Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was gilt beim Heizungstausch?

Seit dem 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft. Beim Heizungstausch gilt 2026 deshalb eine neue Grundregel: Eigentümer wählen die Heiztechnik frei, auch eine neue Gas- oder Ölheizung ist wieder erlaubt. Die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen, ist gestrichen. Wer jetzt einen fossilen Kessel in ein bestehendes Gebäude einbauen lässt, übernimmt dafür eine Brennstoffpflicht. Ab dem 1. Januar 2029 muss ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen. Heizungen, die funktionieren, dürfen weiterlaufen, auch wenn sie schon sehr alt sind.

Die Kurzantwort für Eigentümer

Das Gesetz regelt heute vor allem den Brennstoff und kaum noch die Technik. Die Förderung bleibt dagegen an klimafreundliche Heizungen gebunden. Wer eine Wärmepumpe, eine Pelletheizung oder einen Fernwärmeanschluss wählt, kann Zuschüsse der KfW beantragen. Eine reine Gas- oder Ölheizung ist erlaubt, wird aber nicht gefördert, und ab 2029 greift für sie die sogenannte Biotreppe. Wer eine Wohnung vermietet und eine neue fossile Heizung einbaut, trägt ab 2028 einen Teil der laufenden Heizkosten der Mieter.

So lief das Gesetzgebungsverfahren: Das GModG ist verkündet und in Kraft

Das GModG ist kein neues Gesetz im formalen Sinn. Es ist das umbenannte und grundlegend geänderte Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der vollständige Name lautet jetzt „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“.

Datum	Verfahrensschritt
13. Mai 2026	Das Bundeskabinett beschließt den Regierungsentwurf
8. Juli 2026	Der Ausschuss für Wirtschaft und Energie stimmt der geänderten Fassung zu
10. Juli 2026	Der Bundestag beschließt das Gesetz, der Bundesrat ruft den Vermittlungsausschuss nicht an
28. Juli 2026	Verkündung im Bundesgesetzblatt
29. Juli 2026	Die Heizungsregeln und die Änderungen am CO2-Kostenaufteilungsgesetz treten in Kraft
1. Dezember 2026	Frist für den Gesetzentwurf zur Grüngas- und Grünheizölquote
1. Januar 2027	Weitere Änderungen treten in Kraft, unter anderem zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie

Am 9. Juli 2026 hatte das Bundesverfassungsgericht eine Organklage der Fraktion Die Linke gegen das Verfahren als unzulzulässig abgewiesen (Az. 2 BvE 3/26). Über die inhaltliche Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes hat das Gericht damit nicht entschieden.

Diese Pflichten aus dem alten Heizungsgesetz sind weggefallen

Mit dem Inkrafttreten am 29. Juli 2026 sind mehrere Vorgaben entfallen, die Eigentümer bisher beim Heizungstausch beachten mussten:

• Die 65-Prozent-Regel. Die bisherigen §§ 71 bis 71p GEG sind gestrichen. Die Regel galt seit 2024 im Neubaugebiet. Für Bestandsgebäude in großen Städten wäre sie nach mehreren Verschiebungen am 1. November 2026 wirksam geworden. Dazu kommt es nicht mehr.
• Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung. Die Heizungsvorgaben hängen nicht mehr davon ab, ob die Gemeinde einen Wärmeplan beschlossen hat.
• Das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Mit § 72 GEG ist die Regel entfallen, nach der bestimmte Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren stillgelegt werden mussten. Gestrichen ist auch das Verbot, Heizkessel ab 2045 mit fossilen Brennstoffen zu betreiben.
• Die Beratungspflicht. Vor dem Einbau einer Gas- oder Ölheizung ist keine verpflichtende Beratung mehr vorgeschrieben.

Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was gilt beim Heizungstausch im Bestand?

Bei einem Heizungstausch im bestehenden Gebäude sind grundsätzlich alle gängigen Systeme zulässig:

• elektrische Wärmepumpe mit Luft, Erdreich oder Grundwasser als Wärmequelle
• Anschluss an ein Wärmenetz oder an Fernwärme
• Biomasseheizung, etwa mit Pellets oder Hackschnitzeln
• Hybridheizung, also eine Wärmepumpe, Solarthermie oder Biomasseheizung zusammen mit einem Gas- oder Ölkessel
• Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, ab 2029 mit den Vorgaben der Biotreppe
• Heizung, die auf Wasserstoff umgerüstet werden kann
• Stromdirektheizung in sehr gut gedämmten Gebäuden mit geringem Wärmebedarf

Welches System im konkreten Haus technisch und wirtschaftlich passt, legt das Gesetz nicht mehr fest. Entscheidend sind das Gebäude, die Heizkörper, ein mögliches Wärmenetz vor Ort und die Förderung.

Die Biotreppe verlagert die Klimapflicht auf den Brennstoff

Zentraler neuer Baustein ist die Biotreppe in § 43 GModG. Sie gilt für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden. Ein festgelegter Mindestanteil der Wärme, die diese Anlagen erzeugen, muss aus klimaneutralen Brennstoffen stammen.

Ab	Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe
1. Januar 2029	10 Prozent
1. Januar 2030	15 Prozent
1. Januar 2035	30 Prozent
1. Januar 2040	60 Prozent

Als klimaneutral gelten Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff, einschließlich daraus hergestellter Derivate.

Hybridheizungen und Solarthermie werden angerechnet

Man muss die Biotreppe nicht über den Brennstoffvertrag erfüllen. Hybridheizungen aus Wärmepumpe, Solarthermie oder Biomasse mit einem Gas- oder Ölkessel erfüllen die Anforderungen bis 2035 unter bestimmten Voraussetzungen, bei der Wärmepumpe etwa dann, wenn sie vorrangig läuft. Ab 2035 muss eine sachkundige Person den erneuerbaren Anteil bescheinigen.

Eine Solarthermieanlage kann ausdrücklich auf die Biotreppe angerechnet werden. Vom 1. Januar 2029 bis Ende 2034 gilt die Pflicht ohne individuellen Ertragsnachweis als erfüllt, wenn die Anlage die gesetzlichen Mindestgrößen erreicht. Eine Photovoltaikanlage zählt nur, wenn sie eine Wärmepumpe versorgt, die mit dem fossilen Kessel kombiniert ist.

Wenn die alte Heizung plötzlich ausfällt

Fällt eine Bestandsheizung irreparabel aus, gibt es eine Übergangszeit. Für zwölf Monate ist die jeweils gültige Stufe der Biotreppe ausgesetzt. So bleibt Zeit, eine dauerhafte Lösung zu planen.

Die Grüngasquote ist noch nicht beschlossen

Unabhängig von der Biotreppe sollen künftig auch die Lieferanten von Gas, Heizöl und Flüssiggas steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe beimischen. Das GModG verpflichtet die Bundesregierung, bis zum 1. Dezember 2026 ein eigenes Gesetz zu dieser Quote vorzulegen. Nach den Angaben der Koalition im Ausschuss soll die Quote 2028 starten. Ab 2045 sollen die Brennstoffe für Gebäudeheizungen vollständig klimaneutral sein. Dieses Gesetz liegt noch nicht einmal als Entwurf vor. Es gilt also noch nicht.

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Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen

Wer heute eine funktionierende Gas- oder Ölheizung hat, muss nichts tun. Eine Austauschpflicht wegen des Alters gibt es nicht mehr. Andere Vorgaben bleiben aber bestehen, etwa die Messungen und Grenzwerte, die der Schornsteinfeger prüft.

Mittelbar trifft die Energiewende im Gebäude aber auch alte Anlagen. Die geplante Grüngasquote gilt für alle Brennstoffe, die Lieferanten verkaufen, und damit auch für Kunden mit Altanlagen. Wie stark das die Preise verändert, sagt das Gesetz nicht voraus. Eine belastbare Prognose gibt es dazu nicht.

Was Vermieter zahlen und was Mieter entlastet

Für vermietete Wohnungen hat der Gesetzgeber das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) um die §§ 5a und 5b ergänzt. Baut ein Vermieter eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ein, die unter § 43 GModG fällt, werden bestimmte Kosten hälftig geteilt:

Ab	Hälftig geteilte Kostenbestandteile
1. Januar 2028	Gas-Netzentgelte und CO2-Kosten
1. Januar 2029	zusätzlich der Preisanteil für biogene Brennstoffe, höchstens für 30 Prozent des verbrauchten Brennstoffs

Die Beteiligung an den Biobrennstoffen gilt damit nur für die ersten drei Stufen der Biotreppe. Ab der vierten Stufe 2040 wächst der Anteil des Vermieters nicht weiter mit. Die Regeln gelten nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerbemietern kann der Vermieter die Betriebskosten weiterhin vollständig umlegen. In der jährlichen Heizkostenabrechnung muss der Vermieter die betroffenen Kostenbestandteile gesondert ausweisen.

Zwei Ausnahmen sind wichtig. Muss ab 2029 eine defekte Heizung ersetzt werden, für die zum Zeitpunkt des Tauschs keine Biotreppe galt, etwa weil sie vor dem GModG eingebaut wurde, entfällt die Aufteilung für zwölf Monate ab Einbau. Daneben gibt es eine Härtefallregelung. In diesen Fällen trägt der Vermieter nur den bisherigen CO2-Kostenanteil nach dem Stufenmodell, also abhängig vom CO2-Ausstoß des Gebäudes.

Rechenbeispiel: Kostenteilung in einer Mietwohnung

Beispiel mit angenommenen Werten. Ein Vermieter lässt 2027 in einem Mehrfamilienhaus eine neue Gasheizung einbauen. Für eine Wohnung werden jährlich folgende Beträge angenommen: 300,00 Euro Gas-Netzentgelte, 200,00 Euro CO2-Kosten und ab 2029 ein Aufpreis von 120,00 Euro für den biogenen Anteil.

• 2028: Der Vermieter trägt 150,00 Euro Netzentgelte und 100,00 Euro CO2-Kosten, zusammen 250,00 Euro.
• 2029: Dazu kommen 60,00 Euro für den Biobrennstoff, zusammen 310,00 Euro.

Die Mieter tragen im selben Jahr die andere Hälfte. Die tatsächlichen Beträge hängen vom Verbrauch, vom Netzbetreiber und von den Preisen der Folgejahre ab.

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Die Förderung gilt seit dem 21. Juli 2026 zu neuen Bedingungen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) läuft weiter. Für Heizungen im Wohngebäude ist die KfW mit dem Programm 458 zuständig. Seit dem 21. Juli 2026 gelten angepasste Bedingungen. Anträge, die schon vor dem 20. Juli zugesagt waren, sind davon nicht betroffen. Die Bundesregierung hat erklärt, dass die Heizungsförderung mindestens bis 2029 gesichert bleiben soll.

Baustein	Stand seit 21. Juli 2026
Grundförderung	30 Prozent
Klimageschwindigkeitsbonus (Selbstnutzer, Austausch einer alten fossilen Heizung)	16 Prozent, sinkt ab dem 1. Februar 2027 schrittweise
Einkommensbonus bis 30.000 Euro zu versteuerndes Haushaltseinkommen	40 Prozent (bisher 30 Prozent)
Einkommensbonus bis 40.000 Euro	30 Prozent
Einkommensbonus bis 50.000 Euro	10 Prozent
Kinderzuschlag	senkt das angerechnete Einkommen einmalig um 10.000 Euro
Förderfähige Kosten, erste Wohneinheit	höchstens 28.000 Euro (bisher 30.000 Euro)
Förderquote insgesamt	höchstens 80 Prozent

Den Einkommensbonus bekommen nur Eigentümer, die selbst im Haus wohnen. Entfallen sind der Effizienzbonus von 5 Prozent und der Emissionsminderungszuschlag von 2.500 Euro für Biomasseheizungen.

Rechenbeispiele zur Heizungsförderung

Beispiele mit Annahmen: Ein selbst genutztes Einfamilienhaus, die alte Gasheizung wird gegen eine Wärmepumpe für 32.000,00 Euro getauscht, die Voraussetzungen für den Klimageschwindigkeitsbonus sind erfüllt, der Antrag wird vor dem 1. Februar 2027 gestellt. Gefördert werden höchstens 28.000,00 Euro.

Fall A: Haushaltseinkommen 60.000 Euro, kein Einkommensbonus. 30 Prozent Grundförderung plus 16 Prozent Bonus ergeben 46 Prozent. Der Zuschuss beträgt 12.880,00 Euro, der Eigenanteil 19.120,00 Euro.

Fall B: Haushaltseinkommen 45.000 Euro, ein Kind. Der Kinderzuschlag senkt das angerechnete Einkommen auf 35.000 Euro. Damit steht ein Einkommensbonus von 30 Prozent zu. 30 plus 16 plus 30 Prozent ergeben 76 Prozent. Der Zuschuss beträgt 21.280,00 Euro, der Eigenanteil 10.720,00 Euro.

Fall C: Vermietetes Einfamilienhaus, gleiche Kosten. Ohne Einkommensbonus und ohne Klimageschwindigkeitsbonus bleiben 30 Prozent Grundförderung, also 8.400,00 Euro.

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Was Käufer und Bauherren wissen sollten

Für Käufer älterer Häuser ist das altersbezogene Betriebsverbot für Heizkessel entfallen. Eine alte Heizung zwingt nach dem Kauf also nicht mehr allein wegen ihres Alters zum Austausch. Trotzdem gehört sie zur Gesamtkalkulation, neben Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Wer nach dem Kauf eine neue fossile Heizung einbaut, übernimmt die Biotreppe. Wer eine klimafreundliche Heizung wählt, kann die Förderung beantragen.

Für Bauherren bringt das GModG über die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie strengere Regeln. Ab 2030 müssen neue Gebäude als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Neubauten sind so zu planen, dass sich eine Solaranlage nachrüsten lässt. Ab dem 1. Januar 2028 müssen für Neubauten mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus ermittelt werden, ab 2030 für alle Neubauten.

Diese Fehler kosten beim Heizungstausch Geld

• Den Vertrag vor dem Förderantrag unterschreiben. Den Antrag bei der KfW müssen Sie vor Beginn des Vorhabens stellen. Üblich ist ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit einer Klausel, die die Förderzusage zur Bedingung macht. Ohne diese Reihenfolge kann der Zuschuss ganz entfallen.
• Die Laufzeit der Heizung unterschätzen. Eine Gasheizung, die 2027 eingebaut wird, läuft oft bis weit in die 2040er-Jahre. Ab 2035 müssen dann 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent der Wärme aus klimaneutralen Brennstoffen kommen. Deren Preise stehen heute nicht fest.
• Die Biotreppe für eine Förderbedingung halten. Eine Gasheizung, die die Biotreppe erfüllt, ist erlaubt. Förderfähig wird sie dadurch nicht.
• Als Vermieter die Abrechnung nicht umstellen. Ab 2028 müssen die geteilten Kostenbestandteile in der Heizkostenabrechnung gesondert ausgewiesen werden. Fehlt das, drohen Streit und Kürzungen.
• Angekündigte Regeln mit geltendem Recht verwechseln. Die Grüngasquote ist angekündigt, aber noch nicht beschlossen. Details können sich im Gesetzgebungsverfahren noch ändern.

Was noch offen ist

Die wichtigste offene Frage ist das Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote, das bis zum 1. Dezember 2026 vorgelegt werden soll. Offen ist auch der verfassungsrechtliche Streit. Die Organklage war nur aus formalen Gründen erfolglos, und Umweltverbände haben Verfassungsbeschwerden angekündigt. Die Bundesregierung will das Gesetz 2030 daraufhin prüfen, wie viel es zu den Klimaschutzzielen im Gebäudesektor beiträgt.

Was Eigentümer, Vermieter und Mieter jetzt prüfen können

• Selbstnutzende Eigentümer mit alter Heizung: Es gibt keine Frist zum Austausch. Wer einen Tausch plant, kann vor dem 1. Februar 2027 prüfen, welche Boni zustehen, weil der Klimageschwindigkeitsbonus danach schrittweise sinkt.
• Eigentümer, die eine Gas- oder Ölheizung erwägen: Sie können durchrechnen, was die Biotreppe über die erwartete Laufzeit kostet, und einen Hybrid oder eine Solarthermieanlage als Alternative prüfen.
• Vermieter: Sie können die Kostenteilung ab 2028 in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen und die Heizkostenabrechnung rechtzeitig umstellen lassen.
• Mieter: Wurde nach dem 29. Juli 2026 eine neue fossile Heizung eingebaut, können Sie ab der Abrechnung für 2028 prüfen, ob Netzentgelte und CO2-Kosten zur Hälfte beim Vermieter liegen.

Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Beratung. Ob und wie die Regeln im Einzelfall greifen, sollten Sie von einem Anwalt, Steuerberater oder Energieberater prüfen lassen.

Häufige Fragen zum Heizungstausch nach dem GModG

Muss ich meine 30 Jahre alte Ölheizung jetzt austauschen?

Nein. Das Betriebsverbot für alte Heizkessel aus § 72 GEG ist ersatzlos gestrichen. Eine funktionierende Anlage darf weiterlaufen, solange sie die übrigen Anforderungen erfüllt, zum Beispiel die Grenzwerte, die der Schornsteinfeger misst.

Brauche ich vor dem Einbau einer Gasheizung eine Beratung?

Nein. Die Pflicht zur Beratung vor dem Einbau einer fossilen Heizung ist entfallen. Wer Fördermittel beantragt, braucht aber weiterhin die Bestätigung zum Antrag, die der Fachbetrieb oder ein Energieeffizienz-Experte ausstellt.

Gilt die Biotreppe auch für Pellet- oder Wärmepumpenheizungen?

Nein. Sie gilt nur für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Wer ausschließlich mit einer Wärmepumpe heizt, ist davon nicht betroffen.

Zählt eine Wärmepumpe mit Gas-Spitzenlastkessel als Erfüllung?

Ja, bis 2035 unter bestimmten Voraussetzungen, vor allem wenn die Wärmepumpe vorrangig läuft. Ab 2035 muss eine sachkundige Person den erneuerbaren Anteil bescheinigen.

Gilt die Kostenteilung auch für meine alte Heizung im Mietshaus?

Die neue hälftige Teilung nach § 5a CO2KostAufG betrifft neu eingebaute fossile Heizungen, die unter § 43 GModG fallen. Für bestehende Anlagen gilt weiter die Aufteilung der CO2-Kosten nach dem Stufenmodell, das sich am CO2-Ausstoß des Gebäudes orientiert.

Quellen

• Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz
• BBSR, GModG-Infoportal: Inhalt und Verfahren
• GModG-Infoportal: Regelungen zum Mieterschutz
• Deutscher Bundestag: Drucksache 21/6278, Gesetzentwurf
• Deutscher Bundestag: hib, Ausschuss stimmt für Gebäudemodernisierungsgesetz
• KfW: Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (458)