine Sonderbauten sind	alle außer Sonderbauten
Frist	Wartefrist ein Monat nach Vorlage bei der Gemeinde	Entscheidungsfrist drei Monate (Art. 68 Abs. 2 BayBO i. V. m. Art. 42a BayVwVfG)
Fristbeginn	Vorlage bei der Gemeinde	drei Wochen nach Zugang des Antrags
Genehmigungsfiktion	entfällt, da kein Genehmigungsverfahren	ja, nur für überwiegend dem Wohnen dienende Gebäude

Für ein Tiny House als Wohngebäude ist die Fiktion interessant. Entscheidet die Behörde nicht fristgerecht, gilt die Genehmigung als erteilt. Den Fristlauf sollte man sich schriftlich bestätigen lassen.

Gebäudeklasse 1 und kleine Bauvorlageberechtigung

Ein Tiny House fällt regelmäßig in die Gebäudeklasse 1 nach Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BayBO. Die Kriterien sind eine Höhe von bis zu 7 m, höchstens zwei Nutzungseinheiten und die Grenze von 400 m².

Für die Bauvorlagen braucht es nicht zwingend Architekten oder Bauingenieure. Art. 61 BayBO räumt eine kleine Bauvorlageberechtigung ein. Sie gilt für staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik sowie für Meister im Maurer-, Betonbauer- und Zimmererhandwerk. Erfasst sind freistehende Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit höchstens drei Wohnungen.

Wochenendhaus und Campingplatz

Art. 57 Abs. 2 Nr. 2 BayBO nennt Wochenendhäuser in Wochenendhausgebieten, die durch Bebauungsplan festgesetzt sind. Offen ist, ob dieser Tatbestand die Errichtung erfasst oder nur Nutzungsänderungen. Das muss die untere Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall bestätigen. Hinzu kommt eine allgemeine Grenze: Dauerwohnen in einem Wochenendhaus ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung (OVG NRW, Urteil vom 23.10.2006, 7 A 4947/05).

Eine landesweite Campingplatzverordnung ist für Bayern nicht belegbar. Art. 25 LStVG ermächtigt Gemeinden und Landkreise jedoch zu eigenen Verordnungen. Örtliche Regelungen sind daher immer abzufragen. Unabhängig davon gelten zwei Grundsätze:

• Der Campingplatz ist selbst eine bauliche Anlage. Eine Nutzung, die von der Genehmigung abweicht, ist formell illegal (VG Düsseldorf, 28 K 744/22).
• Die Verfahrensfreiheit auf Campingplätzen ist begrenzt. Sie erfasst nur Wohnwagen, Zelte und bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind. Ein Tiny House ist aber nach § 2 Abs. 2 MBO ein Gebäude.

Die Rolle der Räder

Ein Fahrgestell ändert baurechtlich nichts. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 MBO ist auch eine Anlage mit dem Erdboden verbunden, die nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Entscheidend ist also die Zweckbestimmung und nicht die technische Beweglichkeit.

Der Hessische VGH hat das mit Beschluss vom 05.08.2025 (4 B 1315/25) bestätigt:

• Bau- und Zirkuswagen sind bei Wohnnutzung genehmigungsbedürftige bauliche Anlagen, unabhängig von ihrer theoretischen Mobilität.
• Gegen formell illegale Anlagen darf eine Nutzungsuntersagung ergehen, in der Regel mit sofortigem Vollzug.
• Jahrelange Duldung legalisiert nichts.

Auch eine Straßenzulassung ersetzt keine Baugenehmigung (VG Koblenz, 1 K 505/05.KO). Anschlüsse an Wasser, Abwasser und Strom gelten als starkes Indiz für ortsfeste Nutzung.

Bauplanungsrecht: der eigentliche Engpass

Qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 BauGB). Das Vorhaben darf den Festsetzungen nicht widersprechen. Abweichungen sind nur per Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich. Typische Hürden sind:

• Mindestmaße oder zwingende Vollgeschosse (§ 16 BauNVO)
• geschlossene Bauweise (§ 22 BauNVO)
• das Baufenster (§ 23 BauNVO)
• örtliche Dachformvorgaben

Der befristete § 246e BauGB (Bau-Turbo) erlaubt Abweichungen von § 30 für Wohnungsbau. Das setzt aber das Einvernehmen der Gemeinde voraus und gilt nicht für das Bauordnungsrecht. Die BauGB-Novelle 2026 ist noch nicht in Kraft.

Innenbereich (§ 34 BauGB). Das Haus muss sich in die nähere Umgebung einfügen. Nach BVerwG, Urteil vom 08.12.2016 (4 C 7.15), braucht es dafür Referenzobjekte, die bei wertender Gesamtbetrachtung von Grundfläche, Geschosszahl und Höhe vergleichbar sind. Eine Übereinstimmung in nur einem Maßfaktor genügt nicht. Auch eine deutliche Unterschreitung des Rahmens kann ein Nichteinfügen sein. Diese allgemeine Maß-Rechtsprechung ist für Tiny Houses relevant. Eine veröffentlichte Entscheidung speziell zu einem Tiny House gibt es nicht.

Die Landeshauptstadt München ordnet Tiny Houses in der Sitzungsvorlage 20-26/V 04258 als bauliche Anlagen ein. Danach sind sie im Innenbereich nur bei Einfügen zulässig und im Außenbereich in der Regel unzulässig.

Außenbereich (§ 35 BauGB). Ein privates Tiny House ist kein privilegiertes Vorhaben. Es scheitert regelmäßig an öffentlichen Belangen, vor allem an der drohenden Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7). Gerade hier entfällt in Bayern auch die Verfahrensfreiheit.

Typische Fehler

• Grundfläche statt Rauminhalt rechnen. Die Dachkubatur wird übersehen und die 75 m³ werden überschritten.
• Verfahrensfrei mit erlaubt gleichsetzen. Abstandsflächen, Baufenster und Erschließung gelten trotzdem.
• Ein Grundstück im Außenbereich wählen. Dort greift weder die Verfahrensfreiheit, noch ist das Vorhaben in der Regel zulässig.
• Auf die Meldebescheinigung vertrauen. Die Anmeldepflicht besteht auch bei Verstoß gegen Baurecht (AVV BMG Nr. 17.1.2). Die Anmeldung dokumentiert eher die dauerhafte Wohnnutzung.
• Den falschen Energierechtsbegriff verwenden. Seit 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche gewährt § 104 GModG nur eine Nachweiserleichterung, keine Befreiung.

Praktische Prüfreihenfolge

1. Klären, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im Innenbereich oder im Außenbereich liegt.
2. Bei einem Bebauungsplan die Festsetzungen zu Maß, Bauweise, Baufenster und Dachform prüfen.
3. Im Innenbereich ohne Plan nach Referenzobjekten in der Umgebung suchen.
4. Den Brutto-Rauminhalt inklusive Dach berechnen und mit 75 m³ abgleichen.
5. Die rechtliche und technische Erschließung sowie örtliche Satzungen klären.
6. Das Verfahren wählen: verfahrensfrei, Freistellung nach Art. 58 oder vereinfachtes Verfahren nach Art. 59.
7. Bei Wochenendhausgebiet oder Campingplatz die örtlichen Verordnungen und die offene Frage zu Art. 57 Abs. 2 Nr. 2 bei der unteren Bauaufsichtsbehörde abfragen.

Quellen- und Datenstatus

Der bayerische Datensatz ist geprüft (Stand 01.10.2026, Konfidenz hoch). Er beruht auf folgenden Quellen:

• zwei Gesetzestextspiegeln
• dem GVBl. 2026 S. 75 über verkuendung-bayern.de
• der Landtagsdrucksache 19/6416

Offen ist allein die Reichweite von Art. 57 Abs. 2 Nr. 2 BayBO. Hier ist die Auskunft der unteren Bauaufsichtsbehörde maßgeblich. Die bundesrechtlichen Normen sind wegen der Nichterreichbarkeit von gesetze-im-internet.de während der Recherche über jeweils zwei unabhängige Quellen abgesichert.