Dachgaube Baugenehmigung in Brandenburg

Wer in Brandenburg eine Dachgaube plant, landet fast immer im Baugenehmigungsverfahren. Das Land gehört zu den vier Bundesländern, die die Gaube in keiner Form freistellen: weder verfahrensfrei noch über die Genehmigungsfreistellung. Gleichzeitig ist Brandenburg bei zwei Fragen großzügiger als jedes andere Land, nämlich beim Vollgeschoss und bei der Raumhöhe im Dachraum. Dieser Überblick ordnet die Regeln der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) nach dem Rechtsstand vom 1. Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Auskunft der unteren Bauaufsichtsbehörde.

Verfahren: weder verfahrensfrei noch freigestellt

Zwei Begriffe werden oft verwechselt. Verfahrensfrei bedeutet: kein Verfahren, keine Unterlagen. Genehmigungsfreigestellt bedeutet: Unterlagen einreichen, eine Frist abwarten, und die Behörde kann das Verfahren an sich ziehen. In Brandenburg greift für die Gaube keines von beiden.

Damit unterscheidet sich Brandenburg deutlich von acht anderen Ländern. Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben seit 2025 die Errichtung von Dachgauben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB in die Genehmigungsfreistellung aufgenommen. Brandenburg hat diesen Schritt nicht vollzogen. Die Monatsfrist nach Eingang der Bauanzeige betrifft Vorhaben, die unter § 62 BbgBO fallen. Für die Gaube hilft sie nicht weiter.

Warum der Ausbau frei ist, die Gaube aber nicht

§ 61 Abs. 1 Nr. 1 i BbgBO stellt einzelne Aufenthaltsräume zu Wohnzwecken im Dachgeschoss verfahrensfrei. Das gilt für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als zwei Wohnungen, aber nur, „wenn die Konstruktion und die äußere Gestalt des Dachgeschosses nicht verändert werden“.

Genau an diesem Halbsatz scheitert die Gaube. Sie verändert die äußere Gestalt des Dachgeschosses, und zwar zwangsläufig. In Bayern steht in der vergleichbaren Vorschrift der Zusatz, die äußere Gestalt dürfe „im Übrigen“ nicht verändert werden. Diese zwei Wörter nehmen dort die Gaube selbst aus der Gestaltungsbedingung heraus. In Brandenburg fehlen sie. Wer nur den ersten Teil der Vorschrift liest, kann deshalb leicht zu dem Schluss kommen, der ganze Dachausbau sei frei. Für den Innenausbau ohne Eingriff in das Dach trifft das zu. Sobald eine Gaube dazukommt, braucht das Vorhaben eine Genehmigung.

Abstandsflächen: Die Gaube zählt gesondert

Bei den Abstandsflächen hat Brandenburg den klarsten Gesetzeswortlaut bundesweit. § 6 Abs. 4 BbgBO bestimmt: „Bei gestaffelten Wänden, bei Dächern oder Dachaufbauten sowie bei gegenüber der Außenwand vor- oder zurücktretenden Bauteilen oder Vorbauten ist die Wandhöhe für den jeweiligen Wandabschnitt, Dachaufbau, Vorbau oder das jeweilige Bauteil gesondert zu ermitteln.“

Für jede Gaube wird also eine eigene Wandhöhe berechnet, und daraus ergibt sich eine eigene Abstandsfläche. Eine Breitenschwelle, unterhalb derer die Gaube folgenlos bliebe, gibt es nicht. Eine Ausnahme für untergeordnete Gauben wie in Bayern gibt es ebenfalls nicht.

Auch die Vorbautenregel hilft in der Regel nicht. § 6 Abs. 6 BbgBO differenziert stärker als andere Länder:

Dachaufbauten tauchen nur bei Grenzgebäuden auf. Im Umkehrschluss sind die Seitenwände einer Gaube bei einem Haus mit Grenzabstand abstandsflächenrelevant. Die Gaube ist kein privilegierter Vorbau. Für Nachbarn ist das der wichtigste Anknüpfungspunkt. Eine Zustimmung des Nachbarn ist zwar keine Zulässigkeitsvoraussetzung. Verletzt die Gaube aber nachbarschützende Abstandsflächenvorschriften, kann er sich dagegen wehren.

Vollgeschoss und Raumhöhe: hier ist Brandenburg großzügig

In vielen Ländern liegt ein stilles Risiko darin, dass eine Gaube die lichte Höhe schafft, die ein Dachgeschoss zum Vollgeschoss macht. Lässt der Bebauungsplan nur zwei Vollgeschosse zu, wird das Vorhaben dann planungsrechtlich unzulässig. § 20 Abs. 1 BauNVO verweist für den Begriff auf das Landesrecht.

Die BbgBO enthält selbst keine Vollgeschossdefinition. Eine Übergangsregel verweist auf § 2 Abs. 4 BbgBO in der Fassung von 2008. Danach kommt es weder auf eine lichte Höhe noch auf einen Anteil an der Grundfläche an, sondern allein auf die Deckenoberkante über 1,40 m. Deshalb kann eine Gaube ein Dachgeschoss in Brandenburg nicht zum Vollgeschoss machen.

Zwei Punkte sind dabei noch offen. Der genaue Wortlaut des fortgeltenden § 2 Abs. 4 BbgBO 2008 war für diesen Text nicht abschließend zu prüfen. Auch die Paragrafennummer der Übergangsregelung nach der jüngsten Novelle ist noch nicht belegt.

Ebenso großzügig ist § 47 BbgBO bei der Raumhöhe. Für Aufenthaltsräume im Dachraum stellt Brandenburg keine Anforderung an die lichte Höhe. Das ist die großzügigste Regel bundesweit. Verlangt wird dagegen eine Fensterfläche von einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums.

Gestaltungssatzungen nach § 87 BbgBO

Dachform und Dachaufbauten können nach § 9 Abs. 1 BauGB nicht unmittelbar im Bebauungsplan festgesetzt werden. Sie lassen sich nur über eine örtliche Bauvorschrift regeln, in Brandenburg nach § 87 Abs. 1 Nr. 1 BbgBO. Diese Vorschrift kann über § 9 Abs. 4 BauGB in den Plan übernommen werden.

Bundesweit folgen solche Satzungen einem ähnlichen Muster:

• eine Summenbegrenzung, meist zwischen einem Drittel und der Hälfte der Dach- oder Trauflänge,
• eine Einzelbreite von meist 2,00 bis 5,00 m,
• Mindestabstände zu Traufe, First und Ortgang,
• eine Höhenbegrenzung,
• Vorgaben zu Form und Material.

Weil die Gaube in Brandenburg ohnehin genehmigt werden muss, prüft die Behörde die Satzung im Verfahren mit. Sinnvoll ist es trotzdem, das Ortsrecht der Gemeinde vor der Planung einzusehen.

Gaube oder Zwerchgiebel

Eine amtliche Legaldefinition gibt es nicht. Maßgeblich ist die Abgrenzung des VG Braunschweig im Beschluss vom 20. Januar 2021, Aktenzeichen 2 B 250/20. Dachgauben treten danach „mit allen ihren Seiten aus der Dachfläche“ heraus. Zwerchhäuser und Zwerchgiebel steigen dagegen aus der Fassade der Traufwand auf und liegen „in aller Regel in der Flucht der Außenwand“.

Der Unterschied ist praktisch relevant. Ein Zwerchgiebel verlängert die Außenwand nach oben, und das wirkt sich unmittelbar auf die Wandhöhe aus. In Brandenburg sind beide Bauformen genehmigungspflichtig