Dachgaube Baugenehmigung in Sachsen

Wer in Sachsen ein Dachgeschoss mit Gaube ausbauen will, trifft auf eine bundesweit einmalige Kombination. Der Innenausbau ist verfahrensfrei, und zwar so weit wie in keinem anderen Land. Die Gaube selbst ist dagegen nicht verfahrensfrei, sondern läuft über die Genehmigungsfreistellung, die seit der jüngsten Novelle auch im unbeplanten Innenbereich greift und mit drei Wochen die kürzeste Wartefrist bundesweit hat. Diese Großzügigkeit beim Verfahren steht im Gegensatz zum materiellen Recht. Die Sächsische Bauordnung hat sowohl die ausdrückliche Gauben-Abstandsflächenregel als auch die Vollgeschossdefinition gestrichen. Der folgende Überblick gibt den Rechtsstand vom 1. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung.

Zwei Vorhaben, zwei Verfahren

Rechtlich zerfällt der typische Dachausbau in Sachsen in zwei Teile, die getrennt zu betrachten sind.

Der Innenausbau ist verfahrensfrei nach § 61 Abs. 1 Nr. 11 f SächsBO. Erfasst ist „der Dach- und Kellergeschossausbau in vorhandenen Wohngebäuden zu Wohnungen, ausgenommen bei Hochhäusern“. Kein anderes Land stellt den Innenausbau so weit frei. Verfahrensfrei bedeutet: Es gibt kein Verfahren und es müssen keine Unterlagen eingereicht werden.

Die Gaube fällt nicht unter diesen Tatbestand. Sie greift in die Dachhaut ein und verändert das Gebäude von außen, was der Wortlaut nicht abdeckt. Wer nur die Innenausbau-Nummer liest und daraus schließt, die Gaube sei mit erledigt, baut ohne das erforderliche Verfahren.

Für die Gaube gilt stattdessen die Genehmigungsfreistellung nach § 62 Abs. 2 Satz 2 SächsBO. Der Wortlaut nennt die Errichtung von Dachgauben ausdrücklich, und zwar im Anwendungsbereich des § 34 BauGB, also im unbeplanten Innenbereich. Genehmigungsfreistellung ist nicht dasselbe wie Verfahrensfreiheit: Die Unterlagen werden eingereicht, und danach muss eine Frist abgewartet werden. Die Behörde kann das Verfahren an sich ziehen.

Die Freistellung im unbeplanten Innenbereich

Sachsen gehört zu den acht Ländern, die in den Novellen der Jahre 2025 und 2026 nahezu wortgleich die Dachgaube in die Genehmigungsfreistellung aufgenommen haben. Der Gewinn liegt im Verweis hinter dem Satz. Für diesen Fall gelten nur zwei Voraussetzungen: Die Erschließung muss gesichert sein, und die Gemeinde muss schweigen. Das Bebauungsplanerfordernis, das die Genehmigungsfreistellung sonst verlangt, entfällt. Das ist praktisch bedeutsam, weil Gauben meist im Altbaubestand entstehen, der selten in einem Plangebiet liegt.

Die Wartefrist beträgt in Sachsen drei Wochen nach dem Eingangsdatum, das die Bauaufsichtsbehörde bestätigt. Maßgeblich ist also nicht der Tag der Absendung. Die Bestätigung des Eingangs sollte deshalb abgewartet und aufbewahrt werden.

Wichtig ist die Grenze dieser Erleichterung: Die Freistellung entbindet weder von den Abstandsflächen noch von der Standsicherheit noch von einer Gestaltungssatzung. Sie verlagert die Verantwortung für die Rechtmäßigkeit auf die Bauherrschaft und ihre Entwurfsverfasser.

Abstandsflächen: die offene Flanke

An den Abstandsflächen scheitern Gaubenprojekte am häufigsten, und gerade hier ist die Rechtslage in Sachsen ungeklärt. § 6 SächsBO nennt Dachgauben nicht.

§ 6 Abs. 6 SächsBO lässt Gesimse und Dachüberstände außer Betracht. Gleiches gilt für Vorbauten, die höchstens ein Drittel der Wandbreite einnehmen, nicht mehr als 1,50 m vortreten und mindestens 2 m Abstand zur Grenze halten. Offen ist allerdings, ob eine Gaube ein Vorbau in diesem Sinne ist und ob sie in die Wandhöhe eingeht. Beide Fragen sind nach dem geprüften Material nicht beantwortet und werden hier ausdrücklich als offen benannt.

Bemerkenswert ist die Rechtsgeschichte. Die SächsBO 1999 enthielt in § 6 Abs. 4 Nr. 2 b genau die Gaubenregel, die Schleswig-Holstein heute noch hat. Dort wird ein Viertel der Dachhöhe auf die Wandhöhe angerechnet, wenn die Gauben zusammen mehr als halb so breit sind wie die darunterliegende Wand. Sachsen hat diese planbare Regel gestrichen. Was an ihre Stelle getreten ist, ergibt sich aus dem Gesetzestext nicht eindeutig.

Für die Berechnung ist zusätzlich die Anlage 1 zur DVO SächsBO zu beachten. Angesichts der unklaren Lage empfiehlt es sich, die Abstandsflächen der Gaube vor der Einreichung mit der Bauaufsicht oder einer fachkundigen Planerin zu klären, gerade bei geringem Grenzabstand.

Vollgeschoss: keine Landesdefinition

Nach § 20 Abs. 1 BauNVO gelten als Vollgeschosse die Geschosse, die nach Landesrecht Vollgeschosse sind. Der Bund verweist also auf die Länder. Die geltende SächsBO enthält jedoch keine Vollgeschossdefinition mehr. Die SächsBO 1999 hatte eine solche Definition in § 2 Abs. 6.

Damit lässt sich für Sachsen keine Schwelle angeben, ab der eine Gaube ein Dachgeschoss zum Vollgeschoss macht. Das Risiko selbst bleibt bestehen, sobald ein Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse begrenzt. Andernorts gilt folgende Mechanik: Die Gaube schafft lichte Höhe, das Dachgeschoss wird zum Vollgeschoss, und das Vorhaben wird planungsrechtlich unzulässig. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB scheitert dann oft. Der BayVGH hat im Beschluss vom 14. Juli 2021, Az. 9 ZB 20.2610, die Zweigeschossigkeit zu den Grundzügen der Planung gezählt und eine Befreiung wegen der Bezugsfallwirkung abgelehnt. Wie Sachsen diese Lücke im geltenden Recht füllt, ist nicht belegt.

Anforderungen an den Raum und den Brandschutz

Mit 2,30 m ist Sachsen strenger als die Länder, die im Dachraum 2,20 m genügen lassen. Gerade bei flach geneigten Dächern ist das oft ein Grund für eine Gaube überhaupt.

Gestaltungssatzungen

Dachform und Dachaufbauten lassen sich nach § 9 Abs. 1 BauGB nicht im Bebauungsplan festsetzen. Dafür braucht es eine örtliche Bauvorschrift, in Sachsen auf Grundlage von § 89 SächsBO. Über § 9 Abs. 4 BauGB kann sie in einen Plan übernommen werden. Eine solche Satzung gilt auch für die freigestellte Gaube.

Ein Beispiel ist die Satzung für Hoyerswerda-Zeißig aus dem Jahr 2022:

• Die Summe der Gaubenbreiten darf höchstens zwei Fünftel der Trauflänge betragen.
• Eine einzelne Gaube darf höchstens 2,00 m breit sein.
• Zum Giebel ist ein Abstand von