Nutzungsdauer-Gutachten und AfA: Jahressteuergesetz 2026

Wer eine vermietete Immobilie mit einem Nutzungsdauer-Gutachten schneller abschreibt oder das plant, sollte das Jahressteuergesetz 2026 im Auge behalten. Am 25. September 2026 hat der Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Regierungsentwurf vorgeschlagen, die höhere AfA (Absetzung für Abnutzung, also die steuerliche Abschreibung) nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer auf Gebäude zu beschränken, die schon bei ihrer Fertigstellung auf eine kurze Lebensdauer angelegt waren. Die Bundesregierung hat am 30. September 2026 zugesagt, den Vorschlag zu prüfen. Der Bundestag hat den Entwurf am 8. Oktober 2026 in erster Lesung an den Finanzausschuss überwiesen. Geltendes Recht ist die Einschränkung damit nicht. Sie ist ein Änderungswunsch der Länder zu einem Gesetzentwurf, in dem sie bisher gar nicht steht.

Das Wichtigste vorab

Heute gilt: Ist ein Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar als die gesetzlich unterstellten 50 Jahre (bzw. 40 oder 33 Jahre), dürfen Vermieter es schneller abschreiben. Diesen Nachweis können sie seit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs mit jeder geeigneten Methode führen, und das Finanzministerium hat seine strengeren Vorgaben im Dezember 2025 zurückgenommen. Die Länder wollen das nun über das Gesetz wieder stark einschränken. Für typische Bestandsimmobilien wie das Mehrfamilienhaus aus den 1960ern oder die Eigentumswohnung aus den 1970ern wäre der Weg dann praktisch versperrt. Ob es so kommt, entscheidet der Bundestag. Laut Berichten aus der Fachwelt ist der Beschluss für Mitte November 2026 vorgesehen.

Nutzungsdauer-Gutachten, AfA und Jahressteuergesetz 2026: Was die Länder ändern wollen

Die Grundregel steht in § 7 Absatz 4 EStG. Ein vermietetes Wohngebäude wird linear abgeschrieben, und zwar mit festen Sätzen:

Fertigstellung	Gesetzlicher AfA-Satz	Unterstellte Nutzungsdauer
vor 1925	2,50 Prozent	40 Jahre
1925 bis 2022	2,00 Prozent	50 Jahre
ab 2023	3,00 Prozent	rund 33 Jahre

Satz 2 derselben Vorschrift ist die Öffnungsklausel. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer, darf stattdessen die dazu passende, höhere AfA angesetzt werden. In der Praxis heißt das Instrument Restnutzungsdauergutachten: Ein Sachverständiger begründet, wie viele Jahre das Gebäude ab dem Kauf wirtschaftlich noch trägt. Weist er beispielsweise 25 Jahre nach, steigt die AfA von 2,00 auf 4,00 Prozent.

Der Bundesrat will in diesen Satz vier Wörter einfügen: Hinter „Nutzungsdauer eines Gebäudes" soll „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung" stehen. Damit verschiebt sich der Blickwinkel komplett. Heute zählt, wie lange das konkrete Gebäude ab dem Erwerb noch nutzbar ist. Künftig würde nur noch zählen, ob es schon bei seiner Errichtung auf eine kurze Lebensdauer ausgelegt war. Als Beispiele nennen die Länder Leichtbauhallen und Trafostationshäuser.

Ein Gebäude, das 1965 solide gebaut wurde und heute durch Verschleiß, Sanierungsstau oder wirtschaftliche Entwertung am Ende ist, fiele aus der Regel heraus. Genau dieser Fall ist aber der Klassiker, für den Restnutzungsdauergutachten in den vergangenen Jahren erstellt wurden.

Die Länder begründen den Vorstoß mit der Praxis der letzten Jahre: Als Nachweis würden inzwischen auch Gutachten von Nicht-Sachverständigen und einfache Internetgutachten eingereicht, aus der Ausnahme sei die Regel geworden. Gutachterverbände halten dagegen, dass der Vorschlag die Qualitätsfrage gar nicht angeht. Er schneidet den Nachweis für Bestandsgebäude einfach ab, egal wie sorgfältig ein Gutachten ist.

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So gilt die Rechtslage heute

Zum Verständnis lohnt der Blick zurück, denn das Thema ist seit Jahren umkämpft.

• BFH, Urteil vom 28. Juli 2021, Az. IX R 25/19: Wer sich auf eine kürzere Nutzungsdauer beruft, darf jede Darlegungsmethode nutzen, die im Einzelfall geeignet ist. Ein Bausubstanzgutachten ist keine Pflicht.
• BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023: Die Finanzverwaltung verlangte daraufhin Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen und erkannte die Restnutzungsdauer aus einer Verkehrswertermittlung nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nicht an.
• BFH, Urteil vom 23. Januar 2024, Az. IX R 14/23: Der BFH bestätigte seine Linie und hielt fest, dass auch ein Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV geeignet sein kann.
• BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025: Das Schreiben von 2023 wurde ersatzlos aufgehoben, das BFH-Urteil von 2024 wird von der Verwaltung angewandt.

Seitdem zählen der Gesetzestext und die Rechtsprechung. Das Finanzamt prüft jedes Gutachten frei. Hält es den Nachweis nicht für schlüssig, bleibt es bei 2,00 Prozent, und dem Eigentümer bleiben Einspruch und Finanzgericht. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Wer mit einem dünnen Online-Gutachten ohne Objektbesichtigung kommt, bekommt in der Praxis schon heute häufig Rückfragen.

Wo das Gesetzgebungsverfahren steht

Datum	Schritt	Stand
12. August 2026	Kabinett beschließt Regierungsentwurf	Entwurf, ohne Einschränkung der Nutzungsdauer
14. September 2026	Finanzausschuss des Bundesrats empfiehlt die Ergänzung	Empfehlung, Drucksache 447/1/26
25. September 2026	Bundesrat beschließt Stellungnahme, Ziffer 6	Änderungswunsch der Länder
30. September 2026	Gegenäußerung der Bundesregierung	Prüfzusage, keine Übernahme
8. Oktober 2026	Erste Lesung im Bundestag	Überweisung an den Finanzausschuss
13. November 2026	2. und 3. Lesung laut Fachberichten vorgesehen	offen

Das Jahressteuergesetz ist ein Zustimmungsgesetz. Am Ende muss also der Bundesrat zustimmen. Das gibt den Ländern Verhandlungsmasse, auch wenn ihr Wunsch im Entwurf noch fehlt.

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Die Rechnung: Was ein Nutzungsdauer-Gutachten bei der AfA in Euro bringt

Die folgenden Beispiele sind vereinfacht. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben außen vor, der Grenzsteuersatz ist jeweils eine Annahme.

Beispiel 1: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1968

Annahmen: Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten 600.000 Euro, davon 70 Prozent Gebäudeanteil, also 420.000 Euro. Ein Gutachten weist eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nach. Grenzsteuersatz 42 Prozent.

	Ohne Gutachten	Mit Gutachten
AfA-Satz	2,00 Prozent	3,33 Prozent
AfA pro Jahr	8.400 Euro	14.000 Euro
Mehr-AfA pro Jahr		5.600 Euro
Steuerwirkung pro Jahr		2.352 Euro
Steuerwirkung über 10 Jahre		23.520 Euro

Beispiel 2: Eigentumswohnung, Baujahr 1975

Annahmen: Anschaffungskosten 280.000 Euro, Gebäudeanteil 75 Prozent, also 210.000 Euro. Restnutzungsdauer laut Gutachten 25 Jahre. Grenzsteuersatz 35 Prozent.

	Ohne Gutachten	Mit Gutachten
AfA-Satz	2,00 Prozent	4,00 Prozent
AfA pro Jahr	4.200 Euro	8.400 Euro
Mehr-AfA pro Jahr		4.200 Euro
Steuerwirkung pro Jahr		1.470 Euro

Zwei Dinge vergessen Käufer bei solchen Tabellen gern. Erstens gehören zur Bemessungsgrundlage der AfA auch die anteiligen Erwerbskosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Wer die Kaufnebenkosten sauber ermittelt und auf Gebäude und Boden aufteilt, rechnet mit der richtigen Basis. Zweitens wird insgesamt nie mehr abgeschrieben als der Gebäudeanteil. Das Gutachten zieht die Steuerersparnis nach vorn, es vergrößert sie nicht. In Beispiel 2 ist die AfA nach 25 Jahren aufgebraucht, danach gibt es keine mehr.

Der Haken beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren

Bleiben wir bei Beispiel 2 und nehmen an, die Wohnung wird nach acht Jahren verkauft. Mit Gutachten wurden bis dahin 67.200 Euro abgeschrieben, ohne Gutachten 33.600 Euro. Bei einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG mindert die genutzte AfA die Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn steigt dadurch um die Differenz von 33.600 Euro. Bei gleichem Steuersatz von 35 Prozent sind das 11.760 Euro mehr Steuer, also genau so viel, wie in acht Jahren gespart wurde. Übrig bleibt der Liquiditäts- und Zinsvorteil, und die Kosten für das Gutachten sind dann verloren. Wer vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen will, sollte das in seine Rechnung einbeziehen.

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Wer betroffen wäre und wer nicht

Eigentümer älterer vermieteter Bestandsgebäude hätten am meisten zu verlieren. Ihre kürzere Restnutzungsdauer entsteht durch Alterung und unterlassene Modernisierung, also nach der Fertigstellung. Genau das würde nicht mehr zählen.

Käufer von Renditeobjekten rechnen oft eine höhere AfA in den Kaufpreis ein. Fällt sie weg, sinkt die Rendite nach Steuern. In Beispiel 1 wären das 2.352 Euro pro Jahr, die in der Kalkulation fehlen.

Verkäufer spüren das indirekt. Ein Teil der Käufer bietet weniger, wenn der Steuereffekt nicht mehr sicher ist. Wie stark sich das am Markt zeigt, lässt sich nicht beziffern.

Eigentümer von Gebäuden, die von vornherein kurzlebig gebaut wurden, etwa Leichtbauhallen, könnten die kürzere Nutzungsdauer weiter ansetzen. Für Wohnimmobilien spielt das kaum eine Rolle.

Selbstnutzer sind nicht betroffen. Für die selbst bewohnte Immobilie gibt es keine AfA. Mieter berührt die Regel nicht unmittelbar.

Für die Länderhaushalte ginge es um Steuermehreinnahmen. Das ist der eigentliche Hintergrund des Vorstoßes.

Was offen ist und wovon die Umsetzung abhängt

Die Bundesregierung hat nur zugesagt, den Vorschlag zu prüfen. Eine Zustimmung ist das nicht. Drei Fragen entscheiden, wie es für Eigentümer ausgeht:

1. Übernimmt der Finanzausschuss des Bundestags die Ergänzung? Er kann sie unverändert, abgeschwächt oder gar nicht in seine Beschlussempfehlung aufnehmen. Denkbar ist auch, dass statt des Totalausschlusses strengere Anforderungen an Gutachter kommen.
2. Ab wann würde eine Neuregelung gelten? Entscheidend ist die Anwendungsvorschrift. Der Bundestag legt fest, ob sie nur für künftige Anschaffungen greift oder auch laufende AfA-Reihen erfasst. Davon hängt ab, ob Eigentümer mit bereits anerkanntem Gutachten ihren höheren Satz behalten.
3. Hält eine Neuregelung verfassungsrechtlich? Sollte eine Einschränkung auch bestehende Fälle treffen, wäre mit Streit vor den Finanzgerichten zu rechnen. Wie das ausginge, ist nicht vorhersehbar.

Schon der Blick auf frühere Anläufe zeigt, dass solche Vorstöße nicht automatisch durchgehen. Die Länder hatten in den Vorjahren bereits versucht, die Regel einzuschränken. Umgesetzt wurde das nicht.

Was Sie jetzt prüfen können, nach Situation

Sie schreiben bereits mit Gutachten ab:

• Steuerbescheide daraufhin prüfen, ob das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer ausdrücklich anerkannt hat oder ob der Bescheid unter Vorbehalt der Nachprüfung steht.
• Gutachten und Unterlagen zur Objektbesichtigung griffbereit halten. Bei Rückfragen zählt die Nachvollziehbarkeit.
• Die Anwendungsvorschrift im Gesetzesbeschluss abwarten, bevor Sie Entscheidungen auf ein „bleibt" oder „fällt weg" stützen.

Sie haben eine vermietete Immobilie und überlegen, ein Gutachten erstellen zu lassen:

• Nach heutigem Recht ist der Nachweis möglich. Ob er für bereits laufende Veranlagungszeiträume nach einer Gesetzesänderung trägt, hängt von der Übergangsregel ab.
• Sorgfältige Gutachten mit Besichtigung und nachvollziehbarer Herleitung haben bei der Prüfung durch das Finanzamt erfahrungsgemäß bessere Karten als Schnellverfahren aus wenigen Eckdaten.
• Ist ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist denkbar, gehört die oben gezeigte Gegenrechnung dazu.

Sie stehen vor einem Kauf:

• Die Finanzierung und die Rendite zusätzlich mit 2,00 Prozent AfA durchrechnen. Trägt sich das Objekt nur mit dem höheren Satz, ist das ein Risiko, das Sie kennen sollten.
• Exposés, die mit „AfA-Turbo" werben, enthalten keine Garantie. Die höhere AfA erkennt erst das Finanzamt an, und künftig womöglich gar nicht mehr.

Sie verkaufen:

• Käufer, die mit Steuervorteilen kalkulieren, fragen derzeit verstärkt nach dem Stand. Eine ehrliche Auskunft, dass es sich um einen Gesetzentwurf handelt, erspart späteren Ärger.

Häufige Fragen

Ist mein bereits anerkanntes Gutachten jetzt wertlos?

Nein. Die Ergänzung ist ein Vorschlag des Bundesrats und kein beschlossenes Gesetz. Was mit laufenden Fällen passieren würde, hängt von der Anwendungsvorschrift ab, die der Bundestag festlegt, falls er die Änderung überhaupt übernimmt.

Braucht es heute einen öffentlich bestellten Sachverständigen?

Eine verbindliche Vorgabe dazu gibt es seit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023 nicht mehr. Nach der Rechtsprechung des BFH genügt jede geeignete Methode. Die Qualifikation des Gutachters fließt aber in die Bewertung durch das Finanzamt ein.

Gilt der Vorschlag auch für Neubauten mit 3,00 Prozent AfA?

Die Ergänzung würde alle Gebäude nach § 7 Absatz 4 EStG erfassen. Bei Neubauten spielt der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer in der Praxis ohnehin kaum eine Rolle, weil ein neues Wohngebäude selten unter 33 Jahren Restnutzungsdauer liegt.

Kann ich statt eines Gutachtens die Restnutzungsdauer aus dem Kaufvertrag oder der Bankbewertung nehmen?

Eine Beleihungswertermittlung der Bank (also die vorsichtige Bewertung, die die Bank für ihre Kreditentscheidung erstellt) oder ein Verkehrswertgutachten kann eine Restnutzungsdauer enthalten. Ob das als Nachweis genügt, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Entscheidend ist, ob die Herleitung auf das konkrete Gebäude eingeht.

Was ist der Unterschied zwischen technischer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer?

Die technische Nutzungsdauer beschreibt, wie lange die Bausubstanz hält. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer fragt, wie lange sich das Gebäude sinnvoll vermieten lässt. Ist ein Gebäude wirtschaftlich verbraucht, bevor die Substanz am Ende ist, kann das nach der Rechtsprechung eine kürzere Nutzungsdauer begründen.

Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und den Stand des Gesetzgebungsverfahrens. Er ersetzt keine steuerliche Beratung. Ob ein Gutachten im konkreten Fall trägt und wie sich eine Neuregelung auswirken würde, sollte ein Steuerberater anhand der eigenen Zahlen prüfen.

Quellen

• Bundestag, Drucksache 21/8283: Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 mit Stellungnahme des Bundesrats und Gegenäußerung der Bundesregierung
• Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss) vom 25. September 2026, Ziffer 6
• Deutscher Bundestag: Erste Lesung Einkommensteuerreform und Jahressteuergesetz am 8. Oktober 2026
• § 7 EStG auf gesetze-im-internet.de
• BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025, IV C 3 - S 2196/00040/006/008, Aufhebung des Schreibens vom 22. Februar 2023
• BFH, Urteil vom 28. Juli 2021, Az. IX R 25/19
• BFH, Urteil vom 23. Januar 2024, Az. IX R 14/23