Garage Baugenehmigung in Berlin

In Berlin dürfen Garagen bis zu einer bestimmten Größe ohne Baugenehmigung errichtet werden. Die Grenze ist an mehrere Bedingungen geknüpft: Messgröße, Lage des Grundstücks und Höhe. Wer eine Garage direkt an die Nachbargrenze setzen möchte, muss außerdem eigene Längen- und Dachvorgaben beachten.

Dieser Ratgeber fasst die Berliner Regelungen nach der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) zusammen. Er erklärt, wie die maßgeblichen Werte zu verstehen sind und wo häufig Fehler passieren. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Im konkreten Einzelfall entscheidet die zuständige Bauaufsicht.

Die Verfahrensfreiheitsgrenze in Berlin

Die Verfahrensfreiheit für Garagen ist in § 61 Abs. 1 Nr. 1 b BauO Bln geregelt. Danach sind Garagen bis zu einer Brutto-Grundfläche von 50 m² verfahrensfrei. Für Carports gilt in Berlin derselbe Wert. Ob Sie eine geschlossene Garage oder einen offenen, überdachten Stellplatz planen, ändert an der Flächengrenze also nichts.

Kriterium	Wert in Berlin
Fundstelle	§ 61 Abs. 1 Nr. 1 b BauO Bln
Grenzwert	50 m²
Messgröße	Brutto-Grundfläche
Mittlere Wandhöhe	3,00 m
Geltungsbereich	nur Innenbereich
Abstellraum	ausdrücklich mit erfasst
Gleicher Wert für Carports	ja

Werden diese Grenzen eingehalten, ist kein Baugenehmigungsverfahren erforderlich. Wird auch nur eine davon überschritten, greift die Verfahrensfreiheit nicht mehr.

Vergrößern

Messgröße: Was die Brutto-Grundfläche bedeutet

Entscheidend ist die Brutto-Grundfläche. Das ist nicht die nutzbare Innenfläche der Garage, sondern die Fläche des Baukörpers einschließlich der Wände. Wer nur die lichten Innenmaße ausmisst, unterschätzt die maßgebliche Fläche.

Gerade bei Doppelgaragen oder Garagen mit Anbau lohnt es sich, frühzeitig nachzurechnen. Eine Planung, die innen knapp unter 50 m² liegt, kann mit den Außenwänden bereits darüber liegen. Bestehen Zweifel, wie einzelne Bauteile anzurechnen sind, sollten Sie die Berechnung vorab mit der Bauaufsicht abstimmen.

Innen- oder Außenbereich

Die Berliner Verfahrensfreiheit für Garagen gilt nur im Innenbereich. Liegt das Grundstück im Außenbereich, kann sich der Bauherr nicht auf § 61 Abs. 1 Nr. 1 b BauO Bln berufen, selbst wenn Fläche und Höhe passen würden.

Ob ein Grundstück dem Innen- oder dem Außenbereich zuzuordnen ist, ist nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. Bei Randlagen oder größeren Freiflächen sollte diese Frage deshalb vor jeder weiteren Planung mit der Bauaufsicht geklärt werden. Dort erfahren Sie dann auch, welches Verfahren stattdessen gilt.

Höhe: die mittlere Wandhöhe

Als Höhenwert nennt die Berliner Regelung eine mittlere Wandhöhe von 3,00 m. Maßgeblich ist also ein Mittelwert. Das spielt vor allem bei Pultdächern oder geneigtem Gelände eine Rolle, weil dort die Wandhöhe nicht überall gleich ist.

Eine einzelne höhere Stelle führt demnach nicht automatisch zur Überschreitung. Umgekehrt kann eine Garage, die an der niedrigsten Stelle unauffällig wirkt, im Mittel über 3,00 m liegen. Wie genau gemessen wird, etwa bei stark abfallendem Gelände, sollte im Zweifel mit der Bauaufsicht geklärt werden.

Grenzbebauung: Garage an der Nachbargrenze

Viele Garagen werden direkt an der Grundstücksgrenze errichtet. Maßgeblich ist hierfür § 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 1 BauO Bln. Berlin setzt dabei eigene Akzente, die von verbreiteten Faustregeln abweichen.

Vorgabe	Wert in Berlin
Fundstelle	§ 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 1 BauO Bln
Länge je Nachbargrenze	9 m einschließlich Dachüberstand
Gesamtlänge an allen Grenzen	15 m
Dachneigung	höchstens 45 Grad

Zwei Punkte sind besonders wichtig:

• Der Dachüberstand zählt mit. Die 9 m je Nachbargrenze beziehen sich nicht nur auf die Wand, sondern schließen den Dachüberstand ein. Ein großzügiger Überstand verkürzt damit die mögliche Wandlänge.
• Die Dachneigung ist begrenzt. Sie darf 45 Grad nicht überschreiten. Steile Satteldächer passen deshalb nicht ohne Weiteres zu dieser Regelung.

Daneben gilt die Gesamtlänge von 15 m für alle Grundstücksgrenzen zusammen. Wer an zwei Grenzen baut oder bereits andere Grenzbauten auf dem Grundstück hat, muss diese Längen addieren.

Abstellraum: ausdrücklich mitgeregelt

Der Wortlaut der Berliner Vorschrift erfasst Garagen und Carports jeweils sowie deren Abstellräume ausdrücklich. Ein Abstellraum, der zur Garage gehört, ist also keine Grauzone. Er ist Teil der Regelung und muss bei den Grenzwerten mitgedacht werden.

In der Praxis bedeutet das: Der Abstellraum fließt in die Brutto-Grundfläche ein. Ein Geräteraum für Fahrräder oder Gartenwerkzeug kann eine Garage, die allein unter 50 m² bleiben würde, über die Grenze bringen.

Garagenverordnung und Stellplatz-Mindestmaße

In Berlin gibt es keine eigene Garagenverordnung mehr. Sie ist am 11.06.2004 außer Kraft getreten. Betriebsvorschriften finden sich seitdem in der Sonderbau-Betriebs-Verordnung (SoBeVO). Wer auf ältere Unterlagen oder Ratgeber mit Verweis auf eine Berliner Garagenverordnung stößt, sollte diese daher nicht mehr als Grundlage verwenden.

Auch landesrechtliche Mindestmaße für normale Pkw-Stellplätze gibt es in Berlin nicht. Die Ausführungsvorschriften Stellplätze (AV Stellplätze) vom 16.06.2021 regeln lediglich:

• barrierefreie Stellplätze mit einer Länge von 5,00 m und einer Breite von 3,50 m sowie
• Fahrradabstellplätze.

Hinzu kommt: In Berlin besteht keine allgemeine Stellplatzpflicht. Eine Garage wird also in der Regel aus eigenem Interesse gebaut und nicht, um eine landesrechtliche Pflicht zu erfüllen.

Verfahrensfrei heißt nicht rechtsfrei

Verfahrensfreiheit bedeutet nur, dass kein Genehmigungsverfahren durchlaufen werden muss. Die übrigen Vorschriften gelten trotzdem. Dazu gehören insbesondere die Regeln zur Grenzbebauung in § 6 Abs. 8 BauO Bln. Auch örtliche Vorgaben, etwa aus einem Bebauungsplan, bleiben verbindlich.

Die Verantwortung für die Einhaltung liegt bei der Bauherrschaft. Fehlt die vorherige Prüfung durch eine Behörde, fallen Fehler oft erst später auf, etwa bei einem Nachbarstreit oder beim Verkauf des Grundstücks.

Typische Fehler bei Garagen in Berlin

• Innenmaße statt Brutto-Grundfläche: Die Außenwände werden vergessen, und die 50 m² sind unbemerkt überschritten.
• Abstellraum nicht eingerechnet: Er gehört nach dem Wortlaut ausdrücklich zur Regelung.
• Dachüberstand übersehen: Die 9 m an der Nachbargrenze schließen ihn ein.
• Gesamtlänge ignoriert: Bestehende Grenzbauten werden bei den 15 m nicht mitgezählt.
• Zu steiles Dach: An der Grenze sind höchstens 45 Grad Dachneigung zulässig.
• Außenbereich verkannt: Dort greift die Verfahrensfreiheit nicht.
• Veraltete Grundlagen: Die Berliner Garagenverordnung gilt seit 2004 nicht mehr.

Praktische Prüfreihenfolge

1. Lage klären: Liegt das Grundstück im Innenbereich? Falls nicht oder unklar, zuerst die Bauaufsicht fragen.
2. Fläche berechnen: Brutto-Grundfläche einschließlich Abstellraum ermitteln und mit 50 m² vergleichen.
3. Höhe prüfen: Die mittlere Wandhöhe darf 3,00 m nicht übersteigen.
4. Grenzlage prüfen: Bei Grenzbebauung 9 m je Gren