Spekulationsfrist Immobilien: Bundestag lehnt Abschaffung ab

Die Spekulationsfrist für Immobilien bleibt: Der Bundestag hat ihre Abschaffung am Donnerstag, 8. Oktober 2026, abgelehnt. In namentlicher Abstimmung stimmten 131 Abgeordnete für den Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (Drucksache 21/6637), 446 dagegen, Enthaltungen gab es keine. Wer eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus länger als zehn Jahre besitzt, verkauft also weiterhin steuerfrei. Das zeigt das Abstimmungsergebnis auf bundestag.de.

Für viele Eigentümer ist das mehr als eine Randnotiz aus Berlin. Seit Juni lag der Entwurf auf dem Tisch, und in Gesprächen mit Verkäufern tauchte immer wieder dieselbe Frage auf: Muss ich jetzt schnell verkaufen, bevor die Steuer kommt? Diese Frage hat sich mit der Abstimmung erledigt. Die Regeln für den Verkauf innerhalb der zehn Jahre bleiben allerdings genauso streng wie vorher, und dort passieren in der Praxis die teuren Fehler.

Spekulationsfrist Immobilien: Was der Bundestag abgelehnt hat

Der Entwurf trug den Titel „Gesetz zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“. Eingebracht wurde er am 23. Juni 2026, zwei Tage später überwies ihn der Bundestag an den Finanzausschuss. Der Ausschuss empfahl am 8. Juli 2026 mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und AfD die Ablehnung (Beschlussempfehlung, Drucksache 21/7081). Diesem Votum ist das Plenum jetzt gefolgt.

Inhaltlich hatte der Entwurf zwei Stoßrichtungen:

• Wegfall der Zehnjahresfrist: Gewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien sollten unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden.
• Strengere Regeln für Selbstnutzer: Die bisherige Ausnahme für die eigene Wohnung sollte „entsprechend ihres Dreijahresziels nachjustiert“ werden, also enger an eine echte dreijährige Eigennutzung geknüpft.

Erfasst gewesen wären nach dem Entwurf auch Immobilien, deren zehn Jahre beim Inkrafttreten noch nicht abgelaufen waren. Genau das hatte viele Vermieter nervös gemacht, die ihre Wohnung etwa 2018 oder 2019 gekauft haben. Die Fraktion hatte mit Mehreinnahmen von rund 6 Milliarden Euro gerechnet.

Die Abstimmung war Teil eines größeren Pakets. Am selben Tag ließ die Fraktion sieben namentliche Abstimmungen zu Steuerfragen durchführen. Abgelehnt wurden dabei unter anderem ein Gesetzentwurf zur sogenannten erweiterten Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer von Immobiliengesellschaften (Drucksache 21/4745) und Anträge zu Share Deals sowie zur 300-Wohnungen-Regel in der Erbschaftsteuer. Für Privatleute mit ein oder zwei vermieteten Wohnungen ist aus diesem Paket aber nur die Spekulationsfrist wirklich relevant.

Was die Ablehnung für Sie konkret bedeutet

Vermieter und Kapitalanleger

Für Sie ändert sich nichts. § 23 des Einkommensteuergesetzes gilt unverändert weiter. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie mehr als zehn Jahre nach dem Kauf, bleibt der Gewinn einkommensteuerfrei, egal wie hoch er ist. Liegt der Verkauf innerhalb der zehn Jahre, versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz.

Wer in den vergangenen Monaten einen Verkauf vorziehen wollte, um einer möglichen Neuregelung zuvorzukommen, hat diesen Zeitdruck nicht mehr. Ein überhasteter Verkauf im neunten Jahr kann teurer werden als jede diskutierte Reform, weil dann die volle Steuer auf den Gewinn fällig wird.

Selbstnutzer

Auch hier bleibt alles beim Alten. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie entweder seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Die verschärfte Dreijahresregel aus dem Entwurf kommt nicht.

Käufer

Wer kauft, startet mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags seine eigene Zehnjahresuhr. Die Kalkulation für einen späteren Wiederverkauf bleibt damit planbar. Als Käufer haben Sie außerdem nicht mehr mit Verkäufern zu tun, die allein wegen einer drohenden Steueränderung unter Zeitdruck stehen. Dieser Druck war in manchen Verhandlungen dieses Sommers spürbar.

Mieter

Direkte Folgen gibt es nicht. Indirekt fällt ein Grund weg, aus dem Vermieter ihre Wohnungen hätten vorzeitig verkaufen wollen.

Ab wann es gilt

Es gibt kein Datum, weil sich nichts ändert. Der Entwurf ist im Bundestag gescheitert und damit erledigt. Eine Abschaffung der Frist bräuchte einen neuen Gesetzentwurf, der das komplette Verfahren in Bundestag und Bundesrat durchlaufen müsste. Dass das Thema politisch weiterlebt, hat die Debatte gezeigt: Die grüne Abgeordnete Katharina Beck sagte im Plenum, man habe das Anliegen schon oft eingebracht. Die Mehrheit für eine Änderung fehlt aber.

So rechnet das Finanzamt beim Verkauf innerhalb der Frist

Die Zehnjahresfrist wirkt wie ein Schalter: einen Tag zu früh verkauft, und der ganze Gewinn ist steuerpflichtig. Zwei Punkte unterschätzen Verkäufer dabei regelmäßig.

Erstens: Die Frist läuft von Notartermin zu Notartermin. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Grundbucheintragung und nicht der Tag der Schlüsselübergabe.

Zweitens: Die Abschreibung erhöht den Gewinn. Als Vermieter haben Sie jedes Jahr die Abschreibung auf das Gebäude als Werbungskosten abgesetzt (AfA, Absetzung für Abnutzung). Beim Verkauf innerhalb der zehn Jahre werden die Anschaffungskosten um diese Beträge gekürzt. Was Sie vorher an Steuern gespart haben, holt sich das Finanzamt zum Teil zurück.

Rechenbeispiel 1: vermietete Eigentumswohnung

Beispiel mit vereinfachten Annahmen: Kaufvertrag beurkundet am 15. März 2017, Kaufpreis 250.000 Euro, Nebenkosten 25.000 Euro. Jährliche Abschreibung 4.000 Euro, bis zum Verkauf insgesamt 38.000 Euro. Verkaufspreis 380.000 Euro, Verkaufskosten 3.000 Euro. Angenommener Grenzsteuersatz 42 Prozent, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Position	Notar im Februar 2027	Notar im April 2027
Verkaufspreis	380.000 Euro	380.000 Euro
abzüglich Verkaufskosten	3.000 Euro	3.000 Euro
Anschaffungskosten	275.000 Euro	entfällt
zuzüglich Abschreibung (mindert die Anschaffungskosten)	38.000 Euro	entfällt
steuerpflichtiger Gewinn	140.000 Euro	0 Euro
Einkommensteuer (vereinfacht 42 Prozent)	rund 58.800 Euro	0 Euro

Zwischen den beiden Notarterminen liegen gut zwei Monate, im Ergebnis aber rund 58.800 Euro Steuer. In der Praxis wird die Steuer über die Progression genauer berechnet. An der Größenordnung ändert das nichts. Nach dem abgelehnten Entwurf wäre auch der Verkauf im April 2027 steuerpflichtig gewesen. Genau diese Variante ist jetzt vom Tisch.

Wer den Erlös in eine neue Immobilie steckt, zahlt dort wieder Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Die Kaufnebenkosten gehören deshalb in jede Rechnung, die Verkauf und Neukauf vergleicht.

Rechenbeispiel 2: die Eigennutzung über drei Kalenderjahre

Beispiel: Eine Eigentümerin zieht im Dezember 2024 in ihre bis dahin vermietete Wohnung und verkauft sie im Januar 2026. Damit hat sie die Wohnung im Verkaufsjahr 2026 und in den beiden Vorjahren 2024 und 2025 selbst bewohnt. Nach dem Gesetzeswortlaut und der Auffassung der Finanzverwaltung kann das reichen, obwohl tatsächlich nur gut ein Jahr Eigennutzung vorliegt. Entscheidend ist, dass das mittlere Jahr komplett und ohne Unterbrechung selbst genutzt wurde.

Diese Gestaltung wollte der Entwurf mit der Ausrichtung auf echte drei Jahre schließen. Sie bleibt nach geltendem Recht möglich. Die Voraussetzungen müssen aber sauber erfüllt sein, und das Finanzamt schaut bei solchen Konstellationen genau hin.

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Was Sie jetzt prüfen können

Die Abstimmung nimmt den Zeitdruck raus. Sie ist ein guter Anlass, die eigenen Daten einmal sauber aufzuschreiben:

1. Datum des Kaufvertrags heraussuchen. Steht in der notariellen Urkunde auf der ersten Seite. Daraus ergibt sich der früheste steuerfreie Verkaufstermin.
2. Notartermin nach Fristablauf legen. Auch Vorverträge, Optionen oder bindende Kaufangebote können je nach Ausgestaltung als Veräußerung zählen. Was vor dem Stichtag unterschrieben wird, bedarf einer genauen Prüfung.
3. Abschreibungen zusammenstellen. Die Anlagen V der vergangenen Steuererklärungen zeigen, welche Beträge Sie abgesetzt haben. Ohne diese Zahl lässt sich kein Gewinn innerhalb der Frist berechnen.
4. Eigennutzung belegen. Meldebescheinigung, Versorgerverträge, Rechnungen an die Adresse. Leerstand vor dem Verkauf kann die Steuerfreiheit kosten.
5. Weitere Verkäufe im Blick behalten. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen. Dann hilft auch die Zehnjahresfrist nicht.

Einordnung: was vorher galt und was bleibt

Vorher galt § 23 EStG, und er gilt weiter. Die Zehnjahresfrist für Grundstücke und Immobilien gibt es seit 1999. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum bleibt in ihrer bekannten Form bestehen. Seit 2024 gilt für private Veräußerungsgeschäfte eine Freigrenze von 1.000 Euro im Jahr. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt der Gesamtgewinn bei 1.000 Euro oder darüber, ist er komplett steuerpflichtig. Bei Immobilien spielt das praktisch nur bei sehr kleinen Gewinnen eine Rolle.

Neu ist nach dem 8. Oktober 2026 nur eines: Ein konkreter, ausformulierter Gesetzentwurf zur Abschaffung ist im Plenum durchgefallen. Ein neuer Vorstoß müsste bei null anfangen.

Sonderfälle, die in der Praxis oft übersehen werden

Geerbte und geschenkte Immobilien

Wer erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt die Frist des Vorbesitzers. Hat die Mutter die Wohnung 2019 gekauft und vererbt sie 2025, läuft die Frist ab 2019 weiter. Ein Verkauf durch die Erben vor 2029 kann also steuerpflichtig sein, obwohl sie selbst nie etwas bezahlt haben.

Neubau auf eigenem Grundstück

Für die Frist zählt der Kauf des Grundstücks. Ein Haus, das innerhalb dieser Frist gebaut wird, fließt in den Veräußerungsgewinn mit ein. Wer 2018 ein Grundstück gekauft und 2022 darauf gebaut hat, rechnet für Grundstück und Haus ab 2018.

Teilweise vermietet, teilweise selbst bewohnt

Bei einem Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung wird aufgeteilt. Der selbst bewohnte Teil kann steuerfrei sein, der vermietete Teil innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig. Ein häusliches Arbeitszimmer kann diese Aufteilung ebenfalls auslösen, die Behandlung ist im Einzelfall zu klären.

Häufige Fragen

Ist die Spekulationsfrist für Immobilien damit dauerhaft gesichert?

Nein. Abgelehnt wurde ein konkreter Gesetzentwurf. Jede Fraktion kann einen neuen Entwurf einbringen, und eine künftige Mehrheit kann das Gesetz ändern. Nach heutigem Stand gibt es kein laufendes Verfahren zur Abschaffung.

Muss der Bundesrat noch zustimmen?

Nein. Ein Gesetzentwurf, den der Bundestag ablehnt, geht nicht an den Bundesrat. Das Verfahren ist beendet.

Zählt bei der Frist die Grundbucheintragung?

Nein. Es zählen die Daten der notariellen Kaufverträge beim Kauf und beim Verkauf.

Was passiert mit Verlusten aus einem Verkauf innerhalb der Frist?

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden, auch mit Gewinnen aus Vorjahren oder Folgejahren. Mit dem Gehalt oder Mieteinnahmen lassen sie sich nicht verrechnen. Nach Ablauf der zehn Jahre spielt ein Verlust steuerlich keine Rolle mehr.

Gilt die Zehnjahresfrist auch für Immobilien in einer GmbH?

Nein. § 23 EStG betrifft Immobilien im Privatvermögen. In einer GmbH oder im Betriebsvermögen sind Verkaufsgewinne grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.

Hat die Abstimmung etwas an der Grunderwerbsteuer geändert?

Nein. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und war nicht Gegenstand dieser Abstimmung.

Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Beratung. Ob ein Verkauf in Ihrem Fall steuerpflichtig ist, sollte ein Steuerberater anhand Ihrer Unterlagen prüfen.

Quellen

• Deutscher Bundestag: Namentliche Abstimmung zum Gesetzentwurf zur Besteuerung von Immobilienveräußerungen, 8. Oktober 2026
• Drucksache 21/6637: Entwurf eines Gesetzes zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen, 23. Juni 2026
• Stenografischer Bericht der 99. Sitzung des Deutschen Bundestags
• Deutscher Bundestag, Textarchiv: Überweisung des Gesetzentwurfs an den Finanzausschuss
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, gesetze-im-internet.de