BFH II R 11/24: Doppelte Steuer bei überhöhtem Kaufpreis bleibt
BFH II R 11/24: Zahlt eine GmbH zu viel für ein Grundstück, können Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer auf den Mehrbetrag nebeneinander bestehen bleiben.
Redaktion immokunde.com
Redaktionsleitung · Andreas Malkow
Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer auf denselben überhöhten Kaufpreis: In einer typischen GmbH-Konstellation lässt sich diese Doppelbelastung nicht über die Korrekturvorschrift für widerstreitende Steuerbescheide beseitigen. So hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 29. Juli 2026 entschieden (Az. II R 11/24), veröffentlicht am 15. Oktober 2026. Kauft eine GmbH ein Grundstück zu einem Preis über seinem Wert, darf das Finanzamt zweimal zugreifen: mit Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis und mit Schenkungsteuer auf den Mehrbetrag, soweit dieser als Zuwendung über eine verdeckte Gewinnausschüttung gilt. Ein Fall des § 174 Abs. 1 Satz 1 der Abgabenordnung ist das nach dem BFH nicht. Wer das Urteil BFH II R 11/24 für ein Thema nur für Steuerjuristen hält, unterschätzt, wie oft Grundstücke zwischen Gesellschaftern, deren Partnern und der eigenen GmbH den Eigentümer wechseln.
Der Fall: 1,1 Millionen Euro für ein Grundstück im Wert von 480.000 Euro
Der Sachverhalt ist überschaubar. Eine Frau war Alleingesellschafterin einer GmbH. Ihr Lebensgefährte verkaufte dieser GmbH am 24. Februar 2011 ein Grundstück mit Geschäftsgebäude für 1.100.000 Euro. Tatsächlich war das Objekt nach den Feststellungen nur rund 480.000 Euro wert. Der steuerlich festgestellte Grundstückswert lag mit 283.000 Euro noch darunter.
Das Finanzamt setzte im Juni 2011 gegenüber der GmbH Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis von 1.100.000 Euro fest. Der Bescheid wurde bestandskräftig, die Einspruchsfrist war also abgelaufen. Gegen den Verkäufer setzte das Finanzamt zusätzlich Schenkungsteuer fest. Zunächst erfasste es die Differenz zwischen Kaufpreis und dem steuerlichen Wert von 283.000 Euro, nach einem Klageverfahren im Mai 2022 nur noch den Betrag oberhalb von 480.000 Euro. Damit wurden rund 620.000 Euro gleich doppelt herangezogen: einmal als Teil der Gegenleistung bei der Grunderwerbsteuer und einmal als Schenkung.
Die GmbH verlangte daraufhin, die Grunderwerbsteuer herabzusetzen. Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern gab ihr mit Urteil vom 19. September 2023 (Az. 1 K 233/22) recht. Seine Begründung: Derselbe Sachverhalt sei in zwei Bescheiden berücksichtigt worden, obwohl er nur einmal hätte berücksichtigt werden dürfen. Deshalb sei der Grunderwerbsteuerbescheid trotz Bestandskraft zu ändern. Das Finanzamt ging in Revision.
Grunderwerbsteuer, Schenkungsteuer und überhöhter Kaufpreis: Das sagt der BFH in II R 11/24
Der Kern des Streits liegt im Verfahrensrecht, und genau dort entscheidet sich in der Praxis oft, ob man Geld zurückbekommt. § 174 Abs. 1 der Abgabenordnung ist eine Art Notausgang. Ist ein bestimmter Sachverhalt in mehreren Steuerbescheiden zulasten der Betroffenen berücksichtigt worden, obwohl er nur einmal hätte berücksichtigt werden dürfen, kann der falsche Bescheid noch geändert werden. Das gilt auch dann, wenn er längst bestandskräftig ist.
Diesen Notausgang hat der BFH für die vorliegende Konstellation verschlossen. Nach dem Leitsatz des Urteils liegt keine widerstreitende Steuerfestsetzung vor, wenn
- eine GmbH ein Grundstück zu einem Kaufpreis über dessen Wert erwirbt,
- Schenkungsteuer für eine freigebige Zuwendung aufgrund einer verdeckten Gewinnausschüttung festgesetzt wird und
- Grunderwerbsteuer in voller Höhe der Gegenleistung für den Grundstückserwerb festgesetzt wird.
Damit kommt der BFH zu einer anderen Beurteilung als die Vorinstanz. Die beiden Bescheide schließen sich nach seiner Sicht nicht gegenseitig aus.
Warum die verdeckte Gewinnausschüttung den Unterschied macht
Der Leitsatz knüpft ausdrücklich an die verdeckte Gewinnausschüttung an. Der Begriff klingt sperrig, beschreibt aber einen Vorgang, den man in der Praxis ständig sieht. Eine GmbH wendet einem Gesellschafter oder einer ihm nahestehenden Person einen Vorteil zu, den sie einem fremden Dritten nicht gewährt hätte. Steuerlich wird das wie eine Gewinnausschüttung behandelt, obwohl formal ein Kaufvertrag vorliegt.
Der Leitsatz lässt sich so einordnen: Für die Grunderwerbsteuer zählt, was die GmbH als Käuferin für das Grundstück aufwendet. Das ist nach § 8 und § 9 des Grunderwerbsteuergesetzes die Gegenleistung, beim Kauf also der Kaufpreis. Die Schenkungsteuer erfasst dagegen die Bereicherung, die über die Gesellschaft beim Verkäufer ankommt. Beide Steuern setzen an unterschiedlichen Vorgängen an. Dass sie wirtschaftlich auf denselben Euro zugreifen, reicht für eine Korrektur nach § 174 AO nicht aus.
Passend dazu hatte der BFH in einem früheren Verfahren bereits abgelehnt, die Zahlung eines überhöhten Kaufpreises durch eine GmbH als gemischte Schenkung der GmbH selbst zu besteuern. Ein Grundstücksgeschäft mit der eigenen Gesellschaft wird steuerlich also anders betrachtet als ein Kauf unter Privatleuten.
Die Rechnung: Was die Doppelbelastung in Euro bedeutet
Wie schwer das Urteil wiegt, zeigt ein Beispiel. Es orientiert sich an den Größenordnungen des entschiedenen Falls, rechnet aber mit vereinfachten Annahmen.
Beispiel, Annahmen: Kaufpreis 1.100.000 Euro, Wert des Grundstücks 480.000 Euro, Mehrbetrag 620.000 Euro. Grunderwerbsteuersatz 5,00 Prozent (die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland darüber oder darunter). Verkäufer und Gesellschafterin sind nicht verheiratet, daher gilt Steuerklasse III mit 20.000 Euro Freibetrag und 30 Prozent Steuersatz. Sonderposten wie Ablösebeträge bleiben außen vor.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis (1.100.000 Euro x 5,00 %) | 55.000,00 Euro |
| Grunderwerbsteuer, wenn nur der Wert von 480.000 Euro angesetzt würde | 24.000,00 Euro |
| Grunderwerbsteuer auf den Mehrbetrag | 31.000,00 Euro |
| Schenkungsteuer auf 620.000 Euro abzüglich 20.000 Euro Freibetrag (600.000 Euro x 30 %) | 180.000,00 Euro |
| Steuern auf den Mehrbetrag von 620.000 Euro insgesamt | 211.000,00 Euro |
In diesem Beispiel gehen also gut ein Drittel des Mehrbetrags an das Finanzamt. Strittig waren hier „nur“ die 31.000 Euro Grunderwerbsteuer. Hätte das FG-Urteil Bestand gehabt, wäre dieser Betrag zu erstatten gewesen. Nach dem BFH bleibt er beim Finanzamt, sofern der Grunderwerbsteuerbescheid bestandskräftig ist und kein anderer Korrekturweg greift.
Zum Vergleich: der umgekehrte Fall unter Wert
In Familien kommt der umgekehrte Fall viel häufiger vor: Eltern verkaufen eine Wohnung bewusst günstig an ihr Kind. Dann zahlt das Kind Grunderwerbsteuer nur auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis. Der verbilligte Teil ist eine Schenkung. Zwischen Eltern und Kindern ist der Erwerb zudem nach § 3 Nr. 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Für Lebensgefährten gibt es keine solche Befreiung, und schenkungsteuerlich fallen sie in die ungünstige Steuerklasse III. Das ist genau die Kombination aus dem BFH-Fall.
Wen das Urteil konkret betrifft
Gesellschafter einer GmbH und ihre Angehörigen
Am direktesten betroffen sind Unternehmer, die Grundstücke an ihre eigene GmbH verkaufen oder von ihr kaufen. Das gilt auch, wenn ein Partner, ein Elternteil oder ein Geschwister auf der anderen Seite des Vertrags steht. Solche Geschäfte gibt es häufig: Die Betriebsimmobilie wandert aus dem Privatvermögen in die Gesellschaft, oder eine vermögensverwaltende GmbH übernimmt ein Mietshaus aus der Familie. Liegt der Preis spürbar über dem Wert, drohen mehrere Folgen gleichzeitig. Ertragsteuerlich steht eine verdeckte Gewinnausschüttung im Raum. Hinzu kommen Schenkungsteuer auf den Mehrbetrag und Grunderwerbsteuer auf den vollen Preis. Für die beiden letzten Steuern ist der Weg über § 174 AO jetzt versperrt.
Käufer und Verkäufer ohne GmbH
Wer privat an Privat verkauft, ist vom Leitsatz nicht unmittelbar erfasst. Dieser bezieht sich ausdrücklich auf den Erwerb durch eine GmbH und eine verdeckte Gewinnausschüttung. Die Grundregel kennen private Käufer trotzdem: Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem vereinbarten Kaufpreis und nicht nach dem Verkehrswert, also dem Preis, der am Markt üblicherweise zu erzielen wäre. Ein Kaufpreis über Wert wird deshalb auch privat voll besteuert. Ob daneben Schenkungsteuer anfällt, hängt davon ab, ob jemand bewusst etwas zuwenden wollte.
Normale Marktkäufer
Wer im Bieterverfahren um eine Wohnung mehr zahlt, als ein Gutachter für angemessen hält, macht dem Verkäufer kein Geschenk. Hier fehlt der Wille, jemanden zu bereichern. Schenkungsteuer ist dann kein Thema. Das Urteil ändert für diese Käufer nichts.
Warum der Kaufvertrag die entscheidende Stelle ist
Aus dem Fall lässt sich vor allem eines mitnehmen: Steuerlich wird die Weiche beim Notar gestellt, nicht Jahre später vor Gericht. Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt meist wenige Wochen nach der Beurkundung. Gegen ihn kann man innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Danach wird er bestandskräftig, und eine Änderung ist nur noch über die gesetzlich geregelten Ausnahmen möglich.
Im entschiedenen Fall lagen zwischen Grunderwerbsteuerbescheid (2011) und geänderter Schenkungsteuer (2022) mehr als zehn Jahre. Das ist nicht ungewöhnlich. Schenkungsteuerverfahren laufen oft lange, weil das Finanzamt von der Zuwendung erst später erfährt oder weil um den Grundstückswert gestritten wird. Zu diesem Zeitpunkt ist der Grunderwerbsteuerbescheid meistens schon bestandskräftig.
Das Grunderwerbsteuergesetz kennt in § 16 eigene Korrekturwege, etwa wenn der Kaufpreis nachträglich herabgesetzt wird. Die Voraussetzungen sind allerdings eng und an Fristen geknüpft. Ein Steuerbescheid über eine Schenkung gehört nicht ohne Weiteres dazu.
Was Beteiligte jetzt prüfen können
Gesellschafter, die ein Grundstück an die eigene GmbH verkaufen oder von ihr kaufen:
- Vor der Beurkundung den Wert belastbar ermitteln lassen, etwa durch ein Verkehrswertgutachten oder Vergleichswerte des Gutachterausschusses.
- Ein Kaufpreis deutlich über diesem Wert ist ein Warnsignal. Bei der Steuerberatung lässt sich klären, ob der Mehrbetrag als verdeckte Gewinnausschüttung und als Zuwendung gewertet werden könnte.
- Wer einem Angehörigen etwas zuwenden will, kann das getrennt vom Grundstückskauf regeln. Die Steuerfolgen sind dann bei jedem Weg andere und vorher durchzurechnen.
GmbHs mit einem laufenden oder neuen Grunderwerbsteuerbescheid:
- Die Einspruchsfrist von einem Monat notieren. Bestehen Zweifel, ob der volle Kaufpreis die richtige Bemessungsgrundlage ist, lässt sich nur innerhalb dieser Frist ohne Korrekturvorschrift streiten.
Betroffene mit bereits bestandskräftigen Bescheiden:
- Wer sich in vergleichbaren Fällen auf das Urteil des FG Mecklenburg-Vorpommern berufen hat, sollte mit seinem Berater klären, wie sich II R 11/24 auf das eigene Verfahren auswirkt.
Was nach dem Urteil offen bleibt
Das Urteil betrifft den entschiedenen Fall, also den Erwerb durch eine GmbH mit Schenkungsteuer auf Grundlage einer verdeckten Gewinnausschüttung. Ob der BFH bei anderen Gestaltungen genauso entscheiden würde, ist damit nicht beantwortet. Ein Beispiel wäre ein überhöhter Preis zwischen zwei Privatpersonen, bei dem Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer unmittelbar dieselben Vertragspartner treffen. Auch ob die Grunderwerbsteuer auf den Mehrbetrag materiell richtig war, ist eine andere Frage als die, ob ein bestandskräftiger Bescheid noch geändert werden darf. Im Fall II R 11/24 ging es um die zweite Frage.
Ob die Finanzverwaltung das Urteil allgemein anwendet, zeigt sich, sobald das Bundesfinanzministerium es im Bundessteuerblatt veröffentlicht.
Häufige Fragen
Gilt das Urteil auch, wenn ich ein Haus von meinen Eltern zu teuer kaufe?
Der Leitsatz betrifft den Kauf durch eine GmbH und eine verdeckte Gewinnausschüttung. Ein Privatkauf unter Angehörigen ist eine andere Konstellation. Zwischen Eltern und Kindern ist der Erwerb ohnehin nach § 3 Nr. 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, wer die Schenkungsteuer?
Im Fall wurde die Grunderwerbsteuer gegenüber der kaufenden GmbH festgesetzt und die Schenkungsteuer gegenüber dem Verkäufer. Dass zwei verschiedene Steuerpflichtige betroffen sind, schließt § 174 AO an sich nicht aus. Der BFH hat hier aus anderen Gründen keinen Widerstreit gesehen.
Kann ich gegen einen neuen Grunderwerbsteuerbescheid noch etwas tun?
Innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe ist der Einspruch möglich. In diesem Verfahren wird der Bescheid vollständig überprüft, auch die Höhe der Bemessungsgrundlage.
Ist die Frage der Doppelbesteuerung bei überhöhtem Kaufpreis damit endgültig geklärt?
Nein. Geklärt ist, dass § 174 Abs. 1 AO in der entschiedenen GmbH-Konstellation nicht greift. Für andere Gestaltungen und für die materielle Höhe der Grunderwerbsteuer gibt es keine allgemeine Aussage.
Was zählt bei der Grunderwerbsteuer als Gegenleistung?
Grundsätzlich der Kaufpreis plus weitere Leistungen des Käufers, etwa übernommene Schulden oder vorbehaltene Nutzungen. Maßgeblich ist das Vereinbarte, nicht ein Gutachterwert.
Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Beratung. Ob und wie das Urteil Ihren Fall betrifft, sollten Sie von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Steuerrecht prüfen lassen.
Quellen
Redaktioneller Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.