Elementarschadenversicherung Pflicht: Eckpunkte 2026 erklärt

Am 21. Oktober 2026 haben das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bundesministerium der Finanzen ein gemeinsames Eckpunktepapier zur Absicherung gegen Elementarschäden an Länder und Verbände verschickt. Wer nach „Elementarschadenversicherung Pflicht Eckpunkte 2026“ sucht, bekommt hier die Antwort: Eine echte Versicherungspflicht für Eigentümer wie bei der Kfz-Haftpflicht ist nicht geplant. Stattdessen sollen Versicherer Wohngebäudepolicen künftig nur noch mit Elementarschutz anbieten, und bestehende Verträge sollen nachziehen. Geltendes Recht ist das noch nicht. Es handelt sich um einen Diskussionsvorschlag, zu dem Länder und Verbände bis zum 2. Dezember 2026 Stellung nehmen können. Einen Referentenentwurf hat Bundesjustizministerin Stefanie Hubig für das erste Quartal 2027 angekündigt.

Das Wichtigste in fünf Sätzen

Neue Wohngebäudeversicherungen sollen automatisch gegen Hochwasser, Starkregen und weitere Naturgefahren schützen. Der Selbstbehalt, also der Teil des Schadens, den Sie selbst tragen, soll im Standardschutz bei höchstens 10 Prozent der Versicherungsleistung liegen und 20.000 Euro nicht übersteigen. Wer schon eine Police ohne Elementarbaustein hat, soll ein Angebot bekommen. Wer darauf nicht reagiert, wird nach einem Jahr automatisch erweitert. Für Mieter wird geprüft, ob Vermieter die Mehrkosten künftig nicht mehr über die Nebenkosten weitergeben dürfen.

Elementarschadenversicherung Pflicht: die Eckpunkte 2026 im Überblick

Unter einer Elementarschadenversicherung versteht man den Baustein, der Schäden durch Naturgefahren abdeckt, die in der normalen Wohngebäudeversicherung fehlen. Die klassische Police deckt Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Läuft dagegen nach einem Starkregen der Keller voll, zahlt sie ohne Elementarbaustein nichts. Genau diese Lücke kennt jeder, der nach einem Unwetter schon einmal mit Eigentümern über ihren Versicherungsschein gesprochen hat.

Nach den Eckpunkten sollen künftig diese Gefahren zum Standard gehören: Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen.

Punkt	Standardschutz	Geprüfte Mindestversicherung
Gilt für	jede neu angebotene Wohngebäudeversicherung	wahlweise, falls sie kommt
Selbstbehalt im Schadensfall	höchstens 10 Prozent der Leistung, maximal 20.000 Euro	bis zu 50 Prozent der Leistung, maximal 100.000 Euro
Prämie	risikoabhängig	niedriger als im Standardschutz
Staatliche Länderhilfen	unverändert	können ausgeschlossen sein
Status	Vorschlag	wird im weiteren Verfahren geprüft

Rechtlich soll das über eine Ergänzung des Versicherungsvertragsgesetzes laufen. Das ist das Gesetz, das regelt, was in Versicherungsverträgen stehen darf und muss.

Warum das Wort Pflicht in die Irre führt

In vielen Schlagzeilen ist von einer Pflichtversicherung die Rede. Das trifft es nicht. Die Pflicht richtet sich an die Versicherer, die keine Wohngebäudepolice ohne Elementarschutz mehr anbieten sollen. Eigentümer werden dagegen nicht gezwungen, überhaupt eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Das Ministerium hatte schon auf dem Versicherungstag des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) im September 2026 klargestellt, dass es keine Pflicht nach dem Vorbild der Kfz-Haftpflicht geben wird.

Was ist mit dem Opt-out, also dem ausdrücklichen Verzicht? Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD sieht vor, ein solches Opt-out zu prüfen. Nach den Eckpunkten soll ein Verzicht aber nicht zu null Schutz führen, sondern immer in die günstigere Mindestversicherung. Dazu kommt ein Hinweis, den man in hochwassergefährdeten Lagen ernst nehmen sollte: Wer sich gegen den Standardschutz entscheidet, soll darauf hingewiesen werden, dass staatliche Hilfen der Länder bei Schäden über die Deckung hinaus ausgeschlossen sein können. Nach jeder großen Flut wird darüber gestritten, ob der Staat einspringt. Bisher haben viele Unversicherte darauf gesetzt. Das soll sich ändern.

Was der Selbstbehalt in Euro bedeutet

Der Selbstbehalt ist der Punkt, an dem sich Standardschutz und Mindestversicherung tatsächlich unterscheiden. Die folgenden Zahlen sind Rechenbeispiele. Annahmen: Der Versicherer schöpft den zulässigen Höchstselbstbehalt voll aus, und vereinfacht entspricht die Leistungsbasis dem Schaden. Wie genau die 10 Prozent und 50 Prozent im Gesetz berechnet werden, regelt erst der spätere Entwurf.

Beispiel 1: Keller nach Starkregen. Ein Einfamilienhaus, der Keller steht 40 Zentimeter unter Wasser. Estrich, Heizungsanlage und Wandputz sind betroffen, der Schaden liegt bei 45.000 Euro.

Beispiel 2: Hochwasser bis ins Erdgeschoss. Dasselbe Haus, das Wasser steht im Erdgeschoss. Entkernen, trocknen, neue Elektrik, neue Böden: 250.000 Euro.

Szenario	Ohne Elementarschutz	Standardschutz	Mindestversicherung
Keller, 45.000 Euro Schaden	45.000,00 Euro	höchstens 4.500,00 Euro	bis zu 22.500,00 Euro
Erdgeschoss, 250.000 Euro Schaden	250.000,00 Euro	höchstens 20.000,00 Euro (Deckel greift)	bis zu 100.000,00 Euro (Deckel greift)

Die Tabelle zeigt, wofür die Mindestversicherung gedacht ist: für den Katastrophenfall. Den typischen Kellerschaden trägt man damit zu einem großen Teil selbst. Wenn dagegen das ganze Haus betroffen ist, verhindert auch die Mindestvariante den wirtschaftlichen Totalschaden. Wer eine Baufinanzierung laufen hat, kann diese Zahlen auf die eigene Rücklage übertragen. Die Frage lautet dann, ob man im Ernstfall 20.000 Euro oder 100.000 Euro aufbringen kann, ohne an die Grenzen der Finanzierung zu stoßen.

Zu den Prämien nennt das Justizministerium für ein Standard-Einfamilienhaus eine Spanne von rund 100 bis 1.500 Euro im Jahr, je nach Risikolage. Im Schnitt sollen es je nach Region 92 bis 200 Euro sein. Die Spanne ist groß, weil die Lage den Preis bestimmt: Ein Haus am Hang ohne Gewässer in der Nähe kostet einen Bruchteil dessen, was für ein Haus in der Flussaue verlangt wird.

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Altverträge: Wer schweigt, ist nach einem Jahr erweitert

Für die Praxis ist dieser Punkt der wichtigste, denn betroffen sind vor allem ältere Policen. Laut GDV sind bundesweit nur 59 Prozent der Wohngebäude gegen Elementargefahren versichert, mit großen regionalen Unterschieden. In Baden-Württemberg liegt die Quote bei 94 Prozent, in vielen anderen Ländern deutlich darunter.

Der geplante Ablauf für Bestandsverträge:

1. Das Gesetz tritt in Kraft, die neue Regel wird anwendbar.
2. Ihr Versicherer schickt Ihnen ein Angebot zur Erweiterung um Elementarschutz und muss Sie darüber informieren und beraten.
3. Reagieren Sie nicht, wird Ihr Vertrag ein Jahr nach Anwendbarkeit automatisch um den Elementarschutz ergänzt, mit entsprechend höherer Prämie.
4. Ob und wie Sie stattdessen in die Mindestversicherung wechseln können, hängt davon ab, ob diese Variante ins Gesetz kommt.

Die Stolperfalle kennt man aus jeder Prämienanpassung: Post vom Versicherer landet ungeöffnet im Stapel. Hier hätte Schweigen eine Wirkung, nämlich einen höheren Beitrag. Wer bewusst entscheiden möchte, muss also reagieren.

Was die Eckpunkte für Eigentümer, Vermieter, Mieter und Käufer bedeuten

Selbstnutzende Eigentümer

Kurzfristig ändert sich für Sie nichts, denn rechtlich gilt der heutige Stand weiter. Wer heute schon Elementarschutz hat, ist vermutlich am wenigsten betroffen. Spannend wird es bei der Frage, ob der eigene Selbstbehalt künftig über dem gesetzlichen Höchstwert liegen dürfte, und wie die Versicherer bestehende Verträge anpassen. Wer keinen Elementarschutz hat, muss sich spätestens mit dem Angebot des Versicherers entscheiden, ob er den Standardschutz nimmt oder, falls sie kommt, die Mindestversicherung.

Vermieter

Nach heutigem Recht gehören die Prämien der Wohngebäudeversicherung samt Elementarbaustein zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Die Ministerien prüfen ein gesetzliches Verbot, die Kosten für die Absicherung gegen Elementargefahren auf Mieter umzulegen. Käme es so, bliebe dieser Teil der Prämie beim Vermieter hängen. In der Praxis müsste der Elementaranteil dann in der Nebenkostenabrechnung vermutlich vom Rest der Gebäudeprämie getrennt werden. Wie genau, ist offen. Für ein Mehrfamilienhaus in einer exponierten Lage geht es dabei um spürbare Beträge, die bei der Renditerechnung einer Bestandsimmobilie eine Rolle spielen.

Mieter

Für Mieter ist das geplante Umlageverbot die zentrale Nachricht. Es ist bislang nur ein Prüfauftrag, kein beschlossenes Recht. Bis ein Gesetz etwas anderes regelt, darf der Vermieter die Prämie wie bisher über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Wichtig: Ihr eigenes Hab und Gut schützt die Gebäudeversicherung nie. Dafür ist die Hausratversicherung zuständig, deren Elementarbaustein die Eckpunkte nicht betreffen.

Wohnungseigentümergemeinschaften

In einer WEG schließt die Gemeinschaft die Gebäudeversicherung für das Gemeinschaftseigentum ab, nicht der einzelne Eigentümer. Das Angebot zur Erweiterung geht also an die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, und darüber muss die Eigentümerversammlung entscheiden. Weil Eigentümerversammlungen meist nur einmal im Jahr stattfinden, kann die Einjahresfrist knapp werden. In der Debatte wird deshalb gefordert klarzustellen, dass der Abschluss einer Elementarschadenversicherung zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 Wohnungseigentumsgesetz gehört. Das würde Streit in der Versammlung um die Frage vermeiden, ob die Mehrkosten überhaupt beschlossen werden dürfen.

Käufer

Beim Kauf geht die bestehende Gebäudeversicherung mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer über (§ 95 Versicherungsvertragsgesetz). Der Käufer kann sie innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen (§ 96 Abs. 2 Versicherungsvertragsgesetz). In der Hektik zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe geht häufig unter, was man da eigentlich übernimmt. Ob die übernommene Police Elementarschutz enthält und wie hoch der Selbstbehalt ist, lässt sich mit einem Blick in den Versicherungsschein klären. Für Häuser in der Nähe von Gewässern gehört diese Frage ohnehin in jede Kaufprüfung.

Der Fahrplan bis zum Gesetz

Schritt	Stand
Eckpunktepapier von BMJV und BMF	vorgelegt am 21. Oktober 2026
Stellungnahmen von Ländern und Verbänden	bis 2. Dezember 2026
Referentenentwurf	angekündigt für das erste Quartal 2027
Kabinettsbeschluss, Bundestag, Bundesrat	offen
Inkrafttreten	offen
Automatische Erweiterung von Altverträgen	ein Jahr nach Anwendbarkeit der neuen Regel

Der Weg vom Eckpunktepapier zum geltenden Gesetz ist lang. Erst kommt der Entwurf, dann der Beschluss im Bundestag, dann die Verkündung, dann das Inkrafttreten. Jede dieser Stufen kann Inhalte noch verschieben. Das gilt besonders für Mindestversicherung, Opt-out und Umlageverbot, die im Papier ausdrücklich nur als Prüfaufträge stehen.

Was Sie jetzt prüfen können

Handlungsdruck besteht rechtlich keiner. Trotzdem gibt es ein paar Dinge, die ohne Gesetz sinnvoll zu wissen sind:

• Versicherungsschein lesen. Steht dort „weitere Naturgefahren“ oder „Elementar“? Wenn nicht, haben Sie keinen Schutz gegen Starkregen und Hochwasser.
• Selbstbehalt notieren. Liegt er heute über 10 Prozent oder über 20.000 Euro, wäre er nach den Eckpunkten höher als künftig im Standardschutz erlaubt.
• Obliegenheiten kennen. Viele Bedingungswerke verlangen beim Rückstau eine funktionierende Rückstausicherung. Fehlt sie, kann der Versicherer die Leistung kürzen.
• Lage einschätzen. Viele Länder bieten Hochwassergefahrenkarten an. Damit lässt sich einordnen, in welchem Bereich der Prämienspanne ein Haus etwa liegen dürfte.
• Als WEG vorbereiten. Verwaltungen können das Thema schon jetzt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen, damit die Gemeinschaft beschlussfähig ist, wenn das Angebot kommt.
• Als Vermieter rechnen. Wie hoch ist der Elementaranteil an der Gebäudeprämie? Diese Zahl brauchen Sie, falls das Umlageverbot kommt.

Was Versicherer und Länder anders wollen

Der GDV hält die Eckpunkte für unzureichend. Er vermisst verbindliche Vorgaben zur Prävention, etwa ein Bauverbot in Überschwemmungsgebieten, und die staatliche Rückversicherung, die der Koalitionsvertrag vorsieht. Unter dem Namen „Elementar Re“ schlägt der Verband vor, dass der Staat erst einspringt, wenn die Gesamtschäden 30 Milliarden Euro übersteigen. Für Eigentümer ist das kein Detail: Ohne Rückdeckung bei Extremereignissen müssen die Versicherer das Risiko vollständig selbst einpreisen, und das schlägt sich in den Prämien nieder.

Auch die Umweltorganisation Urgewald kritisiert das fehlende Gesamtkonzept. Die Länder hatten sich 2024 auf Ebene der Ministerpräsidenten für eine echte Pflichtversicherung ausgesprochen und eine reine Wahlmöglichkeit nicht für ausreichend gehalten. Bis zum 2. Dezember 2026 werden sie und die Verbände ihre Positionen schriftlich einbringen.

Häufige Fragen

Muss ich meine Wohngebäudeversicherung jetzt schon umstellen?

Nein. Die Eckpunkte sind ein Diskussionsvorschlag ohne Rechtswirkung. Ihr Vertrag läuft zu den vereinbarten Bedingungen weiter, bis ein Gesetz in Kraft tritt und der Versicherer Ihnen ein Angebot macht.

Werde ich gezwungen, eine Gebäudeversicherung abzuschließen?

Nach den Eckpunkten nicht. Die Vorgaben richten sich an die Versicherer und an den Inhalt der Wohngebäudeversicherung. Unabhängig davon verlangen Banken bei einer Baufinanzierung in aller Regel eine Gebäudeversicherung.

Bekomme ich als Unversicherter nach einer Flut noch staatliche Hilfe?

Das lässt sich heute nicht sicher sagen. Die Eckpunkte sehen vor, dass beim Verzicht auf den Standardschutz ein Hinweis erfolgt, wonach Hilfen der Länder bei darüber hinausgehenden Schäden ausgeschlossen sein können.

Darf mein Vermieter die höhere Prämie auf mich umlegen?

Nach heutiger Rechtslage ja, wenn Ihr Mietvertrag die Umlage der Sachversicherung als Betriebskosten vorsieht. Ein Verbot für den Elementaranteil wird geprüft, beschlossen ist es nicht.

Gilt das auch für meine Hausratversicherung?

Nein. Die Eckpunkte betreffen die Wohngebäudeversicherung. Elementarschutz für Möbel und Hausrat bleibt ein eigener Baustein der Hausratversicherung.

Quellen

• BMJV: Pressemitteilung zum Diskussionsvorschlag für eine bessere Absicherung gegen Elementarschäden, 21. Oktober 2026
• GDV: Bundesregierung stellt Weichen für mehr Elementarschutz
• Versicherungsvertragsgesetz, §§ 95 und 96
• Wohnungseigentumsgesetz, § 19

Hinweis: Dieser Beitrag erklärt den Stand eines Gesetzgebungsvorhabens und ersetzt keine Beratung. Ob und wie Sie Ihren Versicherungsschutz anpassen und welche Folgen das für Mietverhältnisse oder eine Eigentümergemeinschaft hat, sollte im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt, Versicherungsberater oder Steuerberater geprüft werden.