Tiny House Baugenehmigung: Wann sie nötig ist und wann nicht

Kaum eine Suchanfrage rund um Tiny Houses ist so beliebt wie „Tiny House ohne Baugenehmigung“, und kaum eine wird so oft falsch beantwortet. Die pauschale Aussage „ein Tiny House ist nie verfahrensfrei“ stimmt nicht: In Bayern ist ein kleines bewohntes Gebäude im Innenbereich ohne Verfahren möglich, in Sachsen und Thüringen ergibt sich das aus dem Gesetzeswortlaut. Genauso falsch ist die Gegenthese, mit Rädern, auf dem Campingplatz oder unter einer bestimmten Quadratmeterzahl gelte kein Baurecht.

Diese Übersicht stellt den Rechtsstand vom 1. Oktober 2026 dar. Sie räumt mit den zehn verbreitetsten Irrtümern auf und vergleicht alle 16 Bundesländer: Verfahrensfreiheit, Verfahren und Fristen sowie Wochenendhaus- und Campingregeln. Der Text ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet die untere Bauaufsichtsbehörde.

Der wichtigste Satz: Verfahrensfreiheit ist nicht Zulässigkeit

Nach § 59 Abs. 2 der Musterbauordnung (MBO) und den entsprechenden Landesnormen entbindet die Genehmigungsfreiheit nicht von der Pflicht, die materiellen Anforderungen einzuhalten. Die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse bleiben unberührt.

Wer also in Bayern ohne Verfahren baut, muss trotzdem Folgendes einhalten:

• § 30 oder § 34 BauGB,
• die Abstandsflächen,
• die gesicherte Erschließung.

Die Bauaufsicht kann jederzeit einschreiten. Der einzige Unterschied zum Genehmigungsverfahren besteht darin, dass vorher niemand prüft. „Ohne Baugenehmigung“ heißt deshalb nie „ohne Baurecht“.

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Zehn verbreitete Falschbehauptungen und was wirklich gilt

1. „Ein Tiny House auf Rädern ist ein Fahrzeug und braucht keine Baugenehmigung.“ Falsch. § 2 Abs. 1 MBO erfasst ausdrücklich Anlagen, die nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt sind, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.

   • Der Hessische VGH (Beschluss vom 5. August 2025, 4 B 1315/25) hat Bau- und Zirkuswagen mit Wohnnutzung als genehmigungspflichtige bauliche Anlagen eingestuft.
   • Das VG Koblenz (1 K 505/05.KO) hat ein regelmäßig abgestelltes Wohnmobil ebenso bewertet.

2. „Unter einer bestimmten Quadratmeterzahl ist alles genehmigungsfrei.“ Falsch, und zwar aus drei Gründen.

   • Die Schwellen sind Landesrecht und reichen von 10 m² in Berlin bis 75 m³ in Bayern und Sachsen. Einen bundesweiten Wert gibt es nicht.
   • Verfahrensfreiheit ist nicht Zulässigkeit (§ 59 Abs. 2 MBO).
   • Die Tatbestände gelten jeweils nicht im Außenbereich.

3. „Auf dem Campingplatz gilt kein Baurecht.“ Falsch, aus drei Gründen.

   • Der Campingplatz ist selbst eine bauliche Anlage (§ 2 Abs. 1 Satz 3 MBO; VG Düsseldorf, 28 K 744/22).
   • Die Verfahrensfreiheit auf Campingplätzen erfasst nur „Wohnwagen, Zelte und bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind“. Ein Tiny House ist nach § 2 Abs. 2 MBO aber ein Gebäude.
   • Dauerwohnen auf einem Erholungsplatz ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung (OVG NRW, 7 A 4947/05).

4. „Wenn ich mich anmelden kann, ist das Wohnen legal.“ Falsch. Nach Nummer 17.1.2 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundesmeldegesetz muss man sich auch dann anmelden, wenn man gegen eine baurechtliche Regelung verstößt. Melderecht und Baurecht sind getrennt. Die Anmeldung kann der Bauaufsicht sogar als Beweis für dauerhaftes ortsfestes Wohnen dienen.

5. „Räder dranlassen, nichts anschließen, dann bleibt es ein Fahrzeug.“ Falsch. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung, nicht die theoretische Mobilität (Hessischer VGH, 4 B 1315/25). Anschlüsse sind zwar kein Tatbestandsmerkmal, aber ein starkes Indiz für die ortsfeste Nutzung.

6. „Ein Tiny House lässt sich als Fliegender Bau genehmigen.“ Falsch. § 76 Abs. 1 MBO verlangt zweierlei zugleich: wiederholtes Aufstellen an verschiedenen Orten und Zerlegbarkeit. Ein Tiny House wird als Ganzes transportiert und soll an einem Standort bewohnt werden. Diese Abgrenzung folgt aus dem Normwortlaut; eine Gerichtsentscheidung speziell dazu gibt es nicht.

7. „Im Außenbereich geht es mit ein bisschen Landwirtschaft.“ Falsch. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB verlangt einen Betrieb im Sinne des § 201 BauGB, also eine auf Dauer angelegte, lebensfähige Bewirtschaftung. Hobbylandwirtschaft genügt nicht.

8. „Unter 50 m² gilt das Gebäudeenergiegesetz nicht.“ Falsch und zudem veraltet. Das Gesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).

   • § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG definiert lediglich, was ein „kleines Gebäude“ ist.
   • § 104 GModG gewährt dafür nur eine Nachweiserleichterung: Die Bauteil-U-Werte bleiben, nur die Jahres-Primärenergiebilanz entfällt.

9. „Als Ferienhaus gelten keine Energievorgaben.“ Teilweise richtig, aber enger als gedacht. § 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG verlangt eine Zweckbestimmung für weniger als vier Monate Nutzung im Jahr. Bei einem Hauptwohnsitz greift die Ausnahme nicht.

10. „Mit Führerschein Klasse B darf man ein Tiny House ziehen.“ In aller Regel falsch.

    • § 6 FeV deckt Kombinationen bis 3.500 kg ab.
    • Mit Schlüsselzahl B96 (§ 6a FeV) sind es bis 4.250 kg.
    • Nach Marktbeobachtung wiegen transportfertige Häuser meist 3,0 bis 3,5 Tonnen. Mit Zugfahrzeug liegt die Kombination damit regelmäßig darüber, sodass mindestens BE nötig ist, bei schweren Häusern C1E.

Länder im Vergleich: Wo Verfahrensfreiheit überhaupt in Reichweite kommt

Die meisten Länder schließen bei kleinen verfahrensfreien Gebäuden Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten aus. Ein bewohntes Tiny House fällt dort von vornherein heraus. Nur wo allein die Größe zählt, kann ein Wohngebäude verfahrensfrei sein.

Land	Grenze Innenbereich	Aufenthaltsraum ausgeschlossen?	Bewohntes Tiny House verfahrensfrei?	Status
Baden-Württemberg	40 m³ BRI	ja	nein	geprüft
Bayern	75 m³ BRI	nein (nur im Außenbereich)	ja, im Innenbereich	geprüft
Berlin	10 m² BGF, eingeschossig	nein	nein, zu klein	geprüft
Brandenburg	75 m³ BRI	ja	nein	geprüft
Bremen	10 m² (Gartengerätehäuser 12 m²)	nein	nein, zu klein	geprüft
Hamburg	30 m³ je Hauptgebäude	ja	nein	teilgeprüft
Hessen	30 m³ BRI	ja	nein	geprüft
Mecklenburg-Vorpommern	40 m² bei Wandhöhe bis 3 m	ja	nein	geprüft
Niedersachsen	75 m³ (außen 40 m³)	ja	nein	geprüft
Nordrhein-Westfalen	75 m³ BRI	ja	nein	geprüft
Rheinland-Pfalz	50 m³ umbauter Raum	ja	nein	geprüft
Saarland	75, Einheit (m³ oder m²) widersprüchlich	ja	nein	teilgeprüft
Sachsen	75 m³ BRI	nein laut Wortlaut	ja nach Wortlaut, im Innenbereich	teilgeprüft
Sachsen-Anhalt	10 m² Grundfläche	nein	nur theoretisch, zu klein	geprüft
Schleswig-Holstein	30 m³ (außen 10 m³)	ja	nein	geprüft
Thüringen	30 m² Grundfläche, eingeschossig	nein laut Wortlaut	ja nach Wortlaut, seit 24.07.2026	teilgeprüft

Bayern ist das einzige Land mit amtlicher Bestätigung. In der Landtagsdrucksache 19/6416 vom 17. April 2025 hat die Staatsregierung die 75-m³-Grenze des Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 a BayBO ausdrücklich auf Tiny Houses bezogen.

Sachsen hat mit § 61 Abs. 1 Nr. 1 a SächsBO denselben Wert, im Wortlaut ohne jede Einschränkung. Zur Einordnung beider Länder:

• 75 m³ entsprechen etwa 25 m² Grundfläche bei 3 m Höhe.
• Weil der Rauminhalt zählt, rechnen Satteldach und Hochbett mit.

Thüringen misst nach § 63 Abs. 1 Nr. 1 a ThürBO die Grundfläche (30 m², angehoben von 10 m²). Ein Schlafboden, der als zweites Geschoss gilt, lässt die Verfahrensfreiheit entfallen.

Für Sachsen und Thüringen ist die Verfahrensfreiheit bewohnter Tiny Houses bislang nur aus dem Wortlaut abgeleitet. Die untere Bauaufsichtsbehörde muss das vor einer Planung bestätigen.

Mecklenburg-Vorpommern erlaubt 40 m², allerdings nur ohne Aufenthaltsraum, also etwa als Atelier oder Lager.

Verfahren und Fristen in den übrigen Fällen

Wer nicht verfahrensfrei bauen kann, landet im Plangebiet meist in einer Freistellung oder Anzeige. Andernfalls folgt das vereinfachte Genehmigungsverfahren. Viele Länder sehen dafür eine Genehmigungsfiktion vor.

Land	Freistellung/Anzeige	Wartefrist	Entscheidungsfrist	Fiktion
Baden-Württemberg	Kenntnisgabeverfahren	zwei Wochen	drei Monate	ja
Bayern	Genehmigungsfreistellung	ein Monat	drei Monate, Beginn drei Wochen nach Zugang	ja, nur für überwiegend Wohngebäude
Berlin	Genehmigungsfreistellung	ein Monat, verlängerbar um einen Monat	ein Monat	ja, Verzicht möglich
Brandenburg	Bauanzeige, ab 01.01.2027 Freistellung	ein Monat	drei Monate (+ bis zu zwei)	ja
Bremen	Genehmigungsfreistellung	ein Monat	nicht belegbar	nicht belegbar
Hamburg	Genehmigungsfreistellung (seit 01.01.2026)	ein Monat	zwei Monate	ja
Hessen	§§ 64, 64a HBO	ein Monat	drei Monate (+ bis zu zwei)	ja
Mecklenburg-Vorpommern	Genehmigungsfreistellung	ein Monat	drei Monate (+ bis zu einen)	ja
Niedersachsen	Sonstige genehmigungsfreie Baumaßnahmen	Bestätigung binnen eines Monats	nicht belegbar	nicht belegbar
Nordrhein-Westfalen	Genehmigungsfreistellung (neu ab 01.09.2026)	ein Monat	sechs Wochen (vereinfacht)	ja, erstmals
Rheinland-Pfalz	Freistellungsverfahren	ein Monat	ein Monat (vereinfacht)	ja
Saarland	Genehmigungsfreistellung	ein Monat	zehn Wochen (+ einen Monat)	nicht belegt
Sachsen	Genehmigungsfreistellung	drei Wochen	drei Monate (+ bis zu zwei)	ja, auf Antrag mit Zeugnis
Sachsen-Anhalt	Genehmigungsfreistellung	ein Monat	drei Monate (+ bis zu