Kaufpreisaufteilung Grund und Boden Gebäude: § 6f EStG geplant

Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mietshaus kauft, kann steuerlich nur den Gebäudeanteil abschreiben. Wie die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude künftig laufen soll, regelt der geplante § 6f EStG im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026. Der Bundestag hat diesen Regierungsentwurf (Drucksache 21/8283) am 8. Oktober 2026 in erster Lesung beraten und an den Finanzausschuss überwiesen. Rechtlich ist § 6f EStG damit ein Entwurf, kein geltendes Recht. Gelten soll er erst für Kaufverträge, die nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt geschlossen werden.

Warum die Aufteilung über Jahrzehnte Geld bewegt

Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Abschreiben lässt sich nur das Gebäude, über die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung). Bei vermieteten Wohngebäuden sind das linear 2,00 Prozent pro Jahr für Bauten, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, und 3,00 Prozent für Gebäude, die ab 2023 fertig geworden sind. Jeder Euro, der im Kaufpreis dem Boden zugeordnet wird, fällt für die Abschreibung aus.

Genau deshalb streiten Käufer und Finanzämter seit Jahren über diese Frage. Ob 60 oder 75 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude entfallen, wirkt sich nicht nur ein Jahr lang aus. Das bleibt so, bis das Gebäude vollständig abgeschrieben ist, also oft 33 bis 50 Jahre.

Zwei Begriffe tauchen dabei ständig auf. Der Verkehrswert ist der Preis, den eine Immobilie am Markt unter normalen Bedingungen erzielen würde. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert pro Quadratmeter Grundstücksfläche, den der örtliche Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen ermittelt.

Die Kernaussage

Inhaltlich bleibt § 6f EStG weitgehend bei dem, was der Bundesfinanzhof seit Jahren vorgibt. Die Aufteilung im notariellen Kaufvertrag hat Vorrang, solange sie wirtschaftlich plausibel ist. Fehlt sie oder taugt sie nichts, wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt. Neu und für die Praxis entscheidend ist der dritte Teil: Die Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums bekommt eine gesetzliche Grundlage. Wer ein anderes Ergebnis durchsetzen will, braucht dafür künftig ein Gutachten eines besonders qualifizierten Sachverständigen, der das Objekt persönlich besichtigt hat.

Kaufpreisaufteilung Grund und Boden Gebäude: So arbeitet § 6f EStG in drei Stufen

Der Entwurf fügt nach § 6e einen neuen § 6f mit dem Titel „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ ein. Die Vorschrift soll für Grundstücke im Betriebsvermögen gelten und über eine Ergänzung in § 9 Abs. 5 EStG ausdrücklich auch für private Vermieter.

Stufe 1: Was im Kaufvertrag steht, zählt zuerst

Haben Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag festgelegt, welcher Betrag auf den Boden und welcher auf das Gebäude entfällt, ist diese Aufteilung maßgeblich. Die Grenze: Sie darf die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlen und muss wirtschaftlich haltbar erscheinen. Diese Formel stammt aus dem BFH-Urteil vom 16. September 2015 (Az. IX R 12/14). Bei einem Scheingeschäft oder Gestaltungsmissbrauch bindet die Vertragsaufteilung laut Gesetzesbegründung nicht.

In der Praxis heißt das: Eine Zahl im Vertrag, die niemand begründen kann, bringt wenig. Wer bei einer Altbauwohnung in einer teuren Innenstadtlage 90 Prozent auf das Gebäude schreibt, obwohl der Bodenrichtwert dort hoch ist, lädt das Finanzamt geradezu zur Prüfung ein.

Stufe 2: Aufteilung nach Verkehrswerten, keine Restwertmethode

Fehlt eine tragfähige Aufteilung im Vertrag, werden Bodenwert und Gebäudewert getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt, einschließlich ihrer Regeln dazu, welches Bewertungsverfahren passt. Infrage kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Anschließend wird der Kaufpreis im Verhältnis dieser beiden Werte aufgeteilt.

Der Rechenweg ist im Entwurf ungewöhnlich genau beschrieben. Vom marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert des bebauten Grundstücks wird der Bodenwert nach den §§ 40 bis 43 ImmoWertV abgezogen. Der Rest ist der Gebäudewertanteil, und der darf nicht unter 0 Euro sinken.

Wichtig ist, auf welcher Ebene gerechnet wird. Die Differenz wird bei den Werten gebildet, nicht beim Kaufpreis. Die alte Restwertmethode, bei der man einfach den Bodenwert vom Kaufpreis abzieht und den Rest dem Gebäude zuschlägt, bleibt ausgeschlossen. Die Begründung verweist dafür auf das BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 (Az. IX R 86/97).

Stufe 3: Die Arbeitshilfe wird Gesetz, und der Gegenbeweis wird teurer

Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht eine Arbeitshilfe, deren Ergebnis der Besteuerung zugrunde gelegt werden „kann“. Wer abweichen will, muss das mit einem Gutachten nachweisen. Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke stammen oder von einem Sachverständigen, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Außerdem muss der Gutachter das Objekt vorher persönlich vor Ort besichtigt haben.

Beides ist heute keine gesetzliche Pflicht. Bislang gilt vor dem Finanzgericht die freie Beweiswürdigung: Entscheidend ist, ob die Herleitung schlüssig ist, nicht welchen Titel der Verfasser trägt.

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Was bisher galt: Der BFH hatte die Arbeitshilfe zurückgewiesen

Das zeigt, wie weit die Aufwertung der Arbeitshilfe reicht. Im Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) ging es um eine vermietete Eigentumswohnung für 110.000 Euro. Laut Kaufvertrag entfielen 81,81 Prozent auf das Gebäude. Das Finanzamt kam mit der BMF-Arbeitshilfe nur auf 31 Prozent.

Der BFH hat entschieden, dass die Finanzgerichte eine vertragliche Aufteilung, die die realen Verhältnisse grundsätzlich verfehlt, nicht durch das Ergebnis der Arbeitshilfe ersetzen dürfen. Die Begründung: Die Arbeitshilfe beschränkte sich auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren und berücksichtigte keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor. Gerade in Großstädten führt das zu verzerrten Gebäudewerten.

Das Ministerium hat die Arbeitshilfe seither mehrfach überarbeitet. Die Fassung vom März 2026 fragt die Daten in der Reihenfolge Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren ab. Besonderheiten eines einzelnen Objekts kann ein standardisiertes Excel-Werkzeug aber nur begrenzt abbilden. Der Unterschied nach § 6f EStG: Bisher war das Ergebnis der Arbeitshilfe vor Gericht schlicht der Vortrag des Finanzamts. Künftig hätte es eine gesetzliche Grundlage, gegen die nur ein qualifiziertes Gutachten hilft.

Was die Aufteilung in Euro bedeutet

Zwei Rechenbeispiele zeigen die Größenordnung. Beide sind vereinfacht und dienen nur zur Veranschaulichung.

Beispiel 1: Bestandswohnung, Baujahr 1995

Annahmen: Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten 400.000 Euro, lineare AfA 2,00 Prozent, persönlicher Grenzsteuersatz 42 Prozent, keine Änderung von Steuersatz oder Gesetz über die Laufzeit.

Gebäudeanteil	AfA-Basis	AfA pro Jahr	Steuerwirkung pro Jahr
75 Prozent	300.000 Euro	6.000,00 Euro	2.520,00 Euro
60 Prozent	240.000 Euro	4.800,00 Euro	2.016,00 Euro
Differenz	60.000 Euro	1.200,00 Euro	504,00 Euro

Über 50 Jahre Abschreibungsdauer summiert sich der Unterschied auf 60.000 Euro weniger Abschreibung und nominal 25.200 Euro mehr Einkommensteuer.

Beispiel 2: Neubauwohnung, fertiggestellt 2024

Annahmen: Anschaffungskosten 500.000 Euro, lineare AfA 3,00 Prozent, Grenzsteuersatz 35 Prozent.

Gebäudeanteil	AfA-Basis	AfA pro Jahr	Steuerwirkung pro Jahr
80 Prozent	400.000 Euro	12.000,00 Euro	4.200,00 Euro
65 Prozent	325.000 Euro	9.750,00 Euro	3.412,50 Euro
Differenz	75.000 Euro	2.250,00 Euro	787,50 Euro

In beiden Beispielen sind die Kaufnebenkosten bereits enthalten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis und fließen anteilig in die Abschreibung ein. Ein niedrigerer Gebäudeanteil drückt also auch diesen Teil.

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Wer profitiert und wer draufzahlt

Käufer mit einer sauber begründeten Vertragsaufteilung gewinnen am meisten. Stufe 1 schreibt die bisherige BFH-Linie ins Gesetz. Wer im Kaufvertrag eine marktgerechte Aufteilung hat, braucht dafür kein Gutachten.

Käufer ohne Aufteilung im Vertrag verlieren an Spielraum. Rechnet das Finanzamt mit der Arbeitshilfe und kommt auf einen niedrigen Gebäudeanteil, reicht ein einfaches Wertgutachten oder eine eigene Berechnung künftig nicht mehr. Der Steuerberaterverband DStV hat schon zum Referentenentwurf auf den höheren Aufwand und die Kosten hingewiesen. Hinzu kommt, dass qualifizierte Gutachter regional unterschiedlich verfügbar sind.

Käufer kleiner Wohnungen trifft das besonders. Die Kosten eines Gutachtens hängen nicht vom Kaufpreis ab. Bei einem Appartement für 150.000 Euro ist es schneller fraglich als bei einem Mehrfamilienhaus, ob sich der Streit rechnet.

Selbstnutzer sind nicht betroffen. Wer in der eigenen Wohnung lebt, schreibt nichts ab, also spielt die Aufteilung für die Einkommensteuer keine Rolle.

Private Verkäufer haben außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist meist keinen eigenen steuerlichen Grund, an der Aufteilung zu feilschen. Deshalb lässt sich eine begründete Aufteilung im Vertrag in vielen Fällen ohne großen Widerstand vereinbaren.

Eigentümer, die schon gekauft haben, betrifft § 6f nach dem Entwurf nicht. Für sie bleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung.

Was noch offen ist

• Der Wortlaut kann sich noch ändern. Der Finanzausschuss berät, die zweite und dritte Lesung im Bundestag ist für November 2026 geplant. Der Bundesrat hat in seiner Stellungnahme vom 25. September 2026 zu § 6f keine Änderungen verlangt. Mehrere Verbände, darunter ZIA, GdW, Haus & Grund und der DStV, begrüßen die Regelung im Grundsatz, kritisieren aber die hohen Anforderungen an Gutachten und die Einschränkungen bei der Vertragsaufteilung.
• Der Bundesrat muss zustimmen. Für die abschließende Behandlung kommen die Plenarsitzungen am 20. November 2026 und am 18. Dezember 2026 in Betracht. Ziel ist, das Verfahren noch 2026 abzuschließen.
• Der Stichtag hängt an der Verkündung. Maßgeblich soll ein Vertrag sein, der nach dem Tag der Verkündung wirksam geschlossen wurde. Das ist in der Regel der Tag der notariellen Beurkundung, nicht der Übergang von Nutzen und Lasten. Solange das Gesetz nicht verkündet ist, steht dieser Tag nicht fest.
• Zur Restnutzungsdauer sagt der Entwurf nichts. Wer per Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer und damit eine höhere AfA nachweisen will, ist von § 6f nach dem aktuellen Entwurf nicht berührt.

Was Sie jetzt prüfen können

Käufer mit einem Vertrag kurz vor der Unterschrift

• Steht im Entwurf des Kaufvertrags eine Aufteilung auf Boden und Gebäude? Falls nicht, lässt sie sich vor der Beurkundung noch mit Verkäufer und Notar abstimmen.
• Ist die Aufteilung nachvollziehbar? Ein Abgleich mit dem Bodenrichtwert für die Lage und mit dem Grundstücksanteil laut Grundbuch zeigt schnell, ob die Zahl plausibel ist. Bei Eigentumswohnungen ist der Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung maßgeblich, also aus dem Dokument, das die Anteile der einzelnen Wohnungen am gemeinsamen Grundstück festlegt.
• Wer die Aufteilung absichern will, kann sie vor dem Notartermin mit der BMF-Arbeitshilfe gegenrechnen. Weicht das Ergebnis stark ab, lässt sich die Begründung im Vertrag besser vorbereiten.

Käufer, bei denen der Notartermin zeitlich noch offen ist

Zählen wird der Tag der Beurkundung im Verhältnis zum Tag der Verkündung. Ob ein Termin vor oder nach diesem Stichtag sinnvoll ist, hängt vom konkreten Objekt ab und davon, ob der Vertrag eine belastbare Aufteilung enthält. Ein früherer Termin nur wegen § 6f hat keinen Vorteil, wenn die vertragliche Aufteilung ohnehin begründet ist.

Vermieter, die schon gekauft haben

Läuft für Ihre Anschaffung ein Einspruch oder eine Klage, gilt weiter die bisherige Rechtsprechung, einschließlich des Urteils IX R 26/19. Am laufenden Verfahren ändert der Entwurf nichts.

Käufer im Betriebsvermögen oder in einer GmbH

Die Regelung soll für Bilanzierende genauso gelten. Für laufende Ankäufe ist der Beurkundungstermin damit ebenfalls ein Punkt, den man in der Planung prüfen sollte.

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Häufige Fragen

Gilt § 6f EStG schon?

Nein. Die Vorschrift steht im Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026, den der Bundestag am 8. Oktober 2026 in erster Lesung beraten hat. Sie wird erst geltendes Recht, wenn Bundestag und Bundesrat zugestimmt haben und das Gesetz verkündet ist. Anwenden soll man sie dann auf Kaufverträge, die nach der Verkündung geschlossen werden.

Muss ich künftig für jeden Kauf ein Gutachten haben?

Nein. Ein Gutachten ist nur nötig, wenn man von dem Ergebnis abweichen will, das mit der Arbeitshilfe berechnet wurde. Wer im Kaufvertrag eine wirtschaftlich haltbare Aufteilung vereinbart hat, braucht nach Stufe 1 kein Gutachten.

Reicht künftig ein Gutachten von einem Immobilienmakler oder einem Wertermittler ohne Zertifikat?

Nach dem Entwurf nicht, wenn es darum geht, vom Ergebnis der Arbeitshilfe abzuweichen. Verlangt wird ein öffentlich bestellter und vereidigter oder ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger, der das Objekt besichtigt hat.

Kann das Finanzamt eine Aufteilung im Kaufvertrag einfach verwerfen?

Nur, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, oder wenn ein Scheingeschäft oder Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Eine moderate Abweichung von dem, was die Arbeitshilfe ausrechnet, reicht dafür nach der BFH-Rechtsprechung nicht aus.

Spielt die Aufteilung auch bei der Grunderwerbsteuer eine Rolle?

Nein. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am gesamten Kaufpreis für das Grundstück einschließlich Gebäude. Die Aufteilung nach § 6f betrifft die Abschreibung bei der Einkommensteuer.

Quellen

• Deutscher Bundestag: Erste Lesung zum Jahressteuergesetz 2026, Regierungsentwurf Drucksache 21/8283
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19
• Bundesfinanzhof: Pressemitteilung Nr. 055/20 zur Kaufpreisaufteilung
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14, und Urteil vom 10. Oktober 2000, IX R 86/97

Dieser Beitrag erklärt die geplante Rechtslage und ersetzt keine Beratung. Wie die Kaufpreisaufteilung bei einem konkreten Objekt steuerlich zu bewerten ist, sollte im Einzelfall eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater prüfen.