Gewerberaum zu Wohnung umgebaut: BGH zur Mietpreisbremse

Viele Vermieter gehen davon aus, dass für eine Wohnung, die aus Gewerberaum umgebaut wurde, die Mietpreisbremse nicht gilt. Seit einem BGH-Urteil ist das deutlich unsicherer. Der Bundesgerichtshof hat am 19. August 2026 entschieden (Az. VIII ZR 104/25), bekannt wurde das Urteil am 13. Oktober 2026. Danach reicht es allein nicht, dass die Räume früher gewerblich genutzt wurden, um die Wohnung als „erstmals genutzt und vermietet“ von der Mietpreisbremse auszunehmen. Die Ausnahme gilt nur, wenn die Räume vor dem Umbau baulich nicht als Wohnung taugten und erst ein Umbau mit wesentlichem Bauaufwand das Wohnen möglich gemacht hat. Als Richtwert nennt der BGH etwa ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung.

Der Fall: abgetrennte Gewerbefläche in Berlin, 979 Euro für 73 Quadratmeter

Im Erdgeschoss eines Berliner Hauses lag eine Gewerbeeinheit. Ein Teil davon wurde abgetrennt, umgebaut und danach zum ersten Mal als Wohnung vermietet. Vereinbart war eine Nettokaltmiete von 979,00 Euro für 73 Quadratmeter, das sind rund 13,41 Euro je Quadratmeter.

Die Mieter rügten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Nach ihrer Rechnung auf Basis des Berliner Mietspiegels wären höchstens 623,00 Euro zulässig gewesen. Sie verlangten rund 10.800 Euro zu viel gezahlte Miete und 1.068,00 Euro Kaution zurück.

Die Vermieterin argumentierte: Die Wohnung sei nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet worden, also greife die Neubauausnahme aus § 556f Satz 1 BGB. Das Amtsgericht Charlottenburg und das Landgericht Berlin II gaben ihr recht. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall an das Landgericht zurück. Formal ist es ein Versäumnisurteil. Wichtig sind aber die Maßstäbe, die der Senat darin festlegt.

Gewerberaum zu Wohnung umgebaut: Diese Maßstäbe setzt der BGH für die Mietpreisbremse

Zur Erinnerung: Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Dort darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Diese Neubauausnahme soll Investoren Planungssicherheit geben, die neuen Wohnraum schaffen.

Genau hier setzt der BGH an. Als neu geschaffen gilt Wohnraum nur, wenn er auch baulich neu entstanden ist. Wird im Mietvertrag lediglich aus „Gewerbe“ „Wohnen“, reicht das nicht. Für die Abgrenzung zieht der Senat das Wohnraumförderungsgesetz heran (§ 16 WoFG). Danach entsteht neuer Wohnraum unter anderem, wenn ein Gebäude mit wesentlichem Bauaufwand umgenutzt wird.

Zur gewerblichen Vornutzung müssen deshalb zwei Voraussetzungen hinzukommen:

1. Vor dem Umbau waren die Räume objektiv keine Wohnung. Es zählen die bauliche Anlage und die Ausstattung. Die Frage lautet: Hätte man dort vorher als abgeschlossener Bereich einen eigenständigen Haushalt führen können? Ob Wohnen baurechtlich erlaubt war, spielt dabei keine Rolle.
2. Erst ein Umbau mit wesentlichem Bauaufwand hat das Wohnen möglich gemacht. Wesentlich ist der Aufwand, wenn die Kosten etwa ein Drittel dessen erreichen, was eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil kosten würde. Weil Baukosten regional stark schwanken, dürfen Gerichte auf regionale Statistiken zurückgreifen und notfalls schätzen.

In der Praxis muss der Vermieter beides darlegen und notfalls beweisen: wie die Räume vorher aussahen und was der Umbau gekostet hat.

Die formale Hürde: Die Auskunft vor Vertragsschluss

Diesen Punkt übersehen viele. Wer sich auf die Neubauausnahme berufen will, muss den Mieter vor Vertragsschluss darüber informieren, und zwar von sich aus (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt diese Auskunft, kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen. Holt er sie in Textform nach, kann er sich erst zwei Jahre danach auf die Ausnahme stützen. Im Berliner Fall muss das Landgericht deshalb auch klären, ob und wie die Mieter informiert wurden.

Was das Urteil für Mieter, Vermieter und Käufer bedeutet

Mieter in umgebauten Büro- und Ladenflächen

Wer in einer ehemaligen Gewerbefläche wohnt und eine Miete deutlich über dem Mietspiegel zahlt, hat jetzt bessere Karten. Das Argument „früher Gewerbe, also keine Mietpreisbremse“ trägt allein nicht mehr. Entscheidend ist, wie die Räume vor dem Umbau beschaffen waren. Eine frühere Kanzlei in einer Altbauetage mit Wohnungstür, Bad und Küchenanschluss war womöglich schon immer als Wohnung nutzbar. Bei einer offenen Lagerfläche ohne Sanitäranschlüsse sieht das anders aus.

Vermieter, die umgebaut haben oder es planen

Für Eigentümer ist jetzt die Dokumentation entscheidend. Ohne Belege zum Ausgangszustand lässt sich die Ausnahme vor Gericht kaum halten. Dazu gehören alte Grundrisse, Fotos und die Baubeschreibung. Ebenso nötig sind Belege zu den Umbaukosten, also Handwerkerrechnungen und Schlussrechnungen. Viele Eigentümer haben einen Umbau vor zehn Jahren abgewickelt, die Ordner liegen irgendwo, und der Zustand vorher ist nur noch eine Erinnerung. Genau das wird im Streitfall zum Problem.

Ein zweiter Ausweg ist schon länger versperrt. Der BGH hat 2020 entschieden, dass eine Miete aus einem gewerblichen Vormietverhältnis nicht als „Vormiete“ im Sinne der Mietpreisbremse zählt (Urteil vom 19. August 2020, Az. VIII ZR 374/18). Wer zuletzt gewerblich vermietet hat, kann sich also nicht auf eine höhere Vormiete berufen. Damit bleibt bei umgewandelten Flächen in vielen Fällen nur der Mietspiegel plus 10 Prozent, sofern die Neubauausnahme nicht sauber belegt ist.

Käufer und Kapitalanleger

Wer eine umgewandelte Einheit vermietet kauft, übernimmt auch die Mietkalkulation des Verkäufers. Liegt die Miete über der Grenze der Mietpreisbremse und ist die Ausnahme nicht belegt, können Rückforderungen auf den Eigentümer zukommen, und die Miete kann dauerhaft sinken. Wer in Berlin eine solche Wohnung durchrechnet, stellt die Kaufnebenkosten in Berlin ohnehin der erzielbaren Miete gegenüber. Liegt die Monatsmiete um einige hundert Euro niedriger, verändert das diese Rechnung spürbar.

Die Rechnung: Was im Berliner Fall auf dem Spiel steht

Die folgenden Zahlen stammen aus dem Fall. Ob die von den Mietern errechnete Grenze von 623,00 Euro stimmt, muss das Landgericht noch prüfen.

Position	Betrag
Vereinbarte Nettokaltmiete	979,00 Euro pro Monat
Nach Rechnung der Mieter zulässig	623,00 Euro pro Monat
Differenz	356,00 Euro pro Monat
Differenz aufs Jahr gerechnet	4.272,00 Euro
Zurückgeforderte Miete	rund 10.800 Euro
Zurückgeforderte Kaution	1.068,00 Euro

Die Kautionsforderung entspricht genau drei Monatsdifferenzen. Die zurückgeforderte Miete entspricht rund 30 Monaten mit je 356,00 Euro zu viel. Für einen privaten Vermieter mit einer einzigen Wohnung ist das kein Kleingeld. Dazu kommt, dass die Miete für die Zukunft auf das zulässige Niveau sinkt.

Rechenbeispiel zur Drittel-Grenze

Beispiel mit Annahmen: Eine Wohnung mit 73 Quadratmetern. Für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstück werden 3.000,00 Euro je Quadratmeter angenommen. Das ist eine reine Rechengröße, keine amtliche Zahl. Vor Gericht kommt es auf belastbare regionale Werte an.

• Neubaukosten der Vergleichswohnung: 73 × 3.000,00 Euro = 219.000,00 Euro
• Ein Drittel davon: 73.000,00 Euro, also 1.000,00 Euro je Quadratmeter
• Variante A: Der Umbau hat 80.000,00 Euro gekostet. Damit liegt der Aufwand über der Schwelle. Waren die Räume vorher tatsächlich nicht wohngeeignet, kommt die Ausnahme in Betracht.
• Variante B: Der Umbau hat 45.000,00 Euro gekostet, rund 616,00 Euro je Quadratmeter. Das ist deutlich unter einem Drittel. Die Ausnahme scheitert dann schon am Bauaufwand, selbst wenn die Fläche vorher ungeeignet war.

Das BGH-Kriterium spricht von „etwa“ einem Drittel. Eine harte Grenze auf den Euro genau gibt es nicht, knappe Fälle bleiben Auslegungssache.

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Ab wann das gilt und was im Fall noch offen ist

Das Urteil ändert kein Gesetz. Es legt aus, was schon seit Einführung der Mietpreisbremse im Gesetz steht. Rechtlich bindet es nur das Landgericht Berlin II im konkreten Verfahren. Amts- und Landgerichte orientieren sich in der Praxis aber an der Linie des BGH, auch bei laufenden Streitigkeiten.

Die Mietpreisbremse selbst wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, das Gesetz ist seit dem 23. Juli 2025 in Kraft. Sie gilt aber nur dort, wo eine aktuelle Landesverordnung das Gebiet als angespannt ausweist.

Der Berliner Fall selbst ist noch offen. Das Landgericht muss nun klären, wie die Fläche vor dem Umbau beschaffen war, was der Umbau gekostet hat und ob die Mieter rechtzeitig informiert wurden.

Wie weit Mieter zurückfordern können

Für Mietverträge ab dem 1. April 2020 gilt: Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann er zu viel gezahlte Miete ab Vertragsbeginn zurückverlangen. Voraussetzung ist, dass das Mietverhältnis bei der Rüge noch besteht. Eine spätere Rüge wirkt nur für die Zukunft. Bei älteren Verträgen lassen sich nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig wurden. Die Rüge muss in Textform erfolgen.

Was Betroffene jetzt prüfen können

Mieter in einer früheren Gewerbefläche

• Gilt am Wohnort eine Mietpreisbremsen-Verordnung, und galt sie schon bei Vertragsschluss?
• Hat der Vermieter vor Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt, dass er sich auf die Neubauausnahme beruft?
• Was ist über den früheren Zustand bekannt? Hatten die Räume eine eigene Tür, Bad und Kochmöglichkeit, oder war es eine offene Halle?
• Wann hat das Mietverhältnis begonnen? Davon hängt ab, wie weit eine Rückforderung zurückreicht.
• Ein Mieterverein kann die zulässige Miete nach Mietspiegel berechnen und die Rüge formal sauber aufsetzen.

Vermieter umgebauter Einheiten

• Gibt es Unterlagen zum Zustand vor dem Umbau, also Grundrisse, Fotos und Baugenehmigung?
• Lassen sich die Umbaukosten mit Rechnungen belegen, und erreichen sie etwa ein Drittel vergleichbarer Neubaukosten?
• Wurde der Mieter vor Vertragsschluss über die Ausnahme informiert? Falls nicht: Eine nachgeholte Auskunft wirkt erst nach zwei Jahren.
• Bei künftigen Neuvermietungen gehört die Auskunft in die Vertragsunterlagen, bevor der Mieter unterschreibt.

Käufer einer umgewandelten Einheit

• Vor dem Notartermin den Verkäufer um die Umbauunterlagen und den Nachweis der Mieterauskunft bitten.
• Durchrechnen, ob sich der Kauf auch mit der Miete nach Mietspiegel plus 10 Prozent trägt.

Typische Ausgangslagen in der Praxis

Die Tabelle zeigt Tendenzen nach dem neuen Maßstab. Am Ende entscheidet immer der Zustand der konkreten Räume.

Ausgangslage vor dem Umbau	Tendenz
Büroetage im Wohnhaus mit eigener Tür, WC und Teeküche	eher schon vorher als Wohnung nutzbar, Ausnahme fraglich
Ladenlokal mit Schaufenster, ohne Bad und Küche	eher nicht wohngeeignet, der Bauaufwand entscheidet
Lager oder Werkstatt ohne Heizung und Sanitäranschlüsse	vorher nicht wohngeeignet, Umbau meist aufwendig
Teil einer größeren Gewerbeeinheit, nur abgetrennt	Kernfrage: Was wurde baulich tatsächlich neu geschaffen?

Einordnung: Der BGH schaut auf die bauliche Wirklichkeit

Das Urteil reiht sich in eine erkennbare Linie ein. Am 1. Juli 2026 hat derselbe Senat entschieden, dass auch früherer Wohnraum unter die Neubauausnahme fallen kann (Az. VIII ZR 50/23). Voraussetzung ist, dass die Wohnung zuvor dauerhaft unbewohnbar war und mit wesentlichem Bauaufwand wiederhergestellt wurde. Auch dort gilt der Maßstab von etwa einem Drittel der Neubaukosten.

Das Muster ist in beiden Fällen gleich. Der BGH fragt nicht, wie eine Fläche im Vertrag oder im Grundbuch bezeichnet war. Er fragt, ob tatsächlich neuer Wohnraum entstanden ist und was das gekostet hat. Das kann in beide Richtungen ausschlagen. Die frühere großzügige Lesart des Landgerichts Berlin II, wonach Gewerbe vor dem Stichtag automatisch zur Ausnahme führt, ist damit aber vom Tisch.

Zur Abgrenzung lohnt der Blick auf die zweite Ausnahme in § 556f BGB. Satz 2 befreit nach einer umfassenden Modernisierung nur die erste Vermietung danach von der Mietpreisbremse. Die Neubauausnahme in Satz 1 wirkt dagegen dauerhaft. Gerade weil diese Ausnahme so weit reicht, legt der BGH sie eng aus.

Häufige Fragen

Gilt das Urteil auch außerhalb Berlins?

Der BGH legt Bundesrecht aus. Seine Maßstäbe sind deshalb überall relevant, wo eine Mietpreisbremsen-Verordnung gilt. Außerhalb solcher Gebiete spielt die Frage keine Rolle.

Was ist mit ausgebauten Dachgeschossen oder Aufstockungen?

Darüber hat der BGH in diesem Verfahren nicht entschieden. Es ging um eine umgenutzte Gewerbefläche. Das Wohnraumförderungsgesetz, auf das sich der Senat stützt, nennt allerdings auch die Änderung und Erweiterung von Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand als Weg zu neuem Wohnraum.

Hilft es dem Vermieter, für die Wohnung einen Gewerbemietvertrag abzuschließen?

In der Regel nicht. Ob Wohnraummietrecht gilt, hängt davon ab, wofür die Räume nach dem Vertrag tatsächlich überwiegend genutzt werden sollen. Wer dort wohnt, hat einen Wohnraummietvertrag, egal wie das Papier überschrieben ist.

Der Umbau war teuer, aber die Räume waren vorher schon wohngeeignet. Reicht das?

Nach dem Urteil nicht. Beide Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Hohe Kosten allein machen eine Fläche, die schon vorher als Wohnung taugte, nicht zu neuem Wohnraum. Denkbar bleibt dann höchstens die Ausnahme nach umfassender Modernisierung. Sie gilt nur für die erste Vermietung danach und hat eigene Voraussetzungen.

Ich bin Mieter und der Vermieter hat mir nie etwas zur Ausnahme mitgeteilt. Was heißt das?

Ohne Auskunft vor Vertragsschluss kann sich der Vermieter nicht auf die Neubauausnahme berufen. Holt er die Auskunft später in Textform nach, kann er sich erst zwei Jahre danach auf sie stützen. Bis dahin gilt die Grenze aus Mietspiegel plus 10 Prozent, sofern keine andere Ausnahme greift.

Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein. Ob in einem konkreten Mietverhältnis die Mietpreisbremse greift und welche Beträge zurückgefordert werden können, sollte ein Fachanwalt für Mietrecht oder ein Mieter- bzw. Eigentümerverein im Einzelfall prüfen.

Quellen

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. August 2026, Az. VIII ZR 104/25, ECLI:DE:BGH:2026:190826UVIIIZR104.25.0, Entscheidungsdatenbank auf bundesgerichtshof.de
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juli 2026, Az. VIII ZR 50/23
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. August 2020, Az. VIII ZR 374/18
• § 556f BGB, gesetze-im-internet.de
• § 556g BGB, gesetze-im-internet.de
• § 16 WoFG, gesetze-im-internet.de
• Bundesregierung: Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029