Dachgaube Baugenehmigung in Bayern

Bayern ist beim Thema Dachgaube ein Sonderfall. Kein anderes Land stellt die Gaube so weitgehend verfahrensfrei: ohne Satzungsvorbehalt, ohne Beschränkung auf Plangebiete und ohne Einreichung von Bauvorlagen. Gleichzeitig hat Bayern die präziseste Abstandsflächenregel für Gauben bundesweit. Beides verleitet zu einem Fehlschluss: Verfahrensfrei heißt in Bayern nicht regelfrei und schon gar nicht gestaltungsfrei. Dieser Beitrag ordnet ein, was die Bayerische Bauordnung tatsächlich erlaubt und wo die Grenzen liegen. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Der Tatbestand: Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO

Die maßgebliche Vorschrift lautet: verfahrensfrei sind „Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben und im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Gebäude, wenn die Konstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden.“

Den Schlüssel bilden die zwei Wörter „im Übrigen“. Die Gaube selbst darf die äußere Gestalt des Gebäudes verändern, nur darüber hinaus darf sich an Konstruktion und Gestalt nichts ändern. Wie viel an dieser Formulierung hängt, zeigt der Vergleich mit Brandenburg. Dort stellt § 61 Abs. 1 Nr. 1 i BbgBO Aufenthaltsräume im Dachgeschoss nur frei, „wenn die Konstruktion und die äußere Gestalt des Dachgeschosses nicht verändert werden“. Ohne „im Übrigen“ kippt dort jede Gaube den Tatbestand.

Der Dachgeschossausbau mit Gaube ist in Bayern zudem nicht auf Plangebiete beschränkt, er gilt auch im unbeplanten Innenbereich. Der Bezug auf § 34 BauGB im Wortlaut betrifft den Einbau weiterer Wohnungen, nicht die Gaube.

Eine Pflicht bleibt dennoch: Nach Art. 57 Abs. 7 BayBO ist der Ausbau der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzuzeigen. Das ist eine Anzeige, kein Prüfverfahren.

Verfahrensfreiheit ist keine Genehmigungsfreistellung

Die beiden Begriffe werden oft verwechselt, bezeichnen aber Unterschiedliches. Bei Verfahrensfreiheit gibt es kein Verfahren und keine Bauvorlagen. Bei der Genehmigungsfreistellung werden Unterlagen eingereicht, eine Frist läuft, und die Behörde kann das Verfahren an sich ziehen. In mehreren anderen Ländern läuft die Gaube über die Genehmigungsfreistellung. In Bayern entfällt dieser Weg für die Gaube im Rahmen des Dachgeschossausbaus, weil sie bereits verfahrensfrei ist. Eine Wartefrist gibt es entsprechend nicht.

Im Vergleich der drei Länder mit echter Verfahrensfreiheit: Hessen verlangt eine Kenntnisgabe mit Bauvorlagen und eine Bescheinigung der statisch-konstruktiven Unbedenklichkeit. Niedersachsen stellt „Dachgauben und vergleichbare Dachaufbauten“ ohne jede Bedingung frei. Bayern liegt dazwischen: keine Nachweise, aber eine Anzeige und die Bindung an die übrige Gestalt des Gebäudes.

Nur Gauben, keine Zwerchgiebel

Nach einem amtlichen Hinweisschreiben zu verfahrensfreien Dachgeschossausbauten erfasst der Tatbestand ausschließlich Dachgauben. Zwerchgiebel und Zwerchhäuser sind nicht erfasst, weil sie in der Flucht der Außenwand stehen oder aus der Fassade hervorspringen.

Die Abgrenzung entspricht der Rechtsprechung. Das VG Braunschweig (Beschluss vom 20. Januar 2021, 2 B 250/20) beschreibt Dachgauben als Aufbauten, die „mit allen ihren Seiten aus der Dachfläche heraustreten“. Zwerchhäuser und Zwerchgiebel dagegen steigen „aus der Fassade der Traufwand“ auf. Wer in Bayern einen Zwerchgiebel plant, braucht eine Baugenehmigung.

Abstandsflächen: vier Zahlen zum Planen

Abstandsflächen regelt Art. 6 BayBO. Dachaufbauten werden nach Art. 6 Abs. 4 Satz 4 grundsätzlich gesondert gerechnet. Eine Gaube ist also zunächst abstandsflächenrelevant. Art. 6 Abs. 5a Satz 5 macht davon eine Ausnahme: Untergeordnete Dachgauben bleiben bei der Bemessung außer Betracht, wenn alle folgenden Werte eingehalten sind.

Nicht zu verwechseln ist das mit der Vorbautenregel in Art. 6 Abs. 6 Nr. 2. Sie gilt für Balkone und eingeschossige Erker mit höchstens einem Drittel der Wandbreite, höchstens 5 m Breite, 1,50 m Vortritt und 2 m Grenzabstand. Wer die vier Gaubenwerte einhält, ist abstandsflächenrechtlich frei, aber nicht vom Bebauungsplan, von einer Gestaltungssatzung oder vom Denkmalrecht.

Das stille Risiko: Vollgeschoss

Die Zahl der Vollgeschosse ist ein klassisches Maß im Bebauungsplan. Bayern verweist in Art. 83 Abs. 6 BayBO auf Art. 2 Abs. 5 in der bis 31. Dezember 2007 geltenden Fassung. Danach wird ein Dachgeschoss zum Vollgeschoss, wenn es über mindestens zwei Drittel der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 m erreicht.

Eine Gaube schafft genau diese Höhe. Wird die Schwelle überschritten und lässt der Plan nur zwei Vollgeschosse zu, ist das Vorhaben unzulässig. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB scheitert häufig. Der BayVGH hat im Beschluss vom 14. Juli 2021 (9 ZB 20.2610) zur Erweiterung von Dachgauben entschieden, dass die Zweigeschossigkeit zu den Grundzügen der Planung gehört. Eine Befreiung scheidet danach wegen der Bezugsfallwirkung aus. Der Rückbau scheitert auch nicht an den Kosten, weil ohne Genehmigung auf eigenes Risiko gebaut wird. Die Verfahrensfreiheit ändert an diesem Prüfprogramm nichts, sie verlagert es nur vollständig auf den Bauherrn.

Verfahrensfrei, aber nicht gestaltungsfrei

Dachform und Dachaufbauten regeln Gemeinden über örtliche Bauvorschriften, in Bayern nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO. Art. 81 Abs. 5 stellt klar, dass Vorschriften nach Abs. 1 Nr. 2 bis 6 dem verfahrensfreien Dachgeschossausbau nicht entgegenstehen. Im Umkehrschluss gelten Gestaltungssatzungen nach Abs. 1 Nr. 1 für die verfahrensfreie Gaube uneingeschränkt weiter.

Typische Inhalte bayerischer Satzungen sind:

• Einzelbreiten: Fürstenfeldbruck und Peißenberg begrenzen auf 5,00 m.
• Höhenbegrenzungen: Peißenberg nennt 2,50 m.
• Mindestdachneigungen: In Peißenberg sind Gauben erst ab 35 Grad zulässig.
• Weitere übliche Vorgaben: Summenbegrenzungen, Abstände zu First, Traufe und Ortgang sowie Material- und Formvorgaben.

Der Blick ins Ortsrecht gehört deshalb an den Anfang der Planung.

Materielle Anforderungen bleiben bestehen

Die Verfahrensfreiheit entbindet nicht von den öffentlich-rechtlichen Anforderungen. Die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse bleiben unberührt. Eine verfahrensfreie, aber materiell rechtswidrige Gaube kann durch eine Beseitigungsanordnung getroffen werden. Mangels Baugenehmigung gibt es auch nichts, worauf sich ein Vertrauen stützen ließe.

• Standsicherheit: Bautechnische Nachweise sind nach Art. 62 Abs. 1 BayBO für verfahrensfreie Vorhaben nicht erforderlich. Die materielle Pflicht zur Standsicherheit aus Art. 10 in Verbindung mit Art. 55 Abs. 2 BayBO gilt aber fort.
• Aufenthaltsräume: Im Dachraum genügt nach Art. 45 Abs. 1 Nr. 1 eine lichte Höhe von 2,20 m über der Hälfte der Nutzfläche. Die Fensterfläche muss ein Achtel der Netto-Grundfläche betragen.
• Brandschutz: Gauben aus brennbaren Baustoffen müssen nach Art. 30 Abs. 5 Satz 2 BayBO mindestens 1,25 m von Brandwänden entfernt sein.
• Energierecht: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Anforderungen an Bestandsgebäude stehen in den §§ 34 bis 39 GModG. Betrifft die Maßnahme nicht mehr als 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe, gelten keine Anforderungen. Eine einzelne Gaube liegt oft darunter, ein gleichzeitiger Dachausbau oft nicht.

Denkmalschutz: Die Erlaubnis bleibt

Nach Art. 6 Abs. 3 Satz 1 BayDSchG entfällt die denkmalrechtliche Erlaubnis nur, wenn eine Baugenehmig