Tiny House Baugenehmigung in Sachsen-Anhalt

In Sachsen-Anhalt ist ein bewohntes Tiny House baurechtlich ein Gebäude wie jedes andere. Die Bauordnung des Landes (BauO LSA, zuletzt geändert durch Gesetz vom 17.06.2026, GVBl. LSA S. 316) stellt die Errichtung baulicher Anlagen nach § 58 Abs. 1 unter Genehmigungspflicht. Kleinere Ausnahmen gibt es, für ein Haus zum Wohnen helfen sie aber praktisch nicht weiter.

Dieser Ratgeber erklärt, welches Verfahren in Betracht kommt, welche Fristen gelten, wie Wochenendplätze geregelt sind und warum Räder am Ergebnis nichts ändern. Rechtsstand ist der 1. Oktober 2026. Der Text ersetzt keine Rechtsberatung, verbindliche Auskünfte erteilt die untere Bauaufsichtsbehörde.

Kann ein bewohntes Tiny House in Sachsen-Anhalt verfahrensfrei sein?

Nur theoretisch. § 60 Abs. 1 Nr. 1 a BauO LSA stellt Gebäude verfahrensfrei, wenn sie eingeschossig sind und höchstens 10 m² Grundfläche haben. Anders als viele Länder schließt Sachsen-Anhalt Aufenthaltsräume dabei nicht ausdrücklich aus. Die Abgrenzung erfolgt allein über Grundfläche und Eingeschossigkeit. Für Wohnzwecke sind 10 m² jedoch zu klein. Ein Tiny House mit Küche, Bad und Schlafplatz überschreitet diese Grenze regelmäßig. Zudem gelten solche Freistellungstatbestände nicht im Außenbereich.

Entscheidend ist ein zweiter Punkt: Verfahrensfreiheit ist nicht Zulässigkeit (§ 59 Abs. 2 MBO). Auch ein verfahrensfreies Gebäude muss das Bauplanungsrecht, die Abstandsflächen und die gesicherte Erschließung einhalten. Die Bauaufsicht kann jederzeit einschreiten. Der einzige Unterschied besteht darin, dass vorher niemand prüft.

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Das passende Verfahren: Freistellung oder vereinfachtes Verfahren

Für ein Tiny House kommen in Sachsen-Anhalt zwei Wege in Betracht. Beide erfassen Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 sowie sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2.

Merkmal	Genehmigungsfreistellung	Vereinfachtes Verfahren
Fundstelle	§ 61 BauO LSA	§ 62 BauO LSA
Erfasste Gebäude	Wohngebäude GK 1–3, sonstige GK 1–2	Wohngebäude GK 1–3, sonstige GK 1–2
Frist	Baubeginn frühestens ein Monat nach Vorlage bei der Gemeinde	Entscheidung binnen drei Monaten, verlängerbar um bis zu zwei Monate (§ 68 Abs. 4)
Besonderheit	Freistellung erlischt nach drei Jahren	Genehmigungsfiktion nach § 68 Abs. 5

Bei der Genehmigungsfreistellung reicht man die Unterlagen bei der Gemeinde ein. Gebaut werden darf frühestens nach einem Monat. Wird das Vorhaben nicht innerhalb von drei Jahren umgesetzt, erlischt die Freistellung. Ob das konkrete Grundstück die Voraussetzungen des § 61 erfüllt, sollte vorab mit Gemeinde und Bauaufsicht geklärt werden.

Im vereinfachten Verfahren hat die Behörde drei Monate Zeit für ihre Entscheidung, eine Verlängerung um bis zu zwei Monate ist möglich. Entscheidet sie nicht rechtzeitig, gilt die Genehmigung als erteilt. Die Frist beginnt allerdings erst drei Wochen nach Zugang des vollständigen Antrags. Unvollständige Unterlagen setzen die Uhr also gar nicht erst in Gang.

Gebäudeklasse 1 und kleine Bauvorlageberechtigung

Ein freistehendes Tiny House fällt in aller Regel in Gebäudeklasse 1. Diese ist in § 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauO LSA geregelt und gilt für Gebäude bis 7 m Höhe, mit höchstens zwei Nutzungseinheiten und bis 400 m² Grundfläche.

Für die Bauvorlagen wichtig ist § 64 Abs. 5 BauO LSA, nicht § 65. Danach dürfen auch Meister und Techniker Bauvorlagen für Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 einreichen. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 sieht Abs. 3 einen erweiterten Kreis Berechtigter vor. Ein Architekt ist für ein Tiny House daher nicht zwingend erforderlich.

Wochenendhäuser und Campingplätze

Sachsen-Anhalt kennt einen eigenen Tatbestand für Wochenendhäuser. Nach § 60 Abs. 1 Nr. 1 k BauO LSA sind sie auf genehmigten Wochenendplätzen verfahrensfrei. Die zulässigen Maße ergeben sich aus § 1 der Camping- und Wochenendplatzverordnung (CWVO vom 14.07.2006, GVBl. LSA S. 412, geändert am 06.09.2013).

Vorgabe	Wert
Grundfläche Wochenendhaus	höchstens 40 m²
Gesamthöhe	höchstens 3,20 m
Standort	nur genehmigter Wochenendplatz

Die CWVO enthält eine Regel, die für Tiny Houses besonders relevant ist: Wohnwagen und Mobilheime, die nicht jederzeit ortsveränderlich aufgestellt sind, gelten als Wochenendhäuser. Ein dauerhaft abgestelltes Tiny House wird damit wie ein Wochenendhaus behandelt.

Das erlaubt allerdings kein Dauerwohnen. Das OVG Nordrhein-Westfalen hat entschieden (Urteil vom 23.10.2006, 7 A 4947/05), dass Dauerwohnen in einem als Wochenendhaus genehmigten Gebäude eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist. Ob die CWVO darüber hinaus ein ausdrückliches Dauerwohnverbot enthält, ist im Datensatz noch offen und muss von der unteren Bauaufsichtsbehörde bestätigt werden.

Auch der Platz selbst ist eine bauliche Anlage. Eine Nutzung, die von seiner Genehmigung abweicht, ist formell illegal (VG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2023, 28 K 744/22).

Räder ändern nichts

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 MBO ist eine Anlage auch dann mit dem Boden verbunden, wenn sie „nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden“. Maßgeblich ist also der Zweck, nicht die technische Beweglichkeit.

Der Hessische Verwaltungsgerichtshof hat das bestätigt (Beschluss vom 5. August 2025, 4 B 1315/25): Bau- und Zirkuswagen sind bei Wohnnutzung bauliche Anlagen und brauchen eine Baugenehmigung, unabhängig von ihrer theoretischen Mobilität. Gegen formell illegale Anlagen darf eine Nutzungsuntersagung ergehen und in der Regel sofort vollzogen werden. Auch jahrelange Duldung legalisiert nichts.

Eine straßenverkehrsrechtliche Zulassung ersetzt die Baugenehmigung ebenfalls nicht. Anschlüsse an Wasser, Abwasser und Strom sind ein starkes Indiz für eine ortsfeste Nutzung.

Bauplanungsrecht: der eigentliche Engpass

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) darf ein Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widersprechen. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht. Typische Hürden sind:

• zwingend festgesetzte Vollgeschosse oder Mindestmaße (§ 16 Abs. 4 BauNVO),
• eine geschlossene Bauweise (§ 22 BauNVO),
• das Baufenster (§ 23 BauNVO),
• örtliche Dachvorschriften.

Abweichungen sind nur über eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich.

Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) muss sich das Haus in die nähere Umgebung einfügen. Nach dem BVerwG (Urteil vom 8. Dezember 2016, 4 C 7.15) braucht es dafür Referenzobjekte, die bei einer Gesamtbetrachtung von Grundfläche, Geschosszahl und Höhe vergleichbar sind. Die Übereinstimmung in nur einem Maßfaktor genügt nicht, und auch ein deutliches Unterschreiten des Rahmens kann ein Nichteinfügen bedeuten. Eine veröffentlichte Entscheidung, die speziell ein Tiny House an § 34 scheitern lässt, gibt es allerdings nicht.

Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist ein privates Tiny House nahezu nie zulässig. Es ist ein sonstiges Vorhaben, das regelmäßig öffentliche Belange beeinträchtigt, vor allem durch die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung.

Der seit 30.10.2025 geltende § 246e BauGB erlaubt Abweichungen von § 30 nur mit Einvernehmen der Gemeinde. Die BauGB-Novelle 2026 ist zum Rechtsstand noch nicht in Kraft.

Besonderheiten in Sachsen-Anhalt

Die Bauordnungsnovelle vom Dezember 2025 bringt zwei Neuerungen: eine Experimentierklausel für den Gebäudetyp E in § 86a sowie den genehmigungsfreien Dachgeschossausbau. Für den Neubau eines Tiny Houses spielen beide keine Rolle. Inkrafttreten und GVBl-Fundstelle dieser Novelle sind im Datensatz noch offen und sollten bei der Bauaufsicht erfragt werden.

Ebenfalls neu ab 2026 ist das Mitteilungsverfahren nach § 4a Bauvorlagenverordnung. Ob und wie es auf ein konkretes Vorhaben anwendbar ist, klärt ebenfalls die untere Bauaufsichtsbehörde.

Typische Fehler

• Melderecht mit Baurecht verwechseln: Nach Nummer 17.1.2 der AVV zum BMG muss man sich auch dann anmelden, wenn man gegen baurechtliche Regelungen verstößt. Die Anmeldung legalisiert also nichts und dokumentiert im Gegenteil die dauerhafte Wohnnutzung.
• Auf Fliegende Bauten setzen: § 76 Abs. 1 MBO verlangt Zerlegbarkeit und wiederholtes Aufstellen an verschiedenen Orten. Beides erfüllt ein Tiny House nach dem Normwortlaut nicht.
• Veraltetes Energierecht anwenden: Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche (§ 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG) gewährt § 104 GModG nur eine Nachweiserleichterung, keine Befreiung. Die Bauteil-U-Werte bleiben einzuhalten.
• Autarkie mit Erschließung verwechseln: Eine autarke Versorgung ersetzt die gesicherte Erschließung nicht. Zudem besteht nach § 123 Abs. 3 BauGB kein Rechtsanspruch auf Erschließung.

Praktische Prüfreihenfolge

Schritt	Frage
1	Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im Innenbereich oder im Außenbereich?
2	Lassen die Festsetzungen bzw. die Umgebung ein so kleines Gebäude zu?
3	Ist die Erschließung rechtlich und technisch gesichert? Besteht ein Anschlusszwang?
4	Gebäudeklasse 1 bestätigen und klären: Freistellung nach § 61 oder vereinfachtes Verfahren nach § 62?
5	Bauvorlageberechtigte Person nach § 64 BauO LSA beauftragen
6	Bei Wochenendplatz: Genehmigung des Platzes sowie die CWVO-Maße von 40 m² und 3,20 m prüfen, Dauerwohnen klären
7	Energienachweis nach GModG vorbereiten

Quellen- und Datenstatus

Der Landesdatensatz für Sachsen-Anhalt ist mit Stand 01.10.2026 als geprüft eingestuft. Die Konfidenz ist hoch für die Werte und mittel für die Novellen-Fundstellen.