Dachgaube Baugenehmigung in Sachsen-Anhalt

Wer in Sachsen-Anhalt eine Dachgaube bauen möchte, findet seit Kurzem einen ausdrücklichen Tatbestand im Gesetz. Er steht allerdings nicht dort, wo viele ihn suchen. Die Gaube ist in Sachsen-Anhalt nicht verfahrensfrei. Sie ist seit der jüngsten Novelle der Bauordnung ausdrücklich in die Genehmigungsfreistellung aufgenommen, und zwar auch für den unbeplanten Innenbereich. Das spart in vielen Fällen die Baugenehmigung, aber nicht das Verfahren. Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand vom 1. Oktober 2026 wieder. Er ordnet ein, was belegt ist, und benennt die Punkte, die noch offen sind. Eine Rechtsberatung ersetzt er nicht.

Verfahrensfreiheit und Genehmigungsfreistellung sind zwei verschiedene Dinge

Die beiden Begriffe werden oft verwechselt, rechtlich liegen sie weit auseinander.

• Verfahrensfrei bedeutet: Es gibt kein Verfahren und keine Unterlagen.
• Genehmigungsfreigestellt bedeutet: Der Bauherr reicht Unterlagen ein und wartet eine Frist ab. Die Gemeinde kann das Vorhaben in dieser Zeit in ein Genehmigungsverfahren überführen.

In § 60 BauO LSA führt kein Weg zur Gaube. § 60 Abs. 1 Nr. 11 e stellt nur die Bedachung einschließlich Wärmedämmung frei. Anders als Sachsen kennt Sachsen-Anhalt auch keinen verfahrensfreien Dachgeschossausbau. Wer die sächsische Rechtslage im Kopf hat, darf sie nicht auf das Nachbarland übertragen.

Der neue Tatbestand in § 61 BauO LSA

Sachsen-Anhalt gehört zu acht Ländern, die in den Jahren 2025 und 2026 nahezu wortgleich dieselbe Regel in die Genehmigungsfreistellung aufgenommen haben. Erfasst ist die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Anwendungsbereich des § 34 BauGB.

Der entscheidende Punkt steht im Verweis. Für diesen Fall gelten nur die Voraussetzungen des § 61 Abs. 2 Nr. 3 und 4:

• Die Erschließung ist gesichert.
• Die Gemeinde erklärt nicht, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Das Bebauungsplanerfordernis, das die Genehmigungsfreistellung sonst voraussetzt, gilt gerade nicht. Darin liegt der eigentliche Gewinn der Regel. Gauben entstehen fast immer im Altbaubestand, und der liegt meist nicht in einem Plangebiet.

Zur Entstehung des Tatbestands ist Folgendes belegt:

• Der Landtag hat die Novelle am 16. Dezember 2025 beschlossen.
• Verkündet wurde sie als Gesetz vom 14. Januar 2026 im GVBl. LSA Nr. 1 vom 23. Januar 2026, S. 10.
• Das Ministerium für Infrastruktur und Digitales hat am 16. Dezember 2025 in einer Pressemitteilung erklärt, dass der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich genehmigungsfrei gestellt wird.

Mit derselben Novelle wurden außerdem ein Mitteilungsverfahren in § 60a und eine Experimentierklausel in § 86a eingeführt.

Offen bleibt das genaue Datum, ab dem § 61 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 a in Kraft ist. Wer jetzt plant, sollte das bei der Bauaufsicht oder der Gemeinde erfragen.

Abstandsflächen: in Sachsen-Anhalt ungeklärt

Die Abstandsflächen sind der Punkt, an dem Gaubenprojekte am häufigsten scheitern. Für Sachsen-Anhalt gibt es hier keine gesicherte Antwort.

Die Ausgangslage in § 6 BauO LSA:

• Dachgauben werden in der Vorschrift nicht genannt.
• Die Wandhöhe wird bis zum Schnittpunkt von Wand und Dachhaut gemessen. Die Gaube liegt darüber.
• Ob sie deshalb außer Betracht bleibt oder auf anderem Weg in die Abstandsfläche hineinwirkt, ist offen.

Andere Länder regeln das ausdrücklich, etwa über eine gesonderte Wandhöhe für Dachaufbauten oder über eine Anrechnung ab einer bestimmten Gaubenbreite. Eine solche Regel fehlt in Sachsen-Anhalt.

Die Vorbautenregel in § 6 Abs. 6 BauO LSA hilft nur begrenzt weiter. Sie lässt zwei Gruppen außer Betracht:

• Gesimse und Dachüberstände bis 0,80 m
• Vorbauten, die höchstens ein Drittel der Wandbreite einnehmen, höchstens 1,50 m vortreten und mindestens 2 m von der Grenze entfernt bleiben

Ob eine Gaube als Vorbau im Sinne dieser Regel gilt, lässt sich aus dem Wortlaut nicht ableiten. Bei Vorhaben nahe der Grundstücksgrenze sollte die Frage vor der Planung mit der Bauaufsicht geklärt werden.

Die Gaube und das Vollgeschoss

§ 20 Abs. 1 BauNVO verweist für den Begriff des Vollgeschosses auf das Landesrecht. Die BauO LSA enthält jedoch keine Vollgeschossdefinition. Eine Schwelle für lichte Höhe und Flächenanteil im Dachraum ist deshalb nicht belegbar.

Belegt ist nur die Geschossschwelle. Sie liegt in Sachsen-Anhalt bei 1,60 m über Gelände, nicht bei 1,40 m wie in den meisten Ländern. Über die Wirkung einer Gaube im Dachraum sagt dieser Wert nichts.

Das Risiko selbst besteht trotzdem, sobald ein Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse begrenzt:

• Eine Gaube schafft in ihrem Bereich zusätzliche lichte Höhe.
• Kippt das Dachgeschoss dadurch zum Vollgeschoss, wäre eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nötig.
• Wie schwer eine solche Befreiung zu erreichen ist, zeigt der BayVGH im Beschluss vom 14. Juli 2021, 9 ZB 20.2610. Die Festsetzung der Zweigeschossigkeit gehöre zu den Grundzügen der Planung, eine Befreiung scheide wegen der Bezugsfallwirkung aus.

Die Entscheidung betrifft bayerisches Recht. Sie zeigt aber, wie Gerichte die Grundzüge der Planung gewichten.

Gaube, Zwerchgiebel, Dachflächenfenster

Eine amtliche Begriffsbestimmung gibt es nicht. Das VG Braunschweig hat in seinem Beschluss vom 20. Januar 2021, 2 B 250/20, die maßgebliche Abgrenzung formuliert:

• Dachgauben treten mit allen ihren Seiten aus der Dachfläche heraus.
• Zwerchhäuser und Zwerchgiebel steigen aus der Fassade der Traufwand auf und liegen in aller Regel in der Flucht der Außenwand.

Ob ein Zwerchgiebel vom neuen Tatbestand des § 61 BauO LSA erfasst ist, lässt sich aus den vorliegenden Quellen nicht beantworten.

Gestaltungssatzungen nach § 85 BauO LSA

Dachform und Dachaufbauten können nicht nach § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festgesetzt werden. Das geschieht über örtliche Bauvorschriften, in Sachsen-Anhalt auf Grundlage von § 85 BauO LSA. Über § 9 Abs. 4 BauGB können sie in den Bebauungsplan übernommen werden.

Gestaltungssatzungen gelten unabhängig davon, ob das Vorhaben eine Genehmigung braucht oder freigestellt ist. Ein Beispiel aus dem Land ist die Gestaltungssatzung von Tangermünde: