Dachgaube Baugenehmigung in Berlin

Wer in Berlin eine Dachgaube bauen will, findet in der Bauordnung keine Verfahrensfreiheit, aber einen ausdrücklichen Weg über die Genehmigungsfreistellung. Seit der Novellenwelle der Jahre 2025 und 2026 gehört Berlin zu den acht Ländern, die die Errichtung von Dachgauben beim Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken auch im unbeplanten Innenbereich in die Freistellung aufgenommen haben. Das erspart in vielen Fällen das Genehmigungsverfahren, nicht aber Unterlagen, Wartefrist und die Einhaltung des materiellen Rechts. Entschieden wird ein Gaubenprojekt in Berlin meist bei den Abstandsflächen und beim Vollgeschoss.

Verfahrensfrei ist die Gaube in Berlin nicht

§ 61 BauO Bln enthält keinen Tatbestand, der Dachgauben verfahrensfrei stellt. Einschlägig ist dort nur § 61 Abs. 1 Nr. 11 c für Fenster und Türen sowie die dafür bestimmten Öffnungen. Das deckt etwa ein Dachflächenfenster, nicht aber einen Dachaufbau. Das Gesetz für einfaches Bauen vom 9. Juli 2026 hat § 61 nicht um Gauben erweitert.

Verfahrensfreiheit und Genehmigungsfreistellung sind zwei verschiedene Dinge:

• Verfahrensfrei heißt: kein Verfahren, keine Unterlagen.
• Genehmigungsfreigestellt heißt: Unterlagen einreichen, die Frist abwarten. Die Behörde kann das Verfahren an sich ziehen.

Für die Berliner Gaube gilt nur das Zweite.

Die Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln

§ 62 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 c BauO Bln nennt ausdrücklich die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben. Der Wortlaut verweist auf den Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, also auf den unbeplanten Innenbereich.

Das ist der eigentliche Gewinn. Für diesen Fall verlangt die Freistellung keinen Bebauungsplan. Es kommt im Kern darauf an, dass die Erschließung gesichert ist und die Behörde innerhalb der Frist kein Verfahren verlangt. Gauben entstehen fast immer im Altbaubestand, und der liegt häufig gerade nicht in einem Plangebiet.

Die Wartefrist beträgt einen Monat nach Vorlage der Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde. Sie kann um einen weiteren Monat verlängert werden. Wer den Baubeginn plant, sollte also mit bis zu zwei Monaten rechnen.

Zur Abgrenzung lohnt ein Blick auf die Begriffe. Eine amtliche Legaldefinition der Dachgaube gibt es nicht. Das VG Braunschweig hat im Beschluss vom 20. Januar 2021, Aktenzeichen 2 B 250/20, Dachgauben als Dachaufbauten beschrieben, die anders als Zwerchhäuser und Zwerchgiebel mit allen ihren Seiten aus der Dachfläche heraustreten. Zwerchgiebel liegen dagegen in aller Regel in der Flucht der Außenwand. Ob ein Zwerchgiebel unter die Berliner Formulierung fällt, ist in den vorliegenden Daten nicht belegt. Der Wortlaut nennt Dachgauben.

Abstandsflächen: das punktbezogene Modell

Die Freistellung ändert nichts daran, dass die Gaube das materielle Recht einhalten muss. Der wichtigste Prüfpunkt sind die Abstandsflächen nach § 6 BauO Bln.

Berlin misst punktbezogen. Die Höhe H ist das lotrechte Maß von jedem Punkt des oberen Abschlusses der Wand oder der Dachhaut bis zur Geländeoberfläche. Eine Gaube hebt den oberen Abschluss an ihrer Stelle an und wirkt damit unmittelbar in H hinein. Eine eigene Klausel für Dachaufbauten braucht es dafür nicht, und Berlin hat auch keine.

Daraus folgt: Anders als in Ländern mit einer Breitenschwelle bleibt eine schmale Gaube in Berlin nicht automatisch folgenlos. Entscheidend ist, wie weit die Abstandsfläche, die sich an der Stelle der Gaube ergibt, auf dem Grundstück Platz findet.

§ 6 Abs. 6 BauO Bln nennt Bauteile, die außer Betracht bleiben. Die Gaube profitiert davon in der Regel nicht.

Im Umkehrschluss sind bei einem nicht grenzständigen Gebäude die Seitenwände der Gaube abstandsflächenrelevant.

Vollgeschoss: das stille Risiko

§ 20 Abs. 1 BauNVO verweist für den Begriff des Vollgeschosses auf das Landesrecht. In Berlin regelt das § 2 Abs. 12 BauO Bln. Ein Dachgeschoss ist danach Vollgeschoss, wenn es eine lichte Höhe von 2,30 m über mindestens zwei Dritteln der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses erreicht.

Eine Gaube schafft in ihrem Bereich genau diese lichte Höhe. Kippt das Dachgeschoss dadurch über die Schwelle, wird es zum Vollgeschoss.

• Im Plangebiet: Setzt der Bebauungsplan eine Höchstzahl an Vollgeschossen fest, kann das Vorhaben planungsrechtlich unzulässig werden. Es bräuchte dann eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Wie schwer eine solche Befreiung zu erreichen ist, zeigt der BayVGH im Beschluss vom 14. Juli 2021, Aktenzeichen 9 ZB 20.2610: Die Festsetzung der Zweigeschossigkeit gehöre zu den Grundzügen der Planung, eine Befreiung scheitere an der Bezugsfallwirkung.
• Im unbeplanten Innenbereich: Hier fehlt eine solche Festsetzung. Die Geschossigkeit bleibt aber ein Faktor im Rahmen des § 34 BauGB.

Gestaltung ohne Satzungsebene

In den Flächenländern regeln Gestaltungssatzungen Gauben oft bis ins Detail. Berlin hat als Stadtstaat keine Satzungsebene für örtliche Bauvorschriften. Materieller Ersatz ist das Verunstaltungsverbot in § 9 BauO Bln. Gestalterische Vorgaben können außerdem über textliche Festsetzungen im Bebauungsplan laufen.

Offen ist, ob es Berliner Festsetzungen speziell zu Dachaufbauten gibt. Bei der Recherche wurde keine gefunden. Im Einzelfall sollte der jeweilige Bebauungsplan geprüft werden.

Aufenthaltsraum, Fenster, Brandwand

Damit der Dachraum als Aufenthaltsraum taugt, sind drei Anforderungen zu beachten.

Lichte Höhe. Im Dachraum genügen 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben außer Betracht. Die Anforderung gilt nicht für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2. Das Gesetz für einfaches Bauen hat den Wert von 2,30 auf 2,20 m gesenkt.

Ein Vorbehalt gilt hier: Der konsolidierte Volltext des § 47 BauO Bln nach dieser Novelle lag nicht vor. Er wurde aus dem Änderungsbefehl und der Vorfassung rekonstruiert. Die Angaben zur lichten Höhe sind deshalb vor einer Planung gegen die amtliche Fassung zu prüfen.

Fensterfläche. Die Fenster müssen zusammen ein Achtel der Netto-Grundfläche erreichen. Gerade dafür wird die Gaube oft gebaut.

Brandwand. Dachgauben aus brennbaren Baustoffen müssen nach § 32 Abs. 5 BauO Bln mindestens 1,25 m von Brandwänden entfernt sein. Im dicht bebauten Berliner Altbaubestand mit Brandwänden an der Grundstücksgrenze ist das oft ein enger Rahmen.

Was die jüngsten Novellen geändert haben

Gesetz für einfaches Bauen vom 9. Juli 2026. Es hat die Dachraumhöhe gesenkt. Außerdem hat es bei der Umnutzung von Bestandsgebäuden zu Wohnzwecken die Anforderungen an Brand-, Wärme- und Schallschutz abgesenkt.

**Siebtes Änderungsgesetz vom 21. Janu