Tiny House Baugenehmigung in Baden-Württemberg

Wer in Baden-Württemberg ein Tiny House dauerhaft bewohnen möchte, kommt um ein baurechtliches Verfahren nicht herum. Die Landesbauordnung (LBO BW) gilt in der Neufassung vom 16.03.2026 (GBl. 2026 Nr. 44). Sie sieht für kleine Gebäude zwar eine Verfahrensfreiheit vor, schließt aber genau das aus, was ein Wohnhaus ausmacht. Gleichzeitig bietet das Land mit dem Kenntnisgabeverfahren einen der schnellsten Wege zum Baubeginn in Deutschland.

Dieser Ratgeber ordnet die Landesregeln ein, erklärt die bundesrechtlichen Hürden und zeigt eine praktische Prüfreihenfolge. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet im Einzelfall die untere Bauaufsichtsbehörde.

Kann ein bewohntes Tiny House in Baden-Württemberg verfahrensfrei sein?

Nein. Grundsätzlich sind bauliche Anlagen nach § 49 LBO genehmigungspflichtig. Die Ausnahme in § 50 Abs. 1 LBO mit Anhang Nr. 1 a erfasst Gebäude bis 40 m³ Brutto-Rauminhalt im Innenbereich. Sie gilt jedoch nur für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten.

Ein bewohntes Tiny House hat zwangsläufig mindestens einen Aufenthaltsraum, meist auch eine Toilette. Damit scheidet die Verfahrensfreiheit aus. Hinzu kommt die Größe: Gemessen wird der Rauminhalt, nicht die Fläche. Bei Satteldach und Hochbett zählt deshalb auch die Dachkubatur mit, und 40 m³ sind schnell überschritten.

Andere Länder knüpfen die Verfahrensfreiheit nur an die Größe. Diese Modelle lassen sich nicht auf Baden-Württemberg übertragen.

Land	Fundstelle	Grenze	Aufenthaltsräume zulässig?
Baden-Württemberg	§ 50 Abs. 1, Anhang Nr. 1 a LBO	40 m³ Brutto-Rauminhalt	nein
Bayern	Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 a BayBO	75 m³ Brutto-Rauminhalt	Wortlaut ohne Ausschluss
Thüringen	§ 63 Abs. 1 Nr. 1 a ThürBO	30 m² Grundfläche, eingeschossig	Wortlaut ohne Ausschluss

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Verfahrensfreiheit ist nicht Zulässigkeit

Der wichtigste Grundsatz des gesamten Themas lautet: Verfahrensfreiheit ist nicht Zulässigkeit. Nach § 59 Abs. 2 der Musterbauordnung und den entsprechenden Landesnormen entbindet die Genehmigungsfreiheit nicht von den materiellen Anforderungen. Die Eingriffsbefugnisse der Bauaufsicht bleiben unberührt.

Das gilt sinngemäß auch für das Kenntnisgabeverfahren. Es ersetzt die Vorabprüfung, nicht die Pflicht, die Vorschriften einzuhalten. Wer dort Bauplanungsrecht, Abstandsflächen oder die gesicherte Erschließung verfehlt, riskiert ein späteres Einschreiten der Behörde.

Kenntnisgabeverfahren oder vereinfachtes Verfahren

Für Tiny Houses kommen in Baden-Württemberg zwei Verfahren in Betracht.

Merkmal	Kenntnisgabeverfahren	Vereinfachtes Verfahren
Fundstelle	§ 51 LBO	§ 52 LBO
Erfasste Vorhaben	Wohngebäude ohne Gebäudeklassengrenze, sonstige Gebäude der GK 1 bis 3	Wohngebäude der GK 1 bis 4
Frist	Wartefrist von zwei Wochen nach § 59 Abs. 4 LBO, die kürzeste bundesweit	Entscheidungsfrist von drei Monaten über § 58 Abs. 1a LBO i. V. m. § 42a LVwVfG
Genehmigungsfiktion	nicht vorgesehen	ja

Beim Kenntnisgabeverfahren gibt es keine Genehmigung, sondern nur die Wartefrist. Das Risiko bei der Einhaltung der Vorschriften trägt allein der Bauherr. Das vereinfachte Verfahren dauert länger, endet aber mit einer Entscheidung. Lässt die Behörde die Frist verstreichen, gilt die Genehmigung als erteilt. Welches Verfahren im konkreten Fall offensteht, sollte vorab mit der unteren Bauaufsichtsbehörde geklärt werden.

Gebäudeklasse 1 und kleine Bauvorlageberechtigung

Ein typisches Tiny House fällt in die Gebäudeklasse 1 nach § 2 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 LBO. Diese erfasst Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten im Rahmen von 400 m².

Für die Bauvorlagen sieht § 63 Abs. 3 LBO eine kleine Bauvorlageberechtigung vor. Sie gilt für freistehende Wohngebäude der GK 1 bis 3 mit höchstens drei Wohnungen. Der Wortlaut liegt der Redaktion allerdings nur aus einem Gesetzesspiegel vor. Wer diese Berechtigung nutzen will, sollte sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde bestätigen lassen.

Wochenendhaus und Campingplatz

Anhang Nr. 1 e LBO stellt Wochenendhäuser in Wochenendhausgebieten und auf Wochenendplätzen verfahrensfrei. Die zulässige Größe ergibt sich aus der Camping- und Wochenendplatzverordnung (CPlVO): 50 m² und 3,50 m.

Die CPlVO vom 13.06.2023 regelt in § 2 Abs. 5 einen für Tiny Houses wichtigen Punkt. Campingfahrzeuge und Mobilheime, die nicht jederzeit ortsveränderlich sind, gelten als Wochenendhäuser. Ein dauerhaft abgestelltes Tiny House wird also nicht als Wohnwagen behandelt.

Die Verfahrensfreiheit betrifft jedoch das Wochenendhaus, nicht das Dauerwohnen. Das OVG Nordrhein-Westfalen hat entschieden, dass Dauerwohnen in einem als Wochenendhaus genehmigten Gebäude eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist (Urteil vom 23.10.2006, 7 A 4947/05). Auch der Platz selbst ist eine bauliche Anlage. Eine davon abweichende Nutzung ist formell illegal (VG Düsseldorf, 28 K 744/22).

Räder ändern nichts

Nach § 2 Abs. 1 MBO ist eine Anlage auch dann mit dem Boden verbunden, wenn sie nach ihrem Verwendungszweck überwiegend ortsfest benutzt werden soll. Maßgeblich ist also die Zweckbestimmung, nicht die technische Beweglichkeit.

Der Hessische VGH hat mit Beschluss vom 05.08.2025 (4 B 1315/25) entschieden: Bau- und Zirkuswagen sind bei Wohnnutzung genehmigungspflichtige bauliche Anlagen, unabhängig von ihrer theoretischen Mobilität. Gegen formell illegale Anlagen darf eine Nutzungsuntersagung ergehen, in der Regel mit Sofortvollzug. Jahrelange Duldung führt nicht zur Legalisierung.

Für Baden-Württemberg hat die Landesregierung in der Landtagsdrucksache 16/7708 vom 04.03.2020 festgehalten, dass Tiny Houses bauliche Anlagen im Sinne der LBO sind. Auch eine straßenverkehrsrechtliche Zulassung ersetzt keine Baugenehmigung.

Bauplanungsrecht: der eigentliche Engpass

Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 BauGB) darf das Vorhaben den Festsetzungen nicht widersprechen. Typische Stolpersteine sind:

• zwingende Vollgeschosse oder Mindestmaße (§ 16 Abs. 4 BauNVO),
• eine festgesetzte geschlossene Bauweise (§ 22 BauNVO),
• das Baufenster (§ 23 BauNVO),
• örtliche Dachformvorschriften.

Abweichungen sind nur über eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich.

Im Innenbereich (§ 34 BauGB) muss sich das Haus in die nähere Umgebung einfügen. Nach BVerwG, Urteil vom 08.12.2016 (4 C 7.15), braucht es Referenzobjekte, die bei einer Gesamtbetrachtung von Grundfläche, Geschosszahl und Höhe vergleichbar sind. Die Übereinstimmung in nur einem Maßfaktor genügt nicht. Auch eine Unterschreitung des Rahmens kann deshalb problematisch sein. Eine veröffentlichte Entscheidung, die speziell ein Tiny House daran scheitern lässt, gibt es allerdings nicht.

Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist ein privates Tiny House ein sonstiges Vorhaben. Es ist regelmäßig unzulässig, vor allem wegen der Gefahr einer Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7). Der seit 30.10.2025 geltende § 246e BauGB erlaubt Abweichungen von § 30 BauGB nur mit Einvernehmen der Gemeinde und nicht vom Bauordnungsrecht.

Besonderheiten in Baden-Württemberg

In der Drucksache 16/7708 verweist das Land auf die Abweichung zur praktischen Erprobung neuer Wohnformen. Das kann für Tiny-House-Projekte interessant sein. Die Fundstelle dieser Erprobungsabweichung in der Fassung 2026 ist jedoch nicht nachgeprüft. Ob und wie sie anwendbar ist, muss die untere Bauaufsichtsbehörde bestätigen.

Typische Fehler

• Die 40-m³-Grenze wird als Freibrief für Wohnhäuser verstanden.
• Das Kenntnisgabeverfahren wird mit einer Genehmigung verwechselt.
• Ein Wochenendhaus auf einem Wochenendplatz wird dauerhaft bewohnt.
• Räder oder eine Kfz-Zulassung sollen das Baurecht aushebeln.
• Die Meldebescheinigung wird für einen Legalitätsnachweis gehalten. Nach Nummer 17.1.2 der AVV zum Bundesmeldegesetz ist man auch bei baurechtlichen Verstößen zur Anmeldung verpflichtet.
• Vom „GEG“ wird ausgegangen. Das Gesetz heißt seit 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche gewährt § 104 GModG nur eine Nachweiserleichterung, keine Befreiung.

Praktische Prüfreihenfolge

1. Lage klären: Bebauungsplan, Innenbereich oder Außenbereich?
2. Festsetzungen prüfen: Bauweise, Baufenster, Mindestmaße, Dachform – bzw. im Innenbereich die Referenzobjekte.
3. Erschließung sichern: Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom. Ein Rechtsanspruch darauf besteht nach § 123 Abs. 3 BauGB nicht.
4. Gebäudeklasse und Bauvorlageberechtigung bestimmen.
5. Verfahren wählen: Kenntnisgabeverfahren oder vereinfachtes Verfahren, abgestimmt mit der unteren Bauaufsichtsbehörde.
6. Energieanforderungen nach GModG einplanen.
7. Erst danach Haus bestellen und Aufstellung planen.

Quellen- und Datenstatus

Der Landesdatensatz Baden-Württemberg ist mit Stand 01.10.2026 als „geprüft“ eingestuft, die Konfidenz ist hoch. Grundlage sind:

• die Gesetzestextspiegel lxgesetze.de und gesetze.co,
• das GBl. 2026 Nr. 44 über den Landtag BW,
• die Landtagsdrucksache 16/7708.

Offen sind zwei Punkte: Der Wortlaut von § 63 Abs. 3 LBO stammt nur aus einem Spiegel. Die Fundstelle der Erprobungsabweichung für 2026 ist nicht nachgeprüft. Beides sollte vor einer Planung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde bestätigt werden.

Zum Bundesrecht: Die BauGB-Novelle 2026 ist noch nicht in Kraft, das geplante Inkrafttreten ist der 01.01.2027. Die §§ 30, 34 und 35 BauGB gelten derzeit unverändert.