Zehnjahresfrist Immobilien: Bundesrat berät am 16. Oktober 2026

Bei der Zehnjahresfrist für Immobilien steht am 16. Oktober 2026 im Bundesrat eine Empfehlung der Länderausschüsse zur Abstimmung, die Steuerfreiheit nach zehn Jahren zu streichen. Das ist eine Forderung der Länder an die Bundesregierung, kein Gesetz. Heute gilt § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) unverändert: Wer eine vermietete Immobilie im Privatvermögen länger als zehn Jahre hält, verkauft sie steuerfrei. Grundlage der Abstimmung ist die Bundesrats-Drucksache 507/1/26 vom 5. Oktober 2026.

Worum es am 16. Oktober 2026 im Bundesrat geht

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027 vorgelegt (Bundesrats-Drucksache 507/26). Darin geht es um Steuertarif, Kinderfreibetrag und weitere Punkte. An der Zehnjahresfrist ändert der Regierungsentwurf nichts. Das Gesetz soll am 1. Januar 2027 in Kraft treten, und die Regierung hat es als besonders eilbedürftig eingebracht.

Im sogenannten ersten Durchgang dürfen die Länder dazu Stellung nehmen. Der Finanzausschuss, der Ausschuss für Digitales und Staatsmodernisierung und der Wirtschaftsausschuss des Bundesrats empfehlen in Ziffer 2 ihrer Empfehlungen, die zehnjährige Veräußerungsfrist für Grundstücke ersatzlos zu streichen. Als Grund nennen sie die Gleichbehandlung mit anderen Geldanlagen: Gewinne aus Aktien und Fonds sind immer steuerpflichtig, egal wie lange man sie hält.

Nimmt das Plenum die Empfehlung an, steht die Forderung in der Stellungnahme an die Bundesregierung. Lehnt es sie ab, ist der Vorschlag in diesem Verfahren vorerst nicht mehr auf dem Tisch. Wieder auftauchen kann er trotzdem, denn auch im Bundestag darf der Entwurf noch geändert werden.

Was der Ländervorschlag konkret ändern würde

Die Empfehlung hat drei Teile. Für die Praxis ist jeder davon wichtig.

Keine Steuerfreiheit mehr nach zehn Jahren

Gewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien im Privatvermögen wären unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Das betrifft vermietete Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke. Besteuert würde mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, also bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Strengere Regel für Selbstnutzer

Heute ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Diese Kalenderjahr-Regel ist großzügig: Schon ein Einzug im Dezember und ein Verkauf im Januar zwei Jahre später können reichen, insgesamt also gut 13 Monate.

Nach dem Vorschlag wären stattdessen mindestens 36 zusammenhängende Monate Eigennutzung nötig. Dieser Zeitraum dürfte frühestens sechs Monate vor dem Verkauf enden. Die Alternative "ausschließlich selbst genutzt seit dem Kauf" bliebe bestehen.

Der Stichtag ist die Verkündung

Das ist der heikelste Punkt. Die neuen Regeln sollen für alle Immobilien gelten, deren Zehnjahresfrist am Tag der Verkündung des Gesetzes im Bundesgesetzblatt noch läuft. Dann wäre der gesamte Gewinn seit dem Kauf steuerpflichtig. Geschützt wären nur Objekte, deren Frist an diesem Tag schon vollständig abgelaufen ist. Wer am Verkündungstag neun Jahre und elf Monate Eigentümer ist, hätte Pech. Wer zehn Jahre und einen Tag Eigentümer ist, nicht.

Situation	Heute geltendes Recht	Vorschlag der Länderausschüsse
Vermietet, Verkauf innerhalb von zehn Jahren	steuerpflichtig	steuerpflichtig
Vermietet, Verkauf nach mehr als zehn Jahren	steuerfrei	steuerpflichtig, außer die Frist war bei Verkündung schon abgelaufen
Seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt	steuerfrei	steuerfrei
Selbst bewohnt im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren	steuerfrei	nur nach 36 Monaten am Stück, Ende höchstens sechs Monate vor dem Verkauf
Zehnjahresfrist am Verkündungstag schon abgelaufen	steuerfrei	steuerfrei

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Zehnjahresfrist Immobilien: Was die Bundesrat-Sitzung am 16. Oktober 2026 rechtlich bedeutet

In Gesprächen mit Eigentümern geht es immer wieder um denselben Punkt: Was im Bundesrat beschlossen wird, gilt nicht automatisch. Das Verfahren hat vier Stufen, und der Vorschlag steht auf der ersten.

1. Entwurf: Regierungsentwurf plus Stellungnahme der Länder. Hier stehen wir.
2. Beschlossen: Der Bundestag beschließt das Gesetz in zweiter und dritter Lesung. Die Abschaffung der Frist käme nur dazu, wenn die Abgeordneten sie in den Text aufnehmen.
3. Zustimmung und Verkündung: Das Gesetz braucht die Zustimmung des Bundesrats. Danach wird es im Bundesgesetzblatt verkündet. Erst dieser Tag wäre der Stichtag.
4. In Kraft: Laut Regierungsentwurf am 1. Januar 2027.

Dazu kommt ein politisches Signal, aber keine Vorhersage. Am 8. Oktober 2026 hat der Bundestag einen Gesetzentwurf der Grünen (Drucksache 21/6637) mit 446 zu 131 Stimmen abgelehnt, der ebenfalls die Abschaffung der Frist vorsah. CDU/CSU, SPD und AfD stimmten dagegen. Auch aus den Ländern kommt Widerstand: Hessens Ministerpräsident Boris Rhein (CDU) hat sich öffentlich gegen eine Steuer auf langfristige Immobiliengewinne gestellt, Haus & Grund Deutschland spricht von einem Vertrauensbruch. Ob die Idee am Ende im Gesetz steht, ist offen.

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So viel Geld steht im Feld: zwei Beispielrechnungen

Was der Vorschlag in Euro bedeuten würde, zeigt eine Beispielrechnung. Die Zahlen sind ausgedacht und stark vereinfacht. Echte Steuer hängt vom gesamten Einkommen, vom Steuertarif und von den einzelnen Belegen ab.

Beispiel 1: Vermietete Wohnung, Frist läuft bei Verkündung noch

Annahmen:

• Notarieller Kaufvertrag im März 2017, Kaufpreis einschließlich Nebenkosten 280.000,00 Euro
• Davon entfallen 200.000,00 Euro auf das Gebäude, Abschreibung 2,00 Prozent pro Jahr, also 4.000,00 Euro jährlich
• Verkauf Mitte 2027 für 380.000,00 Euro, Verkaufskosten 5.000,00 Euro
• Verkündung des Gesetzes im Dezember 2026, also bevor die Frist im März 2027 abläuft

Rechnung:

Position	Betrag
Verkaufspreis	380.000,00 Euro
abzüglich Verkaufskosten	5.000,00 Euro
Anschaffungskosten	280.000,00 Euro
abzüglich Abschreibungen über rund zehn Jahre	40.000,00 Euro
Restwert für die Steuer	240.000,00 Euro
Veräußerungsgewinn	135.000,00 Euro

Um die Größenordnung zu zeigen, rechnen wir den ganzen Gewinn vereinfacht mit 42,00 Prozent: Das ergibt 56.700,00 Euro Einkommensteuer, dazu 5,50 Prozent Solidaritätszuschlag von 3.118,50 Euro. Zusammen rund 59.800 Euro. Nach heute geltendem Recht wären es null Euro, sobald der Verkauf nach März 2027 beurkundet wird.

Die Abschreibung wird in der Praxis oft übersehen. Jeder Euro, den Sie über die Jahre als Abschreibung geltend gemacht haben, senkt den Restwert und erhöht den Gewinn. Wer nur Verkaufspreis minus Kaufpreis rechnet, unterschätzt die Steuer.

Beispiel 2: Dieselbe Wohnung, aber Kauf im Oktober 2016

Liegt der notarielle Kaufvertrag im Oktober 2016, läuft die Zehnjahresfrist im Oktober 2026 ab. Wird das Gesetz wie geplant erst danach verkündet, wäre die Frist am Stichtag schon abgelaufen. Der Gewinn bliebe nach dem Vorschlag steuerfrei, auch bei einem Verkauf in fünf Jahren. Ob ein Objekt geschützt ist, hängt also an wenigen Wochen.

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Wen das trifft und wen nicht

Vermieter mit Objekten aus den Jahren 2016 bis heute

Am stärksten betroffen wären Eigentümer, deren Frist am Verkündungstag noch läuft, also bei Kaufverträgen ab etwa Ende 2016. Je näher das Fristende rückt, desto teurer: Bei einer Wohnung, die neun Jahre gehalten wurde und auf deren steuerfreien Verkauf der Eigentümer fest gesetzt hat, ist meist schon viel Wertsteigerung angefallen. Ein früher Verkauf vor dem Stichtag hilft dabei nicht: Innerhalb der zehn Jahre ist der Gewinn auch nach heutigem Recht steuerpflichtig.

Langjährige Eigentümer

Wessen Frist am Verkündungstag bereits abgelaufen ist, behält nach dem Vorschlag die Steuerfreiheit. Wer seit 2005 ein Mehrfamilienhaus hat, wäre nicht betroffen. Für diese Gruppe gibt es keinen Grund, wegen der Debatte schnell zu verkaufen.

Selbstnutzer

Wer seine Wohnung seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt, bleibt steuerfrei. Enger würde es für die, die vor dem Verkauf nur kurz selbst einziehen, etwa nach dem Auszug der Mieter. Mit der 36-Monats-Regel würde der Einzug kurz vor dem Verkauf nicht mehr reichen.

Erben und Beschenkte

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird Ihnen nach geltendem Recht der Kaufzeitpunkt der Eltern oder Schenkenden zugerechnet. Diese Zurechnung bliebe bestehen. Ohne Frist würde sie aber nicht mehr zur Steuerfreiheit führen, wenn die Frist am Stichtag noch läuft.

Käufer

Wer heute eine Kapitalanlage kauft, müsste bei Annahme des Vorschlags auch nach Jahrzehnten mit Steuer auf den Gewinn rechnen. Umso wichtiger würde es, alle Anschaffungskosten sauber zu belegen: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Makler. Sie erhöhen die Anschaffungskosten und senken einen späteren Gewinn. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner lassen sich diese Posten schon beim Kauf in die Kalkulation einbauen.

Mieter

Direkt ändert sich für Mieter nichts. Ob Vermieter verkaufen oder halten, hängt von vielen Gründen ab, die Steuer ist nur einer davon.

Was Eigentümer jetzt prüfen können

Die Regeln haben sich bis heute nicht geändert. Gerade deshalb lohnt sich jetzt ein Blick in die eigenen Unterlagen.

• Fristende genau berechnen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Suchen Sie den Kaufvertrag heraus und notieren Sie das Datum.
• Abschreibung und Restwert prüfen. In den Anlagen V der Steuererklärungen steht, wie viel Abschreibung Sie geltend gemacht haben. Daraus ergibt sich der Restwert.
• Belege zu den Anschaffungskosten sammeln. Grunderwerbsteuerbescheid, Notarrechnung, Maklerrechnung. Fehlende Belege sind später schwer zu ersetzen.
• Selbstnutzung dokumentieren. Wer selbst wohnt, hebt Meldebescheinigung und Nachweise zum Einzugsdatum auf.
• Keinen Kaufvertrag unter Zeitdruck schließen. Ein Verkauf mit Abschlag, nur weil ein Vorschlag diskutiert wird, kann teurer werden als jede Steuer. Vor einem geplanten Verkauf ist die durchgerechnete Steuerfolge die richtige Grundlage.

Wie geht es weiter? Wichtig ist erst der Gesetzesbeschluss im Bundestag. Achten Sie auf die Beschlussempfehlung des Finanzausschusses: Darin steht, ob § 23 EStG geändert werden soll.

Typische Denkfehler in der aktuellen Debatte

"Ich verkaufe schnell vor dem Stichtag." Das hilft nur, wenn die Frist bis dahin abgelaufen ist. Sonst ist der Gewinn auch heute schon steuerpflichtig.

"Der Bundesrat hat entschieden, also gilt das." Eine Stellungnahme im ersten Durchgang ist eine Bitte an die Bundesregierung. Gesetzeskraft hat sie nicht.

"Mein Gewinn ist Verkaufspreis minus Kaufpreis." Abschreibungen erhöhen den steuerlichen Gewinn. Bei Wohnungen, die über viele Jahre vermietet wurden, kann das einen erheblichen Betrag ausmachen.

"Wer häufig verkauft, kann sich auf die Frist verlassen." Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann zählt die Zehnjahresfrist schon heute nicht, und es kann Gewerbesteuer dazukommen.

Häufige Fragen

Gilt die Zehnjahresfrist im Moment noch?

Ja. § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG gilt unverändert. Ein Verkauf mehr als zehn Jahre nach dem Kauf bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie im Privatvermögen liegt und kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Gibt es bei kleinen Gewinnen eine Freigrenze?

Für private Veräußerungsgeschäfte gilt eine Freigrenze von 1.000,00 Euro pro Jahr. Bei Immobilien spielt sie kaum eine Rolle: Liegt der Gewinn darüber, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig, nicht nur der Teil über der Grenze.

Was zählt als Stichtag, wenn das Gesetz kommt?

Nach der Empfehlung der Tag der Verkündung des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 im Bundesgesetzblatt, nicht der 1. Januar 2027. Ein genaues Datum gibt es noch nicht.

Ist eine solche Stichtagsregel überhaupt zulässig?

Das Bundesverfassungsgericht hat bei der Verlängerung der Frist auf zehn Jahre im Jahr 1999 Grenzen gesetzt: Gewinne, die bei Verkündung schon steuerfrei geworden waren, durften nicht nachträglich besteuert werden. Der Ländervorschlag ist auf diese Linie zugeschnitten, weil abgelaufene Fristen geschützt bleiben. Ob die Regel in allen Punkten hält, könnte im Ernstfall vor Gericht entschieden werden.

Betrifft das auch Ferienwohnungen?

Eine Ferienwohnung, die vermietet wird oder nicht zu eigenen Wohnzwecken dient, ist nach dem Vorschlag eine nicht selbst genutzte Immobilie. Ob eine nur selbst genutzte Ferienwohnung als "eigene Wohnzwecke" gilt, ist schon nach heutigem Recht eine Einzelfallfrage.

Quellen

• Bundesrat, Drucksache 507/1/26: Empfehlungen der Ausschüsse zum Entwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027, 5. Oktober 2026
• Bundesrat, Drucksache 507/26: Regierungsentwurf Einkommensteuerreformgesetz 2027
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte
• Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6637: Gesetzentwurf Bündnis 90/Die Grünen
• Haus & Grund Deutschland, Stellungnahme vom 15. Oktober 2026

Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und den Stand des Gesetzgebungsverfahrens. Er ersetzt keine Steuerberatung. Ob und wie Ihre Immobilie betroffen wäre, sollten Sie vor einem Verkauf von einem Steuerberater prüfen lassen.