Schonfristzahlung und ordentliche Kündigung: BGH VIII ZR 21/26

Wer seine Mietschulden innerhalb der Schonfrist vollständig nachzahlt, ist eine fristlose Kündigung los. Eine ordentliche Kündigung, die der Vermieter wegen derselben Rückstände zusätzlich ausgesprochen hat, bleibt aber bestehen. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30. September 2026 entschieden (Az. VIII ZR 21/26). Zwei Wochen später, am 14. Oktober 2026, hat der Rechtsausschuss des Bundestags in einer öffentlichen Anhörung über die Mietrechtsreform beraten, die genau diese Lücke schließen soll. Zur Frage Schonfristzahlung und ordentliche Kündigung hat der BGH mit VIII ZR 21/26 also das geltende Recht bestätigt. Was künftig gilt, entscheidet der Bundestag erst noch.

Was der BGH am 30. September 2026 entschieden hat

Der VIII. Zivilsenat bleibt bei der Linie, die er seit Jahren vertritt: Eine Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist erfasst sie nicht. Dass die Bundesregierung das Gesetz ändern will, spielt für die Richter keine Rolle. Ein Entwurf ist kein geltendes Recht, und Gerichte wenden das Gesetz an, das heute im Bundesgesetzblatt steht.

Das Urteil des Landgerichts Berlin II, das die Räumungsklage abgewiesen hatte, hob der BGH auf. Er verwies den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück. Ob der Mieter am Ende tatsächlich ausziehen muss, steht damit noch nicht fest. Das Landgericht muss unter anderem prüfen, ob den Mieter am Zahlungsrückstand ein Verschulden trifft und ob sich der Vermieter im konkreten Fall treuwidrig verhält, wenn er auf der ordentlichen Kündigung besteht.

Der Fall: 430 Euro Miete und ein Gerüst vor dem Balkon

Der Sachverhalt ist alltäglich. Ein Mieter wohnt seit 2018 in einer Berliner Wohnung, die Nettokaltmiete lag zuletzt bei 430 Euro im Monat. Ab Januar 2024 stand ein Gerüst am Haus, der Balkon war nicht mehr nutzbar. Die Mieten für Januar und Februar 2024 zahlte der Mieter nicht. Daraufhin kündigte der Vermieter am 8. Februar 2024 fristlos und hilfsweise ordentlich.

Der Mieter zahlte danach nach, behielt wegen des Gerüsts allerdings 2 beziehungsweise 4 Prozent ein. Das Landgericht Berlin II sah in der Nachzahlung eine Schonfristzahlung, die beide Kündigungen beseitigt habe. In der Revision stützte sich der Vermieter nur noch auf die ordentliche Kündigung, und damit bekam er beim BGH recht.

Die Konstellation kennt jeder, der länger mit Mietverhältnissen zu tun hat: Ein Mangel, eine eigenmächtig gekürzte Miete, zwei Monate Rückstand, dann der Brief vom Vermieter mit beiden Kündigungen. Genau in diesen Fällen entscheidet die ordentliche Kündigung darüber, ob die Wohnung weg ist.

Schonfristzahlung und ordentliche Kündigung: Warum der BGH bei VIII ZR 21/26 hart bleibt

Um das Urteil zu verstehen, muss man die zwei Kündigungswege auseinanderhalten.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs steht in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sie ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten. Für diese Kündigung gibt es die Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Zahlt der Mieter alle fälligen Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt auch, wenn sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter oder das Sozialamt verbindlich zur Zahlung verpflichtet. Die Rettung funktioniert allerdings nicht beliebig oft: Gab es in den letzten zwei Jahren schon einmal eine solche Heilung, ist sie ausgeschlossen.

Die ordentliche Kündigung stützt sich auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Vermieter braucht dafür ein berechtigtes Interesse, etwa eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Ein erheblicher Mietrückstand ist so eine Pflichtverletzung. Hier gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, je nach Wohndauer drei, sechs oder neun Monate. Eine Schonfrist sieht das Gesetz für diesen Weg nicht vor.

Der BGH liest das Gesetz wörtlich. Der Gesetzgeber hat die Heilung bewusst nur für die fristlose Kündigung geregelt, und diese Entscheidung dürfen Richter nicht nach eigenen Vorstellungen ausweiten. Das Landgericht Berlin II sieht das seit Jahren anders und ist damit mehrfach in Karlsruhe gescheitert, unter anderem mit den Urteilen vom 23. Oktober 2024 (VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23) und vom 9. Juli 2025 (VIII ZR 287/23). Mit VIII ZR 21/26 kommt ein weiteres Urteil dazu.

Was das Urteil für Mieter bedeutet

Für Mieter ist die Botschaft unbequem. Die Nachzahlung innerhalb der Schonfrist verhindert die sofortige Räumung, sie sichert aber nicht die Wohnung. Wer eine Kündigung mit beiden Varianten im Briefkasten hat, kann nach Ablauf der Kündigungsfrist trotzdem zur Räumung verurteilt werden.

Drei Punkte sind in der Praxis wichtig:

• Zahlen bleibt trotzdem richtig. Die Schonfristzahlung beseitigt die fristlose Kündigung, und sie kann bei der Prüfung der ordentlichen Kündigung eine Rolle spielen. Im zurückverwiesenen Fall muss das Landgericht noch klären, ob der Vermieter sich treuwidrig verhält. Ob eine vollständige und schnelle Nachzahlung dabei hilft, ist eine Frage des Einzelfalls.
• Verschulden ist ein echter Prüfpunkt. Die ordentliche Kündigung setzt eine schuldhafte Pflichtverletzung voraus. Gründe für den Rückstand gehören deshalb in den Prozess, gut belegt.
• Eigenmächtige Mietkürzungen sind riskant. Der Berliner Fall zeigt, wie schnell aus einem berechtigten Ärger über einen Mangel ein Kündigungsfall wird. Ist eine Minderung zu hoch angesetzt, entsteht ein Rückstand, der für eine Kündigung reichen kann.

Bei Mietern, die Bürgergeld oder Sozialhilfe beziehen, kommt hinzu: Übernimmt das Amt die Schulden, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche bleibt nach heutigem Recht bestehen.

Was das Urteil für Vermieter bedeutet

Vermieter bekommen Rechtssicherheit, auch in Berlin. Die Doppelkündigung, also fristlos und hilfsweise ordentlich in einem Schreiben, bleibt nach geltendem Recht das übliche Vorgehen bei erheblichen Rückständen.

Ein Freibrief ist das Urteil aber nicht. Der BGH hat den Fall zurückverwiesen und eben nicht selbst auf Räumung entschieden. Ob die ordentliche Kündigung am Ende trägt, hängt davon ab, ob die Kündigung wirksam zugegangen ist, ob der Mieter schuldhaft gehandelt hat und ob das Festhalten an der Kündigung im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstößt. Wer etwa einen langjährigen, sonst zuverlässigen Mieter wegen eines einmaligen, sofort ausgeglichenen Rückstands auf die Straße setzen will, muss mit genauer Prüfung durch das Gericht rechnen. Ein Ergebnis lässt sich daraus nicht ableiten.

Hinzu kommt der Blick nach vorn: Tritt die Reform in Kraft, verliert die hilfsweise ordentliche Kündigung beim ersten Zahlungsverzug ihren Schutzeffekt für den Vermieter.

Rechenbeispiel: Was nach der Nachzahlung übrig bleibt

Beispiel mit angenommenen Zahlen: Gesamtmiete 900,00 Euro (700,00 Euro Nettokaltmiete und 200,00 Euro Betriebskostenvorauszahlung), Mietverhältnis seit sechs Jahren, Mieten für Januar und Februar nicht gezahlt. Kündigung fristlos und hilfsweise ordentlich, Zugang am 10. Februar. Räumungsklage zugestellt am 15. April.

Punkt	Geltendes Recht (BGH VIII ZR 21/26)	Nach dem Regierungsentwurf, erster Verzug
Rückstand bei Kündigung	1.800,00 Euro	1.800,00 Euro
Schonfrist endet	15. Juni	15. Juni
Zu zahlen bis dahin	alle fälligen Rückstände einschließlich der seitdem fälligen Beträge	dasselbe
Fristlose Kündigung nach vollständiger Zahlung	unwirksam	unwirksam
Ordentliche Kündigung nach vollständiger Zahlung	bleibt wirksam, Mietende 31. August (sechs Monate Frist)	unwirksam, aber nur einmal im Mietverhältnis
Ergebnis für den Mieter	Räumungsklage hat Aussicht auf Erfolg, Prüfung von Verschulden und Treuwidrigkeit im Einzelfall	Mietverhältnis läuft weiter

Zur Fristberechnung: Bei Zugang nach dem dritten Werktag eines Monats beginnt die Frist erst mit dem Folgemonat. Bei mehr als fünf Jahren Wohndauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters sechs Monate, ab acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Hinzu kommen in der Regel die Kosten des Räumungsprozesses, die je nach Ausgang verteilt werden.

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Ab wann gilt was: Geltendes Recht und Stand der Reform

Heute gilt ausschließlich die Rechtslage, die der BGH bestätigt hat. Die Ausweitung der Schonfrist steht im Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, oft „Mietrecht II“ genannt. Ein neuer § 573 Abs. 4 BGB soll Schonfrist und Nachholrecht auf die ordentliche Kündigung übertragen, einmal pro Mietverhältnis. Nach dem Entwurf soll die Neuregelung für Rückstände gelten, die nach dem Inkrafttreten entstehen.

Datum	Schritt	Stand
29.04.2026	Kabinettsbeschluss	Regierungsentwurf
01.07.2026	Einbringung in den Bundestag	Drucksache 21/6807
09.07.2026	Erste Lesung	Überweisung an den Rechtsausschuss
14.10.2026	Öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss	Entwurf, Sachverständige uneinig
offen	Zweite und dritte Lesung, Bundesrat, Verkündung	kein Termin

Der Inhalt kann sich noch ändern. Aus der Unionsfraktion kamen Änderungswünsche gerade zur Schonfristregelung, in der Anhörung wurde dagegen gefordert, die Beschränkung auf einen einmaligen Fall zu streichen. Ein Datum für das Inkrafttreten gibt es nicht.

Was Betroffene jetzt tun können

Mieter mit Rückständen:

• Kündigungsschreiben genau lesen: Steht dort nur eine fristlose oder zusätzlich eine hilfsweise ordentliche Kündigung?
• Die Schonfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage im Kalender notieren und den vollständigen Betrag ermitteln, einschließlich der inzwischen fällig gewordenen Mieten.
• Bei Bezug von Sozialleistungen früh beim Jobcenter oder Sozialamt die Übernahme der Mietschulden beantragen, denn die verbindliche Zusage muss innerhalb der Frist vorliegen.
• Gründe für den Rückstand dokumentieren, etwa Krankheit, Jobverlust oder verspätete Leistungen, weil das Verschulden bei der ordentlichen Kündigung geprüft wird.
• Eine Minderung wegen Mängeln vorher schriftlich ankündigen und ihre Höhe realistisch einschätzen lassen, zum Beispiel beim Mieterverein.

Vermieter:

• Rückstände sauber aufstellen: Monat, Sollbetrag, gezahlter Betrag, Differenz.
• Den Zugang der Kündigung beweisbar sicherstellen, etwa per Bote mit Zeugen.
• Eingehende Nachzahlungen und mögliche Minderungsgründe im Blick behalten, denn das Gericht prüft im Einzelfall, ob das Festhalten an der ordentlichen Kündigung treuwidrig ist.
• Die Reform verfolgen, weil sich die Wirkung der Doppelkündigung für künftige Rückstände ändern kann.

Einordnung: Was vorher galt und was sich ändern soll

Neu ist an dem Urteil in der Sache nichts. Die Linie des BGH ist seit langem gefestigt, nur das Landgericht Berlin II wollte sie nicht übernehmen. Für Mieter in Berlin bedeutete das über Jahre eine gewisse Lotterie: In der Berufungsinstanz half die Nachzahlung oft, in Karlsruhe nicht. Das Urteil vom 30. September 2026 bestätigt erneut die bundesweit einheitliche Linie.

Politisch ist das Thema dagegen in Bewegung. Union und SPD haben die einmalige Ausweitung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung in ihren Koalitionsvertrag geschrieben, um Wohnungslosigkeit zu verhindern. Private Vermieterverbände warnen vor Belastungen für Kleinvermieter, Mieterverbände wollen die Einschränkung auf einen einmaligen Fall streichen. Bis Bundestag und Bundesrat entschieden haben und das Gesetz verkündet ist, entscheiden die Gerichte nach dem BGH-Urteil.

Häufige Fragen

Muss der Berliner Mieter jetzt ausziehen?

Das steht noch nicht fest. Der BGH hat das Urteil aufgehoben und zurückverwiesen. Eine andere Kammer des Landgerichts Berlin II muss neu verhandeln und dabei Verschulden und mögliche Treuwidrigkeit prüfen.

Hilft es, die Rückstände zu zahlen, bevor die Kündigung ankommt?

Für die fristlose Kündigung ja: Das Recht dazu entfällt, wenn der Rückstand vor Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen ist. Ob eine ordentliche Kündigung dann noch auf frühere, inzwischen bezahlte Rückstände gestützt werden kann, hängt von den Umständen ab, insbesondere von Dauer und Höhe des Verzugs.

Gilt die geplante Neuregelung für Kündigungen, die schon ausgesprochen sind?

Nach dem Regierungsentwurf soll sie nur Rückstände erfassen, die nach dem Inkrafttreten entstehen. Ob es dabei bleibt, ist offen, solange das Gesetz nicht beschlossen ist.

Zählt eine Zusage des Jobcenters als Schonfristzahlung?

Ja, eine verbindliche Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle innerhalb der Frist reicht für die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung beseitigt sie nach heutigem Recht nicht.

Kann ein Vermieter auch ohne fristlose Kündigung nur ordentlich kündigen?

Ja. Voraussetzung ist eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, etwa ein erheblicher Mietrückstand. Dann gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, und eine Schonfristzahlung ändert daran nach geltendem Recht nichts.

Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Beratung. Ob eine Kündigung im konkreten Fall wirksam ist, sollte ein Rechtsanwalt für Mietrecht oder ein Mieterverein beziehungsweise Vermieterverein prüfen.

Quellen

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. September 2026, Az. VIII ZR 21/26, ECLI:DE:BGH:2026:300926UVIIIZR21.26.0
• § 569 BGB auf gesetze-im-internet.de
• § 573 BGB auf gesetze-im-internet.de
• § 543 BGB auf gesetze-im-internet.de
• § 573c BGB auf gesetze-im-internet.de
• Deutscher Bundestag: Anhörung zum Mietrecht am 14. Oktober 2026, Drucksache 21/6807