Möblierungszuschlag und Kurzzeitvermietung: Mietrecht II

Am 14. Oktober 2026 hat der Rechtsausschuss des Bundestags Sachverständige zum Regierungsentwurf „Mietrecht II“ angehört (Bundestagsdrucksache 21/6807). Für den Möblierungszuschlag und die Kurzzeitvermietung im Mietrecht II gilt damit: Die neuen Regeln sind fertig formuliert, beschlossen sind sie nicht. Kommt das Gesetz in dieser Form, darf ein Möblierungszuschlag in Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel im Monat betragen. Mietverträge „zum vorübergehenden Gebrauch“ wären grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt das bisherige Recht.

Der Stand: ein Entwurf, der jetzt in die Schlussrunde geht

Wer schon länger vermietet, kennt das: Nach einer Anhörung tauchen die ersten Musterverträge auf, die so tun, als sei das Gesetz schon da. Das ist es nicht. Der Weg bis jetzt sah so aus:

Datum	Schritt
8. Februar 2026	Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums
29. April 2026	Beschluss im Bundeskabinett (Regierungsentwurf)
1. Juli 2026	Entwurf als Drucksache 21/6807 im Bundestag
9. Juli 2026	Erste Lesung im Bundestag
14. Oktober 2026	Öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss
offen	Beschlussempfehlung, 2. und 3. Lesung, Bundesrat, Verkündung

Nach der Anhörung schreibt der Ausschuss seine Beschlussempfehlung. Danach stimmt der Bundestag ab, dann ist der Bundesrat dran. In diesen Schritten kann sich am Text noch etwas ändern.

Möblierungszuschlag und Kurzzeitvermietung im Mietrecht II: das Wichtigste in Kürze

Möblierte Wohnungen und kurze Mietverträge waren bisher die beiden bekanntesten Wege, die Mietpreisbremse zu umgehen. Beide sollen enger werden. Wer möbliert vermietet, müsste den Zuschlag für die Möbel künftig vor Vertragsschluss offen nennen, und er wäre an den Zeitwert der Einrichtung gebunden. Kurzzeitverträge gäbe es nur noch mit einem besonderen Anlass beim Mieter, und die Laufzeit wäre gedeckelt. Für bestehende Verträge soll sich nichts ändern.

Beim Möblierungszuschlag zählt künftig der Zeitwert der Möbel

Was heute gilt

Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Verordnung bestimmt hat. Dort darf die Miete beim Einzug höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist, vereinfacht gesagt, das, was für vergleichbare Wohnungen in der Gegend in den letzten Jahren gezahlt wurde. Der Bundestag hat diese Regel bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, die Verlängerung gilt seit dem 23. Juli 2025.

Wie hoch ein Zuschlag für die Möbel sein darf, steht heute nirgends im Gesetz. Eine Pflicht, ihn getrennt auszuweisen, gibt es auch nicht. In der Praxis steht deshalb oft nur eine runde Pauschalmiete im Vertrag, aus der niemand herauslesen kann, was auf die Wohnung und was auf Sofa und Bett entfällt. Die Möbel allein nehmen eine Wohnung aber auch heute nicht aus der Mietpreisbremse heraus.

Was der Regierungsentwurf vorsieht

• Zuschlag auf die Vergleichsmiete: Bei möblierten Wohnungen erhöht sich die ortsübliche Vergleichsmiete um einen angemessenen Möblierungszuschlag.
• Obergrenze: Angemessen ist ein Zuschlag von monatlich höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtung bei Vertragsschluss. Der Zeitwert ist der Wert, den die Möbel nach Alter und Abnutzung noch haben, nicht der Neupreis.
• Pauschale bei Vollmöblierung: Ist die Wohnung komplett eingerichtet, gilt ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Wohnung als angemessen. Das ist eine widerlegliche Vermutung und keine feste Obergrenze. Beide Seiten können also darlegen, dass im konkreten Fall ein anderer Wert passt.
• Auskunftspflicht: Vermieter müssen die Höhe des Zuschlags vor Vertragsschluss von sich aus mitteilen, in Textform. Textform heißt: E-Mail oder Brief reichen, eine Unterschrift ist nicht nötig.
• Geltungsbereich: Die Regeln gelten für neue Verträge in Gebieten mit Mietpreisbremse.

Im Referentenentwurf vom Februar stand noch eine Pauschale von 5 Prozent. Im Kabinettsentwurf sind daraus 10 Prozent geworden, und als Maßstab dient jetzt der Zeitwert.

Ohne Auskunft gilt die Wohnung als unmöbliert

Wer den Zuschlag nicht rechtzeitig nennt, darf für die Prüfung der zulässigen Miete nur die Miete einer leeren Wohnung ansetzen. Nach dem Regierungsentwurf gilt das bis zwei Jahre nach der Nachholung der Auskunft. Die Möbel muss der Vermieter trotzdem stellen. Der Referentenentwurf sah diese Folge noch ohne zeitliches Ende vor.

Die Rechnung: Was der Deckel in Euro bedeutet

Beispiel 1: vollmöblierte Zweizimmerwohnung in einer Großstadt

Die Zahlen sind ein Beispiel. Angenommen werden 50 Quadratmeter, eine ortsübliche Vergleichsmiete von 14,00 Euro je Quadratmeter und Möbel mit einem geschätzten Zeitwert von 7.500,00 Euro. Für die Gesamtgrenze wird außerdem angenommen, dass die 10 Prozent der Mietpreisbremse auf die Summe aus Vergleichsmiete und Zuschlag gerechnet werden. So beschreibt der Bundestag den Entwurf. Die bisherige Pauschalmiete liegt im Beispiel bei 1.150,00 Euro netto kalt.

Posten	Betrag pro Monat
Ortsübliche Vergleichsmiete (50 × 14,00 Euro)	700,00 Euro
Möblierungszuschlag (1 Prozent von 7.500,00 Euro)	75,00 Euro
Erhöhte Vergleichsmiete	775,00 Euro
Zulässige Miete mit Mietpreisbremse (775,00 × 1,10)	852,50 Euro
Bisherige Pauschalmiete	1.150,00 Euro
Differenz	297,50 Euro

Aufs Jahr gerechnet sind das 3.570,00 Euro. Ohne rechtzeitige Auskunft würde die Wohnung als unmöbliert gelten. Die Grenze läge dann bei 770,00 Euro (700,00 × 1,10), also 380,00 Euro im Monat unter der Pauschalmiete.

Mit der Pauschale für Vollmöblierung kommt man auf fast denselben Wert. Liegt die Miete für die leere Wohnung bei 770,00 Euro, ergeben 10 Prozent einen Zuschlag von 77,00 Euro. Bei teuren Designermöbeln ist der Zeitwert der günstigere Weg für den Vermieter. Bei einfach eingerichteten Wohnungen ist es eher die Pauschale.

Beispiel 2: So kommt ein Zeitwert zustande

Der Regierungsentwurf spricht vom geschätzten Zeitwert. Wie man ihn ermittelt, zeigt der frühere Gesetzentwurf des Bundesrats (Drucksache 21/3509): Dort sinkt der Wert der Möbel um 5 Prozent für jedes abgelaufene Jahr. Die Tabelle rechnet beispielhaft nach dieser Methode. Welcher Rechenweg am Ende gilt, steht erst im verkündeten Gesetz.

Gegenstand	Kaufpreis	Alter	Zeitwert
Bett mit Matratze	1.200,00 Euro	3 Jahre	1.020,00 Euro
Sofa	1.800,00 Euro	2 Jahre	1.620,00 Euro
Kleiderschrank	1.500,00 Euro	4 Jahre	1.200,00 Euro
Esstisch mit Stühlen	900,00 Euro	1 Jahr	855,00 Euro
Waschmaschine	600,00 Euro	5 Jahre	450,00 Euro
Summe	6.000,00 Euro		5.145,00 Euro

Daraus ergäbe sich ein Zuschlag von höchstens 51,45 Euro im Monat. Viele Vermieter rechnen heute mit Aufschlägen von mehreren Hundert Euro. Im Alltag zeigt sich das Problem schnell: Wer keine Rechnungen mehr hat, muss den Zeitwert schätzen, und genau über diese Schätzung wird später gestritten.

Beispiel 3: Der Kurzzeitvertrag, der zu lang wird

Ein Ingenieur zieht für ein Projekt von sechs Monaten in eine möblierte Wohnung. Nach dem Entwurf wäre das ein zulässiger Vertrag zum vorübergehenden Gebrauch. Verlängert sich das Projekt nach dem Einzug unerwartet um zwei Monate, ist eine einmalige Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich. Stand die Laufzeit von zehn Monaten dagegen schon bei Vertragsschluss fest, wäre es kein Kurzzeitvertrag mehr. Dann gelten der volle Mieterschutz und die Mietpreisbremse.

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Kurzzeitvermietung: sechs Monate als feste Grenze

Nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB gelten viele Schutzregeln nicht, wenn Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Dazu gehören die Mietpreisbremse und der Kündigungsschutz. Eine feste Zeitgrenze gibt es dafür bisher nicht. Gerichte prüfen jeden Fall einzeln.

Der Entwurf zieht die Grenze schärfer:

1. Der Mieter braucht einen besonderen Anlass für den kurzen Aufenthalt, etwa ein befristetes Projekt oder ein Praktikum.
2. Der Vertrag darf grundsätzlich höchstens sechs Monate laufen.
3. Ergibt sich nach dem Einzug unerwartet ein längerer Bedarf, ist eine einmalige Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich.
4. Werden diese Grenzen überschritten, gilt automatisch der gesamte Mieterschutz, die Mietpreisbremse eingeschlossen.

Verträge, die immer wieder neu über ein paar Monate abgeschlossen werden, wären damit praktisch ausgeschlossen. In der Anhörung haben auch Sachverständige auf diese Folge hingewiesen.

Wer profitiert und wer verliert

Mieter in angespannten Märkten hätten erstmals einen festen Maßstab. Bisher konnten sie kaum prüfen, ob eine Pauschalmiete von 1.150,00 Euro für 50 Quadratmeter mit Möbeln zulässig ist. Mit einem ausgewiesenen Zuschlag lässt sich das nachrechnen.

Vermieter von hochpreisig möblierten Wohnungen in Städten mit Mietpreisbremse verlieren am meisten. Wie Beispiel 1 zeigt, kann die zulässige Miete deutlich sinken, sobald die Möbel einzeln bewertet werden.

Vermieter mit sauber belegter Einrichtung stehen besser da. Wer Rechnungen und eine Inventarliste hat, kann den Zuschlag begründen und muss die Vermutung nicht fürchten.

Anbieter von Wohnen auf Zeit müssten ihr Modell umstellen, wenn ihre Mieter regelmäßig länger als acht Monate bleiben.

Käufer, die eine Wohnung für die möblierte Vermietung kaufen, rechnen bei der Mietrendite oft mit den Mieten von heute. In Gebieten mit Mietpreisbremse sind diese Mieten bei neuen Verträgen nach Inkrafttreten möglicherweise nicht mehr zulässig.

Was nach der Anhörung noch offen ist

Die Positionen liegen weit auseinander. Der Deutsche Mieterbund nennt die Reform einen überfälligen Schritt und will bei Kurzzeitvermietung und Möblierungszuschlag nachschärfen. Haus & Grund lehnt den Entwurf ab, auch andere Immobilienverbände sind gegen weitere Regulierung. Schon in der ersten Lesung im Juli haben Susanne Hierl (CSU) und Jan-Marco Luczak (CDU) aus der Unionsfraktion gefragt, ob die starre Grenze von sechs Monaten der Lebenswirklichkeit gerecht wird. Auch der Bundesrat hat Nachbesserungsbedarf angemeldet.

Am ehesten dürfte sich also an der Laufzeit der Kurzzeitverträge noch etwas bewegen. Fest steht dagegen der Fahrplan für das Inkrafttreten. Die Regeln zu Kurzzeitvermietung und Möblierungszuschlag sollen am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung gelten. Wird das Gesetz zum Beispiel im März verkündet, gelten sie ab dem 1. Juli. Für Verträge, die vorher geschlossen wurden, bleibt das bisherige Recht maßgeblich.

Was Betroffene jetzt prüfen können

Vermieter möblierter Wohnungen

• Eine Inventarliste mit Kaufdatum und Kaufpreis jedes Möbelstücks hilft, den Zeitwert später zu belegen. Rechnungen gehören dazu.
• Mietverträge mit getrennt ausgewiesener Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag machen die Kalkulation heute schon nachvollziehbar.
• Wer Neuvermietungen plant, kann ausrechnen, wie sich die zulässige Miete nach dem Entwurf ändern würde. Für Verträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen werden, gilt das alte Recht.

Mieter

• Steht im Vertrag nur ein Gesamtbetrag, kann man nachfragen, welcher Teil auf die Möbel entfällt.
• Schon nach geltendem Recht gibt es zu viel gezahlte Miete nur zurück, wenn der Verstoß gegen die Mietpreisbremse beim Vermieter gerügt wird. Die Rüge muss in Textform erfolgen.
• Bei Kurzzeitverträgen lohnt ein Blick darauf, ob im Vertrag ein konkreter Anlass für den befristeten Aufenthalt genannt ist.

Eigentümer und Käufer

• Ob eine Wohnung im Gebiet einer Mietpreisbremse liegt, ergibt sich aus der Verordnung des jeweiligen Bundeslands.
• Eine Mietkalkulation, die nur mit möblierter Pauschalmiete funktioniert, hängt in diesen Gebieten künftig stärker vom Zeitwert der Einrichtung ab.

Häufige Fragen

Gilt die Regel zum Möblierungszuschlag auch außerhalb der Gebiete mit Mietpreisbremse?

Nach dem Regierungsentwurf nicht. Der Deckel und die Auskunftspflicht betreffen neue Verträge in Gebieten, die ein Land als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Die Grenze für Kurzzeitverträge soll dagegen für alle neuen Verträge gelten.

Ändert sich etwas an meinem laufenden Mietvertrag?

Für Verträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen wurden, sollen die bisherigen Regeln zu Kurzzeitvermietung, Möblierungszuschlag und Auskunftspflicht weiter gelten.

Sind 10 Prozent Pauschale das Maximum?

Nein. Die 10 Prozent für eine vollständig eingerichtete Wohnung sind eine Vermutung. Ein höherer Zuschlag ist möglich, wenn der Zeitwert der Möbel ihn trägt. Ein niedrigerer kann angemessen sein, wenn die Einrichtung wenig wert ist.

Was gilt für teilmöblierte Wohnungen?

Die Pauschale ist für vollständig ausgestattete Wohnungen gedacht. Bei Teilmöblierung bleibt nach dem Entwurf der Zeitwert der vorhandenen Einrichtung der Maßstab.

Wie lange gibt es die Mietpreisbremse überhaupt noch?

Die Länder können sie nach geltendem Recht bis zum 31. Dezember 2029 anwenden. Danach treten alle Verordnungen außer Kraft, wenn der Gesetzgeber nichts anderes beschließt.

Dieser Beitrag erklärt den Stand des Gesetzgebungsverfahrens und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Miete zulässig ist oder ein Vertrag als Kurzzeitvertrag durchgeht, hängt vom Einzelfall ab und sollte von einem Rechtsanwalt oder Mieterverein geprüft werden.

Quellen

• Deutscher Bundestag: Drucksache 21/6807, Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete
• Deutscher Bundestag: Sachverständige bewerten Änderungen im Mietrecht unterschiedlich (Anhörung vom 14. Oktober 2026)
• Deutscher Bundestag: Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht (hib)
• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Pressemitteilung vom 29. April 2026
• Deutscher Bundestag: Drucksache 21/3509, Gesetzentwurf des Bundesrates
• Bundesregierung: Mietpreisbremse verlängert