Tiny House Baugenehmigung in Thüringen

Thüringen hat seit dem 24. Juli 2026 die jüngste Rechtslage aller Länder für kleine Gebäude. Das Erste Thüringer Entlastungsgesetz (GVBl. 6/2026 S. 150) hat die Thüringer Bauordnung vom 02.07.2024 geändert. Dabei wurde die verfahrensfreie Grundfläche für Gebäude im Innenbereich von 10 auf 30 m² verdreifacht. Ein eingeschossiges Tiny House rückt damit erstmals in die Nähe der Verfahrensfreiheit.

Das heißt aber nicht, dass man einfach aufstellen und einziehen kann. Dieser Ratgeber erklärt, was die neue Regel tatsächlich leistet, welche Verfahren greifen, wenn sie nicht greift, und woran Tiny Houses in der Praxis scheitern. Der Text ersetzt keine Rechtsberatung. Mehrere Punkte der neuen Fassung muss die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde verbindlich bestätigen.

Kann ein bewohntes Tiny House in Thüringen verfahrensfrei sein?

Grundsätzlich bedürfen bauliche Anlagen nach § 62 Abs. 1 ThürBO einer Genehmigung. Eine Ausnahme bildet § 63 Abs. 1 Nr. 1 a ThürBO. Danach sind Gebäude im Innenbereich verfahrensfrei, wenn sie eingeschossig sind und höchstens 30 m² Grundfläche haben.

Entscheidend für Tiny Houses ist, was im Wortlaut fehlt: Aufenthaltsräume werden nicht ausgeschlossen. Ein bewohntes Tiny House kann daher nach dem Wortlaut verfahrensfrei sein.

Zwei Bedingungen müssen dafür erfüllt sein:

• Messgröße ist die Grundfläche. Anders als in Ländern mit Rauminhaltsgrenze zählt die Dachkubatur nicht.
• Das Haus muss eingeschossig sein. Wertet die Bauaufsicht einen Schlafboden als weiteres Geschoss, entfällt die Verfahrensfreiheit, auch wenn die Grundfläche passt.

Im Außenbereich gilt die Regel nicht.

Wichtiger Vorbehalt: Der konsolidierte amtliche Wortlaut der neuen Fassung liegt bislang nicht vor. Belegt ist die Änderung nur über den Änderungsbefehl „10 durch 30“. Ob ein konkretes Tiny House verfahrensfrei ist, muss deshalb die untere Bauaufsichtsbehörde bestätigen.

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Verfahrensfreiheit ist nicht Zulässigkeit

Der wichtigste Satz dieser Seite lautet: Verfahrensfreiheit ist nicht Zulässigkeit.

Nach § 59 Abs. 2 der Musterbauordnung und den entsprechenden Landesnormen entbindet die Genehmigungsfreiheit nicht von den materiellen Anforderungen. Die Eingriffsbefugnisse der Bauaufsicht bleiben unberührt.

Auch ein verfahrensfreies Tiny House muss deshalb Folgendes einhalten:

• das Bauplanungsrecht nach § 30 oder § 34 BauGB,
• die Abstandsflächen,
• die gesicherte Erschließung.

Der Unterschied zum Genehmigungsverfahren besteht allein darin, dass niemand vorher prüft. Das Risiko trägt der Bauherr, und die Bauaufsicht kann jederzeit einschreiten.

Genehmigungsfreistellung und vereinfachtes Verfahren

Ist das Haus größer, zweigeschossig oder bestehen Zweifel, stehen zwei Wege offen.

Merkmal	Genehmigungsfreistellung	Vereinfachtes Verfahren
Fundstelle	§ 64 ThürBO (von der Novelle nicht betroffen)	§ 65 ThürBO (durch die Novelle erweitert)
Erfasste Vorhaben	Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3	Wohngebäude GK 1 bis 4, Typengenehmigungen, baugleich anderswo in Deutschland genehmigte Wohngebäude innerhalb von 36 Monaten
Frist	Wartefrist von einem Monat nach Eingang bei der Gemeinde	Entscheidungsfrist von drei Monaten, verlängerbar um bis zu zwei Monate
Genehmigungsfiktion	–	ja, mit Bescheinigungspflicht der Behörde

Für Serienmodelle besonders interessant: Ein Wohngebäude, das baugleich bereits anderswo in Deutschland genehmigt wurde, kann ins vereinfachte Verfahren gehen. Der vollständige Wortlaut der einschlägigen Nummer 2a in § 65 Abs. 1 ist allerdings noch nicht geprüft. Ob die vorhandene Genehmigung genügt, sollte daher die Bauaufsicht klären.

Läuft die Entscheidungsfrist ohne Bescheid ab, gilt die Genehmigung als erteilt. Die Behörde muss das bescheinigen.

Gebäudeklasse 1 und Bauvorlageberechtigung

Ein freistehendes Tiny House fällt regelmäßig in Gebäudeklasse 1. Nach § 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 ThürBO gilt diese Klasse für Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten und 400 m² Grundfläche.

Wer die Bauvorlagen unterschreiben darf, regelt § 67 Abs. 3 ThürBO. Für freistehende Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 ist der Kreis erweitert auf Personen mit einschlägigem Hochschulabschluss. Eine kleine Bauvorlageberechtigung für Handwerksmeister ist für Thüringen nicht belegbar. Wer darauf setzt, sollte vorab bei der Bauaufsicht nachfragen.

Wochenendhaus und Campingplatz

Wochenendhaus: § 63 Abs. 1 Nr. 1 j ThürBO stellt Wochenendhäuser bis 40 m² Grundfläche und 4 m Firsthöhe verfahrensfrei, allerdings nur in genehmigten Wochenendhausgebieten.

Für Dauerwohnen hilft das nicht. Das OVG Nordrhein-Westfalen hat entschieden, dass Dauerwohnen in einem als Wochenendhaus genehmigten Gebäude eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist (Urteil vom 23.10.2006, 7 A 4947/05).

Campingplatz: Thüringen hat keine Campingplatzverordnung. Daraus folgt jedoch kein rechtsfreier Raum:

• Der Campingplatz ist selbst eine bauliche Anlage, die eine Baugenehmigung braucht (VG Düsseldorf, 31.08.2023, 28 K 744/22).
• Die Verfahrensfreiheit auf Campingplätzen erfasst nur Wohnwagen, Zelte und bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind.
• Ein Tiny House ist nach § 2 Abs. 2 MBO ein Gebäude und fällt damit nicht darunter.

Räder ändern nichts

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 MBO ist auch eine Anlage mit dem Boden verbunden, die „nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden“. Maßgeblich ist also die Zweckbestimmung, nicht die technische Beweglichkeit.

Der Hessische Verwaltungsgerichtshof hat das bestätigt (Beschluss vom 05.08.2025, 4 B 1315/25):

• Bau- und Zirkuswagen sind bei Wohnnutzung genehmigungspflichtige bauliche Anlagen, unabhängig von ihrer theoretischen Mobilität.
• Gegen formell illegale Anlagen darf eine Nutzungsuntersagung ergehen, in der Regel mit sofortigem Vollzug.
• Jahrelange Duldung führt nicht zur Legalisierung.

Auch eine Straßenverkehrszulassung ersetzt keine Baugenehmigung (VG Koblenz, 1 K 505/05.KO).

Bauplanungsrecht: der eigentliche Engpass

Bebauungsplan (§ 30 BauGB): Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen „nicht widerspricht“. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht. Typische Hürden sind:

• zwingend festgesetzte Vollgeschosse oder Mindestmaße (§ 16 Abs. 4 BauNVO),
• geschlossene Bauweise (§ 22 BauNVO),
• das Baufenster (§ 23 BauNVO),
• örtliche Dachformvorgaben.

Abweichungen sind nur über eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich.

Innenbereich ohne Plan (§ 34 BauGB): Das Haus muss sich in die nähere Umgebung einfügen. Nach BVerwG, Urteil vom 08.12.2016, 4 C 7.15, braucht es Referenzobjekte, die bei wertender Gesamtbetrachtung von Grundfläche, Geschosszahl und Höhe vergleichbar sind. Die Übereinstimmung in nur einem Maßfaktor genügt nicht. Auch ein Unterschreiten des Rahmens nach unten kann ein Nichteinfügen sein. Eine veröffentlichte Entscheidung, die speziell ein Tiny House daran scheitern lässt, gibt es allerdings nicht.

Außenbereich (§ 35 BauGB): Ein privates Tiny House ist hier ein sonstiges Vorhaben nach Abs. 2 und nahezu nie zulässig. Hauptgrund ist in der Praxis die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7).

Der befristete § 246e BauGB („Bau-Turbo“) erlaubt Abweichungen von § 30 BauGB. Er setzt jedoch das Einvernehmen der Gemeinde voraus und gilt nicht für das Bauordnungsrecht. Die BauGB-Novelle 2026 ist noch nicht in Kraft.

Typische Fehler

• 30 m² für einen Freibrief halten: Die Grenze betrifft nur das Verfahren, nicht die materielle Zulässigkeit.
• Den Schlafboden übersehen: Zählt er als Geschoss, ist das Haus nicht mehr eingeschossig.
• Die Meldebescheinigung als Legalisierung werten: Nach Nr. 17.1.2 der AVV zum BMG muss man sich auch bei baurechtlichem Verstoß anmelden. Die Anmeldung dokumentiert eher die dauerhafte Wohnnutzung.
• Auf autarke Versorgung setzen: Sie ersetzt keine gesicherte Erschließung. Einen Rechtsanspruch auf Erschließung gibt es nach § 123 Abs. 3 BauGB nicht.
• Vom „GEG“ ausgehen: Seit 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche gewährt § 104 GModG nur eine Nachweiserleichterung, keine Befreiung.

Praktische Prüfreihenfolge

1. Lage klären: Liegt das Grundstück im Außenbereich, im Innenbereich nach § 34 BauGB oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans?
2. Bebauungsplan prüfen: Festsetzungen, Baufenster, Bauweise und Dachform mit dem Entwurf abgleichen.
3. Grundfläche und Geschosse prüfen: Ist das Haus eingeschossig und bleibt es bei höchstens 30 m² Grundfläche?
4. Abstandsflächen und Erschließung prüfen: rechtlicher Zugang zur öffentlichen Verkehrsfläche sowie technische Erschließung mit Wasser, Strom und Abwasser.
5. Verfahren wählen: Bei Zweifeln die Genehmigungsfreistellung oder das vereinfachte Verfahren nutzen. Bei Serienmodellen prüfen, ob ein baugleicher Bau anderswo genehmigt ist.
6. Schriftliche Auskunft einholen: Die untere Bauaufsichtsbehörde sollte die Einordnung schriftlich bestätigen, bevor Haus oder Fundament bestellt werden.

Quellen- und Datenstatus

Angabe	Stand
Status des Landesdatensatzes	teilgeprüft, Konfidenz mittel
Geprüft am	01.10.2026
Belegquellen	Gesetzestextspiegel gesetze.co, Beschlussempfehlung Drucksache 8/3762 des Thüringer Landtags, Architekten- und Ingenieurkammer Thüringen
Offen	konsolidierter amtlicher Wortlaut von § 63 Abs. 1 Nr. 1 a n. F.; vollständiger Wortlaut von § 65 Abs. 1 Nr. 2a

Die Aussage, ein bewohntes Tiny House könne in Thüringen verfahrensfrei sein, ist bisher nur aus dem Gesetzeswortlaut abgeleitet. Weder ein amtlicher Volltext noch eine behördliche Stellungnahme bestätigen sie bislang. Bis dahin gilt: Die untere Bauaufsichtsbehörde muss die Verfahrensfreiheit im Einzelfall bestätigen.