Tiny House Baugenehmigung in Bremen

Wer in Bremen oder Bremerhaven ein Tiny House dauerhaft bewohnen möchte, braucht in aller Regel ein bauaufsichtliches Verfahren. Die Bremische Landesbauordnung (BremLBO, Fassung vom 29.05.2024) kennt zwar eine Verfahrensfreiheit für kleine Gebäude. Deren Grenzwerte liegen aber so niedrig, dass ein bewohnbares Haus sie praktisch nicht einhalten kann. Auch der Senat hat sich in einer Mitteilung vom 25.01.2021 ausdrücklich mit Tiny Houses befasst und sie als Wohngebäude eingeordnet.

Dieser Ratgeber erläutert, welches Verfahren infrage kommt und wo die eigentlichen Hürden liegen. Er beschreibt auch, welche Punkte nach aktuellem Datenstand noch offen sind. Er gibt den Rechtsstand vom 1. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte erteilt die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde.

Verfahrensfrei in Bremen? Praktisch ausgeschlossen

Grundsätzlich bedürfen Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Baugenehmigung (§ 59 Abs. 1 Satz 1 BremLBO). Ausnahmen regelt § 61 Abs. 1 Nr. 1 a BremLBO. Bremen schließt Aufenthaltsräume dort nicht ausdrücklich aus. Die Vorschrift grenzt allein über die Größe und die Eingeschossigkeit ab:

Merkmal	Wert in Bremen
Messgröße	Brutto-Grundfläche
Grenzwert allgemein	10 m²
Grenzwert Gartengerätehäuser	12 m²
Weitere Voraussetzung	eingeschossig
Aufenthaltsraum ausgeschlossen	nein

Ein Haus mit Schlafbereich, Küche und Bad lässt sich auf 10 m² Brutto-Grundfläche kaum realisieren. Ein bewohntes Tiny House ist in Bremen deshalb praktisch nicht verfahrensfrei.

Dabei gilt der zentrale Grundsatz des Bauordnungsrechts: Verfahrensfreiheit ist nicht Zulässigkeit (§ 59 Abs. 2 MBO). Auch ein verfahrensfreies Vorhaben muss alle materiellen Anforderungen einhalten, etwa das Bauplanungsrecht, die Abstandsflächen und die gesicherte Erschließung. Die Bauaufsicht kann jederzeit einschreiten.

Vergrößern

Das passende Verfahren: Freistellung oder vereinfachtes Verfahren

Für Tiny Houses kommen zwei Wege in Betracht:

	Genehmigungsfreistellung	Vereinfachtes Genehmigungsverfahren
Fundstelle	§ 62 BremLBO	§ 63 BremLBO
Erfasste Vorhaben	Wohngebäude ohne Gebäudeklassengrenze	Wohngebäude außer Sonderbauten
Frist	Wartefrist von einem Monat nach Eingang bei der Gemeinde	allgemeine Entscheidungsfrist nicht belegbar (nur Sonderregel für EU-RED-Anlagen)
Genehmigungsfiktion	–	für Wohngebäude nicht belegbar

Bei der Genehmigungsfreistellung wird nach Einreichung der Unterlagen die Wartefrist von einem Monat abgewartet. Ein Genehmigungsbescheid ergeht dabei nicht. Die weiteren Voraussetzungen der Freistellung sind in den vorliegenden Daten nicht aufgeschlüsselt. Ob ein konkretes Grundstück dafür infrage kommt, muss die untere Bauaufsichtsbehörde bestätigen.

Für das vereinfachte Verfahren ließen sich weder eine allgemeine Entscheidungsfrist noch eine Genehmigungsfiktion für Wohngebäude belegen. Bauherren sollten daher nicht davon ausgehen, dass ein Antrag nach Fristablauf als genehmigt gilt. Den aktuellen Stand erfragen Sie bei der Bauaufsicht.

Gebäudeklasse 1 und kleine Bauvorlageberechtigung

Laut Senatsmitteilung vom 25.01.2021 ist ein Tiny House ein Wohngebäude der Gebäudeklasse 1. Diese bestimmt § 2 Abs. 3 BremLBO über folgende Grenzwerte:

• 7 m Höhe,
• zwei Nutzungseinheiten,
• 400 m².

Für die Bauvorlagen ist § 65 Abs. 6 BremLBO von Interesse. Danach sind auch Meister und Techniker für Einfamilienhäuser bis 200 m² Geschossfläche bauvorlageberechtigt. Ein Tiny House liegt deutlich darunter. Damit kommt neben Architekten und Ingenieuren auch dieser Personenkreis für die Planung infrage.

Wochenendhäuser und Campingplätze

Für Wochenendhäuser enthält die BremLBO einen eigenen Tatbestand. Nach § 61 Abs. 1 Nr. 1 j sind sie bis 40 m² Grundfläche und 4 m Firsthöhe verfahrensfrei, allerdings nur in festgesetzten Wochenendhausgebieten. Das ist kein Weg zum Dauerwohnen. Nach dem OVG Nordrhein-Westfalen (Urteil vom 23.10.2006, 7 A 4947/05) ist das Dauerwohnen in einem Wochenendhaus eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Wohngebäude und Wochenendhäuser unterscheiden sich maßgeblich in der Dauerhaftigkeit ihrer Benutzung.

Eine eigene Camping- oder Wochenendplatzverordnung ist für Bremen nicht belegbar. Nach dem Musterrecht erfasst die Verfahrensfreiheit auf Campingplätzen nur Wohnwagen, Zelte und bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind. Ein Tiny House ist nach § 2 Abs. 2 MBO jedoch ein Gebäude. Zudem ist der Campingplatz selbst eine genehmigungspflichtige bauliche Anlage. Eine davon abweichende Nutzung ist formell illegal (VG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2023, 28 K 744/22).

Die Rolle von Rädern

Räder ändern baurechtlich nichts. § 2 Abs. 1 MBO zählt zu den baulichen Anlagen ausdrücklich auch Anlagen, die nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt sind, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Entscheidend ist die Zweckbestimmung, nicht die technische Beweglichkeit.

Der Hessische Verwaltungsgerichtshof hat dies bestätigt (Beschluss vom 05.08.2025, 4 B 1315/25). Bau- und Zirkuswagen sind danach bauliche Anlagen und brauchen bei Wohnnutzung eine Baugenehmigung, unabhängig von ihrer theoretischen Mobilität. Gegen formell illegale Anlagen darf eine Nutzungsuntersagung ergehen, und eine jahrelange Duldung legalisiert nichts.

Auch eine straßenverkehrsrechtliche Zulassung ersetzt keine Baugenehmigung (VG Koblenz, 1 K 505/05.KO).

Bauplanungsrecht: der eigentliche Engpass

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit entscheidet sich nach dem Gebiet, in dem das Grundstück liegt:

• Bebauungsplan (§ 30 BauGB): Das Vorhaben darf den Festsetzungen nicht widersprechen. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht. Probleme bereiten etwa Mindestmaße oder ein zwingend festgesetztes zweites Vollgeschoss (§ 16 BauNVO), eine geschlossene Bauweise (§ 22 BauNVO) oder ein Standort außerhalb des Baufensters (§ 23 BauNVO). Abweichungen sind nur über eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich.
• Innenbereich (§ 34 BauGB): Das Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen. Nach dem BVerwG (Urteil vom 08.12.2016, 4 C 7.15) braucht es dafür Referenzobjekte, die bei wertender Gesamtbetrachtung in Grundfläche, Geschosszahl und Höhe vergleichbar sind. Die Übereinstimmung in nur einem Maßfaktor genügt nicht. Eine Entscheidung, die speziell ein Tiny House an § 34 BauGB scheitern lässt, ist allerdings nicht veröffentlicht.
• Außenbereich (§ 35 BauGB): Ein privates Tiny House ist hier ein sonstiges Vorhaben und nahezu nie zulässig. Den Hauptgrund liefert in der Praxis § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB, die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung.

Die BauGB-Novelle 2026 ist noch nicht in Kraft. Der sogenannte Bau-Turbo nach § 246e BauGB erlaubt Abweichungen von § 30 BauGB nur mit Einvernehmen der Gemeinde.

Besonderheiten in Bremen und Bremerhaven

Die Senatsmitteilung vom 25.01.2021 stellt klar, dass für Tiny Houses alle Anforderungen der Landesbauordnung und des BauGB gelten. Sie sagt außerdem ausdrücklich, dass Kleingartenflächen für dauerhafte Wohnformen nicht geeignet sind.

Bremerhaven hat dieselbe Rechtslage, aber eine eigene Bauaufsicht. Ansprechpartner ist daher je nach Standort eine andere Behörde.

Typische Fehler

• Größenschwelle überschätzen: Wer von Werten aus anderen Ländern ausgeht, irrt. In Bremen liegt die Schwelle bei 10 m² Brutto-Grundfläche.
• Kleingarten als Wohnstandort: Kleingartenflächen sind laut Senat für dauerhaftes Wohnen ungeeignet.
• Wochenendhausregel als Dauerlösung: Dauerwohnen ist dort eine Nutzungsänderung.
• Meldebescheinigung als Erlaubnis: Die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt sagt nichts über die baurechtliche Zulässigkeit (AVV zum BMG, Nr. 17.1.2). Sie kann der Bauaufsicht sogar als Beweis für dauerhaftes Wohnen dienen.
• Veraltete Begriffe beim Energierecht: Seit dem 29.07.2026 heißt das Gesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche gilt nach § 104 GModG nur eine Nachweiserleichterung, keine Befreiung.

Praktische Prüfreihenfolge

Schritt	Frage	Ansprechpartner
1	Liegt das Grundstück im Bebauungsplangebiet, im Innen- oder im Außenbereich?	Bauaufsicht Bremen bzw. Bremerhaven
2	Bei Bebauungsplan: Widerspricht das Haus einer Festsetzung (Maß, Bauweise, Baufenster, Dachform)?	Bauaufsicht
3	Im Innenbereich: Gibt es vergleichbare Referenzobjekte in der Umgebung?	Bauaufsicht
4	Ist die Erschließung (Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom) gesichert?	Gemeinde, Versorger
5	Welches Verfahren gilt: Freistellung nach § 62 oder vereinfachtes Verfahren nach § 63 BremLBO?	Bauaufsicht
6	Wer erstellt die Bauvorlagen (§ 65 Abs. 6 BremLBO)?	Planer
7	Welche energetischen Anforderungen nach GModG sind nachzuweisen?	Planer

Quellen- und Datenstatus

Der Bremer Datensatz hat den Status „geprüft“ (Stand 01.10.2026). Die Konfidenz ist für die Grenzwerte hoch und für die Verfahrensregeln mittel. Grundlage sind Gesetzestextspiegel (anwalt24.de, gesetze.co) und die Senatsmitteilung auf rathaus.bremen.de.

Zwei Punkte sind noch offen: die Entscheidungsfrist und eine mögliche Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren sowie die vollständige Buchstabenliste in § 61 Abs. 1 Nr. 1 BremLBO. Beides muss im Einzelfall die untere Bauaufsichtsbehörde bestätigen.